恒大地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)分析

1、 恒大地產(chǎn)集團(tuán)是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及體育為一體的企業(yè)集團(tuán)。2016年末，按照上市公司合并口徑總資產(chǎn)人民12401.38億元，員工約8萬(wàn)人。2016年銷售額3541.62億，恒大中國(guó)（HK.3333）2016年實(shí)現(xiàn)銷售額3733.7億元，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名第1。恒大在廣東、北京、上海、天津、重慶、山東、安徽、山西、河南、遼寧、湖南、江西、湖北、江蘇、黑龍江、吉林、廣西、甘肅、陜西、四川、海南、內(nèi)蒙古、福建等設(shè)立24家分公司（地區(qū)公司），在全國(guó)150多個(gè)主要城市擁有大型項(xiàng)目500多個(gè)。擁有中國(guó)特級(jí)資質(zhì)的建筑工程公司、甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)研究院和工程監(jiān)理公司、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)

2、公司和物業(yè)管理公司。根據(jù)中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司在恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于2017年6月26日出具的恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司信用評(píng)級(jí)報(bào)告，評(píng)定恒大集團(tuán)債券級(jí)別為AAA，主體級(jí)別為AAA，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，恒大集團(tuán)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備的全國(guó)性布局，在開發(fā)地域的選擇上注重一、二、三線城市的合理配置與均衡布局，在充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，降低了區(qū)域性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。恒大集團(tuán)以標(biāo)準(zhǔn)化模式發(fā)展房地產(chǎn)，創(chuàng)造了獨(dú)具特色的山水園林居住文化，根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位定制出高檔次的產(chǎn)品配套標(biāo)準(zhǔn)、景觀園林標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)造出高尚、舒適的居住氛圍。經(jīng)過(guò)多年培育和發(fā)展，恒大集團(tuán)已形成“恒大帝景”、“恒大

3、3;御景半島”等高端產(chǎn)品線，以及“恒大華府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、“恒大城”等中高端和中端產(chǎn)品，擁有較好的市場(chǎng)口碑。恒大集團(tuán)在2016年上半年進(jìn)一步夯實(shí)房地產(chǎn)主業(yè)，深化一二線城市布局，加強(qiáng)銷售和回款力度，狠抓工程建設(shè)和開發(fā)報(bào)建工作，提升產(chǎn)品質(zhì)量與完善售后服務(wù)，并強(qiáng)化資金計(jì)劃管理，堅(jiān)定不移實(shí)施多元化戰(zhàn)略，主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)在龐大基數(shù)的基礎(chǔ)上繼續(xù)獲得大幅增長(zhǎng)。作為恒大開中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，截至2016 年末恒大地產(chǎn)已進(jìn)入全國(guó)209 個(gè)主要城市，已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、布局最廣的住宅物業(yè)開發(fā)商。2016 年在房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的背景下，公司加大項(xiàng)目開發(fā)及銷售力度，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、合同銷售金額

4、及結(jié)算收入均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，行業(yè)領(lǐng)先地位得以繼續(xù)強(qiáng)化。從項(xiàng)目運(yùn)作情況看，恒大地產(chǎn)注重工程計(jì)劃與銷售計(jì)劃、竣工計(jì)劃的匹配，合理安排工程建設(shè)計(jì)劃。2016 年在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度明顯上升的情況下，恒大地產(chǎn)加快工程建設(shè)節(jié)奏，當(dāng)年新開工面積為4,583.36 萬(wàn)平方米，竣工面積為2,866.51 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)57.04%和31.08%，開發(fā)節(jié)奏的加快為公司銷售結(jié)算業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。截至2016 年末，公司擁有551 個(gè)在建項(xiàng)目，在建面積合計(jì)5,963.25 萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)40.43%，其開發(fā)建設(shè)規(guī)模在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，為其未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)提供了良好保障。但較大的開發(fā)體量對(duì)恒大地

5、產(chǎn)的融資能力以及資金調(diào)配能力提出了更高要求。銷售方面，近年來(lái)恒大地產(chǎn)加快一、二線城市新開工項(xiàng)目開盤節(jié)奏，公司銷售呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的良好態(tài)勢(shì)。2016 年恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積4,218.35 萬(wàn)平方米，合同銷售金額3,541.62 億元，同比分別增長(zhǎng)83.10%和96.94%。銷售均價(jià)方面，得益于公司不斷優(yōu)化區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，近年銷售均價(jià)由2014 年的7,062.98 元/平方米持續(xù)提高至2016 年8,395.75 元/平方米。從銷售區(qū)域分布來(lái)看，2016 年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入主要來(lái)自于華中區(qū)域占比為37.00%，其次為華南、華北、華東區(qū)域，占比分別為28.00%、25.00%和10.

