和平南路街道辦事處訴劉不姑等臨建鋪面地段管轄變更后原租賃費(fèi)收

1、和平南路街道辦事處訴劉不姑等臨建鋪面地段管轄變更后原租賃費(fèi)收取案案情原告：海口市振東區(qū)和平南路街道辦事處。被告：劉不姑，女，50歲。第三人：海口市振東區(qū)振東街道辦事處。1987年，被告劉不姑在海口市文明二路建造了一間竹壁墻、羊毛氈屋頂?shù)暮喴着镉糜诮?jīng)營。1989年6月，原告?？谑姓駯|區(qū)和平南路街道辦事處經(jīng)海口市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立后，于1990年3月至1993年10月期間，向被告收取上述簡易棚的占道費(fèi)。1993年10月，原告根據(jù)?？谑姓駯|區(qū)人民政府（1993）282號(hào)文件批復(fù)意見，在?？谑形拿鞫放d建簡易鐵皮屋鋪面房，被告劉不姑的上述簡易棚同時(shí)改建成面積共80平方米、磚墻體鐵皮頂結(jié)構(gòu)的四間簡易鋪面，

2、造價(jià)19638元。1993年11月1日，原、被告簽訂租賃合同一份，約定：原告將其出資在文明二路（市羅牛山飼料公司旁）興建的簡易鐵皮屋鋪面第1-4號(hào)四間共80平方米出租給被告劉不姑承租使用經(jīng)營，被告負(fù)責(zé)安排2名生活困難戶就業(yè)，具體人員由原告提供；租期三年，即1993年11月1日起至1995年10月31日止，期滿后，如被告需續(xù)租，在同等條件下可優(yōu)先考慮，合同另議；月租金一千元，每月5日前交付，逾期則處罰5作滯納金；被告須交押金一千元，合同期屆滿后如數(shù)返還被告；承租的鋪面水、電費(fèi)被告自負(fù)，被告如需對(duì)承租的鋪面進(jìn)行維修和內(nèi)部裝修等，須經(jīng)原告同意，如需轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓，也需原告同意，并在雙方簽訂的合同上簽字蓋

3、章后才生效；被告對(duì)承租的鋪面不得出賣、抵押、典當(dāng)?shù)龋駝t原告有權(quán)收回鋪面并沒收抵押金。合同簽訂后，被告向原告交付了低壓抵押金一千元，并取得約定承租的鋪面使用經(jīng)營。自1993年11月起至1995年7月間，被告均依合同約定向原告交納了租金。1995年7月，?？谑姓駯|區(qū)人民政府重新劃分各街道辦事處管理范圍，文明二路被劃歸第三人?？谑姓駯|區(qū)振東街道辦事處管轄；與此同時(shí)，?？谑姓駯|區(qū)人民政府又發(fā)布關(guān)于白龍鄉(xiāng)行政區(qū)域和各街道辦事處管理范圍調(diào)整方案頒布實(shí)施的意見，規(guī)定：各街道辦事處管理范圍調(diào)整后，被調(diào)整的村居委會(huì)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)不變。1995年7月15日，第三人向被告發(fā)出通知，要求被告從1995年7月份起向其交

4、納鋪面管理費(fèi)。1995年8月8日，被告經(jīng)營的四間鋪面因管理不善引起火災(zāi)被燒毀，被告遂報(bào)第三人批準(zhǔn)后，在原址上重建成四間磚墻體、鐵皮頂?shù)暮喴阻F皮屋鋪面，面積為77平方米。鋪面建成后，被告繼續(xù)進(jìn)行經(jīng)營，并從1995年10月至1996年6月止，向第三人交納占地費(fèi)共計(jì)4700元。原告自1995年8月起，多次向被告催繳租金未果，遂于1996年9月向?？谑姓駯|區(qū)人民法院起訴。稱：被告劉不姑在?？谑形拿鞫方?jīng)營的四間簡易鐵皮屋鋪面，系我辦事處于1993年10月所建。1993年11月1日，我辦事處與劉不姑簽訂了租賃合同，將該四間鋪面出租給被告經(jīng)營使用，租期從1993年11月1日至1995年10月31日止，租金

5、每月為1000元，被告在合同簽訂后一直履行合同至1995年7月。但從1995年8月份起至今，被告卻未按合同的約定交納租金，其行為已構(gòu)成違約。請(qǐng)求判令被告給付所欠租金15000元，并解除租賃合同，同時(shí)責(zé)令被告搬出承租的四間鐵皮屋鋪面。被告劉不姑答辯稱：海口市文明二路簡易鐵皮屋鋪面系我于1980年建造，并一直經(jīng)營使用。1993年，原告稱其要為我重建鐵皮屋，騙我與其簽訂租賃合同，但原告并未按約定重建鐵皮屋。我們簽訂的雖是租賃合同，但原告卻一直以管理費(fèi)的名義收取所謂的租金。1995年7月，第三人?？谑姓駯|區(qū)振東街道辦事處向我發(fā)出通知，稱該路段已歸其管理，要求我向其交納管理費(fèi)。1995年8月，我經(jīng)營的鐵

