西安項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略研究課程

1、11 1、項(xiàng)目本體條件分析、項(xiàng)目本體條件分析區(qū)位條件分析交通條件分析四至條件分析配套條件分析價(jià)值屬性研究 規(guī)劃條件分析基礎(chǔ)研究可行性2 2、城市與區(qū)域發(fā)展研究、城市與區(qū)域發(fā)展研究城市宏觀背景城市空間發(fā)展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展與區(qū)域價(jià)值3 3、區(qū)域市場(chǎng)研究、區(qū)域市場(chǎng)研究宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究西安市場(chǎng)板塊劃分區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域客戶研究市場(chǎng)典型案例研究項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析區(qū)域背景分析區(qū)域背景分析動(dòng)態(tài)解決方案確立動(dòng)態(tài)解決方案確立策策略略制制定定可可操操作作性性7 7、物業(yè)發(fā)展建議、物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能布局分區(qū)道路交通組織立面與園林風(fēng)格設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)樣板展示區(qū)建議8 8、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排、開(kāi)

2、發(fā)計(jì)劃安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)原則土地開(kāi)發(fā)時(shí)序分析項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序分析5 5、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目整體定位SWOT分析及核心戰(zhàn)略方向項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位核心策略制定核心策略制定6 6、經(jīng)濟(jì)效益分析、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目初步靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算4 4、項(xiàng)目專題分析、項(xiàng)目專題分析容積率設(shè)定及贈(zèng)送分析報(bào)告結(jié)構(gòu)PART-1 PART-1 本體概況及屬性界定本體概況及屬性界定PART-2PART-2 城市與區(qū)域發(fā)展研究城市與區(qū)域發(fā)展研究PART-3PART-3 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析PART-5 PART-5 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略PART-6 PART-6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART-4PAR

3、T-4 項(xiàng)目專題分析項(xiàng)目專題分析PART-1 本體概況及屬性界定 區(qū)位 交通 周邊配套 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊現(xiàn)狀 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目屬性界定【項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位】地塊位于高新核心區(qū)與高新新區(qū)交匯處，核心區(qū)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對(duì)地塊產(chǎn)生向內(nèi)向外地塊位于高新核心區(qū)與高新新區(qū)交匯處，核心區(qū)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對(duì)地塊產(chǎn)生向內(nèi)向外的雙重輻射，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值帶動(dòng)，未來(lái)發(fā)展空間極大。的雙重輻射，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值帶動(dòng)，未來(lái)發(fā)展空間極大。p高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)分別向兩個(gè)方向發(fā)展：一是依托丈八北路向西發(fā)展，一是沿西萬(wàn)公路向西南發(fā)展。p高新是西安城市發(fā)展的引擎和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力之一，版圖日益擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)能級(jí)不

4、斷提升。產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入能力將逐步釋放。本案本案本案本案西三環(huán)科技路魚(yú)化寨街魚(yú)斗路丈八北路規(guī)劃地鐵3號(hào)線【項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通】地塊周邊公路交通便捷、通暢，緊鄰科技路和西三環(huán)，北側(cè)與地鐵規(guī)劃地塊周邊公路交通便捷、通暢，緊鄰科技路和西三環(huán)，北側(cè)與地鐵規(guī)劃3 3號(hào)線魚(yú)化寨零距離號(hào)線魚(yú)化寨零距離對(duì)接，預(yù)計(jì)對(duì)接，預(yù)計(jì)20152015年通車，屆時(shí)將在很大程度上縮短城市距離年通車，屆時(shí)將在很大程度上縮短城市距離地鐵的社會(huì)效益地鐵的社會(huì)效益 1 1、地鐵沿線商業(yè)提升生活空間和便利度；、地鐵沿線商業(yè)提升生活空間和便利度； 2 2、地鐵改善城市投資環(huán)境，使城市的距離格局發(fā)生變化；、地鐵改善城市投資環(huán)境，使城市的距離格局

