物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序教材

1、物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計科目1、資產(chǎn)類科目：庫存現(xiàn)金期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收款待攤費用低值易耗品固定資產(chǎn)清理2、負債類科目：應(yīng)付職工薪酬短期借款長期借款預(yù)提費用應(yīng)交稅費3、所有者權(quán)益類科目：本年利潤利潤分配4、成本類科目：無5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入營業(yè)外收入主營業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)支出營業(yè)費用營業(yè)外支出所得稅費二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)借： 銀行存款 農(nóng)行 貸：庫存現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金 短應(yīng)收賬款預(yù)付賬款 其他長期待攤費用固定資產(chǎn)累計折舊在建工程應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款其他應(yīng)付款預(yù)收賬款實收資本資本公積盈余公積其他業(yè)務(wù)收入投資收益營業(yè)稅金及附加管理費

2、用財務(wù)費用以前年度損益調(diào)整明細科目為銀行所在名稱）2、提現(xiàn)借：庫存現(xiàn)金貸： 銀行存款 農(nóng)行3、預(yù)交地稅款借：應(yīng)交稅費營業(yè)稅 5% 城建稅 5% 教育費附加 3% 地方教育費附加 2% 地方價格調(diào)節(jié)基金 1% 水利基金貸:銀行存款（庫存現(xiàn)金）4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅借：銀行存款貸：其他應(yīng)交款 養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工電話費借：其他應(yīng)收款 員工 電話費貸：銀行存款6、代收電信公司電費（預(yù)收一年，每月分攤）借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 基站電費7、電信公司電費計入借：預(yù)收賬款 電費貸：管理費用 電費8、轉(zhuǎn)存單位定期存款 一份借：其他貨幣資金 定期存款貸：銀行存款9、付上月份稅款 借：應(yīng)交稅費 營業(yè)稅

3、城建稅 教育費附加 水利基金養(yǎng)老保險基金 貸：銀行存款10、付上月份電話費 借：管理費用 電話費 貸：銀行存款11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、 綠化、商鋪、消防、生活用水等） 借：管理費用 水費（辦公 ） 預(yù)收賬款 業(yè)主二次供水（生活用水） 貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費 借：管理費用 電費 預(yù)收賬款 業(yè)主二次供電能耗 業(yè)主電梯能耗 貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務(wù)費 借：庫存現(xiàn)金 貸：其他業(yè)務(wù)收入 維修收入14、付萬用表檢測費用及購潤滑油借：管理費用 維修費低值易耗品 維修用具貸：庫存現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工） 借：管理費用 福利費 貸：庫存現(xiàn)金16、收商

4、鋪水電費 借：庫存現(xiàn)金 貸：其他應(yīng)收款 商鋪電費 /水費17、發(fā)放上月管理員工工資 借：應(yīng)付職工薪酬貸：庫存現(xiàn)金18、代付上月中隊?wèi)?zhàn)士、搬運工工資（為減少交 養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付） 借：其他應(yīng)收款 總公司 房開公司（代付搬運工工資） 貸：庫存現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝 借：管理費用 福利費 服裝費 貸：庫存現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費 借：其他業(yè)務(wù)支出 裝修垃圾清運費貸：庫存現(xiàn)金 /銀行存款21、付維修電機費及購買燈光等費用借：管理費用 維修費 低值易耗品 維修用具 貸：庫存現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件 借：低值易耗品 保潔用具 維修用具 貸：庫存現(xiàn)金23、收員工上月電話費 借：庫存

5、現(xiàn)金 貸：其他應(yīng)收款 員工 電話費24、收商鋪管理押金 借：庫存現(xiàn)金 貸：其他應(yīng)付款 商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金 借：其他應(yīng)付款 業(yè)主 裝修保證金 貸：庫存現(xiàn)金26、中隊活動開支借：管理費用 活動開支 貸：庫存現(xiàn)金27、付馬匹治療費及購馬飼料款借：管理費用 治安費貸：庫存現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款 借：管理費用 伙食費 貸：庫存現(xiàn)金29、收物管費等 借：庫存現(xiàn)金 /銀行存款 貸：預(yù)收賬款 業(yè)主 物管費 業(yè)主電梯能耗費 業(yè)主二次供水 業(yè)主停車綜合服務(wù)費 業(yè)主垃圾清運費 其他應(yīng)付款 業(yè)主 裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋 借：其他應(yīng)收款 房開公司名稱 貸：庫存現(xiàn)金31、罰款收入 借

6、：庫存現(xiàn)金貸：營業(yè)外收入 賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等 借：低值易耗品 廚房用品貸：庫存現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只借：管理費用液化氣貸：庫存現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等 借：管理費用 辦公費 差旅費 貸：庫存現(xiàn)金35、付生活垃圾費借：管理費用 保潔費貸：庫存現(xiàn)金36、領(lǐng)用低值易耗品借：管理費用 低值易耗品攤銷貸：低值易耗品 維修用具保潔用具廚房用具37、商鋪電費計入借：其他應(yīng)收款 商鋪 電費貸：管理費用 電費38、開辦費用的攤銷借：管理費用 開辦費攤銷貸：長期待攤費用 開辦費39、計提折舊借：管理費用 折舊費貸：累計折舊40、計提本月工資借：管理費用 工資 貸：應(yīng)付職工薪酬4

