物業(yè)管理前期介入方案

1、WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案前期物業(yè)管理方案專業(yè)資料整理WORD格式二一二年二月十七日專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案目錄第一局部前期介入效勞的四個階段3一、物業(yè)參謀組建階段3二、建立施工階段4三、竣工驗收階段6四、物業(yè)銷售階段6第二局部物業(yè)管理模式及效勞目標7一、效勞管理模式的設想7二、效勞管理目標構建“陽光社區(qū)11第三局部工程組織架構與崗位人員設置14一、組織機構設置與崗位人員配備情況14二、各部門主要工作職責15三、物資裝備需求情況18四、前期介入工作方案18五、日常管理期工作方案19第四局部物業(yè)前期管理開支方案預算211.行政辦公用品方案表212.維修工具方案表

2、223.護衛(wèi)、消防裝備方案表224.環(huán)境綠化裝備方案表235.前期介入日常費用開銷預算表23第五局部前期物業(yè)管理工作的開展24一、前期物業(yè)工作重點24二、前期管理流程及工作方案26三、前期管理總要求27四、物業(yè)接收驗收的前期管理28五、接收驗收程序及考前須知32六、設備設施試運行33七、全面清潔開荒33八、樣板房的效勞接待工作38九、會所及康樂效勞建議53專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案第一局部前期介入效勞的四個階段* 住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時發(fā)現設施、設備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運作打好根底，進展溝通渠道、管理架構和相關

3、資源準備，確保業(yè)主順利進駐以及正式進駐后的良好管理效果。* 公司針對 * 住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點及工程進度安排，擬在*物業(yè)管理平臺的支持下，從客戶關系、制度管理、技術資料管理三個環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學的作業(yè)規(guī)程和工作方案，以保障 * 住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運轉，協(xié)助集團使之物業(yè)建立良好之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進展，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，將根據物業(yè)施工進度的實際情況，對“ * 制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作方案，并按方案和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的根底。一、物業(yè)參謀組建階段對于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將依托

4、集團公司總部強大的技術力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見解及工作經歷的各相關專業(yè)專專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案家，組建“工程前期參謀團。根據物業(yè)特點，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車分流的設計；人員、車輛進出智能化“一卡通系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動監(jiān)控和消控中心的設置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會所功能設計；4. 公共照明開關設置位置及開閉形式；5. 家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；6. 信報箱的設立，公共告示欄的配置；7. 直飲水系統(tǒng)功能配置；8.

5、公共洗手間的設置；9. 小區(qū)垃圾房的設置；10. 物業(yè)管理用房的位置設計；11. 附屬工程配置設施建立的設計參與。二、建立施工階段建立過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)參謀每日到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的根底。1. 提出設備的設置和效勞方面的改善意見及設計遺漏工程工程的建議；專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案2. 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3. 審查有關工程包括綠化工程的優(yōu)劣，提供改善意見；4. 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；5

6、. 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；6. 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以防止施工對材質造成損傷；7. 對施工現場出入的車輛實施平安監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部構造、管線布置及所用建材的性能；并配合對各施工現場的水電核抄數據與施工單位正常使用的管理。9. 檢查工程施工進度根據需要參與建造期有關工程例會和建筑負責人定期碰面會等；10. 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的局部提出建議；11. 配合設備安裝、管線布置，進展現場監(jiān)視，確保安裝質量；12. 提出遺漏工程工程的建議；13. 對小區(qū)公建配套設施設備的進

7、展探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的開展需要和貫標 ISO9001、 ISO14001、OHSAS18001等需要，減少投入本錢和今后的物業(yè)管理本錢。專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案三、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護開展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。1. 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2. 發(fā)現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3. 參與重大設備的調試和驗收；4. 制訂物業(yè)分戶驗收流程并執(zhí)行；5. 指出工程缺陷，就改進方案的可能性