5、發(fā)生變化； 3 3、地鐵為沿線土地帶來(lái)增值。、地鐵為沿線土地帶來(lái)增值。p地塊西側(cè)緊鄰城市主要交通干道西三環(huán)路，地塊北側(cè)緊鄰城市主要道路科技路，道路情況較好，交通通暢；p北側(cè)的規(guī)劃地鐵3號(hào)線正在施工中，預(yù)計(jì)2015年通車，屆時(shí)將在一定程度上提高產(chǎn)品的價(jià)值，擴(kuò)大居住群體，對(duì)項(xiàng)目是極大的利好因素。本案本案【周邊配套周邊配套】地塊地塊1 1公里范圍內(nèi)的各種配套資源匱乏，檔次較低，僅能滿足生活的便利性需求，大范圍內(nèi)公里范圍內(nèi)的各種配套資源匱乏，檔次較低，僅能滿足生活的便利性需求，大范圍內(nèi)配套齊全，緊鄰三大商圈配套齊全，緊鄰三大商圈科技路商圈高新商圈土門(mén)商圈本案p地塊周邊的商業(yè)配套主要是以便利型的沿街門(mén)店

6、為主，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施如銀行、郵局等都需要借助科技路核心商圈；p 餐飲、休閑娛樂(lè)等配套稀缺，多數(shù)集中在核心商圈；p 地塊周邊教育、醫(yī)療等配套嚴(yán)重不足。 大范圍內(nèi)可利用的配套資源教育幼稚園中華世紀(jì)城幼兒園、紫薇臻品幼兒園、優(yōu)尚卡布幼兒園、吉的堡幼兒園中小學(xué)高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小學(xué)、中華世紀(jì)城小學(xué)、西安市第五十二中學(xué)、博迪中學(xué)、魚(yú)化寨小學(xué)大學(xué)西安外事學(xué)院醫(yī)療醫(yī)院高新醫(yī)院、魚(yú)化醫(yī)院、西安市第三醫(yī)院商業(yè)郵局中國(guó)郵政銀行西安銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行綜合商場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家超市、金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)金花購(gòu)物中心、人人樂(lè)、卜蜂蓮花土門(mén)與康復(fù)路、小寨齊名，是西

7、安較早的繁華商圈，特色不明顯，業(yè)態(tài)定位較低西安新商圈的代表，繁華窗口，消費(fèi)時(shí)尚的象征，有望成為國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商業(yè)大道新興商圈，環(huán)境好，檔次高，交通便捷，吸引高素質(zhì)、高收入群體【項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至】地塊緊鄰城市交通干道，進(jìn)入性較好，西側(cè)緊鄰東方米蘭國(guó)際城項(xiàng)目，周邊無(wú)明地塊緊鄰城市交通干道，進(jìn)入性較好，西側(cè)緊鄰東方米蘭國(guó)際城項(xiàng)目，周邊無(wú)明顯的景觀資源顯的景觀資源p地塊北側(cè)緊鄰地鐵出入口，現(xiàn)正施工； 富裕路（地鐵三號(hào)線魚(yú)化寨站）富裕路（地鐵三號(hào)線魚(yú)化寨站）科技一路科技一路經(jīng)經(jīng)十十四四路路項(xiàng)目地項(xiàng)目地p 宗地位置：魚(yú)化寨富裕路地鐵三號(hào)線魚(yú)化寨站出站口南側(cè)p 占地面積：39.98畝p 容積率 ：4.2p 土

8、地年限：70年p 每畝單價(jià)：約350萬(wàn)/每畝p 工程進(jìn)度：2013年開(kāi)春動(dòng)工p 證件情況：開(kāi)始辦理證件手續(xù)p 地鐵位置：地鐵口與項(xiàng)目北紅線距離為31.5米【經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)】中小規(guī)模中小規(guī)模, ,中高密度住宅項(xiàng)目中高密度住宅項(xiàng)目【地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀】地塊地勢(shì)平坦、場(chǎng)地平整，無(wú)未拆建筑，便于開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)，地塊內(nèi)部無(wú)明顯不利的干擾因地塊地勢(shì)平坦、場(chǎng)地平整，無(wú)未拆建筑，便于開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)，地塊內(nèi)部無(wú)明顯不利的干擾因素素東邊界現(xiàn)狀西邊界現(xiàn)狀南邊界現(xiàn)狀北邊界現(xiàn)狀p項(xiàng)目四至均有圍墻，目前只有北側(cè)有一個(gè)出入口；p地塊內(nèi)部平整，沒(méi)有未拆遷的建筑；p地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，沒(méi)有明顯的高差變化；p地塊西邊界為一規(guī)模較大