6、00%。其中，一、二、三線城市銷售金額占比分別為9.00%、59.00%和32.00%。得益于充足的待結(jié)算資源，近年恒大地產(chǎn)結(jié)算面積和結(jié)算金額均持續(xù)增長(zhǎng)。2016 年恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2,409.15 萬(wàn)平方米，結(jié)算金額1,957.44 億元，同比分別增長(zhǎng)56.75%和73.98%；結(jié)算均價(jià)為8,125.03 元/平方米，同比增長(zhǎng)了10.99%。從結(jié)算區(qū)域分布來(lái)看，2016 年公司華南區(qū)域結(jié)算收入占比最高，達(dá)到36.00%，其次為華中、華北、華東區(qū)域，分別為33.00%、21.00%和10.00%。2016年恒大集團(tuán)銷售及結(jié)算區(qū)域分布情況區(qū)域銷售占比結(jié)算占比華中37%33%華南28%36%華

7、北25%21%華東10%充裕且成本較低的土地儲(chǔ)備為恒大地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)有力的支持，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化，恒大地產(chǎn)逐漸加大一、二線城市的拿地比重，區(qū)域布局逐漸優(yōu)化。2016 年恒大地產(chǎn)加大拓展土地儲(chǔ)備力度，并持續(xù)優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，投資重心圍繞一、二線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市，當(dāng)年公司拓展了211 個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備建筑面積8,736.95 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)182.21%，新增土地總價(jià)達(dá)1,943.47億元。就2016 年公司新增土地區(qū)域布局來(lái)看，一線城市新增土地建筑面積占比1.00%、二線城市占比57.00%、三線城市占比42.00%。截至2016 年末，公司已進(jìn)入全國(guó)209

8、個(gè)主要城市，分散的區(qū)域布局增強(qiáng)了公司抗擊局部風(fēng)險(xiǎn)的能力；公司土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)達(dá)19,239.82 萬(wàn)平方米，其中一二線土地建筑面積占比達(dá)48.00%，較上年提升了10.42 百分點(diǎn)。在土地成本方面，近年來(lái)隨著地價(jià)上升以及公司回歸一、二線的戰(zhàn)略布局，恒大地產(chǎn)土地成本逐年上升，但仍保持在較低水平，2016 年末期土地儲(chǔ)備的平均成本達(dá)到2,299.69 元/平方米，同比上升23.92%。2014-2016年恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)平方米、個(gè)、億元、元/平方米2014年2015年2016年在建面積3533.864246.405963.25項(xiàng)目數(shù)量249339551新開工面積1896.772918

9、.684583.36竣工面積1836.922186.772866.51新增項(xiàng)目1474211新增土地儲(chǔ)備710.873095.938736.95土地儲(chǔ)備總面積12453.6713369.3719239.82地價(jià)總額1919.32481.14424.57銷售面積1537.242303.854218.35銷售金額1085.751798.283541.62銷售均價(jià)7062.987805.548395.75結(jié)算面積1526.341536.942409.15結(jié)算金額945.391125.121957.44恒大集團(tuán)積極追蹤全球先進(jìn)技術(shù)，與哈佛大學(xué)、清華大學(xué)繼續(xù)深化戰(zhàn)略合作，與清華大學(xué)、英國(guó)建筑研究院開展綠

10、色建筑戰(zhàn)略合作，并就智能家居、住宅新風(fēng)除霾系統(tǒng)、中央凈化軟化水系統(tǒng)等多項(xiàng)新技術(shù)進(jìn)行可行性研究，以提升產(chǎn)品附加值。恒大集團(tuán)的多元產(chǎn)業(yè)架構(gòu)漸次成型，足球、文化產(chǎn)業(yè)相繼登陸中國(guó)資本市場(chǎng)，構(gòu)筑以房地產(chǎn)為核心，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展新格局。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期籌謀，恒大集團(tuán)已成功完成新傳媒(00708)全面要約收購(gòu)、董事局變更，上市公司名稱亦變更為恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，專注于互聯(lián)網(wǎng)+小區(qū)健康管理、國(guó)際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)學(xué)美容等業(yè)務(wù)。中誠(chéng)信證評(píng)、大公國(guó)際評(píng)級(jí)、聯(lián)合評(píng)級(jí)三家國(guó)內(nèi)權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，同時(shí)給予恒大集團(tuán)AAA的最高信用評(píng)級(jí)。恒大集團(tuán)與中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)民生銀行、中信銀行、中信信托、盛京銀行、浦