8、及費用提出建議。四、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于開發(fā)單位樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況，協(xié)助開發(fā)部的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1. 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；2. 會所的效勞與管理；3. 小區(qū)門崗、售樓處及樣板房的保安、保潔標準等效勞，建立良好的物業(yè)形象；4. 設置物業(yè)專業(yè)人員在售樓現場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；5. 對物業(yè)人員和銷售人員進展物業(yè)管理根底培訓工作；6. 負責有關售樓宣傳、構建小區(qū)未來的居所環(huán)境，物業(yè)效勞、配專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案套設施的宣傳與推廣

9、。7. 擬在 * 推行科學、實用的“禮賓助理效勞，從而擴大物業(yè)管理的效勞領域，使效勞更為細致，反響更為快捷。第二局部物業(yè)管理模式及效勞目標一、效勞管理模式的設想* 是集團公司第一個整體開發(fā)的優(yōu)良工程，集公司技術和資金的優(yōu)勢，大手筆打造的高檔純住宅小區(qū)，真正實現以房地產帶動建筑業(yè)開展的思路。為此，作為物業(yè)前期介入，也是物業(yè)行業(yè)經過多年探索的成功經歷，作為開發(fā)的一個后勤部門開展工作，在全國一二線城市采用這種模式非常成功，為達康公司樹立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)奠定扎實的根底。為達康公司大盈利，大開展提供強有力的后勤保障，促進了樓盤更好的銷售，并在同等樓盤的銷售價格上，有著一定的提價優(yōu)勢。物業(yè)公司歷經

10、多年的市場運作，由于利潤薄弱，沒有完全發(fā)揮應有的更加成效，因此，我公司作為集團的下屬企業(yè)，一定以集團公司大局為重，學習和借鑒先進管理模式，結合自己實際情況，摸著石頭過河。眾觀中國地產業(yè)多數的房地產商，如萬科、保利等全國著名房地產品牌企業(yè)，均以其產品開發(fā)的建筑質量與優(yōu)質的物業(yè)效勞取勝，從而在全國各地創(chuàng)造出一個又一個的精品樓盤，在房屋銷售價格上也比一般非品牌樓盤高出 10%，企業(yè)從中獲取豐厚的利潤回報。近年已有恒大華府、碧桂園兩大品牌進駐XX地產市場，現正開發(fā)掛牌銷售的樓盤，其地理位置與周邊配套條件并無優(yōu)勢，然而開發(fā)企業(yè)成熟而大氣的前期運作模式，除大專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案

11、膽的在樓盤景觀建立投入外，更是大手筆投資把前期物業(yè)效勞表達得淋漓盡致，其品牌的效應與優(yōu)質的物業(yè)效勞的發(fā)揮，使其樓盤的銷售價格遠遠地突破XX本地的新高，從開盤以來空前好的銷售量來看，也得到了XX客戶的認可?，F本市物業(yè)企業(yè)均采用包干制經營，盈余或者虧損均由物業(yè)效勞企業(yè)享有或者承當。但XX市屬于物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，物業(yè)效勞行業(yè)還在摸索開展的幼稚期，在市場競價劇烈的條件下，多數物業(yè)企業(yè)采取盡量減少人員開支，來降低經營本錢，獲取企業(yè)利潤的最大化，然而造成從業(yè)人員工資福利待遇低，員工招聘困難，從業(yè)人員素質參差不齊，效勞質量普遍不高，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主甚至與開發(fā)商之間之間矛盾重重的惡性循環(huán)，最終導致兩敗

12、俱傷。根據我公司在著名地產商恒大集團和碧桂園進駐XX后考察的經歷，安居公司擬在*住宅小區(qū)前期物業(yè)管理模式上打破本地物業(yè)管理行業(yè)慣例的包干制，而實行酬金制經營模式與效勞管理，即前期物業(yè)管理階段的效勞管理所有開支本錢，由物業(yè)方在履行物業(yè)效勞活動開展的過程中，按預算申報的方式向開發(fā)建立方提出申請，經審核后按方案資金撥付物業(yè)管理費用的方式。既易于讓物業(yè)的效勞品質得到有效的保障，從而提高開發(fā)本工程的銷售，又適合物業(yè)企業(yè)在行業(yè)的立足和平穩(wěn)度過行業(yè)的幼稚期，防止物業(yè)企業(yè)因承接的物業(yè)工程開發(fā)周期長，入住率低，因物業(yè)本錢等問題，導致各種惡性循環(huán)的矛盾產生。根據優(yōu)質物業(yè)效勞的要求與工程的特點相結合 ,* 物業(yè)通過

