房產(chǎn)中介店連鎖運(yùn)營(yíng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

1、 . . . 房產(chǎn)中介店連鎖運(yùn)營(yíng)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)目 錄第一章：項(xiàng)目摘要.3第二章：公司簡(jiǎn)介.3第三章：市場(chǎng)分析.4一、二手房市場(chǎng)分析.4二、中介行業(yè)概述.5 三、競(jìng)爭(zhēng)分析.6四、經(jīng)營(yíng)模式.8第四章：市場(chǎng)和服務(wù).8一、戰(zhàn)略目標(biāo).8二、市場(chǎng)規(guī)劃布局.9三、組織和職能.10四、人員配置.10五、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入.11六、增值業(yè)務(wù)收入.11七、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃.12第五章：財(cái)務(wù)模型.14一、主營(yíng)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況分析.14二、其他增值業(yè)務(wù)收入.17三、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤(rùn)預(yù)測(cè).18第六章：資金需求：.19第七章：投資方式和回報(bào)方式：.20一、投資方式.20二、退出機(jī)制.20第八章：項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)者簡(jiǎn)介：。.20第一章：項(xiàng)

2、目摘要衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量，而XX市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合XX城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門(mén)點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入XX市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠

3、道。 某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開(kāi)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開(kāi)展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網(wǎng)易、搜狐“門(mén)戶”，前途無(wú)量。某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬(wàn)元的支持，兩年可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋XX三鎮(zhèn)85以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入XX市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤(rùn)200萬(wàn)元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。第二章：公司簡(jiǎn)介某置業(yè)投資顧問(wèn)前身為XX地之杰物業(yè)顧問(wèn)，于1997年12月創(chuàng)辦，是一家專業(yè)的

4、房地產(chǎn)研究和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資金100萬(wàn)元，具備中介代理甲級(jí)資質(zhì)；1998年8月份加入XX房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)；兩次被選為XX房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，是XX市最早成立的專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司之一。新地之杰繼承地之杰的優(yōu)良傳統(tǒng)，2003年成立，為開(kāi)發(fā)商提供科學(xué)和富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)。地之杰是一個(gè)科技型的公司，1999年2月率先提出房地產(chǎn)資訊業(yè)的概念，策劃組織、開(kāi)發(fā)DISTEND多媒體房地產(chǎn)銷售資訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，該系統(tǒng)被XX市經(jīng)委微機(jī)辦列為“99XX高科技電子信息技術(shù)推廣計(jì)劃”，并被選為XX市政府到對(duì)外招商引資, 并且是44個(gè)招商項(xiàng)目中唯一的房地產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。1999年4月地之杰XX廣場(chǎng)房

5、產(chǎn)中介店開(kāi)業(yè)，第一個(gè)采用計(jì)算機(jī)多媒體技術(shù)在售房全程運(yùn)用。地之杰是一個(gè)創(chuàng)新型的公司，1999年11月在XX市第一高樓XX世貿(mào)大廈7樓上組建中國(guó)第一家將房地產(chǎn)、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿(mào)房地產(chǎn)資訊超市，營(yíng)業(yè)面積1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務(wù)；“超市”的誕生開(kāi)創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式先河。但由于缺乏XX市有關(guān)部門(mén)金融和政策的支持而失敗，給XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)上留下了一個(gè)遺憾。地之杰是一個(gè)領(lǐng)先型的公司，1998年就敏銳的發(fā)現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)中蘊(yùn)藏著無(wú)窮商機(jī)，2000年9月起與招商銀行XX分行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行省分行江城支行，以與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理

6、公司XX辦事處等合作處理銀行不良資產(chǎn)項(xiàng)目。新地之杰是一個(gè)銷售型的公司，多年以來(lái)為十幾個(gè)項(xiàng)目提供高效、專業(yè)的策劃、代理銷售服務(wù)，獲得了開(kāi)發(fā)商的一致贊譽(yù)。新地之杰2004年曾經(jīng)試圖在二手房中介領(lǐng)域發(fā)展，最高峰發(fā)展3家直營(yíng)店和2家加盟店，但由于進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)不對(duì)，加上沒(méi)有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場(chǎng)上撤出，但一直對(duì)XX市二手房市場(chǎng)看好。第三章：市場(chǎng)分析一、二手房市場(chǎng)分析XX市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚(yú)得水、水漲船高，數(shù)

7、以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。2005年我市商品房銷售面積為813.89 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6 %；其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.2 %，說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是

