項目前期介入階段工作內(nèi)容要點指引

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-804編號：_項目前期介入階段工作內(nèi)容要點指引審核：_時間：_單位：_項目前期介入階段工作內(nèi)容要點指引用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。項目前期介入階段與工作內(nèi)容要點指引1適用范圍本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項。2物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容2.1項目規(guī)劃設(shè)計階段項目規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入

2、工作內(nèi)容包括，但不限于：1)整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；2)在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計、設(shè)計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。3)公建的配套設(shè)計和功能分配；4)綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計的功能及經(jīng)濟性；5)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布；6)物業(yè)管理用房的位置及功能劃

3、分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；7)戶型的平面設(shè)計是否合理；8)建筑外立面的設(shè)計是否留下治安隱患。2.2施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1)土建a)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；b)門、窗的材質(zhì)；c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；d)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求；e)空調(diào)外掛機預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；f)煙道、排氣道的位置；g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。2)配套a)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；c)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；d)各種設(shè)備

4、設(shè)施的能源消耗；e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f)設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計是否合理。2.3施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1)項目所在公司招標工作介入（協(xié)助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關(guān)要求）a)門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)；b)智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；c)供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。2)施工過程介入a)房屋質(zhì)量控制；b)隱蔽工程檢查驗收記錄；c)設(shè)計變更記錄的收集；d)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服務(wù)；e)成品保護；f)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量；g)水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。2.4營銷介入(配合

5、)1)銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響；2)發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責(zé)任及法律責(zé)任；3)協(xié)助項目所在公司擬訂業(yè)主臨時公約；4)協(xié)助項目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標手續(xù)；5)具體按營銷配合管理規(guī)定執(zhí)行。3各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點3.1設(shè)備房設(shè)備房包括：配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調(diào)機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機房、鍋爐房等。3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點：1)獨立用房，面積適用；2)有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；4)配有專用滅火器1-2個位置；5)預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與

6、墻體，設(shè)備與設(shè)備之間)，通過通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過高或過低對設(shè)備造成損壞；6)有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；7)窗戶加裝內(nèi)置護欄、鐵花等防止人員攀爬；8)位置合理，減少管道交叉和總長度；9)對設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住；10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點1)電梯機房設(shè)置有專用工具掛置位置；2)二氧化碳滅火系統(tǒng)機房在房外設(shè)置啟動設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；3)配電機房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊；4)二氧化碳滅火系統(tǒng)機房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；5)水泵機房冬季最低溫度低于0時，必須采用供暖措施；6)二次供水儲水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂

7、襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；7)宜設(shè)專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；8)發(fā)電機房有專用儲備油箱房(與發(fā)電機設(shè)備房之間有防火隔斷)；9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備；10)供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口，防止給小區(qū)造成污染。3.2公共房屋3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)1)滿足功能要求；2)自然采光、通風(fēng)、防水、防潮；來源自 物業(yè)經(jīng)理人 3)配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具； 4)位置便于住戶來訪；5)大小能滿足人員工作要求；6)配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的

8、設(shè)置；8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；9)位置以便于開展工作為準；10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2食堂1)通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施；2)有專用倉庫，位置相鄰；3)地面走水順暢；4)有專用供水、供氣等專用設(shè)施；5)位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6)配有專用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。3.2.3宿舍1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；2)床、被褥等寢具和設(shè)備；3)通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；4)分工集中管理。3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓(xùn)室)1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；2)位置隱蔽(與業(yè)戶

9、互不影響)；3)布局方正，便于靈活使用；4)配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%)，白板等；5)層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內(nèi)文體活動；6)配有彩燈，供娛樂使用。3.2.5垃圾中轉(zhuǎn)站1)不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；3)留有專用清水源；4)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；5)房屋本身有通風(fēng)窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；7)有必要的照明及采光。3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)1)通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；2)大小適用

10、、內(nèi)有資料柜架；3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7公共洗手間1)位置應(yīng)集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內(nèi)附近；2)數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準；3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；4)避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。3.3公共區(qū)域3.3.1綠化區(qū)域1)植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L，維護費用較低；2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植)；3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；4)綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；5)在井、溝、標等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。3.3.2停車場1)機動車場a)停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進性(車用IC卡等)；b)車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；d)人員的專業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價目