11、發(fā)銀行等訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，恒大集團(tuán)共取得金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣5819億元，其中尚未使用授信額度1349億元。截止2016年末，恒大集團(tuán)有息負(fù)債中銀行貸款規(guī)模2047.41億元，同比增加1125.55億元。截止2016年末恒大集團(tuán)對(duì)外直接融資情況單位：億元產(chǎn)品編號(hào)發(fā)行規(guī)模發(fā)行時(shí)間到期時(shí)間余額利率15恒大01502015.6.192020.6.19505.38%15恒大02682015.7.82019.7.8685.3%15恒大03822015.7.82022.7.8826.98%15恒大041752015.102022.101757.38%15恒大05252015.102022.10257.8

12、8%16恒大011002016.12020.11006.98%16恒大02422016.72019.7426.8%合計(jì)542542恒大中國(guó)恒大集團(tuán)較早進(jìn)入資本市場(chǎng)，于香港上市（HK03333），是一家集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)，股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國(guó)銀行、英國(guó)保誠(chéng)、德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。目前恒大中國(guó)（HK03333）在中國(guó)擁有員工13000余名，92%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上學(xué)歷，旗下?lián)碛泻愦蠓康禺a(chǎn)開發(fā)公司【中國(guó)一級(jí)資質(zhì)】，恒大建筑設(shè)計(jì)院【中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)】，恒大建筑工程公司【中國(guó)特級(jí)資質(zhì)】，

13、恒大工程監(jiān)理公司【中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)】和恒大物業(yè)管理公司【中國(guó)一級(jí)資質(zhì)】。恒大中國(guó)（HK03333）是中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。恒大中國(guó)（HK03333）成立于2006 年6 月26 日，注冊(cè)資本10 億美元，并于2009 年11 月5 日在香港聯(lián)交所上市，股票代碼為3333.HK。截至2016 年12 月31日，許家印通過(guò)XINXIN（BVI）Limited 持有恒大中國(guó)（HK03333）68.43%股權(quán)，其妻子丁玉梅通過(guò)Even HonourHoldings Limited 持有恒大開曼5.78%的股權(quán)，余下25.79%股權(quán)為公眾持有，故恒大中國(guó)（HK03333）實(shí)際控制人為許家印先生。恒

14、大中國(guó)（HK03333）的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)、金融、旅游、健康四大產(chǎn)業(yè)，目前房地產(chǎn)仍是公司最主要的業(yè)務(wù)板塊。2016 年公司新進(jìn)入25 個(gè)城市，截至年末已在全國(guó)209 個(gè)主要城市擁有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目582個(gè)，是國(guó)內(nèi)項(xiàng)目覆蓋城市最多，品牌影響力最廣，綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。截至2016 年12 月31 日3，恒大中國(guó)（HK03333）總資產(chǎn)為13,508.68 億元，凈資產(chǎn)為1,925.32 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為85.75%；2016 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,163.81 億元，凈利潤(rùn)為176.17 億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-586.10 億元。恒大中國(guó)（HK03333）目前擁有地產(chǎn)、金融、旅

15、游、健康四大業(yè)務(wù)板塊，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是公司收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源，近年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比維持在95%以上，2016 年房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2,038.90 億元，同比增61.24%。受益于主業(yè)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，公司收入規(guī)模亦上升較快，2016 年公司收入2,114.44 億元，同比增長(zhǎng)58.83%。2014-2016年恒大中國(guó)營(yíng)業(yè)收入中各板塊占比單位：億元業(yè)務(wù)2014年2015年2016年收入占比收入占比收入占比房地產(chǎn)銷售1074.596.5%1264.4995%2038.996.4%投資物業(yè)租金收入12.591.1%13.181.0%6.470.3%物業(yè)管理服務(wù)1.440.1

16、%2.410.2%19.470.9%其他收入24.452.3%51.223.8%49.62.3%合計(jì)1113.98100%1331.3100%2114.44100%恒大中國(guó)（HK03333）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體系其境內(nèi)子公司恒大集團(tuán)，近年來(lái)公司堅(jiān)持以剛需和首改為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時(shí)在區(qū)域布局上向一、二線城市傾斜，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)快速擴(kuò)張。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的上升，公司加大了施工力度，2016 年新開工面積和竣工面積分別為5,138 萬(wàn)平方米和2,963 萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)20.72%和17.16%；同期公司交樓面積2,557 萬(wàn)平方米，交樓金額2,039 億元，均實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。

