物業(yè)糾紛典型案例分析

1、物業(yè)糾紛典型案例分析物業(yè)糾紛典型案例分析提要：物業(yè)糾紛典型案例分析典型案例A樓房有電梯卻不開小區(qū)業(yè)主起訴物業(yè)陳某買下吳江某小區(qū)內(nèi)的一套房子。該房產(chǎn)所在樓配有電梯， 但從陳某搬入居住后電梯一直不能使用，處于關(guān)閉狀態(tài)，為此，陳某 多次與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司認(rèn)為開通電梯屬于正常要求， 但是由 于業(yè)主簽字沒有達(dá)到三分之一，電梯的維修費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)用分?jǐn)偺幚?得不到解決，因而不能開通。于是，陳某告到法院，要求物業(yè)公司立 即開通電梯，并確保電梯正常運(yùn)行。經(jīng)審理，法院判決支持了陳某的 訴訟請求?！痉ü籴尫ā克^物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套

2、的設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān) 秩序的活動。江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條第二款規(guī)定：房屋 的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè) 管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)； 最高人民法院關(guān)于審理物 業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第三條規(guī)定：物業(yè)服 務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任 的，人民法院應(yīng)予支持。對小區(qū)內(nèi)

3、電梯的管理、維護(hù)，確保業(yè)主正常 使用是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容之一。因此，法院對于陳某要求物業(yè)公司開通電 梯，并確保電梯正常運(yùn)行的訴訟請求予以支持。B“房屋存在質(zhì)量問題”業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)2007年，某物業(yè)公司與蔣某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議， 約定由該物業(yè)公司對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，按建筑面積向業(yè)主收取 物業(yè)服務(wù)費(fèi)。蔣某在交納 2007年11月1日至2008年10月31日期 間的物業(yè)管理費(fèi)后，未按約定交納 2008年11月1日至2010年4月 30日期間的物業(yè)管理費(fèi)用，共計元，物業(yè)公司多次向蔣某催交物業(yè) 費(fèi)無果，就起訴到法院，要求蔣某交納物業(yè)費(fèi)。蔣某在法庭上辯稱，其房屋內(nèi)部墻體存在裂縫，開發(fā)商預(yù)埋的

4、管道也存在滲水情況，開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題， 要求物業(yè)公 司協(xié)商解決上述問題，但物業(yè)公司并沒有解決。只要物業(yè)公司協(xié)調(diào)解 決上述質(zhì)量問題，他立即支付物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)審理，法院認(rèn)為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業(yè)費(fèi)?！痉ü籴尫ā课飿I(yè)公司依合同履行物業(yè)服務(wù)后，作為業(yè)主的蔣某應(yīng)當(dāng)依合同 履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無 正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。關(guān)于蔣某要求物 業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問題的主張， 是業(yè)

5、主與開發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開發(fā)商 負(fù)責(zé)修復(fù)房屋質(zhì)量問題，關(guān)于房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾 紛系屬不同的法律關(guān)系，如蔣某確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存 在質(zhì)量問題，可另行主張權(quán)利。c業(yè)主家中財產(chǎn)被盜物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？2008年10月，李某發(fā)現(xiàn)自己和鄰居家的房門均被撬，而且其 家中有貴重物品被盜，財物損失據(jù)李某陳述高達(dá) 19萬元。之后，李 某又花費(fèi)2000元維修及更換被撬房門。隨后，李某將物業(yè)公司告到 法院。他認(rèn)為，盜竊發(fā)生時，其已交納物業(yè)管理費(fèi)，其與物業(yè)公司形 成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而小區(qū)監(jiān)控設(shè)備自 2008年9月因故障一直處 于癱瘓狀態(tài)，物業(yè)公司未盡到職責(zé)內(nèi)的

6、安全防范義務(wù)， 因此要求物業(yè) 公司承擔(dān)50%勺賠償責(zé)任。法院認(rèn)定被告物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在過錯，理應(yīng) 對原告方損失承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。結(jié)合其過錯情況，法院酌定由被告 方承擔(dān)就確定損失部分的20嚨卜充賠償責(zé)任。【法官釋法】根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩 序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物 業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié) 商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。 如無特別約定，則結(jié)合實(shí)際情況 考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯， 物業(yè)公司應(yīng)根據(jù) 過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。D自有房屋長期空置這種情況要交物業(yè)費(fèi)嗎

7、？原告某物業(yè)公司起訴被告李某要求交納物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約金。 被告李某稱自己房屋長期空置，沒有享受物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)當(dāng)交納 物業(yè)費(fèi)。法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有公共性，其管理、服務(wù)面向小區(qū)整 體，小區(qū)業(yè)主不得拒絕公共部分的管理與服務(wù)， 也不得以此為由拒絕 承擔(dān)義務(wù)，依法判決李某支付有關(guān)物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約責(zé)任?！痉ü籴尫ā课飿I(yè)服務(wù)具有公共產(chǎn)品的屬性，其對象是全體業(yè)主，其成本應(yīng) 由全體業(yè)主承擔(dān)，不論業(yè)主實(shí)際承受多寡，都必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任， 如果業(yè)主以自己沒有享受或較少享受物業(yè)服務(wù)而拒絕交納或少繳物業(yè)費(fèi)，那么就形成搭便車現(xiàn)象，不僅對其他業(yè)主不公，而且最終影響 物業(yè)服務(wù)公共產(chǎn)品的供給。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)

8、糾紛案 件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按 照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相 關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”，因此，業(yè)主以自己 沒有實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)拒絕承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)不能成立。當(dāng)然，按照江 蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（蘇價服2010 12號）規(guī)定，因業(yè)主 原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物 業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn) 70%具體可由當(dāng)?shù)貎r 格主管部門同物業(yè)管理行政主管部門確定。蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則規(guī)定，新建普通住宅，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未 使用，并事先書面告知物業(yè)的，在不超過 2

9、4個月內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù) 費(fèi)按70流納，優(yōu)惠期超過24個月的由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成 立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù) 企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照 合同約定執(zhí)行。E原本約定房客交物業(yè)費(fèi)房客不交，該怎么辦？原告某物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)合同起訴被告王某要求交納物業(yè)費(fèi) 并承擔(dān)違約金，被告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同， 合同約 定物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人陳某交納，因此物業(yè)公司應(yīng)向承租人陳某催討物 業(yè)費(fèi)。法院認(rèn)為，業(yè)主與承租人簽訂合同，約定物業(yè)費(fèi)由承租人交納， 雖然租賃合同成立有效，但是根據(jù)合同相對性原則，業(yè)主與承租人之 間的租賃合同不得對抗第三人。因此，作為被告的業(yè)主王某與第三方 陳某關(guān)于物業(yè)費(fèi)交納的約定不得作為對抗物業(yè)公司的依據(jù)。 在物業(yè)費(fèi) 未及時支付時，業(yè)主王某仍然承擔(dān)向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金的 責(zé)任?！痉ü籴尫ā恳婪ǔ闪⒌暮贤瑢贤?dāng)事人具有約束力， 不得損害第三方權(quán) 利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約 定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合