8、二手房都是住宅。2005年和2006年的XX二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過(guò)2005年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。2005年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米，同比增長(zhǎng) 41.4%。其中，住宅平均價(jià)格為 2209.78元/平方米，同比增長(zhǎng)39.6 %；寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 2726.12元/平方米，同比增長(zhǎng)

9、26%；XX市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫(xiě)字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明XX房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500800元/平方米之間，而XX房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快XX市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。二、中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)XX市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到200

10、6年2月止，XX市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達(dá)等一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了如1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)、順馳置業(yè)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘XX。    雖然我市的二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)一些城市市場(chǎng)，我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面： 1、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小    在XX市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，

11、真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門(mén)，很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線退出XX，說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來(lái)。 2、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙目前，我市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛(ài)忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交

12、易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒(méi)經(jīng)驗(yàn)見(jiàn)識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。 3、中介信息渠道不暢通    XX市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開(kāi)發(fā)力度不夠，與、與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，XX市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。三、競(jìng)爭(zhēng)分析根據(jù)XX的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在XX市房產(chǎn)局登記注

13、冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來(lái)中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年，不超過(guò)3家公司；第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在810家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。1、國(guó)際連鎖加盟巨頭21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)():上市公司人福高科技股份全資子公司XX當(dāng)代物業(yè)發(fā)展 經(jīng)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)直接授權(quán)，成立了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)XX區(qū)域分部，注冊(cè)資金1000萬(wàn)。目21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)XX區(qū)域加盟店數(shù)量已逾50余家，經(jīng)紀(jì)人600余名。目標(biāo)是在未來(lái)兩年，加盟店數(shù)量力爭(zhēng)達(dá)

14、到120家。作為全球中介巨頭的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家與廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。但高達(dá)近15萬(wàn)元的開(kāi)店成本、高額的運(yùn)營(yíng)成本與尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營(yíng)模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。除21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他方面對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行水土不服發(fā)展停滯，1/3的加盟店虧損由總部托管，但如果調(diào)整得當(dāng)，擁有“品牌經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)”三位一體經(jīng)營(yíng)理念的世界級(jí)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)還將是XX市場(chǎng)上的一二名。2、外省中介商 1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)（.my012.）:企業(yè)，創(chuàng)業(yè)于2003年，XX公司于2006年4月成立，初期的XX公司，人員缺乏經(jīng)營(yíng)乏力，整個(gè)公司處于

15、混亂狀態(tài)。6月份以后集團(tuán)對(duì)XX公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整，發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到28家直營(yíng)店，是XX中介市場(chǎng)的新生力量。鴻橋（.hqfc./wuhan）：2003年品牌進(jìn)入XX,發(fā)展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本為加盟店，總部沒(méi)有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營(yíng)情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出XX市。3、本土三甲中介商華明達(dá)（.hmdfc. ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營(yíng)店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實(shí)際上各自為政，是XX市聲勢(shì)較大的中介連鎖公司。但公司整體沒(méi)有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長(zhǎng)資金鏈比較緊、，對(duì)外投資的

16、效率和回報(bào)也不高，發(fā)展遇到瓶頸。世紀(jì)宏圖（.21cn-home. ）：成立于2000年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是XX市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營(yíng)店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有40家店。總體上資金實(shí)力較弱，沒(méi)有新的發(fā)展方向和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。百居易（ ）： "百居易房屋超市"系市房地局下XX國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估、XX新蘭德物業(yè)顧問(wèn)發(fā)起，由各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門(mén)與其它專業(yè)機(jī)構(gòu)加盟參與的中介機(jī)構(gòu)，于2002年8月成立，2003年改制為私營(yíng)。從開(kāi)業(yè)之初的8家連鎖機(jī)構(gòu)發(fā)展到現(xiàn)在的43家連鎖店，但其中直營(yíng)店只有5家

17、，對(duì)加盟店的控制力較弱。政府資源充足，公司部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，不會(huì)成為市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊。4、聯(lián)動(dòng)典順馳置業(yè)（wh.951059.）：成立于2003年11月，是順馳置業(yè)集團(tuán)在XX地區(qū)設(shè)立的全資子公司，公司目前現(xiàn)有員工300多名，擁有直營(yíng)連鎖店70家，是XX門(mén)點(diǎn)數(shù)量第一的連鎖運(yùn)營(yíng)體系。順馳置業(yè)2003年進(jìn)入XX初期執(zhí)行負(fù)債擴(kuò)戰(zhàn)略，一直以來(lái)大多門(mén)店處于虧損狀態(tài)，直至2005年在達(dá)到50家店時(shí)才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無(wú)房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的年青人，人員流動(dòng)率極大經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，其經(jīng)營(yíng)理念特例獨(dú)行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)”，在順馳發(fā)生重大股權(quán)變化的時(shí)期走向不明確。作為有著全

