關(guān)于物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報告

1、關(guān)于物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報告主任、各位副主任、秘書長，各位委員：按照市人大常委會2014年工作安排，市十四屆人大常委會第十二次會議將聽取和審議市人民政府關(guān)于我市物業(yè)管理工作情況的專項工作報告。為配合常委會審議報告，市人大常委會組成以副主任郭衛(wèi)新為組長，部分常委會委員、城建環(huán)資委委員、市人大代表為成員的調(diào)研組，于5月20日、21日，對昆區(qū)、青山區(qū)物業(yè)管理工作情況開展了調(diào)研，聽取了昆區(qū)、青山區(qū)政府的工作匯報，并與區(qū)房管、城管等部門負(fù)責(zé)人，部分街道辦事處、社區(qū)服務(wù)站、居民委員會負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會代表進行了座談，聽取了意見。6月6日，調(diào)研組聽取了市政府以及房管、城管部門對全市物業(yè)管理整

2、體情況的工作匯報，并座談交換了意見。調(diào)研組先后實地查看了市四區(qū)及稀土高新區(qū)部分小區(qū)的物業(yè)管理情況?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：一、基本情況我市的物業(yè)管理從1996年起步，截止20*年，全市（市四區(qū)、稀土高新區(qū)）共有物業(yè)項目（2萬平方米以上）968個（住宅類765個，非住宅203個），其中推行物業(yè)管理的項目576個，物業(yè)覆蓋率為59.5%。各級物業(yè)管理示范和優(yōu)秀項目49個，項目創(chuàng)優(yōu)比率為8.5%。全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)284家，其中二級7家，三級28家，四級228家，外埠備案企業(yè)21家。物業(yè)管理服務(wù)的從業(yè)人員已突破1萬人。全市共組建業(yè)主委員會226家。為規(guī)范物業(yè)管理工作，我市于20*年制定頒布了包頭市物

3、業(yè)管理條例（以下簡稱條例），是當(dāng)時全國地級城市中較早立法的城市，目前條例已歷經(jīng)兩次修訂，對推進物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要的保障作用。近年來，市政府及相關(guān)部門、地區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行條例規(guī)定，有計劃、分步驟推動我市物業(yè)管理行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，從業(yè)主委員會工作開展、前期物業(yè)管理執(zhí)行、物業(yè)服務(wù)、舊小區(qū)改造與物業(yè)管理實施、物業(yè)使用和維護等方面科學(xué)統(tǒng)籌，多方位推進物業(yè)管理工作，不斷提升我市物業(yè)管理質(zhì)量和水平。特別是去年12月份新條例實施后，市政府加大了對物業(yè)管理的重視程度和支持力度，加快推進市區(qū)兩級物業(yè)機制體制改革，全市的物業(yè)管理工作有了新的起色。（一）健全條例配套政策。為進一步完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章制度體系，20

4、14年修訂了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時規(guī)約，制定了非住宅物業(yè)服務(wù)合同，擬定了包頭市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2014-2016）。同時，為全面貫徹落實市委十一屆五次、六次全委會議及2014年全市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神，切實做好條例的貫徹實施，起草了包頭市人民政府關(guān)于貫徹落實包頭市物業(yè)管理條例全面加強物業(yè)管理工作的實施方案，已向各旗縣區(qū)及相關(guān)部門征求了意見。（二）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管工作。一是嚴(yán)格執(zhí)行條例中關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)住宅項目的建筑規(guī)模公開招標(biāo)或采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于新建非住宅項目，鼓勵引入市場競爭機制，開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)；二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行管理，要求企

5、業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公開物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容、服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，并接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。對不能提供質(zhì)價相符服務(wù)和投訴率較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限期整改。對整改不到位的在媒體上曝光，對拒不整改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。同時，依據(jù)包頭市物業(yè)管理誠信檔案管理辦法，建立健全信用考核評價體系，推動企業(yè)誠信依法經(jīng)營；三是嚴(yán)格按照內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)規(guī)范管理工作，推動行業(yè)內(nèi)部的兼并重組。（三）加強老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理。建立老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制，推行以各街道辦事處組建的“社區(qū)物業(yè)服務(wù)”為主體的多元化準(zhǔn)物業(yè)管理。推動市四區(qū)、稀土高新區(qū)對零星插建、單體獨棟住宅樓

6、的既有建筑節(jié)能改造和地下管網(wǎng)改造，改造后的住宅樓按照相鄰就近的原則進行統(tǒng)一整合，零散樓棟按就近歸屬原則歸入就近社區(qū)統(tǒng)一管理。根據(jù)2014年舊小區(qū)治理改造計劃，確定了21個舊小區(qū)的治理改造任務(wù)，總建筑面積約46.9萬平方米，計劃投入資金約6089萬元；確定了2014年對26個改造后的舊小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的工作計劃。（四）提高物業(yè)維修資金的使用效率。為了進一步強化物業(yè)維護的資金保障，我市加大了維修資金的歸集和追繳力度，截止目前，已經(jīng)累計歸集維修資金14.48億元。在維修資金使用工作中，采取公告征求意見的形式，簡化和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，一定程度的提高了資金使用效率。截止目前，累計使用維修資金3192.82