7、1、空置房應(yīng)收物管費 借：其他應(yīng)收款 房 開公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入42、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入借：預(yù)收賬款 業(yè)主 物管費 業(yè)主車位物管費房開公司 商鋪物管費 商鋪 租金 貸：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入43、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費 借：預(yù)收賬款 業(yè)主 垃圾清運費 貸：其他業(yè)務(wù)收入 垃圾清運費44、計提本月稅金及附加 借：營業(yè)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出水利基金管理費用 貸：應(yīng)交稅費 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加45、計提本月養(yǎng)老保險借：管理費用 養(yǎng)老金貸：其他應(yīng)付款 養(yǎng)老基金46、結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶借：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入營業(yè)外收入貸：本年利潤47、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶借：本年利潤貸：管理費用其他業(yè)務(wù)支出營業(yè)稅金及附加關(guān)于

8、代收的水電費的會計分錄我覺得應(yīng)是這樣： 支付給自來水公司或供電局時： 借：其他應(yīng)付款代收款項貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款代收款項物業(yè)管理公司 ,定期收取的物業(yè)管理費 .收到時:借:庫存現(xiàn)金教育費附加貸:預(yù)收帳款 當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入 , 借:預(yù)收帳款 貸:主營業(yè)務(wù)收入 同時交納營業(yè)稅 借:營業(yè)稅金及附加 貸 : 應(yīng)交稅金 -營業(yè)稅-城建稅結(jié)轉(zhuǎn)利潤借:本年利潤 貸: 主營業(yè)務(wù)成本 營業(yè)稅金及附加 借:主營業(yè)務(wù)收入 貸:本年利潤 借:本年利潤貸:財務(wù)費用 （支出 ）管理費用10第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活 動所取得各項收入，包

9、括 主營業(yè)務(wù)收入 和其他業(yè)務(wù)收入。1.1 主營業(yè)務(wù)收入 是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè) 經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。1.1.1 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人收取的公共性服 務(wù)收入、公眾 * 性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老 公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。1.1.2 物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性 收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、 前期費收入等。1.1.3 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的

10、委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。1.2 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的 收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營 業(yè)主委員會 或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房 屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng) 營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括 房屋中介 代理收入、材料物資銷售收入、 廢品回收 收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn) 權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身11 房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確

11、認及其時間2.1 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑 據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不 得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到2.2 物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與 業(yè)主委員會 或者物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的 付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入 “主營業(yè)務(wù)收入 ”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的 收入計入 “其

12、他業(yè)務(wù)收入 ”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處 分別設(shè)置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用 業(yè)主委員會 的場地收取停車使用費，所取得的收入計 入“其他應(yīng)付款 * 場地停車費代收 ”科目貸方，并全額計提和交納營 業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng) 承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入 “其他應(yīng)付款 * 場地 停車費代收 ”科目借方 ;物業(yè)公司自身獲得的收益，即 “其他應(yīng)付款 * 場地停車費代收 ”科目的貸方余額， 借記并轉(zhuǎn)入 “其他業(yè)務(wù)收入 ”。各企業(yè) 可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定121 成本核算方法成

13、本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管 理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本 核算方法一旦確定，至少在一個 會計年度 內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1 生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活 動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè) 管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、 工會經(jīng) 費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員 的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)

14、營活 動的 固定資產(chǎn)折舊費 等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活 動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、 資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無 關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行 政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù) “權(quán)責(zé)發(fā)生制 ”原則確定當(dāng)期 的成本費用，正確核算 “待攤費用 ”和“預(yù)提費用 ”。會計期末未經(jīng)主管稅 務(wù)機關(guān)認可的 “待攤費用 ”及 “預(yù)提費用 ”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本 費

15、用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成本核算及科目設(shè)置 3.1 按不同管理處設(shè)置 “主營業(yè)務(wù)成本 ”明細13 賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2 主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置 “物業(yè) 管理成本 ”、“物業(yè)經(jīng)營成本 ”、“物業(yè)大修成本 ”，并在明細科目下按成本 類別設(shè)置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1 自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù) 的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理 成本”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。 對部分采取出包方式進行的公共性 服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合

16、同付款，成本即為合同 的結(jié)算款，并按成本類別計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理成本 ”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn) 權(quán)人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的租賃費、承包費等計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。直接 為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、 工 會經(jīng)費 、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入 “主營業(yè)務(wù)成 本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。3.5 物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房 屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.6 其他業(yè)務(wù)支出的核算其他

17、業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動 所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入 其他業(yè)務(wù)支出。143.7 期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實 現(xiàn)收入之前計入 “長期待攤費用 ”，不 計入當(dāng)期損益 。在實現(xiàn)收入后，開 辦費一次 計入當(dāng)期損益 。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間 費用，直接 計入當(dāng)期損益 ；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的 期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照* 集團財務(wù)管理制度 的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣 傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的