17、截至2016 年年末，公司在建項(xiàng)目489 個(gè)，建筑面積達(dá)8,037 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.10%，繼續(xù)保持較大體量的在建工程以支撐公司未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，但其較大的開發(fā)體量或增加公司資金壓力。在銷售方面，得益于2016 年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交良好以及恒大開曼很強(qiáng)的銷售能力，及時(shí)加大銷售力度，當(dāng)年公司合同銷售面積及合同銷售金額實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2016 年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積4,469 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.19%，合約銷售額3,734 億元，同比增長(zhǎng)85.49%，在當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名中位列第1。同時(shí)，隨著公司業(yè)務(wù)重心向一、二線城市傾斜，2016 年公司來(lái)自一、二線城市的銷售額達(dá)2,515 億元，

18、占當(dāng)年公司總銷售額的67.4%，較上年提升8 個(gè)百分點(diǎn)，公司銷售均價(jià)也隨著一、二線城市占比的提升而增加5.87%至8,355 元/平方米。此外，公司銷售回款繼續(xù)維持較好水平，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售回款3,009 億元，銷售回款率達(dá)到80.58%。土地儲(chǔ)備方面，2016 年恒大開曼加大土地獲取力度，同時(shí)繼續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，當(dāng)年公司新增土地?cái)?shù)量213 幅，新購(gòu)?fù)恋亟ㄖ娣e10,238萬(wàn)平方米，較2015 年大幅上升193.77%，其中一、二線城市數(shù)量占比為59.60%。在招拍掛市場(chǎng)成交溢價(jià)率較高的情況下，公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或合作方式控制新增土地成本，2016 年公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或合作方式獲得的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占

19、比65.70%，當(dāng)年新增土地成本降至1,996 元/平方米。截至2016 年末，公司土地儲(chǔ)備面積為2.29 億平方米，較上年增長(zhǎng)46.79%，其土地儲(chǔ)備分布于209 個(gè)城市，覆蓋了中國(guó)全部一線城市及絕大多數(shù)省會(huì)城市，一、二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比56.70%，較上年增加2.0 個(gè)百分點(diǎn)，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。土地儲(chǔ)備成本方面，2016 年公司土地儲(chǔ)備平均成本為1,570 元/平方米，盡管有所上升，但土地成本維持在較低水平。2014-2016年恒大中國(guó)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表2014年2015年2016年新開工面積（萬(wàn)平方米）225042565138竣工面積（萬(wàn)平方米）206325292963在建工程面積（萬(wàn)平方

20、米）413558628037新開盤項(xiàng)目（個(gè)）5381116交樓項(xiàng)目（個(gè)）238319389交樓金額（億元）107512652039交樓面積（萬(wàn)平方米）168317242557合約銷售額（億元）131520133734銷售面積（萬(wàn)平方米）182025514469合約銷售均價(jià)（元/平方米）722778928355新購(gòu)?fù)恋兀ǚ?782213 其中一、二線城市占比（%）76.5%62.2%59.6%新購(gòu)?fù)恋孛娣e（萬(wàn)平方米）841348510238土地儲(chǔ)備總面積（萬(wàn)平方米）147001560022900 在非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，近年來(lái)恒大中國(guó)（HK03333）繼續(xù)開拓金融、旅游、健康板塊業(yè)務(wù)，其多元化戰(zhàn)略

21、已初步形成。具體來(lái)看，在金融板塊，恒大中國(guó)（HK03333）目前已成功進(jìn)入銀行、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融領(lǐng)域，金融牌照日益增多。截至2016 年末恒大中國(guó)（HK03333）通過(guò)控股公司間接持有盛京銀行股份有限公司17.28%股份，為盛京銀行第一大股東；其控股的恒大人壽保險(xiǎn)有限公司2016 年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入565 億元；同期恒大互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)（深圳）有限公司成立的恒大金服平臺(tái)注冊(cè)用戶人數(shù)突破1,500 萬(wàn)，全年交易金額339 億元。在旅游板塊，恒大中國(guó)（HK03333）主要通過(guò)恒大旅游集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒大旅游集團(tuán)”）開展業(yè)務(wù)，恒大旅游集團(tuán)2016 年實(shí)現(xiàn)合約銷售額174.7 億元，年末總在建

22、面積1,060 萬(wàn)平方米，其中海南?；◢u項(xiàng)目在建面積718 萬(wàn)平方米，啟東海上威尼斯在建面積342 萬(wàn)平方米。在健康板塊，公司業(yè)務(wù)主要通過(guò)在香港聯(lián)交所上市的恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（0708.HK，以下簡(jiǎn)稱“恒大健康集團(tuán)”）開展，目前恒大健康集團(tuán)以全齡化健康服務(wù)養(yǎng)身空間養(yǎng)生谷為依托，將高端醫(yī)院和分級(jí)醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老服務(wù)等三大核心服務(wù)融入社區(qū)、家庭中，以打造健康的現(xiàn)代生活模式。2016 年，公司健康板塊合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.13 億元，歸屬股東凈利潤(rùn)為0.25 億元。2016 年8 月4 日，恒大中國(guó)（HK03333）公告稱以91.10 億元的總代價(jià)收購(gòu)萬(wàn)科企業(yè)股份有

