星河國際房地產(chǎn)營銷安排營銷階段劃分

1、一、 銷售階段劃分與分期運做策略銷售階段劃分銷售時段的劃分是根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度及形象配合、現(xiàn)實銷售條件對銷售階段的影響而對項目推廣的總體安排，由于實際情況的不可預(yù)估性，后期的策略應(yīng)根據(jù)本項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應(yīng)調(diào)整。銷售準備期（咨詢招租期）：2002.10-2002.12內(nèi)部認購期：2002.12-2003.2成長期（開盤）：2003.3-2003.5成熟期：2003.6-2003.9衰退期：2003.10-2003.12來源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)- fdcew 房地產(chǎn)E網(wǎng)- :/ fdcew / 倍訊易- :/ 銷售次序安排(推售順序)在不考慮本項目的資金條

2、件的情況下，結(jié)合項目的價格策略低開試探走高或拉升的步驟，以及本項目的規(guī)模、規(guī)劃布局等條件，我們認為本項目的推售以分兩次為宜：首次：項目西側(cè)四棟二次：項目東側(cè)五棟 以上安排主要考慮了對價格策略的結(jié)合，全面的試探市場，繼續(xù)深挖掘本項目的價值點，使之價值最大化，亦有利于提高項目的可控制性；同時保持客戶對項目的新鮮感，為階段性造勢提供基礎(chǔ)。銷售流程咨詢招租內(nèi)部認購選房開盤銷售銷售準備階段：秋交會開始形象滲透，外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱，以簡單獨特的色調(diào)逐漸使星河·國際的名稱深入人心，以項目東北兩棟預(yù)招租登記形式體現(xiàn)物業(yè)概念與價值。內(nèi)部認購階段：前十五天銷售代表培訓(xùn)完畢，進場，2002.1

3、2中后期開始，至春節(jié)后即2003.3選房前，銷售VIP卡。選房：對前期積累的客戶進行轉(zhuǎn)化，2002.3春節(jié)后選房。開盤：選房后隔二到三周，于2002年3月底或4月初正式開始銷售。本部分涉及相關(guān)文件見附件3分階段銷售推廣策略1、有效實施銷售策略需具備的條件n 無懈可擊的現(xiàn)場展示n 周全詳細的銷售資料n 周密而靈活的銷售策略監(jiān)控機制n 有層次、有節(jié)奏的媒體宣傳2、市場預(yù)熱期策略市場預(yù)熱期造勢要想成功，關(guān)鍵在于項目在社會上的要有高出鏡率和引起市民高度關(guān)注。因此，為了要達到這個目標，我們要做好以下兩點：1） 高效能的廣告效果；傳統(tǒng)媒體效率日漸下降，采取常規(guī)的媒體轟炸必然會導(dǎo)致推廣費用的飛漲，效果難以得

4、到保證2） 與廣告密切配合的公關(guān)活動。修正必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營銷活動互動的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費者注意力，直接而準確地傳達樓盤信息、宣傳項目的形象及項目所宣言的生活方式。主要公關(guān)營銷活動：n 星河·國際LOGO公開征集活動n “CBD與國際社區(qū)”研討會n “21世紀國際人居所標準”全國研討會n 星河地產(chǎn)品牌信息發(fā)布會（正式開始內(nèi)部認購日） 媒體選擇：n 航空雜志n 經(jīng)濟觀察、經(jīng)理人等雜志n 戶外廣告n 地盤包裝n DM直郵n 少量報紙3、成長期（開盤期）銷售策略 經(jīng)過銷售準備和內(nèi)部認購期的市場醞釀和品牌信息發(fā)布，在此時要求我們有一個“綻放”，強勢利用媒體宣傳，迅速深化樓盤熱

5、銷的氛圍，同時配合提價和促銷，力爭在短期內(nèi)樹立起樓盤的國際明盤形象。通過前期的市場造勢,項目在市場樹立一定的知名度,將項目的目標客戶群從紛亂的市場逐步剝離出來了,他們開始關(guān)注本項目;開盤期，我們主要是要采取有效的銷售策略,使目標客戶群去主動理解本項目的賣點,近而本項目的特色所感染,發(fā)生了購買的行為,主要策略是:n 深化項目產(chǎn)品的功能與服務(wù)，對應(yīng)目標客戶的需要，為本項目建立強有力的支撐系統(tǒng)，并盡量制造差異點。n 個性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤的差異點。n 最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤的價值點n 短期內(nèi)迅速建立項目知名度，暢銷全市n 統(tǒng)一形象，整體推廣n 一鼓作氣，強勢出擊n 中檔價位面市，先期導(dǎo)入時