13、對工程的情況分析及對工程周邊情況的了解 , 結合對工程的定位 , 我們認為專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案* 住宅小區(qū)的物業(yè)管理效勞一定要把 “平安、舒適、快捷、XX放在首位。* 住宅小區(qū)物業(yè)管理圍繞“平安、舒適、快捷、XX八個字展開。平安是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得平安放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進展聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個高端品位的智能化小區(qū)；XX是指良好的環(huán)境促進人的身心XX，同時豐富多彩，形式各樣的社區(qū)文化活動引領業(yè)主XX的生活工作習慣。為此，工程的物業(yè)管理與效勞要按照以下要求展開：1、科學化、制度

14、化、標準化、高起點* 住宅小區(qū)技術含量高，管理X圍廣，不能只憑經歷辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與效勞走上科學化、制度化、標準化的軌道；要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能到達好的管理效果。2、加強治安防X，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案小區(qū)住宅管理最重要的就是平安管理。而 * 住宅小區(qū)物業(yè)管理的平安保衛(wèi)工作極其重要，必須加強治安防X，建立和健全各種值班制度，堅持外來人員出入檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與平安設施制度，堅持平安管理下班交接檢查制度，堅持 24 小時值班巡邏，力求做專業(yè)資料

15、整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案到萬無一失。同時，應全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主情況，增加溝通了解，做到時時心中有數，確保業(yè)主的人身和財產平安。3、加強消防管理，做好防火工作由于 * 住宅小區(qū)功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大特別是入伙初期，將面臨大批量的裝修管理，所以火災隱患因素多。因此，* 住宅小區(qū)物業(yè)管理防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。做好對業(yè)主、對各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)視管理工作，明確防火責任人，熟悉消防根本知識，掌握防火、救火根本技能；加強防X措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發(fā)現問題及時處理，消除事故隱患。4、重視清潔管理環(huán)境衛(wèi)生好壞是小區(qū)管理

16、效勞水平的重要表達。我們將在自身環(huán)境管理經歷的根底上，為小區(qū)提供專業(yè)的清潔效勞工作。為此要制定完善的清潔細那么，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，廣場走道無雜物、灰塵，門窗干凈明亮。5、強化設備管理及設施的維修保養(yǎng)設備、設施的正常運行是小區(qū)是否正常運作的核心。應重視對*住宅小區(qū)水電設施 ( 包括上下壓變電房，上下壓電纜、電線，上下水管道等各項設施 ) 的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走道、電梯間等定專業(yè)資

17、料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案期檢查、維修維護。對業(yè)主的設備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于 98，消防設備完好率到達 100。6、設立前臺客戶中心，完善配套效勞管理就是效勞。為方便客人，滿足客人需要， * 住宅小區(qū)應有配套的效勞，設立客服中心。幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關問題；提供問訊、商務等各類效勞，包括提供一些日常性效勞，如協(xié)助接待來訪客人，回復投訴，提供打字、復印及訂票效勞等；提供其他可能的委托效勞，如代送快件等小區(qū)多種經營有償效勞X疇。7、加強溝通協(xié)調，不斷改進工作小區(qū)管理處應加強與業(yè)主的溝通，主動征詢、聽取他們對管理效勞工作的意見與要求，認真承

18、受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要慎重對待，協(xié)調好各方關系，協(xié)調配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標到達同行業(yè)先進水平。二、效勞管理目標構建“陽光社區(qū)* 住宅小區(qū)作為高尚物業(yè)居所，開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、效勞需求及主動參與社區(qū)建立的愿望 , 共同營建高品質的效勞環(huán)境。我們提出構建 “陽光社區(qū)的人居理想模式，強調由“物化管理上升到“文化管理，實現傳統(tǒng)家居理念與現代生活方式高度共融的“陽光社區(qū)的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案促進物業(yè)管理人員與小區(qū)成員以及小區(qū)