7、萬元，維修房屋75.62萬平方米，受益業(yè)主35935戶。（五）創(chuàng)新和豐富物業(yè)服務(wù)模式。我市作為老工業(yè)城市，老舊住宅小區(qū)數(shù)量較大、駐區(qū)大企業(yè)職工住宅較多，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)體系尚不完善，為此，各級政府立足實際，創(chuàng)新思路，采取試點引路的辦法，不斷豐富物業(yè)服務(wù)模式。如青山區(qū)在管理模式上實施了有益探索和創(chuàng)新突破，結(jié)合社會治理體制改革，強化社區(qū)服務(wù)站物業(yè)監(jiān)督管理職能，對社區(qū)實行網(wǎng)格化管理，形成了五種物業(yè)服務(wù)模式，即：駐區(qū)企業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐的市場化模式、業(yè)主委員會管理模式、街道自管模式和“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，確保實現(xiàn)“三有”服務(wù)，即：有秩序維護、有衛(wèi)生保潔、有維護維修。同時，對部分開放式老舊小區(qū)

8、不具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管條件的，引導(dǎo)居民開展自治物業(yè)管理，協(xié)助成立居民自治委員會，發(fā)動居民成為社區(qū)管理的主體，取得了良好效果。二、存在的主要問題（一）條例宣傳力度不足，群眾認(rèn)知和配合程度不高。目前我市對條例和物業(yè)管理工作重要性的宣傳力度不夠，管理人員對條例內(nèi)容不熟悉，理解不透徹，把握不準(zhǔn)確，難以依據(jù)條例指導(dǎo)和解決物業(yè)管理過程中遇到的矛盾和糾紛。廣大群眾對物業(yè)管理也存在模糊認(rèn)識，甚至存在抵觸情緒，造成一些對物業(yè)管理工作不認(rèn)可、不配合的問題。另外由于受思想認(rèn)識和傳統(tǒng)觀念影響，業(yè)主自主治理小區(qū)意識不強，法律觀念、集體觀念淡薄，業(yè)主和業(yè)主委員會參與物業(yè)管理工作的積極性不高。業(yè)主委員會成立難，部分已經(jīng)成立

9、的業(yè)主委員會未能發(fā)揮應(yīng)有作用。（二）物業(yè)管理職能未理順，體制不健全，物業(yè)管理工作缺乏有效監(jiān)管。條例經(jīng)20*年修訂后，規(guī)定“旗縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”，將物業(yè)管理的行政執(zhí)法職能放在了旗縣區(qū)。但據(jù)了解，目前大部分旗縣區(qū)的物業(yè)執(zhí)法機構(gòu)還沒有及時建立，人員、設(shè)備配置不完備，執(zhí)法職能未能充分發(fā)揮。如住宅小區(qū)“破墻開店”和私搭濫建現(xiàn)象在有些地區(qū)十分嚴(yán)重，一直未能得到有效遏制。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管尚不到位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制不健全，存在著物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時不移交物業(yè)基礎(chǔ)資料，擅自處理物業(yè)用房，造成公共資源的流失等問題。另外，市區(qū)兩級主體對物業(yè)管理認(rèn)識存在差異，部分工作職

10、能銜接不到位，職權(quán)責(zé)不相對應(yīng)，相互推諉扯皮的現(xiàn)象一定程度地存在。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)偏低，服務(wù)能力和水平有待提高。目前我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)水平較低，規(guī)模較小。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，服務(wù)意識不強，不能滿足業(yè)主的合理要求，存在管理不規(guī)范、高收費低服務(wù)、侵犯業(yè)主合法權(quán)益等行為，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾頻發(fā)。此外，開發(fā)商交房時配套設(shè)施不完善等諸多遺留問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力解決，業(yè)主將怨氣轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使彼此的矛盾更加激化，從而引發(fā)業(yè)主不交、少交、欠交物業(yè)管理費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最終形成物業(yè)收費難的惡性循環(huán)。（四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套不足，硬件條件差，物業(yè)管理工