6、給予客戶一定實惠n 利用包裝、營銷等手段使本樓盤在全市引起轟動效應(yīng)。n 突出渲染宣傳國際化社區(qū)的概念4、成熟期策略 后期的促銷策略 項目進入后期,一般會出現(xiàn)以下的情況n 項目的宣傳攻勢減弱；n 剩余的戶型單一、位置差，缺乏吸引力；一般采取以下的策略主題營銷：利用相關(guān)事件（如入伙、會所的開放等）進行相關(guān)主題營銷；客戶營銷：利用成交客戶推薦來延續(xù)銷售。 直銷：針對剩余的戶型采取直銷的方式 二、 銷售階段劃分與分期運做策略銷售階段劃分銷售時段的劃分是根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度及形象配合、現(xiàn)實銷售條件對銷售階段的影響而對項目推廣的總體安排，由于實際情況的不可預(yù)估性，后期的策略應(yīng)根據(jù)本項目的實際銷售情況

7、、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應(yīng)調(diào)整。銷售準備期（咨詢招租期）：2002.10-2002.12內(nèi)部認購期：2002.12-2003.2成長期（開盤）：2003.3-2003.5成熟期：2003.6-2003.9衰退期：2003.10-2003.12銷售次序安排(推售順序)在不考慮本項目的資金條件的情況下，結(jié)合項目的價格策略低開試探走高或拉升的步驟，以及本項目的規(guī)模、規(guī)劃布局等條件，我們認為本項目的推售以分兩次為宜：首次：項目西側(cè)四棟二次：項目東側(cè)五棟 以上安排主要考慮了對價格策略的結(jié)合，全面的試探市場，繼續(xù)深挖掘本項目的價值點，使之價值最大化，亦有利于提高項目的可控制性；同時保持客戶對

8、項目的新鮮感，為階段性造勢提供基礎(chǔ)。銷售流程咨詢招租內(nèi)部認購選房開盤銷售銷售準備階段：秋交會開始形象滲透，外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱，以簡單獨特的色調(diào)逐漸使星河·國際的名稱深入人心，以項目東北兩棟預(yù)招租登記形式體現(xiàn)物業(yè)概念與價值。內(nèi)部認購階段：前十五天銷售代表培訓(xùn)完畢，進場，2002.12中后期開始，至春節(jié)后即2003.3選房前，銷售VIP卡。選房：對前期積累的客戶進行轉(zhuǎn)化，2002.3春節(jié)后選房。開盤：選房后隔二到三周，于2002年3月底或4月初正式開始銷售。本部分涉及相關(guān)文件見附件3分階段銷售推廣策略1、有效實施銷售策略需具備的條件n 無懈可擊的現(xiàn)場展示n 周全詳細的銷售資料

9、n 周密而靈活的銷售策略監(jiān)控機制n 有層次、有節(jié)奏的媒體宣傳2、市場預(yù)熱期策略市場預(yù)熱期造勢要想成功，關(guān)鍵在于項目在社會上的要有高出鏡率和引起市民高度關(guān)注。因此，為了要達到這個目標，我們要做好以下兩點：3） 高效能的廣告效果；傳統(tǒng)媒體效率日漸下降，采取常規(guī)的媒體轟炸必然會導(dǎo)致推廣費用的飛漲，效果難以得到保證4） 與廣告密切配合的公關(guān)活動。修正必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營銷活動互動的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費者注意力，直接而準確地傳達樓盤信息、宣傳項目的形象及項目所宣言的生活方式。主要公關(guān)營銷活動：n 星河·國際LOGO公開征集活動n “CBD與國際社區(qū)”研討會n “21世紀國際人居所標

10、準”全國研討會n 星河地產(chǎn)品牌信息發(fā)布會（正式開始內(nèi)部認購日） 媒體選擇：n 航空雜志n 經(jīng)濟觀察、經(jīng)理人等雜志n 戶外廣告n 地盤包裝n DM直郵n 少量報紙3、成長期（開盤期）銷售策略 經(jīng)過銷售準備和內(nèi)部認購期的市場醞釀和品牌信息發(fā)布，在此時要求我們有一個“綻放”，強勢利用媒體宣傳，迅速深化樓盤熱銷的氛圍，同時配合提價和促銷，力爭在短期內(nèi)樹立起樓盤的國際明盤形象。通過前期的市場造勢,項目在市場樹立一定的知名度,將項目的目標客戶群從紛亂的市場逐步剝離出來了,他們開始關(guān)注本項目;開盤期，我們主要是要采取有效的銷售策略,使目標客戶群去主動理解本項目的賣點,近而本項目的特色所感染,發(fā)生了購買的行為

