沒(méi)有房產(chǎn)證簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

1、沒(méi)有房產(chǎn)證簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？(作者:白德?tīng)I(yíng)律師 時(shí)間：2011年01月07日)案情：2006年3月，王某與胡某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王某將其購(gòu)買(mǎi)的集資房一套出賣(mài)給胡某，房?jī)r(jià)12.6萬(wàn)元，同時(shí)約定，王某協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。合同簽訂當(dāng)日，胡某付清了房款，王某將房屋交付給胡某。 2008年3月，王某向法院起訴，以房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未取得房產(chǎn)證為由要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，相互退房退款。 筆者接受胡某的委托參加訴訟。經(jīng)認(rèn)真研究，認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。 分析：（1）沒(méi)有任何關(guān)于沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的規(guī)定； （2）房地產(chǎn)管理法第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，是

2、指沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，并不是指不能訂立轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的合同，更不是指訂立的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。 合同法第130條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”眾所周知，房屋買(mǎi)賣(mài)分為兩道程序。一是雙方就買(mǎi)賣(mài)房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買(mǎi)受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣(mài)人應(yīng)將房屋交付買(mǎi)受人并辦理過(guò)戶(hù)登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人。可見(jiàn)，合同關(guān)系是因，過(guò)戶(hù)登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過(guò)戶(hù)登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問(wèn)題，與合同的效力無(wú)涉。以房

3、屋沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)、不能辦理過(guò)戶(hù)登記為由反推合同無(wú)效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。 結(jié)合本案，王某與胡某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，王某已實(shí)際取得對(duì)房屋的支配權(quán)，對(duì)房屋有完全的處分權(quán)。至于過(guò)戶(hù)手續(xù)，當(dāng)然可以待取得房屋權(quán)屬證書(shū)后履行。我國(guó)物權(quán)法第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問(wèn)題的意見(jiàn)第56條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，

4、但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。” 我們知道，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房屋絕大多數(shù)是期房，即房屋銷(xiāo)售時(shí)尚未蓋好，更遑論取得房產(chǎn)證了。如果象原告所說(shuō)的那樣，沒(méi)有房產(chǎn)證就導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是一種何等混亂的景象？！那樣的話(huà)，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都可以隨時(shí)以“簽訂合同時(shí)沒(méi)有取得房產(chǎn)證，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效“為由，隨意撕毀合同，肆意侵犯買(mǎi)受人的利益，而買(mǎi)房人付了款得不到房子的不合理、不公平現(xiàn)象就會(huì)變得合法、合理，房地產(chǎn)管理法的這條規(guī)定豈不成了開(kāi)發(fā)商惡意毀約的“保護(hù)神”、老百姓買(mǎi)房的“攔路虎”了嗎？誰(shuí)還會(huì)去、誰(shuí)還敢去買(mǎi)房呢？房地產(chǎn)業(yè)也只能是死路一條了！ 因此，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)的交易行為順序、內(nèi)在邏輯及以

5、上法律規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)管理法第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的立法本意應(yīng)理解為：此條旨在貫徹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效主義，是指沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。而不是指不能訂立轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的合同，更不是指訂立的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。原告以此規(guī)定主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效是對(duì)法律的理解錯(cuò)誤，不應(yīng)得到支持。 （3）“未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”只是行政管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。 我國(guó)法律法規(guī)中有大量的強(qiáng)制性規(guī)定。這些條款一般是用“不得”、“禁止”、“應(yīng)”等詞語(yǔ)表述。但不是違反任何強(qiáng)制性規(guī)定都導(dǎo)致合同無(wú)效。民法理論認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范又可分為效力規(guī)范和取締規(guī)范

6、。法律法規(guī)明確規(guī)定違反將導(dǎo)致合同無(wú)效的，是效力規(guī)范；沒(méi)有明確規(guī)定違反將導(dǎo)致合同不成立或者無(wú)效，只是規(guī)定違反應(yīng)受到有關(guān)機(jī)關(guān)行政處罰的，屬于取締規(guī)范（見(jiàn)王利明著合同法研究2002年11月第一版中國(guó)政法大學(xué)出版社第658659頁(yè)）?？梢?jiàn)，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無(wú)效。房地產(chǎn)管理法的上述規(guī)定并未明確規(guī)定違反此規(guī)定的合同無(wú)效，因此不屬于效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。 （4）從維護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的“帝王原則”和鼓勵(lì)交易，建立誠(chéng)信社會(huì)的要求出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定合同合法有效。 我國(guó)已建立并正在健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是鼓勵(lì)交易和保護(hù)交易的。所以，無(wú)論是民法通則還是合同法，對(duì)于合同無(wú)效的認(rèn)定都持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，不輕易判定合同無(wú)效。早在1988年發(fā)布的最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第85條就規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方反悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！保S護(hù)合同效力，貫徹