11、作難度大。部分老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)先天不足，物業(yè)管理設(shè)施缺乏，后期增建難度大。還有部分老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施破損嚴(yán)重，問題較多，甚至存在安全隱患，物業(yè)管理無法推行。如昆區(qū)匯金小區(qū)的一棟住宅樓下水管線設(shè)置在樓道里，每到冬季都因管道上凍導(dǎo)致下水不通，居民多年反映強烈，但一直未得到解決。另外，駐區(qū)大企業(yè)的職工住宅區(qū)物業(yè)管理工作相對落后，如包鋼集團公司職工住宅區(qū)的物業(yè)管理工作難度大、問題多，市區(qū)兩級相關(guān)物業(yè)管理政策措施因種種原因難以得到落實。（五）維修資金啟動難、使用率低。目前我市房屋維修資金累計歸集14.48億元，累計使用維修資金3192.82萬元，使用率僅為2%，使用率極低。特別是老舊小區(qū)維修成本高

12、，歸集的維修資金不足，也有部分小區(qū)自建成后，一直未繳交維修資金或全額繳交，導(dǎo)致房屋不能及時修繕。另外也有部分業(yè)主不配合維修資金使用的問題。三、建議（一）加大對條例的宣傳力度，提高物業(yè)管理各方主體參與物業(yè)管理的積極性和主動性。物業(yè)管理涉及到廣大市民的切身利益，各級政府要高度重視，承擔(dān)主導(dǎo)責(zé)任，通過多種形式，針對物業(yè)管理各個方面有針對性地加大條例的宣傳力度，確保相關(guān)部門及工作人員熟練把握和執(zhí)行條例，嚴(yán)格依法辦事，依法推動我市物業(yè)管理工作。要充分保障業(yè)主對物業(yè)管理的知情權(quán)和參與權(quán)，積極引導(dǎo)廣大業(yè)主對物業(yè)管理工作的認(rèn)識，喚起業(yè)主“小區(qū)是我家，管理靠大家”的參與意識。（二）強化組織領(lǐng)導(dǎo)，完善機構(gòu)建設(shè)，進

13、一步建立高效的物業(yè)管理運行機制。各級政府要嚴(yán)格按照條例要求，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加大條例的貫徹實施力度，健全配套實施細(xì)則和工作考核長效機制，進一步明確市區(qū)兩級物業(yè)行政主管部門和各相關(guān)部門的職責(zé)權(quán)限，盡快完善旗縣區(qū)物業(yè)執(zhí)法機制體制建設(shè)。各相關(guān)執(zhí)法主體要樹立物業(yè)管理“一盤棋”思想，進一步明確職能，建立聯(lián)動機制。針對住宅小區(qū)日漸嚴(yán)重的“破墻開店”和私搭濫建等違法違規(guī)現(xiàn)象，建議市政府盡快安排開展專項整治活動，明確整改措施和完成時限。市級物業(yè)管理部門要加強對旗縣區(qū)物業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，扎實推進“市房管部門、旗縣區(qū)房管部門、街道辦事處和鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會”四級物業(yè)管理體系構(gòu)建。鑒于全市物業(yè)管理工作開展不平

14、衡的現(xiàn)狀，建議市政府適時召開現(xiàn)場經(jīng)驗交流會，推廣青山區(qū)在物業(yè)管理中形成的好的經(jīng)驗和做法。（三）采取有效措施，切實解決物業(yè)管理中的難點問題。一是要嚴(yán)格落實市級準(zhǔn)物業(yè)管理配套資金和物業(yè)管理專項資金，不斷加大舊小區(qū)改造與物業(yè)管理的投入力度；二是要按照條例規(guī)定，科學(xué)合理提高維修資金利用率，加大對維修資金的使用監(jiān)管，確保維修基金用好用活；三是要推動成立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會職能，研究業(yè)主委員會工作經(jīng)費保障和成員待遇問題，激發(fā)業(yè)主委員會活力，發(fā)揮好聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁紐帶作用。同時要建立相應(yīng)制度措施，做好業(yè)主委員會的監(jiān)管工作；四是準(zhǔn)物業(yè)、業(yè)主自治管理小區(qū)要待條件成熟后引導(dǎo)有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入

15、駐，及時進行市場化運作，減輕政府財政負(fù)擔(dān)；五是要協(xié)調(diào)好駐區(qū)大企業(yè)職工住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，研究駐區(qū)大企業(yè)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法，充分調(diào)動駐區(qū)大企業(yè)的積極性；六是要妥善解決開發(fā)商建設(shè)遺留問題，強化政府相關(guān)部門對建設(shè)項目的竣工驗收，嚴(yán)格配套設(shè)施完善和規(guī)劃變更管理，為規(guī)范物業(yè)管理創(chuàng)造良好基礎(chǔ)條件。（四）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推動物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。各級政府及相關(guān)部門要根據(jù)我市住宅小區(qū)差異大、物業(yè)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，因地制宜，實事求是制定物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)需求對接標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)保證金標(biāo)準(zhǔn)。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績評價體系，完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核措施，建立獎懲機制，加大對物業(yè)亂收費的懲罰力度。要加