11、,主要策略是:n 深化項目產(chǎn)品的功能與服務(wù)，對應(yīng)目標客戶的需要，為本項目建立強有力的支撐系統(tǒng)，并盡量制造差異點。n 個性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤的差異點。n 最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤的價值點n 短期內(nèi)迅速建立項目知名度，暢銷全市n 統(tǒng)一形象，整體推廣n 一鼓作氣，強勢出擊n 中檔價位面市，先期導(dǎo)入時給予客戶一定實惠n 利用包裝、營銷等手段使本樓盤在全市引起轟動效應(yīng)。n 突出渲染宣傳國際化社區(qū)的概念4、成熟期策略 后期的促銷策略 項目進入后期,一般會出現(xiàn)以下的情況n 項目的宣傳攻勢減弱；n 剩余的戶型單一、位置差，缺乏吸引力；一般采取以下的策略主題營銷：利用相關(guān)事件（如入伙、會所的開放等）進行

12、相關(guān)主題營銷；客戶營銷：利用成交客戶推薦來延續(xù)銷售。 直銷：針對剩余的戶型采取直銷的方式 5、 項目各階段銷售總結(jié) 項目的運做涉及較多不可預(yù)測的問題，故項目銷售中可能對各階段的策略進行調(diào)整，而調(diào)整的依據(jù)來源于我們對項目的階段銷售總結(jié)，主要包括以下的方面：n 階段的銷售狀況分析（廣告進線量、客戶上門量、廣告效果評估、銷售狀況總結(jié)等）n 階段銷售分析總結(jié)（評估本月銷售策略、客戶分析等重要階段分析）n 提供下階段銷售方案提供階段廣告計劃，負責(zé)與公告公司就廣告方案進行對接 銷售準備、內(nèi)部認購期銷售策略 1）時間：市場預(yù)熱期包括我們的銷售準備和內(nèi)部認購期，按整體銷售安排，項目從秋交會開始亮相，打出項目招

13、租消息，對項目東北側(cè)兩棟進行預(yù)招租，放大本項目的投資效能，在內(nèi)部認購期，內(nèi)部認購期從2002.12開始至2003.3 2）銷售推廣目標銷售準備期2002.11不銷售，僅招租，使消費者開始對項目有一定認知，使項目的定位支撐逐漸滲透到客戶心目中，內(nèi)部認購期僅進行認購登記，登記客戶350-400個。5） 銷售必備條件見本報告第六篇營銷推廣策略“內(nèi)部認購和開盤條件”部分 4）銷售對象見本報告第三篇項目定位之客戶定位部分，本期開始面向目標客戶進行優(yōu)先登記，銷售VIP卡，收取誠意金，尚未進行正式銷售。5）推售單位 對首批推出房號進行登記，即西側(cè)四棟。選房前不做銷控，選房時根據(jù)具體認購情況決定是否銷控（預(yù)計

14、內(nèi)部認購期銷售VIP卡400張左右，則無需進行銷控）。6）銷售渠道 通過戶外廣告牌、站臺廣告、地盤包裝、航空雜志、經(jīng)濟雜志（經(jīng)理人、經(jīng)濟觀察、三聯(lián)生活周刊）、網(wǎng)絡(luò)、DM、營銷活動及報道7）造勢安排及促銷手段星河國際品牌信息發(fā)布會；與知名品牌實行聯(lián)盟，購買VIP卡購房優(yōu)惠，同時獲得眾多高檔消費場所消費優(yōu)惠；“CBD與國際人居所”論壇研討（國際大師談星河國際）； “LOGO公開征集活動”發(fā)布（提前） 樣板房開放日二、成長期1） 時間：2003.3選房，二到三周后開盤至2003.6月2） 銷售推廣目標首推4棟選房日達到50%銷售率，開盤達到60%，五一房交會后二周達到80-90%，此時加推其余各棟，

15、成長期結(jié)束整體銷售率達到50-55%左右。3） 銷售必備條件見本報告第六篇營銷推廣策略“開盤條件”部分、4） 銷售對象見本報告第三篇項目定位之客戶定位部分。5） 推售單位 五一房交會前推售西側(cè)四棟，房交會后一周后全部推出。6） 銷售渠道 通過報紙、電視、戶外廣告牌、站臺廣告、地盤包裝、航空雜志、網(wǎng)絡(luò)7） 造勢安排及促銷手段 選房、開盤活動及折扣優(yōu)惠、幸運風(fēng)火輪；房交會優(yōu)惠折扣、送電器。首推四棟接近售罄，加推5-9棟單位；三、成熟期1） 時間：2003.7-2003.92） 銷售推廣目標總體銷售率達到80-85%3）銷售必備條件 會所完工、屋頂燈光工程完工，園林工程啟動、宣傳達到預(yù)定目標。 4）

