第9章_物業(yè)的租賃管理

1、目目 錄錄2022-2-142物業(yè)租賃管理概述1物業(yè)的租約 2物業(yè)租賃管理的程序3案例分析4第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。它是通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。它是指業(yè)主作為出租人將其房屋出租給承租人使用，指業(yè)主作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為由承租人向出租人支付租金的行為。 物物業(yè)租賃的含義包括以下業(yè)租賃的含義包括以下2 2點：點： 1 1. .出租人必須是物業(yè)的出租人必須是物業(yè)的所有權(quán)人所有權(quán)人； 2 2. .出租人將房屋出租給承租人使用，包括給出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人承租人居住或從事經(jīng)

2、營活動居住或從事經(jīng)營活動。2022-2-143第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 物業(yè)租賃可以按物業(yè)租賃方式、租金支付方物業(yè)租賃可以按物業(yè)租賃方式、租金支付方式和租賃管理模式進行劃分。式和租賃管理模式進行劃分。 （一）按物業(yè)一）按物業(yè)租賃方式租賃方式劃分劃分 1 1. .定期租賃定期租賃 2 2. .自動延期租賃自動延期租賃 3 3. .意愿租賃意愿租賃 4 4. .強制占據(jù)租賃強制占據(jù)租賃2022-2-144第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述（二）按租金（二）按租金支付方式支付方式劃分劃分 1 1. .毛租毛租 2 2. .凈租凈租 3 3. .百分比租百分比租賃賃商

3、業(yè)零售業(yè)物業(yè)商業(yè)零售業(yè)物業(yè)2022-2-145第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述（三）按租賃三）按租賃管理模式管理模式劃分劃分 1.1.包租轉(zhuǎn)租模包租轉(zhuǎn)租模式式 業(yè)主不承擔風險業(yè)主不承擔風險2 2. .出租代理模出租代理模式式一定的風險一定的風險 3 3. .委托管理模委托管理模式式全部的市場風險全部的市場風險2022-2-146第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法規(guī)定房屋租賃規(guī)定房屋租賃實行登記備案制度，其核心是實行登記備案制度，其核心是對合法有效的對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃證房屋租賃證。 房屋租賃登記

4、備案制度的主要內(nèi)容有：房屋租賃登記備案制度的主要內(nèi)容有： 2022-2-147第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 （一）房屋租賃登記備案的一般程一）房屋租賃登記備案的一般程序序 申請申請 審查審查 頒證頒證 2022-2-148第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 （二）房屋租賃的條件二）房屋租賃的條件 公公民和法人或其他組織對享有所有權(quán)的房民和法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情況）。（不包含某些特殊情況）。2022-2-149第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃管理概述物業(yè)租賃管理概述 （三

5、）轉(zhuǎn)租的規(guī)定三）轉(zhuǎn)租的規(guī)定 1 1、房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 2 2、轉(zhuǎn)租合同的、轉(zhuǎn)租合同的終止日期終止日期不得超過原租賃合不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。定的除外。2022-2-1410第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約 物業(yè)租約，物業(yè)租約，是出租人與承租人簽

6、訂的，用于明確是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責任、以房屋為租賃標的租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2022-2-1411第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約 一一個有效租約應(yīng)該基本由以下部分組成：個有效租約應(yīng)該基本由以下部分組成：（一）簽約雙方的法定簽名及住所（一）簽約雙方的法定簽名及住所（二）物業(yè)的具體描述（二）物業(yè)的具體描述（三）限制租賃用途的條款（三）限制租賃用途的條款（四）規(guī)定租期的條款（四）規(guī)定租期的條款（五）關(guān)于續(xù)租的條款（五）關(guān)于續(xù)租的條款（六）規(guī)定租金支付方式的條款（六）規(guī)定租金支付方式的條款（七

7、）取得物業(yè)實際占有權(quán)的條款（七）取得物業(yè)實際占有權(quán)的條款2022-2-1412第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約 （八）調(diào)整租價的條款（八）調(diào)整租價的條款 （九）承擔不可預(yù)見費的條款（九）承擔不可預(yù)見費的條款 （十）規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款（十）規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款 （十一）承擔災(zāi)禍損失的條款（十一）承擔災(zāi)禍損失的條款 （十二）租戶責任條款（十二）租戶責任條款 （十三）租戶對物業(yè)改造的條款（十三）租戶對物業(yè)改造的條款 （十四）規(guī)定保證金的條款（十四）規(guī)定保證金的條款 （十五）規(guī)定業(yè)主職責的條款（十五）規(guī)定業(yè)主職責的條款 （十六）關(guān)于索賠的規(guī)定條款（十六）關(guān)于索賠的規(guī)定條款2022-2-1413第二