6、皮屋鋪面被火燒毀后，經(jīng)報(bào)請(qǐng)第三人振東街道辦事處批準(zhǔn)，又建成現(xiàn)在的四間鐵皮屋。因此?？谑形拿鞫匪拈g簡易鐵皮屋自始至終系我所建，按規(guī)定我只向有關(guān)部門交納管理費(fèi)，且從1995年10月至今，我一直向第三人交納管理費(fèi)，故我已沒有義務(wù)向原告交納管理費(fèi)。要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人?？谑姓駯|區(qū)街道辦事處述稱：根據(jù)?？谑姓駯|區(qū)政府的規(guī)定，被告所建的四間鋪面所在的海口市文明二路，從1995年7月1日起劃歸我辦事處管理。同年8月8日，被告的鋪面被火燒毀，被告向我辦事處申請(qǐng)重建，并且向我們交納占地費(fèi)，我們收取占地費(fèi)是符合文件規(guī)定的。原告現(xiàn)要求被告交納租金是沒有根據(jù)的。故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。審判?？谑?/p>

7、振東區(qū)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)上述事實(shí)在案。認(rèn)為：原告海口市振東區(qū)和平南路街道辦事處于1993年10月在?？谑形拿鞫方ㄔ焖拈g鐵皮屋鋪面的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬原告所有。1993年11月1日，原告與被告劉不姑訂立了租賃合同一份，將該四間鋪面出租給被告經(jīng)營使用。1995年8月8日，被告因使用不當(dāng)將四間簡易鐵皮屋鋪面燒毀。其間，?？谑姓駯|區(qū)人民政府重新劃分各街道辦事處管理范圍，?？谑形拿鞫穭潥w第三人?？谑姓駯|區(qū)振東街道辦事處管理，第三人要求被告向其交納管理費(fèi)，被告遂向第三人報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)后于1995年10月重建了77平方米的四間簡易鐵皮屋鋪面，故現(xiàn)由被告經(jīng)營使用的四間鋪面系被告所興建，應(yīng)由被告繼續(xù)使用。由于原告所建造

8、的四間鋪面已被燒毀，被告已重建鋪面，故原租賃合同已終止。原告以該鋪面為其所建為由，要求被告交納15000元租金的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，不予支持。但被告自1995年8月1日至8月8日仍使用原告鋪面，故被告應(yīng)向原告交納鋪面租金267元。由于被告管理不善，致使原告的四間鐵皮屋鋪面被燒毀，被告因此應(yīng)賠償鐵皮屋建造費(fèi)19638元給原告。從1995年7月1日起，?？谑形拿鞫芬褎潥w第三人管理，故被告報(bào)經(jīng)第三人批準(zhǔn)后于1995年10月建成的四間簡易鐵皮屋鋪面，由第三人實(shí)施行政管理，收取被告管理費(fèi)，合理合法?；谠⒈桓嬗喠⒌淖赓U合同已無法履行，故原告收取被告的合同抵押金1000元應(yīng)予退還被告。依照中華人民共和

9、國民法通則第七十一條、第一百三十四條第一款第（七）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1997年5月6日作出如下判決：一、位于?？谑形拿鞫酚杀桓鎰⒉还糜?995年10月（臨時(shí)）搭建的四間鐵皮屋鋪面歸被告繼續(xù)使用，由第三人?？谑姓駯|區(qū)振東街道辦事處收取被告管理費(fèi)。二、被告須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，支付簡易鐵皮屋建造賠償費(fèi)人民幣19638元給原告。三、被告須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付租金人民幣267元給原告（從1995年8月1日起至1995年8月8日止）。四、駁回原告要求被告支付人民幣15000元租金的訴訟請(qǐng)求。五、原告須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還租賃合同抵押金1000元給被告。宣判后

10、，原告?？谑姓駯|區(qū)和平南路街道辦事處不服，向海口市中級(jí)人民法院提出上訴。稱：原審認(rèn)定事實(shí)正確，但判決劉不姑賠償建造費(fèi)后，其新建的鋪面歸其使用有錯(cuò)誤。因?yàn)殇伱娉哂薪ㄖ牧系膬r(jià)值外，還具有土地的使用價(jià)值。糾紛之鋪面是上訴人經(jīng)振東區(qū)人民政府同意興建的，上訴人已取得該鋪面土地的使用權(quán)，盡管該路段重新劃歸振東街道辦事處管轄，但依照文件，該鋪面土地仍歸屬上訴人使用。振東街道辦事處為自身利益越權(quán)批準(zhǔn)劉不姑建造鋪面屬無效行為，所收取的管理費(fèi)于法無據(jù)，應(yīng)予退還。請(qǐng)求二審法院支持上訴人的訴訟請(qǐng)求，依法予以改判。被上訴人劉不姑答辯：原審部分認(rèn)定事實(shí)不清。上訴人從未改建過我的鋪面，僅憑租賃合同武斷認(rèn)定，顯屬證據(jù)不足