16、銷售對象見本報告第三篇項目定位之客戶定位部分。5）推售單位 全部剩余單位。6）銷售渠道 通過報紙、電視、戶外廣告牌、站臺廣告、地盤包裝、航空雜志、網(wǎng)絡(luò)、DM7）造勢安排及促銷手段 星河·國際準業(yè)主系列訪談報道； 星河·國際通過國際人社區(qū)標準ISO9002質(zhì)量認證體系認證； 星河·國際風(fēng)情會所開放嘉年華。 四、持續(xù)期1）時間：2003.10-2003.122）銷售推廣目標總體銷售率達到95%以上3）銷售必備條件 園林工程完工、局部入伙、 4）銷售對象見本報告第三篇項目定位之客戶定位部分。5）推售單位 全部剩余單位。6）銷售渠道 通過報紙、電視、戶外廣告牌、站臺廣告、

17、地盤包裝、航空雜志、網(wǎng)絡(luò)、DM7）造勢安排及促銷手段 入伙前全情展示。 送物業(yè)管理費 優(yōu)惠折扣 即將售罄炒做 五、 主要造勢活動一覽表階段活動促銷星河國際LOGO公開征集活動內(nèi)部認購期星河國際品牌信息發(fā)布會；品牌聯(lián)盟購卡優(yōu)惠“CBD與國際人居所”論壇研討（全國版）；二十一世紀國際人居標準研討（國際大師談星河國際）樣板房開放日成長期選房、開盤活動及后續(xù)報道折扣優(yōu)惠、幸運風(fēng)火輪房交會優(yōu)惠折扣、送電器。首推四棟接近售罄，加推5-9棟單位成熟期星河·國際準業(yè)主系列訪談報道；星河·國際通過國際人社區(qū)標準ISO9002質(zhì)量認證體系認證；星河·國際會所開放嘉年華。衰退期入伙前全

18、情展示。送物業(yè)管理費即將售罄炒做優(yōu)惠折扣 fdcew 親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀，特贈送另一篇住建局清理吃空餉工作總結(jié)范文，如果下文你不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！某鄉(xiāng)鎮(zhèn)先進集體申報材料 ××鄉(xiāng)位于××縣城西南3公里處，下轄12個行政村，總?cè)丝?3682人，由于歷史的原因和受水資源的制約，長期以來主要以種植為主，結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致農(nóng)民增收步伐緩慢。近年來，我鄉(xiāng)在州、縣兩級黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認真貫徹黨的路線方針政策，努力實踐“三個代表”重要思想，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，牢牢把握改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局，緊緊圍繞經(jīng)濟建設(shè)這個中心，深入開展創(chuàng)建先進集體

19、活動，大力實施“項目立鄉(xiāng)、特色農(nóng)業(yè)興鄉(xiāng)”戰(zhàn)略，自加壓力、振奮精神、與時俱進、扎實工作，團結(jié)和帶領(lǐng)廣大干部群眾頑強拼搏，戰(zhàn)勝了各種困難和自然災(zāi)害，取得了創(chuàng)建先進集體與經(jīng)濟設(shè)同步發(fā)展的好成績。截止到2005年底，全鄉(xiāng)完成國民生產(chǎn)總值4930.52萬元，同比2004年增長了0.17%；農(nóng)民人均純收入達到1254.1元，同比2004年增長了6%。2003年和2005年度，兩次榮獲自治州先進集體先進單位，2004年被評為自治州“六個好優(yōu)秀鄉(xiāng)鎮(zhèn)”并通過克孜勒蘇柯爾克孜自治州委員會驗收。 一、抓教育，嚴管理，強化隊伍素質(zhì) 農(nóng)村干部的素質(zhì)高低，直接決定著農(nóng)村經(jīng)濟社會的發(fā)展。該鄉(xiāng)充分認識到擁有一支高素質(zhì)的干部隊