23、限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）4.68%的股權(quán)；此后，公司陸續(xù)增持萬(wàn)科股權(quán)，2017 年1 月13 日，恒大中國(guó)（HK03333）公告稱進(jìn)一步收購(gòu)萬(wàn)科1.467%股份，此次收購(gòu)后，恒大共持有萬(wàn)科約14.07%股權(quán)，收購(gòu)總代價(jià)約362.73 億元。2017 年3 月16 日，恒大中國(guó)（HK03333）公告稱與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳地鐵”）簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并將恒大中國(guó)（HK03333）所持有萬(wàn)科約14.07%的表決權(quán)不可撤銷地委托給深圳地鐵行使，期限一年。2017 年6 月9 日，恒大中國(guó)（HK03333）公告稱將持有的1,553,210,974 股萬(wàn)科A 股出售予深圳市地鐵集團(tuán)

24、有限公司，總對(duì)價(jià)為292 億元，恒大中國(guó)（HK03333）將就本次出售事宜產(chǎn)生虧損約70.7 億元。2016 年10 月， China Evergrande Group（3333.HK，以下簡(jiǎn)稱“恒大中國(guó)（HK03333）”）發(fā)布公告稱，其境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“凱隆置業(yè)”）及恒大地產(chǎn)與深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深深房”）簽訂合作協(xié)議，深深房將以發(fā)行人民幣普通股及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買凱隆置業(yè)持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東。2017 年1月25 日，恒大中國(guó)（HK03333）公告稱香港聯(lián)交所也已對(duì)恒大地產(chǎn)建議分拆給予原則上批

25、準(zhǔn)。恒大地產(chǎn)擬通過(guò)與深深房重組以實(shí)現(xiàn)回歸A股，本次重組上市的標(biāo)的資產(chǎn)主要為恒大地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，基于此目的，恒大中國(guó)（HK03333）已將其全資子公司持有的深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司約52%股權(quán)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司約51%股權(quán)，按賬面凈值無(wú)償劃轉(zhuǎn)給恒大地產(chǎn)；恒大地產(chǎn)亦將不屬于本次重組上市的標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，將其持有的恒大旅游集團(tuán)有限公司股權(quán)及恒大地產(chǎn)集團(tuán)（南昌）有限公司股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給同一最終控股公司控制的恒大集團(tuán)有限公司。2016 年12 月30 日，恒大地產(chǎn)簽訂第一輪300 億元的戰(zhàn)略投資協(xié)議，2017年5 月31 日公司簽訂第二輪395 億元的戰(zhàn)略投資協(xié)議，目前兩輪戰(zhàn)略投資資

26、金均已完成支付，凱隆置業(yè)對(duì)恒大地產(chǎn)的持股比例已由100%稀釋至73.88%。在兩輪的戰(zhàn)略投資協(xié)議中，恒大地產(chǎn)均承諾20172019 年分別實(shí)現(xiàn)不少于243 億元、308 億元及337 億元的凈利潤(rùn)。在簽訂重組協(xié)議前，在股息派付不會(huì)對(duì)恒大地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力造成不利影響的前提下，恒大地產(chǎn)承諾每一年度將其68%的凈利潤(rùn)分配給其股東；若2020 年1 月31 日前恒大地產(chǎn)重組事宜尚未完成，而未能完成并非相關(guān)投資者造成，則相關(guān)投資者有權(quán)向凱隆置業(yè)提出以原有投資成本回購(gòu)相關(guān)投資者所持有恒大地產(chǎn)股權(quán)或凱隆置業(yè)無(wú)償向相關(guān)投資者轉(zhuǎn)讓恒大地產(chǎn)一定股份作為補(bǔ)償。由于此次重組事宜復(fù)雜，恒大中國(guó)（HK03333）2017

27、年4 月20 日公告稱重組交易準(zhǔn)備工作仍在進(jìn)行中，并將相關(guān)合作協(xié)議有效期延遲至2017 年12 月31日。2017年6月22日恒大中國(guó)成功發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計(jì)發(fā)債66.24億美元。根據(jù)公告，恒大中國(guó)將以現(xiàn)有的多筆1-3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額為28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合共38億美元優(yōu)先票據(jù)。換言之，本次發(fā)債總額達(dá)66.24億美元，其中8年期優(yōu)先票據(jù)占比超七成。本次美元債的最低利率僅為6.25%，遠(yuǎn)低于公司2015年12%的發(fā)債年利率。截止到2017年6月底，恒大中國(guó)全部贖回1129億元永續(xù)債，恒大中國(guó)目