18、內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部 位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實 施方式的不同一般分為兩種： 自營方式， 指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工； 出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在 “在建工程 ”科目下設(shè)置明細科目 “物業(yè)工 程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。 該科目借方登記物業(yè)工程發(fā) 生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額， 反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核 算。2.1 自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時

19、，本科目借方核算物業(yè) 工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用 費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔(dān) ,則直接計入該項目成 本；若涉及多個工程項目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費用支出，再按一15定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)項目2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位 的工程價款， 計入“在建工程 物業(yè)工程 * 工程”科目，貸記“銀行 存款 ”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設(shè)施設(shè)備大修、 更新改造工程 完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支

20、，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬 結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證 進行價款結(jié)算。2.3.2 工程完工交付使用的會計科目處理：借記 “銀行存款 ”或“長期 應(yīng)付款 代管基金 ”科目，貸記 “主營業(yè)務(wù)收入 物業(yè)大修收入 ”科目；同 時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)大修成本 ”，貸記 “在建工程 物業(yè)工程 * 工程”科目。第四章 維修基金的核算1 科目設(shè)置應(yīng)在 “專項應(yīng)付款 ”下設(shè)置明細科目 “代管基金 ”，用于核 算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2 維修基金的核算2.1收到維修基金的核算收到維修基金時， 借記“銀行存款 ”科目，貸 記

21、“專項應(yīng)付款 代管基金 本金 ”。2.2 維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存 款的利息收入， 借記“銀行存款 ”科目，貸記“專項應(yīng)付款 代管基金 利16 息收入 ”。2.3 維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商 業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償 使用費等，作為維修基金的收益， 計入“專項應(yīng)付款 代管基金 ”的貸方。2.4 維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過 “物業(yè)工 程”科目核算，核算方法同第四章2.5 由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員

22、會或者物 業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分 攤表進行分配轉(zhuǎn)賬，借記 “專項應(yīng)付款 代管基金 ”，貸記“銀行存款 ”等 科目。第五章 代收款項的核算企業(yè)應(yīng)在 “其他應(yīng)付款 “科目下設(shè)置明細科目 “代收款項 ”，用于核算 企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收 代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。物業(yè)公司的會計處理 第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活 動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1.1 主營業(yè)務(wù)收入是指

23、企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè) 經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。171.1.1 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人收取的公共性服 務(wù)收入、公眾 * 性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老 公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。1.1.2 物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性 收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、 前期費收入等。1.1.3 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。1

24、.2 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的 收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房 屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng) 營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介 代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn) 權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身 房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的

25、憑 據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計入當(dāng)年度損益，不 得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到2.2 物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人18 簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的 付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入 “主營業(yè)務(wù)收入 ”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的 收入計入 “其他業(yè)務(wù)收入 ”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處 分別設(shè)置并進行

26、明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計 入“其他應(yīng)付款 * 場地停車費代收 ”科目貸方，并全額計提和交納營 業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng) 承擔(dān)的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入 “其他應(yīng)付款 * 場地 停車費代收 ”科目借方 ;物業(yè)公司自身獲得的收益，即 “其他應(yīng)付款 * 場地停車費代收 ”科目的貸方余額， 借記并轉(zhuǎn)入 “其他業(yè)務(wù)收入 ”。各企業(yè) 可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管 理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目

27、分別歸集各自成本費用，成本 核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1 生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活 動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)19 管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活 動；非生常損失消耗

28、，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、 資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無 關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行 政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù) “權(quán)責(zé)發(fā)生制 ”原則確定當(dāng)期 的成本費用，正確核算 “待攤費用 ”和“預(yù)提費用 ”。會計期末未經(jīng)主管稅 務(wù)機關(guān)認可的 “待攤費用 ”及 “預(yù)提費用 ”，均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本 費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成本核算及科目設(shè)置 3.1 按不同管理處

29、設(shè)置 “主營業(yè)務(wù)成本 ”明細 賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2 主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置 “物業(yè) 管理成本 ”、“物業(yè)經(jīng)營成本 ”、“物業(yè)大修成本 ”，并在明細科目下按成本 類別設(shè)置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1 自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)20 的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理 成本”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。 對部分采取出包方式進行的公共性 服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同 的結(jié)算款，并按成本類別計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)管理成本 ”。3.4

30、物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn) 權(quán)人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的租賃費、承包費等計入 “主營業(yè)務(wù)成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。直接 為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工 會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入 “主營業(yè)務(wù)成 本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。3.5 物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房 屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.6 其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動 所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入

31、 其他業(yè)務(wù)支出。3.7 期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實 現(xiàn)收入之前計入 “長期待攤費用 ”，不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后，開 辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間 費用，直接計入當(dāng)期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的 期間費用，直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照 * 集 團財務(wù)管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣21 傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部 位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實 施方式的不同一般分為兩種： 自營方式， 指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工； 出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應(yīng)在 “在建工程 ”科目下設(shè)置明細科目 “物業(yè)工 程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。 該科目借方登記物業(yè)工程發(fā) 生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額， 反映在建工程的實際成本。本科目應(yīng)按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核 算。2.1 自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè) 工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用 費等