8、節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約（一（一）出出租方租方的權(quán)利與義務(wù)的權(quán)利與義務(wù)1.1.出租人的權(quán)利（出租人的權(quán)利（4 4個）個）2 2、出租人的義務(wù)（、出租人的義務(wù)（4 4個個) )( (二二) )承租方承租方的權(quán)利與義務(wù)的權(quán)利與義務(wù)1 1、承租人的權(quán)利（、承租人的權(quán)利（5 5個）個）2 2、承租人的義務(wù)（、承租人的義務(wù)（4 4個）個）2022-2-1414第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約（一）自然終止（一）自然終止 （4 4種情形）種情形）（二）人為終止（二）人為終止（8 8種情形）種情形）2022-2-1415第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的租約物業(yè)的租約 1.1.房房屋租賃合同時租賃關(guān)系正式建立的憑

9、證。屋租賃合同時租賃關(guān)系正式建立的憑證。 2.2.租租賃合同要統(tǒng)一按規(guī)定填寫，不得擅自涂改更賃合同要統(tǒng)一按規(guī)定填寫，不得擅自涂改更改。改。 3.3.租租賃合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字賃合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效。蓋章后生效。2022-2-1416第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 物物業(yè)租賃管理的程序一共有九步。業(yè)租賃管理的程序一共有九步。 （一）通過廣告捕捉潛在用戶（一）通過廣告捕捉潛在用戶 （二）適當使用（二）適當使用“免費免費”噱頭捕捉潛在租戶噱頭捕捉潛在租戶 （三）引導(dǎo)潛在租戶參觀（三）引導(dǎo)潛在租戶參觀 （四）建立租售中心捕捉潛在租戶（四）建

10、立租售中心捕捉潛在租戶2022-2-1417第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 （一）潛在租戶的登記（一）潛在租戶的登記 （二）潛在租戶的身份證明（二）潛在租戶的身份證明 （三）租賃經(jīng)歷（三）租賃經(jīng)歷 （四）資信狀況（四）資信狀況2022-2-1418第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 談判的目標就是要簽署租賃雙方都滿意的、談判的目標就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要監(jiān)控談判公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要監(jiān)控談判的全過程。的全過程。（一）控制簽約進程（一）控制簽約進程（二）利用經(jīng)紀人（二）利用經(jīng)紀人（三）談判妥協(xié)（三）談判妥協(xié)（四

11、）租期的確定（四）租期的確定（五）關(guān)于物業(yè)改造的談判（五）關(guān)于物業(yè)改造的談判（六）擴租權(quán)的談判（六）擴租權(quán)的談判（七）限制競爭租戶條款的談（七）限制競爭租戶條款的談判判2022-2-1419第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 面對租戶的遲疑，物業(yè)管理者可以采用面對租戶的遲疑，物業(yè)管理者可以采用單刀直入式和總結(jié)式的締約技巧。單刀直入式和總結(jié)式的締約技巧。2022-2-1420第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 租用簽訂就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃租用簽訂就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃開始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人檢查物業(yè)，檢查所開始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人檢查物業(yè)

12、，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件。2022-2-1421第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序 一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。一方面，與租戶建立良好的關(guān)系良好的關(guān)系。一方面，與租戶建立良好的關(guān)系有利于對物業(yè)的維修和管理；另一方面，租戶有利于對物業(yè)的維修和管理；另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)如果滿意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。簽合同。2022-2-1422第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理

13、的程序物業(yè)租賃管理的程序（一）租金繳納時間的管理（一）租金繳納時間的管理（二）滯納金的管理（二）滯納金的管理（三）收費通知單的管理（三）收費通知單的管理2022-2-1423第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序（一）宏觀經(jīng)濟對租賃條款更改的影響一）宏觀經(jīng)濟對租賃條款更改的影響 1 1、宏觀經(jīng)濟對租期條款的影響、宏觀經(jīng)濟對租期條款的影響 2 2、宏觀經(jīng)濟對維修、更換與裝修條款的影響、宏觀經(jīng)濟對維修、更換與裝修條款的影響 （二）租金調(diào)整條款（二）租金調(diào)整條款 1 1、影響租金提高的因素、影響租金提高的因素 2 2、租金增加對空置率的影響、租金增加對空置率的影響 3 3、租金增加對租戶關(guān)系的影響、租金增加對租戶關(guān)系的影響2022-2-1424第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)租賃管理的