28、前已無(wú)永續(xù)債。 2016年恒大中國(guó)與同業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較表按總收入排名，融創(chuàng)中國(guó)排名選取香港上市房企前10的第3名。排名代碼證券簡(jiǎn)稱總收入凈利潤(rùn)ROE(%)銷售凈利率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率(倍)速動(dòng)比率(倍)總資產(chǎn)總負(fù)債凈利潤(rùn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)存貨周轉(zhuǎn)率(次)股東權(quán)益2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)2016年報(bào)33333.HK中國(guó)恒大21276300.00509100.0010.698.2885.751.520.62135086800.00115833600.00509100.000

29、.2016.930.2919253200.00最高值23243126.743311533.0919.6886.2386.204.861.72135086800.00115833600.003311533.090.32101.236.2748678339.69中位值12047062.901939118.789.6022.2753.251.490.8253035689.1928255425.421939118.780.2318.220.3822216245.32平均值12739216.752017834.0812.0328.7653.052.140.8961925311.6237384593.93

30、2030848.210.2235.001.0324540717.6910001.HK長(zhǎng)和23243126.742952598.618.3816.1346.301.421.3090655457.7241977118.032952598.610.2520.006.2748678339.6922202.HK萬(wàn)科企業(yè)22911444.202102260.6019.6812.3780.541.240.4483084942.1066917285.002102260.600.3299.830.4116167657.1042007.HK碧桂園15311793.201151681.5017.018.9286.2

31、01.200.5859157160.1050995643.101151681.500.3210.770.578161517.0050688.HK中國(guó)海外發(fā)展14256627.843311533.0917.8924.0960.192.381.0751102397.1230759150.233311533.090.3219.510.4920343246.8961109.HK華潤(rùn)置地9837497.971744373.2216.8520.4667.411.460.5038199580.2925751700.601744373.220.27101.230.3812447879.6970016.HK新鴻

32、基地產(chǎn)7858434.252791865.027.1036.3222.783.410.9554968981.2712523766.162922006.370.157.690.3842445215.1181113.HK長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)6198954.301736691.177.2828.5830.384.861.7235497377.0410784391.461736691.170.187.490.2624712985.5790004.HK九龍倉(cāng)集團(tuán)4196593.671917829.446.8746.1826.681.090.6939700768.9810592876.871917829.440.11

33、57.35-29107892.11100012.HK恒基地產(chǎn)2301395.331960408.128.5186.2324.252.781.0131799651.607710407.851960408.120.079.150.1924089243.75數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊4.2.4財(cái)務(wù)分析我們獲取了恒大集團(tuán)2014-2016三年的財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)報(bào)表均經(jīng)過(guò)審計(jì)師審計(jì)并出具了標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見。鑒于恒大集團(tuán)2016年度完成了對(duì)廣州恒大增城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等公司（以下稱“被并購(gòu)方”）的合并，由于恒大集團(tuán)和被并購(gòu)方在合并前后均受中國(guó)恒大（3333.HK）最終控制且該控制并非暫時(shí)性的，故該交易屬于同一控

34、制下企業(yè)合并。于合并日，被并購(gòu)方的資產(chǎn)及負(fù)債將按其合并日賬面價(jià)值并入恒大集團(tuán)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中，同時(shí)其2016年度經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量亦被并入恒大集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表中并視同合并后的報(bào)告主體在以前期間一直存在。此外，本公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的2015年度比較數(shù)據(jù)亦被重新列報(bào)以包括被合并方的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。下方報(bào)表中2015年數(shù)據(jù)均為重述后的可比數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)分析所有金額單位均為：億元。合并資產(chǎn)負(fù)債表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報(bào)表類型合并報(bào)表審計(jì)意見經(jīng)審計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見流動(dòng)資產(chǎn)： 貨幣資金542.07 1,510.67 2,751.91

35、2,306.87 交易性金融資產(chǎn)109.50 0.00 30.76 28.40 應(yīng)收票據(jù)0.04 0.45 0.68 0.21 應(yīng)收賬款62.55 37.12 84.47 174.87 預(yù)付款項(xiàng)398.48 321.64 521.59 772.45 應(yīng)收利息0.00 0.22 2.81 1.42 其他應(yīng)收款491.58 350.89 286.27 329.83 應(yīng)收股利0.00 0.00 0.00 0 存貨2,042.14 3,788.58 6,470.97 7,546.56 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)0.00 53.03 70.19 73.68 其他流動(dòng)資產(chǎn)35.45 75.34 144.66