18、國(guó)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司背景的順馳置業(yè)，其獨(dú)特的一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢(shì)將會(huì)是未來(lái)中介企業(yè)當(dāng)然的老大。四、經(jīng)營(yíng)模式通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前XX中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門(mén)店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店，執(zhí)行快速擴(kuò)市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門(mén)點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開(kāi)展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況

19、下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。第四章： 市場(chǎng)和服務(wù)一、戰(zhàn)略目標(biāo)做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年做到XX市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹(shù)立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來(lái)源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，規(guī)模擴(kuò)不能犧牲利潤(rùn)為前提，規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。二、市場(chǎng)規(guī)劃布局在兩年建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)

20、營(yíng)管理體系（公司總部-中心店-社區(qū)店），其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店與不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。三、組織和職能1、社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開(kāi)設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射圍，示效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽(yáng)6家（總計(jì)60家）。每個(gè)門(mén)點(diǎn)投入人員45人，面積2040平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬(wàn)元。主要職能是開(kāi)展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。2、中心店：武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門(mén)點(diǎn)投入人員

21、15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬(wàn)元，是公司的形象店。主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集易中心（如商業(yè)、工業(yè)與拍賣房產(chǎn)等）。3、公司總部：設(shè)立于漢口某知名寫(xiě)字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬(wàn)元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。四、人員配置：為了保證某房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的只招收年輕大學(xué)生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧

22、各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用3045歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來(lái)不斷擴(kuò)的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。五、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1、各組織收入社區(qū)店買(mǎi)賣

23、和租賃中介收入中心店買(mǎi)賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入公司總部拍賣房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入2、收入說(shuō)明買(mǎi)賣中介收入按交易金額的2計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤(pán)分銷收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20，期限不多于6個(gè)月，平均在4月銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。六、增值業(yè)務(wù)收入1、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)通過(guò)建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快

24、速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。 對(duì)于這些商家來(lái)說(shuō)，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門(mén)口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來(lái)源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù)；對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。2、裝修保潔中介業(yè)務(wù)根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買(mǎi)二手房的客戶90以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，通過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，

25、開(kāi)展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的25，扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí)，社區(qū)店通過(guò)合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購(gòu)房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。七、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃（以投資到位確定起始時(shí)間）第一季度 選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店

26、，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；在全市圍全面選址布局；向社會(huì)公開(kāi)要約征集房源；第二季度 第二批在漢口開(kāi)一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開(kāi)始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開(kāi)通遷禧家和房產(chǎn)交易網(wǎng)；第三季度 第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開(kāi)設(shè)形象店，建立漢陽(yáng)、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告遷禧家和進(jìn)入XX市中介的第二軍團(tuán)，開(kāi)展自營(yíng)投資業(yè)務(wù)； 第四季度 第四批開(kāi)設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤(pán)收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開(kāi)始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來(lái)源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)；第五季度 第五批開(kāi)設(shè)八家社區(qū)店，并開(kāi)始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家

27、政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù)；第六季度 第六批開(kāi)設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開(kāi)始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源；第七季度 第七批開(kāi)設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店，以與二十家以上的加盟店，正式宣告某進(jìn)入XX市二手房中介的第一軍團(tuán)，某在XX的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度；第八季度對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開(kāi)始下階段在省其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來(lái)源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的遷禧家和發(fā)展總體戰(zhàn)略思想；經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃表項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度五季度六

28、季度七季度八季度社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333第五章：財(cái)務(wù)模型根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門(mén)店的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營(yíng)條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：一、主營(yíng)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況分析1、標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表社區(qū)店收入項(xiàng) 目收入說(shuō)明總 金 額備 注買(mǎi)賣傭金3宗買(mǎi)賣中介費(fèi)218,000元買(mǎi)賣成交金額按30萬(wàn)計(jì)算。租賃傭金3宗租賃中介費(fèi)800元/單2,400元合 計(jì)20,400元支出項(xiàng)目支出說(shuō)明總 金 額房 租2000元/月2,000元工 資4×500元+1×1000元3,000元傭金提成總收入的205,280元辦公費(fèi)用10