11、。一審已對(duì)上訴人提交的發(fā)票當(dāng)庭不予確認(rèn)，但又以該票上的數(shù)額作為賠償依據(jù)，顯然是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，秉公處理。被上訴人海口市振東區(qū)街道辦事處答辯稱：糾紛鋪面所占用地屬公用地，所有權(quán)和使用權(quán)均屬國家所有。該鋪面燒毀后，劉不姑向我辦事處提出申請(qǐng)重建，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，我辦事處批準(zhǔn)其在管轄范圍內(nèi)重建鋪面，并按規(guī)定向其收取占道管理費(fèi)，合理合法。請(qǐng)求二審駁回上訴人的上訴。海口市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：1987年以前，被上訴人劉不姑已在海口市文明二路羅牛山飼料公司旁公用地上建造了一間簡易鋪面用于經(jīng)營。1989年6月，上訴人經(jīng)?？谑姓駯|區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，其從1990年3月起始對(duì)被上訴人劉不姑在其轄區(qū)內(nèi)的

12、鋪面收取占道費(fèi)。1993年11月1日，上訴人與被上訴人劉不姑簽訂了租賃合同，約定上訴人將其出資在文明二路（市羅牛山飼料公司旁）建造的簡易鐵皮屋鋪面第1-4號(hào)共四間（80平方米）出租給被上訴人劉不姑，租期自1993年11月1日起至1995年10月31日，月租金人民幣一千元；押金人民幣一千元，合同期滿后退還等。合同簽訂后，從1993年11月至1995年7月，被上訴人劉不姑每月向上訴人交納管理費(fèi)人民幣一千元。1994年元月，被上訴人劉不姑向上訴人交納押金人民幣一千元。1995年7月，?？谑姓駯|區(qū)人民政府調(diào)整所轄各街道辦事處管理范圍，?？谑形拿鞫穭潥w被上訴人振東街道辦事處管轄。之后，被上訴人振東街道

13、辦事處向被上訴人劉不姑發(fā)出通知，要求其從1995年7月1日起交納占道管理費(fèi)。同年8月8日，被上訴人劉不姑經(jīng)營之?？谑形拿鞫蜂伱姹粺龤?，經(jīng)被上訴人振東街道辦事處批準(zhǔn)同意后，被上訴人劉不姑在原址上重建四間簡易鋪面。后上訴人要求被上訴人按租賃合同繼續(xù)支付1995年8月起的租金未果，遂訴至法院請(qǐng)求解決。海口市中級(jí)人民法院認(rèn)為：上訴人雖與被上訴人劉不姑簽訂了租賃合同，約定將上訴人出資興建的鋪面出租給被上訴人劉不姑，但上訴人并無充分證據(jù)證實(shí)合同約定之鋪面系其出資興建。相反，租賃合同簽訂前，該位置的鋪面卻系被上訴人劉不姑出資所建。租賃合同簽訂后，上訴人向被上訴人收取的是管理費(fèi)，并非合同約定的租金.上訴人實(shí)

14、際是對(duì)被上訴人劉不姑占用自己轄區(qū)內(nèi)的公用地收取行政性管理費(fèi)用，故雙方所簽租賃合同并非真實(shí)意思表示，應(yīng)確認(rèn)為無效，不受法律保護(hù)。上訴人依該租賃合同要求被上訴人劉不姑支付租金無理，本院不予支持。上訴人和被上訴人振東街道辦事處在行政管理范圍調(diào)整后，誰應(yīng)繼續(xù)向被上訴人劉不姑收取鋪面占道管理費(fèi)，屬行政管理調(diào)整問題，非法院審理范圍。原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（二）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1997年11月11日作出如下判決：一、撤銷海口市振東區(qū)人民法院民事判決。二、駁回上訴人?？谑姓駯|區(qū)和平南路街道辦事處的訴訟請(qǐng)求。評(píng)析正確處理本案，必須