19、成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)成員共同參與建立社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共享性較強的物業(yè)中，進展約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：1、倡導“全員參與的管理文化：在管理處內部我們強調員工在合理分工根底上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔，平安管理方面提倡“全員防X，全員消防等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在小區(qū)內，我們推崇“為客戶節(jié)約每一分，讓客戶滿意多一分的管理理念，實現“管理開放，開放管理。把熱心小區(qū)公益事

20、業(yè)的業(yè)主組織起來，參與社區(qū)的平安管理和社區(qū)文化建立。并且，通過實施“年度管理報告制度，定期如實向客戶報告綜合管理效勞費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。2、推廣“平等互動的效勞文化效勞文化的涵義在于 “把提供優(yōu)質效勞視為工作的自然方式和最重要的標準。效勞連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關系的定位是：建立在權利與義務對等根底之上的合法契約關系。建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產生效勞熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當方法，提供發(fā)自內心的“微笑效勞。業(yè)主在享受效勞的同時提出改進意見，效勞產品的供方和需方均保持愉悅的心境，效勞水準

21、在平等互動的根底上得以提升。3、營建“和睦親善的社區(qū)文化專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案社區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建立的最終目的是在居住區(qū)內建立一種“和睦親善的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情冷漠。我們將以開展XX豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞 “愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、XX家居等八大主題來組織、籌劃社區(qū)活動，努力把 * 住宅小區(qū)創(chuàng)立為“精神家園。4、塑造“親和人文的環(huán)境文化現代信息時代的到來，業(yè)主更加關注社區(qū)內的人文環(huán)境。物業(yè)管

22、理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建立，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導入一套結合現代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設計理念；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動。并不斷完善居住區(qū)內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)。專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案第三局部工程組織架構與崗位人員設置一、組織機構設置與崗位人員配備情況結合對 * 住宅小區(qū)的管理設想，我們認為，完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的組織架構，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是

23、為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理效勞的根底。在* 住宅區(qū)工程上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設置以下的管理架構見組織架構圖設置表物業(yè)效勞中心人員的配備及組織架構圖設置表專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案* 公司專業(yè)資料整理WORD格式行政部2 人主任 1人行培政訓人專事員1 1人人* 物業(yè)客服中心工程經理1人客戶部工程部秩序維護部26人3人24人主任1人主任隊長1人禮前收綠保維運秩序班長賓臺費化潔修行3 人管接員組組組組家待部員141021101人人人人人秩序員人人20 人專業(yè)資料整理WORD格式根據以上客服中心架構示意圖，管理中心擬配備56 人。備注：

24、本方案只是對工程的管理崗位進展預設置，而各崗位的具體人員編制那么要根據小區(qū)入伙情況及各崗位的工作X圍進展配置增減。所有人員工資、福利、服裝、工作餐等費用由開發(fā)單位承當。二、各部門主要工作職責1物業(yè)公司總部：負責協(xié)調、監(jiān)視、檢查、指導* 的管理情況及實際成效，控制費用開專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案支，合理調配人力、物力；定期與相關主管部門溝通匯報，并根據其相關意見調整 * 的管理方案。2效勞中心工程經理：A 執(zhí)行公司決議，負責 * 日常工作的整體方案、協(xié)調、組織、控制及跟進落實；B對工程的效勞質量及經營本錢進展目標控制；C 參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標準，對工程每日的管理情況進展現