29、00元/月1,000元折舊遞延1000元/月1,000元營(yíng)業(yè)稅與附加營(yíng)業(yè)收入的61,224元合 計(jì)13,504元交易金額90萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入20400元月利潤(rùn)6896元說(shuō)明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月任務(wù)完成買(mǎi)賣交易3宗，租賃3宗，不計(jì)其他業(yè)務(wù)收入；2、標(biāo)準(zhǔn)中心店主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表中心店收入項(xiàng) 目收入說(shuō)明總 金 額備 注買(mǎi)賣傭金6宗買(mǎi)賣中介費(fèi)236,000元租賃傭金6宗租賃中介費(fèi)800元/宗4,800元辦證費(fèi)用30宗代辦權(quán)證600元/宗18,000元合 計(jì)58,800元支出項(xiàng)目支出說(shuō)明總 金 額房 租5000元/月5,000元工 資500×10+1000×3+2000

30、×212,000元傭金提成總收入的2011,760元辦公費(fèi)用5000元/月5,000元折舊遞延3000元/月3,000元營(yíng)業(yè)稅與附加營(yíng)業(yè)收入的63,528元合 計(jì)40,288元交易金額180萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入58800元月利潤(rùn)18512元說(shuō)明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)中心的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月任務(wù)完成買(mǎi)賣交易6宗，租賃6宗,代辦權(quán)證30宗，不計(jì)其他業(yè)務(wù)收入；3、總部主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表總部收入項(xiàng) 目收入明細(xì)總 金 額備 注上繳利潤(rùn)元擔(dān)保金額按每宗15萬(wàn)計(jì)算每期對(duì)外投資金額平均為300萬(wàn)每期4個(gè)月?lián)?0擔(dān)保金額1120,000元投資收益投資金額的20150,000元分銷收益254000元/單100,000元

31、合 計(jì)370,000萬(wàn)支出項(xiàng)目支出說(shuō)明總 金 額投資收益和新房分銷收益稅收計(jì)入中心店和社區(qū)店，總部的營(yíng)業(yè)附加稅只有擔(dān)保業(yè)務(wù)。房 租10000元/月10,000元工 資2000元×20人40,000元傭金獎(jiǎng)金傭金的2024,000元辦公費(fèi)用15,000元折舊遞延8,000元廣告費(fèi)30,000元營(yíng)業(yè)附加稅營(yíng)業(yè)收入的67,200元合 計(jì)134,200元交易金額營(yíng)業(yè)收入37萬(wàn)月利潤(rùn)235,800元 說(shuō)明：該表為成熟時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)總部的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月完成個(gè)人擔(dān)保業(yè)務(wù)80宗，每期對(duì)外投資平均余額為300萬(wàn)元； 4、中介（主營(yíng)）業(yè)務(wù)發(fā)展估算表項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度

32、社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333中介交易量（套）48108180228276336396516交易金額（萬(wàn)元）7201620270034204140504059407740營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）16.3238.5266.682.9299.24119.64140.04160.44業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）5.5212.8822.1027.6256.7163.9470.5084.30說(shuō)明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，該表第一年沒(méi)有計(jì)算總部的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)，從第二年開(kāi)始計(jì)算。二、其他增值業(yè)務(wù)收入1、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)收入1.1單個(gè)廣告欄經(jīng)濟(jì)分析：項(xiàng)目（2.4×1.8

33、米的廣告欄）數(shù)量備注一次性投資制作成本1200元廣告欄和遮雨棚一年折舊上繳租金2000元/月社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)管理公司廣告發(fā)布費(fèi)100元/月城管局標(biāo)準(zhǔn)廣告位（0.4×0.2米）54可任意組合標(biāo)準(zhǔn)廣告位月租金200元包制作安裝費(fèi)提成50元盈虧平衡點(diǎn)15塊1.2社區(qū)廣告發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析：項(xiàng)目五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）40506080廣告欄(個(gè))160200240320廣告業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）112140168220月稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）48.86173.297.6說(shuō)明：以1家社區(qū)點(diǎn)平均管理4個(gè)廣告欄為例，廣告位出租率為65，即35塊標(biāo)準(zhǔn)廣告位。2、裝修保潔中介業(yè)務(wù)項(xiàng)目四季度五季度六季度七季度

34、八季度社區(qū)店（家）3240506080增值業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）3.844.867.29.6說(shuō)明：每家社區(qū)點(diǎn)每個(gè)月裝修推薦任務(wù)完成1單，推薦專業(yè)家庭保潔300小時(shí)3、增值業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）3.8453.66780.4107.2三、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)5.5212.8822.127.6256.7163.9470.584.3增值業(yè)務(wù)利潤(rùn)3.8453.66780.4107.2總利潤(rùn)（萬(wàn)元）5.5212.8822.131.46110.6130.94150.9191.5年度利潤(rùn)表（萬(wàn)元）項(xiàng)目第一年度第二年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入613.081558.08主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)20436826.35增值業(yè)務(wù)利潤(rùn)11.