15、弄清以下兩個(gè)問題：1、本案中經(jīng)營的鋪面的性質(zhì)本案案情并不復(fù)雜，之所以引起紛爭(zhēng)，主要是因?yàn)檎駯|區(qū)人民政府重新調(diào)整行政管理范圍后，原告和平南路街道辦事處與第三人振東街道辦事處為了爭(zhēng)得被告所經(jīng)營的鋪面的管理費(fèi)，協(xié)調(diào)不下而產(chǎn)生的。原告認(rèn)為，被告經(jīng)營的鋪面系原告所建，應(yīng)屬原告所有；根據(jù)區(qū)政府調(diào)整行政管理范圍的實(shí)施意見及與被告的租賃合同，原告仍然有權(quán)收取管理費(fèi).而被告和第三人卻認(rèn)為，鋪面系被告所建，被告一直向原告交納的是管理費(fèi)而非租金，在管理范圍變更后，應(yīng)由第三人收取管理費(fèi)。筆者認(rèn)為鋪面的歸屬與鋪面的性質(zhì)有關(guān)。在一審中，有一種意見認(rèn)為，象本案中的這種鋪面，在?？谑斜缺冉允牵奶攸c(diǎn)是流動(dòng)性、隨意性大，且可

16、以任意拆卸、搬遷，它屬于一種臨時(shí)搭建的非永久性的建筑，不屬于財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為這種看法是可取的：（1）財(cái)產(chǎn)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，作為不動(dòng)產(chǎn)來說，一般應(yīng)作產(chǎn)權(quán)管理登記，所有者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但本案爭(zhēng)議的簡易鐵皮屋根本無法占有。人民政府根據(jù)需要設(shè)立街道辦事處來分段管理所轄區(qū)域，實(shí)際是對(duì)分管地段土地使用權(quán)的管理。任何不動(dòng)產(chǎn)都是建立在土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，沒有土地使用權(quán)，就不能合法地在此基礎(chǔ)上建立不動(dòng)產(chǎn)，更不能占有不動(dòng)產(chǎn)和擁有產(chǎn)權(quán)。本案的原告和第三人雖然是區(qū)政府下屬的街道辦事處，但只享有管理鋪面的權(quán)利，并不擁有土地使用權(quán)，也就無法擁有簡易鐵皮屋鋪面的所有權(quán)。況且，簡易鐵皮屋也不具備不動(dòng)

17、產(chǎn)的特征，它流動(dòng)性、隨意性大，可任意拆卸、搬遷，不符合不動(dòng)產(chǎn)的概念和特征。（2）類似本案中的簡易鐵皮屋鋪面，它并不是建立在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)的建筑，是管理者為了服務(wù)市民，便于某些經(jīng)營需要，從實(shí)際情況出發(fā)，而臨時(shí)搭建設(shè)立或允許他人自行設(shè)立的建筑，管理者向使用人或經(jīng)營者收取一定的費(fèi)用。這類鋪面不具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，但它又不可能脫離土地使用權(quán)而獨(dú)立存在，因?yàn)殡x開了這個(gè)基礎(chǔ)，鋪面就變成幾塊鐵皮，無法發(fā)揮作為一間鋪面的作用和使用價(jià)值，所以這類鋪面應(yīng)視為不屬于動(dòng)產(chǎn)。由此可見，這種簡易鐵皮屋鋪面不屬于財(cái)產(chǎn)類，不具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，它只是具有建筑材料（鐵皮）的價(jià)值。對(duì)于這一點(diǎn)，一、二審法院均如此予以認(rèn)可，都強(qiáng)調(diào)繼續(xù)

18、使用鋪面而不是占有鋪面。結(jié)合本案來說，如果轄區(qū)管理發(fā)生變化，給原搭建鋪面的原告方造成損失，區(qū)政府內(nèi)部可以就建筑材料價(jià)值部分進(jìn)行協(xié)商予以補(bǔ)償。2、本案是否屬于法院審理范圍本案在二審時(shí)，二審法院認(rèn)為上訴人和被上訴人振東街道辦事處在行政管理范圍調(diào)整后，誰應(yīng)繼續(xù)向被上訴人劉不姑收取鋪面占道管理費(fèi)，屬行政管理調(diào)整問題，而不屬于法院審理范圍。據(jù)此，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。從本案看，原告與第三人均是振東區(qū)政府下屬的街道辦事處，本案也涉及到占道管理費(fèi)的問題，但原告起訴的對(duì)象是被告劉不姑，與原告發(fā)生直接法律關(guān)系的也是被告劉不姑；而且在原告的訴訟請(qǐng)求中，其要求解決的是針對(duì)被告的租金交納及鋪面回收問題，而不是針對(duì)第三人的管理權(quán)問題。第三人是一審法院在審理案件過程中追加進(jìn)來的，第三人只是同本案的處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系，是沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，所以本案完全符合民事訴訟的起訴條件，應(yīng)屬民事糾紛案件。二審法院認(rèn)為該案不屬于法院