36、195.63 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)3,681.81 6,137.94 10,364.31 11,429.92非流動(dòng)資產(chǎn)： 可供出售金融資產(chǎn)11.18 7.87 348.40 19.62 長(zhǎng)期應(yīng)收款46.94 103.05 87.46 65.68 長(zhǎng)期股權(quán)投資10.62 85.49 7.27 5.73 投資性房地產(chǎn)530.59 963.82 1,301.96 1,356.58 固定資產(chǎn)64.41 91.77 132.08 145.76 在建工程31.93 35.75 44.78 50.75 無(wú)形資產(chǎn)19.65 32.42 51.38 52.34 商譽(yù)0.00 0.00 10.03 0.00 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

37、0.72 1.44 2.04 1.24 遞延所得稅資產(chǎn)18.38 16.33 38.09 25.97 其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.00 0.00 13.58 10.22 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)734.41 1,337.94 2,037.07 1,733.89資產(chǎn)總計(jì)4,416.22 7,475.88 12,401.38 13,163.81流動(dòng)負(fù)債： 短期借款299.28 379.57 887.06 1,391.88 應(yīng)付票據(jù)226.53 420.69 436.75 196.52 應(yīng)付賬款596.54 877.00 1,324.57 1,543.62 預(yù)收款項(xiàng)416.87 816.10 1,834.04 1,78

38、8.87 應(yīng)付職工薪酬6.35 11.08 14.11 12.49 應(yīng)交稅費(fèi)147.87 245.66 349.54 495.72 應(yīng)付利息31.70 52.01 97.58 36.15 應(yīng)付股利40.76 23.70 41.89 26.62 其他應(yīng)付款614.16 828.93 1,147.10 934.12 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債352.57 834.08 807.54 1,304.17 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2,732.63 4,488.82 6,940.18 7,771.85非流動(dòng)負(fù)債： 長(zhǎng)期借款1,010.74 1,433.57 3,321.37 2,621.83 應(yīng)付債券0.00 395.4

39、9 470.05 388.87 長(zhǎng)期應(yīng)付款69.19 23.59 413.45 120.02 遞延所得稅負(fù)債80.10 103.45 214.43 239.54 其他非流動(dòng)負(fù)債0.00 60.50 160.48 193.96 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1,160.03 2,016.60 4,579.78 3,564.22 負(fù)債合計(jì)3,892.66 6,505.42 11,519.96 11,336.07所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)： 實(shí)收資本(或股本)25.00 25.00 25.00 33.84 資本公積金0.00 58.72 0.14 580.36 其它綜合收益0.00 0.56 -30.89 -5.17

40、 盈余公積金8.41 12.50 0.42 1.92 未分配利潤(rùn)427.06 719.04 529.89 774.28 外幣報(bào)表折算差額0.00 0.00 7.69 5.59 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)460.47 815.82 532.25 1,390.82 少數(shù)股東權(quán)益63.09 154.64 349.17 436.92 所有者權(quán)益合計(jì)523.56 970.46 881.42 1,827.74負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)4,416.22 7,475.88 12,401.38 13,163.81 合并利潤(rùn)表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報(bào)表類型合并

41、報(bào)表審計(jì)意見經(jīng)審計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見營(yíng)業(yè)總收入983.77 1,306.86 2,050.97 1,819.15 營(yíng)業(yè)收入983.77 1,306.86 2,050.97 1,819.15 營(yíng)業(yè)總成本897.58 1,157.30 1,805.82 1,426.26 營(yíng)業(yè)成本659.02 868.06 1,407.51 1,163.09 營(yíng)業(yè)稅金及附加104.24 133.26 158.24 131.53 銷售費(fèi)用81.43 102.46 139.07 71.78 管理費(fèi)用27.95 41.12 59.16 31.99 財(cái)務(wù)費(fèi)用24.95 12.44 38.10 25.85 資產(chǎn)減值損失0.00

42、 -0.04 3.74 2.02 其他經(jīng)營(yíng)收益131.14 147.80 38.59 19.29 公允價(jià)值變動(dòng)凈收益124.07 86.48 38.53 56.80 投資凈收益7.08 61.32 0.06 -37.51 其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益-1.04 -4.21 -6.47 0.00營(yíng)業(yè)利潤(rùn)217.33 297.36 283.74 412.18 加：營(yíng)業(yè)外收入7.18 2.90 6.42 2.55 減：營(yíng)業(yè)外支出4.75 7.42 25.06 19.72 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失0.00 0.03 0.10 0.00利潤(rùn)總額219.77 292.84 265.10 395.

