房地產(chǎn)稅收籌劃全流程案例

1、目錄一、項目基本情況二、項目籌劃總體思路三、具體籌劃方案1、開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃5、后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃一、項目基本情況(一)？?已建項目嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項目總占地面積 114.24畝，總建筑面積約 170000平米。該項目分兩 期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6 nf,二期占地面積為 38034.1m2。項目一期于 2011年7月30日開工，于 2015年4月25日項目二 期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，項

2、目規(guī)劃指標(biāo)如下：(1)總建筑面積：169590 平方米；(2)容積率：1.5(3)公建配套設(shè)施面積：2370.07 平方米；(4)可售面積：113402.93 平方米，其中：普通住宅面積 ?91588.8 平方米非普通住宅面積 ？?？ 21814.13 平方米停車場面積 ？?？ ?55344.71 平方米(二)?擬建項目蛟湖經(jīng)典擬建于南 *市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。二、項目籌劃總體思路嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元/nf,臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元/平米的成交均價邁進

3、，該年南*市整體供應(yīng)量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)？海棠灣項目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當(dāng)年，項目二期于11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶 達10%左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標(biāo)高出10%-15% 。嘉業(yè)？海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。蛟湖經(jīng)典擬建于南 *市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議， 有利于企業(yè)減少納稅成本

4、，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競 爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種 融入到企業(yè)項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準 備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個環(huán)節(jié)著手，針 對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。三、具體籌劃方案1、開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的

5、土地使用權(quán)成本為8000萬元，可售總面積 50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契 稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補償標(biāo)準確定契稅 的計稅依據(jù)。回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米X 7500元/平方米=3000萬元拆遷戶貨幣補償：1000平方米X 7500元/平方米=750萬元全部契稅計稅依據(jù)為：3000萬元+8000 萬元+750萬元=11750 萬元方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契 稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以

6、被拆遷房屋每平方米的市場價格確 定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米X 8000元/平方米=3200萬元全部契稅計稅依據(jù)為：3200萬元+8000 萬元+750萬元=11950 萬元2、？?開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃(一)融資方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元?！痉治觥糠桨敢唬簱?jù)實扣除：扣除額=(6700+40000) X 5%+1680=4015 萬元方案二：定率扣除：扣除額=(6700+40000) X 10%=467

7、0 萬元【結(jié)論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應(yīng)選擇方案二，那 么企業(yè)就不能合理分攤利息費用或不能提供金融機構(gòu)的證明。(二)建房方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元?，F(xiàn)有兩個方案如下(均采用營改增后的簡易計稅法)：【分析】方案一：自建自銷嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。銷售收入(含增值稅)：50000萬元銷售收入(不含增值稅)：50000 + ( 1+5% ) =4

8、7619 萬元銷項稅額：47619 X 5%=2381 萬元城建稅及教育費附加：2381 X ( 7%+3%+2% ) =286萬元印花稅：50000 X 0.0005=25 萬元土地增值稅：扣除項=29280 X ( 1 + 10%+20%) +286=38350 萬元增值額=47619-38350=9269 萬元增值率=9269/38350=24%土地增值稅：9269 X 30%=2780 萬元凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元方案二：代建嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價格按照評估價格為 10000萬元，土地成本為7280萬元，進

9、行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責(zé)采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業(yè)公司只負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費，共計22500萬元。代建服務(wù)期間費用預(yù)測為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：銷售收入（含增值稅）：10000萬元銷售收入（不含增值稅）：10000 + （ 1+5% ） =9524 萬元銷項稅額：9524? X5%=476 萬元城建稅及教育費附加：476 X （ 7

10、%+3%+2% ） =57萬元印花稅：10000 X 0.0005=5? 萬元土地增值稅：扣除項=7280 X （ 1 + 10% ） +57=8065 萬元增值額=9524-8065=1459 萬元增值率=1459/8065=18%土地增值稅 =1459 X 30%=438 萬元凈收入：9524-7280-57-5-438=1744 萬元（該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：）代建收入（含增值稅）：22500萬元代建收入（不含增值稅）：22500 + （ 1+5% ） =21429 萬元代建增值稅：21429 X 5%=1071 萬元代建城建稅及教育費附加：1071 X （7%+3%+2% ） =

11、129萬元凈收入：21429-129-6500=14800萬元（該房地產(chǎn)公司兩項業(yè)務(wù)合計凈收入如下：）合計凈收入：14800+1744=16544萬元【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園林綠化工程費用約為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費占比約為60% ,因此合理估計該項目中的苗木費為464萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進行苗木銷售的公司。丙公司 以出售苗木為主業(yè)，

12、經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙 公司均能取得增值稅專用發(fā)票?！痉治觥糠桨敢唬汉狭惭b法與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時附帶苗木銷售共計約774萬元可抵扣進項稅額= 774 + （ 1 + 11% ） X 11% =76.7 （萬元） 采購成本=774-76.7=697.3 （萬元） 方案二：分立合同法與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同 310萬元可抵扣進項稅額= 464 + （ 1 + 13% ） X 13% + 100 + （ 1 + 11% ） X11% = 84.1 （萬元）采購成本=774-84.1=689.9 （萬元）方案三：分開訂立法先在乙公司購買苗木

13、464萬元，再與甲公司簽訂 100萬元的施工合同 可抵扣進項稅額= 464 + （ 1 + 13% ） X 13% + 310 + （ 1 + 11% ） X 11% = 84.1 （萬元）采購成本=774-84.1=689.9 （萬元）方案四：合立購買法與丙公司銷售苗木同時提供園林綠化工程，總價款為774萬元可抵扣進項稅額= 774 + （ 1 + 13% ） X 13% = 89 （萬元）采購成本=774-89=685（萬元）【結(jié)論】四個方案支付的總費用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進項稅額要更少，方案四可抵扣進項稅額最大。如果要和以建筑安裝 為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時，