20、伍，才能促進農(nóng)村改革的深入，才能帶領(lǐng)廣大人民群眾共同致富達小康，所以該鄉(xiāng)始終把加強干部隊伍素質(zhì)作為加快發(fā)展的基礎(chǔ)，想辦法提高干部隊伍的綜合素質(zhì)。 一是抓好理論學(xué)習(xí)。堅持黨員干部學(xué)習(xí)日制度，每周的星期五下午為規(guī)定的學(xué)習(xí)日，全體黨員干部都要進行集中學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)十六大精神、黨章和農(nóng)村政策法規(guī)等，加強黨員干部和政治理論水平和法制意識，通過觀看電教片及學(xué)習(xí)先進人物事跡，教育黨員干部樹立正確的人生觀、世界觀和價值觀。 二是抓實用技術(shù)培訓(xùn)。該鄉(xiāng)經(jīng)常聘請自治區(qū)、自治州、縣三級農(nóng)業(yè)、科技部門專家到鄉(xiāng)里為黨員干部和農(nóng)民群眾進行實用技術(shù)培訓(xùn)，鼓勵和引導(dǎo)黨員干部參加農(nóng)函大、農(nóng)廣校、電大的學(xué)歷教育培訓(xùn)，積極組織黨員帶

21、頭利用電教設(shè)備，學(xué)習(xí)外地增收致富經(jīng)驗。近年來通過現(xiàn)場指導(dǎo)、外出參觀等形式舉辦各類培訓(xùn)班20場次，多次組織技術(shù)人員赴山東、北疆等地的種養(yǎng)殖示范基地觀摩學(xué)習(xí)。多渠道，多形式的培訓(xùn)，使黨員干部扎實地掌握了至少一門農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)實用技術(shù)，對全鄉(xiāng)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極作用。 三是狠抓干部作風(fēng)。在抓干部作風(fēng)中，鄉(xiāng)黨委把黨員領(lǐng)導(dǎo)干部包農(nóng)促富實施“富民工程”作為全面推進小康社會進程的著力點，結(jié)合“三個代表”教育和黨員先進性教育，組織開展領(lǐng)導(dǎo)干部聯(lián)系幫扶活動，先后制定了領(lǐng)導(dǎo)、黨員干部聯(lián)系戶制度，明確幫帶任務(wù)，實現(xiàn)不見成效不脫鉤，通過這些活動的開展，幫助解決了一批群眾生活中存在的急事難事和愁事，用實實在在的行動凝

22、聚了民心，樹立了黨和政府的良好形象。近三年來幫扶200多戶農(nóng)民擺脫貧困，走上了致富之路。同時××鄉(xiāng)大力推行首問責(zé)任制，限時辦結(jié)制，要求每位干部從一句問候，一張笑臉做起，從群眾不滿意做起，做到群眾滿意為止，進一步完善了各項工作制度。廣大干部身體力行的工作實踐，使群眾切實感到轉(zhuǎn)變作風(fēng)給全鄉(xiāng)帶來的一派新氣象。 二、定思路，調(diào)結(jié)構(gòu)，開辟致富新路 為了幫助群眾尋找增收致富的路子，我鄉(xiāng)圍繞市場開展調(diào)查研究，外出考察學(xué)習(xí)，深入田間地頭與農(nóng)民直接座談，結(jié)合鄉(xiāng)情確定了以發(fā)展特色林果業(yè)、反季節(jié)蔬菜和大力發(fā)展農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)兩大結(jié)構(gòu)調(diào)整主攻方向。教育群眾以市場為導(dǎo)向，以科為支撐，解放思想，更新觀念，改

23、進經(jīng)營方式，拓寬發(fā)展思路，在全鄉(xiāng)12個村中樹立了近百名致富典型，并組織了“看典型、學(xué)先進”等參觀活動，極大地調(diào)動了農(nóng)民產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極性。與此同時不斷加大了科技培訓(xùn)力度。經(jīng)常邀請區(qū)、州、縣涉農(nóng)部門專業(yè)技術(shù)人員，深入田間地頭現(xiàn)場指導(dǎo)杏樹、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊養(yǎng)殖技術(shù)；包村干部、鄉(xiāng)科技服務(wù)站技術(shù)人員，蹲點入戶與農(nóng)民群眾并肩作戰(zhàn)，提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后全方位服務(wù)，促進了種養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)的調(diào)整。通過成功的示范，實實在在給全鄉(xiāng)農(nóng)民起到典型引路，樣板帶動的功效。在致富樣板的帶動下，全鄉(xiāng)種養(yǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐逐步加快，截止目前全鄉(xiāng)經(jīng)濟林種植面積達到18139畝，庭院經(jīng)濟戶達1900戶，牲畜存欄達到只5876（頭），新建蔬菜大棚890余處。 為進一步拓寬農(nóng)民增