43、01 減：所得稅49.61 78.00 88.09 139.05 凈利潤(rùn)170.16 214.84 177.01 255.96 減：少數(shù)股東損益12.51 18.38 18.61 10.07 歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)157.65 196.46 158.40 245.89 加：其他綜合收益1.57 0.56 -25.73 23.62 綜合收益總額171.73 215.40 151.28 279.58 減：歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額12.51 18.38 18.61 10.07 歸屬于母公司普通股東綜合收益總額159.22 197.02 132.67 269.51 合并現(xiàn)金流量表年度2014-

44、12-312015-12-312016-12-312017-6-30報(bào)表類型合并報(bào)表審計(jì)意見經(jīng)審計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1,010.74 1,485.50 2,733.72 1,850.66 收到的稅費(fèi)返還0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金4.06 19.44 31.23 72.45 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)1,014.80 1,504.94 2,764.95 1,923.11 購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金1,038.42 1,147.90 2,371.59 2,060.81 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金53.41

45、 86.16 115.51 66.68 支付的各項(xiàng)稅費(fèi)111.12 149.99 228.17 179.95 支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金117.79 120.70 208.02 141.31 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)1,320.73 1,504.75 2,923.29 2,448.75 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-305.93 0.19 -158.34 -525.64 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 收回投資收到的現(xiàn)金58.51 180.49 45.77 291.89 取得投資收益收到的現(xiàn)金2.10 0.24 1.07 0.14 處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額14.02 11.91

46、 29.12 8.08 處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額-0.15 0.00 18.99 40.05 收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金2.72 78.55 191.69 11.15 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)77.20 271.19 286.64 351.31 購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金70.99 184.29 168.97 81.04 投資支付的現(xiàn)金93.26 47.26 459.54 22.23 取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額0.80 48.66 441.20 216.27 支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金44.24 125.74 398.54 46.21 投資活動(dòng)現(xiàn)金

47、流出小計(jì)209.28 405.95 1,468.25 365.75 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-132.08 -134.76 -1,181.61 -14.44籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 吸收投資收到的現(xiàn)金18.44 6.24 168.74 578.05 取得借款收到的現(xiàn)金1,458.55 1,927.90 4,117.48 2,003.53 收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金63.37 153.92 907.36 83.40 發(fā)行債券收到的現(xiàn)金0.00 395.22 141.11 0.00 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)1,540.36 2,483.28 5,334.69 2,664.98 償還債務(wù)支付的現(xiàn)金7

48、32.38 1,162.59 2,114.03 1,794.16 分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金196.46 254.24 338.76 288.92 支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金230.67 306.23 744.70 443.73 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)1,159.51 1,723.06 3,197.49 2,526.81 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~380.85 760.22 2,137.20 138.17匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響0.00 1.12 1.59 -1.10現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-57.17 626.77 798.84 -403.01 期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額316.85 28

49、6.24 913.01 1,711.85 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額259.68 913.01 1,711.85 1,308.84 1、主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 2015年度 2016年度 變動(dòng)率營(yíng)業(yè)收入 1,306.862,050.9756.94%歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn) 196.46158.4-19.37%EBITDA 371.65430.7115.89%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 0.19-158.34-83436.84%投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -134.76-1,181.61776.83%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 760.222,137.20181.13%主

50、要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 2015/12/312016/12/31變動(dòng)率期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 913.011,711.8587.50%歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn) 815.82532.25-34.76%總資產(chǎn) 7,475.8812,401.3865.89%流動(dòng)比率 1.371.498.76%速動(dòng)比率 0.520.567.69%資產(chǎn)負(fù)債率 87.02%92.89%6.75%利息保障倍數(shù) 1.511.1-26.95%現(xiàn)金利息保障倍數(shù) 1.131.6949.56%EBITDA 全部債務(wù)比 0.110.07-36.36%EBITDA 利息保障倍數(shù) 1.561.14-26.92%貸款償還率（%）1001000.00%利息償付率（%）1001000.00%各指標(biāo)的具體計(jì)算公式如下：EBITDA全部債務(wù)比=EBITDA/全部有息債務(wù)利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)/（計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出+資本化利息支出）現(xiàn)金利息保障倍數(shù)=（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流金額+現(xiàn)金利息支出+所得稅付現(xiàn)）/現(xiàn)金利息支出EBITDA利息保障倍數(shù)=EBITDA/（計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出+資本化利息支出）貸款償還率=實(shí)際貸款償還額/應(yīng)償還貸款額利息償還率=實(shí)際支付利息/應(yīng)付利息（1）營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入較上年增長(zhǎng)56.94%，主要是由于公司今年合約銷售持續(xù)大幅增長(zhǎng)，2016年已結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)銷售收入較去年同期有較大幅度上升；（2）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)