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗 木銷售費用和綠化施工費用分開簽訂合同更好；同時，先從苗木銷售 公司購買苗木，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達到相同的籌 劃效果。3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）銷售定價的稅收籌劃嘉業(yè)？海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價為17002000萬元之間，開 發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為 900萬元?！痉治觥砍嚓P(guān)稅金外的可扣除的項目金額為：200 +900 + （ 200 +900 ） X10 %+ （ 200 + 900 ） X 20 %= 1430 （萬元）。方案一：公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430 X 1.269=18

15、14.67 萬元，此時增值額為 287.9 萬元（1814.67/ （1+5% ） 1430 - 1814.67 X 0.571 %）。方案二：公司要適當(dāng)提高售價，則總房價至少要超過 1934.79 （ 1430 X 1.353 ）萬，提價120.12萬才會增加總收益，此時增值額為401.6(1934.79/( 1+5% ) -1430 X 100.725%-0.571% X 120.12 )萬，應(yīng)納土地增值稅為 120.48 (401.6 X 30%)萬。【結(jié)論】當(dāng)同行業(yè)的房價在 17002000萬元之間時，公司應(yīng)選擇 1814.67萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能

16、給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1934.79萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。(二)房屋裝修費用的稅收籌劃嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90 -140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價及開發(fā)成本為9000萬元，準予扣除的開發(fā)費用 1000萬元，扣除項目金額合計為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一，后經(jīng)過實地考察調(diào)研，建議在售價加上裝修成本后定位 19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案【分析】方案一：出售毛坯房應(yīng)納稅

17、金及附加=16000 X 5%/ (1+5% ) X ( 7%+3%+2%) =91.43萬增值額=16000/ ( 1+5% ) -9000 X ( 1+20% )-1000-91.43=3346.67 萬增值率為34.47%應(yīng)納土地增值稅 =3346.67 X30%=1004.001 萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅 =(16000/( 1+5% ) -10000-91.43-1004.001) X25%=1035.67 萬凈利潤=16000/( 1+5% ) - ( 10000+91.43+1004.001 + 1035.67)=3107 萬方案二：出售精裝房應(yīng)納稅金及附加 =19000 X 5%/

18、(1+5% ) X (7%+3%+2%) =108.57萬增值額=19000/( 1+5% ) -12000 X ( 1+20% )-1000-108.57=2586.67 萬增值率=19.46%(注：增值率未超過20%不交土地增值稅)根據(jù)上述第三點政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。應(yīng)納企業(yè)所得稅 =( 19000/( 1+5% ) -13000-108.57) X25%=1246.67 萬元凈利潤=19000/( 1+5% ) - ( 13000+108.57+1246.67) =3740 萬元【結(jié)論】通過測算 (裝修成本為3000元每平方米)，企業(yè)應(yīng)繳

19、納主要稅 金總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻 享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃(一)土地增值稅清算的稅收籌劃(1) 土地增值稅核算方式的稅收籌劃嘉業(yè)？海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31棟房產(chǎn)取得收入 300萬元，允許扣除金額為 200萬元；銷售32 棟房產(chǎn)取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。【方案一】分開核算時：31棟房產(chǎn)的增值率 =(30

20、0 - 200 ) /200 X 100 % =50 %,適用稅率30 %;應(yīng)納土地增值稅為：(300 - 200 ) X 30 % =30 (萬元)；32棟房產(chǎn)的增值率 =(400 100 ) /100 X 100 % =300 %,適用稅率60 %;應(yīng)納土地增值稅為：(400 100 ) X 60% 100 X 35% = 145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元。【方案二】合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300 +400 = 700 (萬元)；允許扣除的金額： 200 + 100 = 300 (萬元)；增值率為：(700 -300 )/300 X 100 %= 133.3 %,適用稅

21、率 50 %;應(yīng)納土地增值稅為：(700 300 ) X 50 % 300 X 15 % =155 (萬元)?！痉治觥客ㄟ^比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以 看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房 產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核 算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。(2) 土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開發(fā)一期為例(見表一)，采用分兩類(即普通住宅和其他) 對項目進行清算， 企業(yè)應(yīng)納土地增值稅1029萬元，稅負率0.98% (見表二)；采用分三類(即普通住宅、非普通住宅和 其他)對項目進行清算，應(yīng)

22、納土地增值稅2343萬元，稅負率 2.28%（見表二），兩者計算應(yīng)繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企 業(yè)稅負更重。表一：金域海棠項目清算項目基本情況表？?？（單位：萬元）項目面積銷售總額（萬元）住宅53299.9430849.3商業(yè)8555.269019.81儲藏間4171.471251.44地下車位7905135合計86840.7146255.57備注：一期地下室總建筑面積28514.04 車位790個。表二：某房地產(chǎn)項目土地增值稅分兩類、三類 ?（單位：萬元）明細兩類三類普通住 宅非普通住 宅、商務(wù)房 及車位普通住 宅非普通住宅商務(wù)房及車 位1、轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)收入 總額30849.315

23、376.2730849.31251.4414226.812、扣除項 目金額合 計2981114310298111000199573、增值額1038.31066.271038.3251.44-5730.194、增值額 與扣除項 目金額之 比3.48%7.45%3.48%25.44%-28.71%5、適用稅 率30%30%30%30%0%6、速算扣 除系數(shù)（%000007、應(yīng)繳土 地增稅稅 額1074.461074.461145.7201074.461074.46314.66000減：普通 住宅增值 額未超20%gB 分 應(yīng)免征增 值稅稅額8、實際應(yīng) 繳土地增 值稅稅額01145.720314.660通過上述計算， 可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)