25、場檢查及督導落實整改；D 每月對小區(qū)的管理實效進展綜合評審考核，并對存在問題組織及時、有效的專項整改，保障高質量的物業(yè)管理及效勞。3客戶效勞部：A 面向業(yè)主現場承受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質疑等工作，突發(fā)性事件處理及報告；B 定期組織進展業(yè)主意見調查，回訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握業(yè)主綜合評價等數據；C 根據業(yè)主的實際需求，協(xié)調其他各部門，及時為其提供各類專項有償效勞；D 根據交樓的方案安排樓宇前期介入、接收驗收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；E定期落實社區(qū)文化活動的擬定及組織工作；F 二次裝修的申報、監(jiān)視、管理工作；G 承受業(yè)主的零星報修工作，并及時反響工程人員，安排工程人員及時專業(yè)資料整理

26、WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案上門進展維修效勞；H 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況；I 負責 * 工程的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質量的監(jiān)視管理等；J 禮賓部的標準操作電瓶車對小區(qū)內業(yè)主接送、樣板房管家K為進一步提高物業(yè)管理效勞質量和效率，在短時間內解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準、高質量的XX生活需求，在客戶效勞管理工作上推行“禮賓助理效勞。L 前臺接待的標準管理工作；負責向住客提供全方位的尊貴效勞，接收客戶之效勞要求、投訴等，向各部門轉達住戶的要求，協(xié)調各部門的工作，保證

27、住戶需求在24 小時內獲得反響。“助理對客戶提出的服務要求進展全程監(jiān)控，務求按時確保效勞質量；定期拜訪客戶，聽取服務質量反響意見。M對* 工程各類型物業(yè)進展管理費收繳、代收代支費用的收繳等；N進展管理中心的本錢控制、資金方案和管理。行政部：A 主要負責客服中心的內勤管理，包括文件、檔案、正常辦公運作、B會議召集、固定資產及物品的采購和保管等工作；C負責客服中心人員招聘、培訓的組織；D負責客服中心人員的考核、薪酬管理等；專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案E負責客服中心內部管理制度的制度及實施監(jiān)視等。三、物資裝備需求情況為創(chuàng)造一個良好的生活與工作環(huán)境，請按物業(yè)建立規(guī)劃的要求配置物業(yè)管

28、理用房物業(yè)管理用房包括：1. 管理效勞用房：管理處接待、辦公用房；2. 保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：1. 管理處辦公用房 劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域。2. 工程維修作業(yè)工作室 需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫。3. 保安、保潔人員休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑敲词?，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。四、前期介入工作方案序號工作方案方案要點實施時間備注工程管理介入1成立 * 前售樓處保安、清潔效勞時間工程期

29、介入工作進展確定客戶檔案建立組物業(yè)資料歸類收集成立住宅區(qū)協(xié)商確定管理處辦公場所；工程入伙2物業(yè)管理處二次裝修管理處辦公場所；前2個月專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案專業(yè)資料整理WORD格式3前期介入導入 * 物4業(yè)管理模式5 物業(yè)接收準備首次業(yè)主6意見調查辦理管理處有關運作手續(xù)；人員配置、培訓；管理處辦公設備配置。收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設施和系統(tǒng)導入 ISO9001；導入 * 物業(yè)各項規(guī)章制度；導入 * 物業(yè)管理理念。物業(yè)驗收軟、硬件；資料移交；問題備忘。收集小區(qū)合理化建議分析調查結果，上門調查和回訪；提出改進方案。入駐前二個月入駐前一個月內入駐前一個月內專業(yè)資料整理

30、WORD格式五、日常管理期工作方案管理籌劃內容描述備注體系完善完善日常管理流程，修訂會務運營管理方法；專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案專業(yè)資料整理WORD格式效勞持續(xù)改進會所籌劃營運管理達標完善各類壁掛文件， VI 系統(tǒng)，物業(yè)招租配合程序；建立完善的分包方工作績效考評體系；展開管理委員會的籌備工作。定期內部評審 ISO90012021版質量管理體系定期對員工進展效勞意識、技能培訓；定期上門回訪及開展客戶意見調查；全面開展促進 * 銷售的住宅小區(qū)的文化活動一年不少于 2 次；開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南；定期開展客戶消費意向調查，適當調整效勞工程及內容加強對分

31、包工程的監(jiān)管兩年內到達區(qū)、市物業(yè)管理示X小區(qū)標準，三年內到達省優(yōu)秀物業(yè)管理示X小區(qū)標準專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案第四局部物業(yè)前期管理開支立項預算1.行政辦公用品立項表名稱數量單價均價合計備注辦公桌椅5打印機1機1會客桌椅2復印機1電腦設備3空調機分體式、柜式2飲水機2照相機11檔案、資料柜1整體制作員工服裝56各類標識牌1鞋套機4根據樣板房數量傘架2電瓶看房車3小區(qū)宣傳欄1員工餐廳用具各類辦公用品1小計專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案2.維修工具立項表名稱數量單價合計備注75 型室內疏通機1200 型室外疏通機18KVA 型電焊機1沖擊鉆1砂輪切割機1手電

32、鉆1臺鉗1梯子1萬用表1搖表1潛水泵1電工工具2電流表1打磨機1水工工具1高層作業(yè)工具1其它工具材料備件13.護衛(wèi)、消防裝備立項表名稱數量單價合計備注無線對講系統(tǒng)12消防工具2巡邏車13 米高鋁合金人字梯2床及床上用品24手電筒以及雨具12專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案4.環(huán)境綠化裝備立項表名稱數量單價合計備注洗地機1吸水吸塵機1打磨機1拋光機1剪草機、雨衣1小推車、膠水管3農藥噴殺器1鐵鍬、鋤頭1多功能清潔車1小計備注：以上四項物資開辦籌備物質立項表，由開發(fā)方出資采購。5.前期介入日常費用開銷預算表項目月預算額元年預算額元備注工資費用工程經理5000160000社保費未計行

33、政部2500260000社保費未計禮賓部置業(yè)參謀180010216000社保費未計1前臺接待1800121600社保費未計物業(yè)收費1800121600社保費未計維修2400386400社保費未計保潔120010144000社保費未計綠化1600476800社保費未計秩序維護180024518400社保費未計2工作餐費168005620210010 元每人每日4辦公費用500566000印刷、辦公用品等費用5交通費用3005636006接待費用6005672007飲水費2005624008辦公室水電費560專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案9通訊費用100561200寬帶網絡費手機

34、通訊費10056000辦公室通訊費30056360010培訓費200056112000方案物業(yè)人員考察培訓費12員工人身意外險10056560013不可預見費用500566000合計1560000備注：以上日常費用開銷預算合計：1560000 元，由開發(fā)方出資。第五局部前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點一建立 * 住宅小區(qū)工程管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是 * 住宅小區(qū)管理成功與否的關鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現場三個層次的溝通渠道。在工程進駐的初始階段起，就建立24 小時值班的客戶效勞熱線，隨時承受業(yè)主咨詢和效勞需求。1、認真聽取集團或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。2

35、、了解集團或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。二全面了解物業(yè)的土建構造、管線走向、設施、設備安裝等情況，參與工程驗收，協(xié)助成品保護，進展器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、標牌檢查，并按整改方案催促整改。專業(yè)資料整理WORD格式三設計管理模式擬定管理制度。根據前期管理過程中集團的意見和專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案要求，結合現場實際情況，對各項管理方案進展調整，使之更加適合集團的要求，經過一段時間的運行磨合，最終固化為基于 ISO9000 標準要求的 * 住宅小區(qū)物業(yè)效勞中心程序文件及作業(yè)指導書。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理方法、大門出入管理方法、停車場管理方

36、法等。2、設置物業(yè)轄區(qū)內的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責任制定等。3、制定上崗人員的培訓方案，并實施方案。四辦理移交接收事宜，進展工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接收方法。2、協(xié)助和辦理移交接收事項。五建立良好的外部公共效勞系統(tǒng)和效勞網絡，以利于今后工作的開展。1、消防、電梯等專業(yè)維保公司的評估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進展聯(lián)絡、溝通。3、建立代辦效勞工程網絡。六工程、技術等檔案資料的建立與管理。經整理后按照資料本身的內在規(guī)律和聯(lián)系進展科學的分類與歸檔，所有資料實行“雙檔電子檔案、文本檔案管理，并對重要資料進展備份以及規(guī)定相應的

37、保存專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案時限。七協(xié)助作好小區(qū)入伙前的準備工作。物業(yè)公司在長期的物業(yè)管理實踐中積累了豐富的相關工作經歷，我們將在總結過去經歷的根底上，協(xié)助作好 * 住宅業(yè)主入伙及相關手續(xù)的辦理工作。八清潔開荒工作。 * 住宅小區(qū)入伙前，施工管理方將負責進展初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進展開荒過程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼外表的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。二、前期管理流程及工作方案一物業(yè)接收工作流程簽定物業(yè)委托管理合同籌備工程物業(yè)效勞中心組建物業(yè)接收驗收小組進展物業(yè)的接收驗收對接收驗收的問

38、題進展整改鑰匙移交簽收移交清單專業(yè)資料整理WORD格式移交管理用房專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案物業(yè)管理處進入物業(yè)物業(yè)效勞中心與相關部門協(xié)調關系，開通相關設施使用開場進入正式管理三、前期管理總要求一進展功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設備調試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業(yè)管理方案。通過詳細查看各專業(yè)設備系統(tǒng)的設計技術參數，結合設備隨機技術文件，了解掌握各專業(yè)設備的技術性能參數、安裝根底、標高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。在符合設計標準、技術設計要求的前提下，應使設備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于

39、維修保養(yǎng)，設備系統(tǒng)容量容易調節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應便于計量管理，便于經濟核算。 * 物業(yè)公司將就這些問題提出改進建議，提請設計單位和工程籌建處改進。二嚴格按相關標準要求進展各項驗收，確保物業(yè)質量。參加設備安裝工程的分局部項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收。熟悉樓宇各設備系統(tǒng)平安經濟運行的狀態(tài)參數，掌握設備系統(tǒng)的調節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統(tǒng)運行管理方面的整改專業(yè)資料整理WORD格式前期介入物業(yè)效勞管理方案意見和建議。三明確開發(fā)商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方的責、權、利的關系。四接收 * 住宅小區(qū)物業(yè)管理后

40、確保集團或使用人各項工作的正常開展。四、物業(yè)接收驗收的前期管理按照物業(yè)接收驗收的程序和要求，依據國家制定的物業(yè)接收驗收標準，做好接收驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業(yè)管理打下堅實根底。一物業(yè)接收驗收物業(yè)接收驗收分為現場驗收，資料交接及其它交接等三個方面。1、驗收引用標準：GBJ7建筑地基根底設計標準GBJ10鋼筋混凝土構造設計標準GBJ11建筑抗震設計標準GBJ14室外排水設計標準GBJ16建筑設計防火標準GBJ45高層民用建筑設計防火標準GBJ206木構造工程施工及驗收標準GBJ207屋面工程施工及驗收標準GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收標準專業(yè)資料整理WORD格式前期介入

41、物業(yè)效勞管理方案2、現場驗收主要工程（ 1主體建筑外觀、各構件安裝和墻體飾面等符合建筑標準要求。（ 2各類屋面必須符合 GBJ207中 4.0.6 條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。（ 3室內裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關標準要求。（ 6供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內正常供配電設備、應急供配電設備、柴油箱及油庫、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內管線及電箱、公共照明燈具等符合標準要求。（ 7各種避雷裝置的所有連接點必須結實可靠，相應的防雷設備必須經過專業(yè)部門的檢測，并持有檢測單位簽認的合格證，接地阻值必須符合 GBJ232的要求。（ 8電梯的啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過 GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其它平安設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。（ 9智能化系統(tǒng)：樓宇自動化電力、保安、辦公自動化、網絡通訊等應符合國家標準；消防設施必須符合 GBJ16、GBJ45的要求，并且持有消防部門檢驗合格簽證。（ 10給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等，各水箱、給排水管網、接頭及閥門等，檢查井內管