9、土坡，有一定高度，對(duì)視線有遮擋； 價(jià)值梳理建設(shè)條件建設(shè)條件區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃交通條件交通條件投資客投資客預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)5%5%p項(xiàng)目位于高新核心區(qū)和高新新區(qū)發(fā)展的區(qū)域的交匯處，區(qū)內(nèi)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對(duì)地塊產(chǎn)生合力，向里和向外共同輻射項(xiàng)目區(qū)域；p新區(qū)發(fā)展處于啟動(dòng)階段，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，將有很大的發(fā)展空間。p項(xiàng)目位于西三環(huán)和科技路的交匯處，交通通暢，項(xiàng)目進(jìn)入性好；p緊鄰規(guī)劃地鐵3號(hào)線首站魚(yú)化寨，預(yù)計(jì)2015年通車運(yùn)行，屆時(shí)將方便出行，縮短城市距離。p 地勢(shì)平坦、地塊方正，用地情況簡(jiǎn)單；p 地塊內(nèi)部無(wú)未拆建筑，無(wú)任何不利因素干擾?！镜貕K價(jià)值分析地塊價(jià)值分析】?jī)r(jià)值屬性：價(jià)值屬性：高新區(qū)發(fā)展方向重高新區(qū)發(fā)展方向重要拓

10、展區(qū)域要拓展區(qū)域, ,具有城具有城市軌道交通驅(qū)動(dòng)市軌道交通驅(qū)動(dòng), ,中中小規(guī)模的中高密度小規(guī)模的中高密度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！卷?xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定】p項(xiàng)目位于高新核心區(qū)和高新新區(qū)高新的交匯位置，伴隨著高新雙區(qū)發(fā)展，項(xiàng)目未來(lái)具有一定的市場(chǎng)潛力。p伴隨地塊本身以及周邊的配套逐漸成熟，項(xiàng)目的價(jià)值將逐步提升。p未來(lái)的地鐵規(guī)劃3號(hào)線的開(kāi)通，將對(duì)本項(xiàng)目是極大的利好因素。p高容積以及酒店、公寓、住宅多種物業(yè)形態(tài)組合，注重項(xiàng)目品質(zhì)的打造。位于高新區(qū)核心區(qū)和新區(qū)發(fā)展方向重要拓展區(qū)域，具有城市軌道交通驅(qū)動(dòng)，中小規(guī)模、多位于高新區(qū)核心區(qū)和新區(qū)發(fā)展方向重要拓展區(qū)域，具有城市軌道交通驅(qū)動(dòng)，中小規(guī)模、多功能的復(fù)合型項(xiàng)

11、目功能的復(fù)合型項(xiàng)目PART-2 城市與區(qū)域發(fā)展研究 城市宏觀背景 城市空間發(fā)展與規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展及區(qū)域價(jià)值定義【城市概況城市概況】西安西安地處關(guān)中平原中部，陜西省省會(huì)，是地處關(guān)中平原中部，陜西省省會(huì)，是輻射面積最大的區(qū)域核心城市輻射面積最大的區(qū)域核心城市，大西北大西北地區(qū)政治地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)和文化的和文化的唯一唯一核心核心p陜西省省會(huì)省會(huì)， 副省級(jí)城市，陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市最大的中心城市，具有承東啟西承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。p西安是國(guó)務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市之一 西

12、安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽(yáng)市相連；東與渭南市相接 東西最長(zhǎng)約204千米，南北最寬約116千米，總面積10,108平方千米； p西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9 9區(qū)區(qū)4 4縣縣，到2011年陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全市常住全市常住人口已達(dá)人口已達(dá)846.78 846.78 萬(wàn)人萬(wàn)人，占陜西省總?cè)丝诒戎貜?000年的20.56%提高到2010年的22.69%22.69% 。城市定位北京首都、全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、交通和文化中心上海中國(guó)第一大城市，中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)

13、中心西安北地區(qū)第一大城市，西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心、門(mén)戶城市、2011年世園會(huì)舉辦城市天津北方的經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際港口城市、北方的海運(yùn)與工業(yè)中心重慶長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放的先行區(qū)關(guān)于經(jīng)綱要的西安城市定位“西部中心城西部中心城市市”、和繼北京、上海、廣州等之后的又一“國(guó)際大都市國(guó)際大都市”。【城市概況城市概況】大西北戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)圈格局西安西安市市作為西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略橋頭堡和國(guó)家東西部連結(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作為西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略橋頭堡和國(guó)家東西部連結(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，未來(lái)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的，未來(lái)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引擎發(fā)展引擎西安GDPGDP占西北五省比例高達(dá)14%14%

14、86%人口占比9%9%86%2009-2010009-2010年?yáng)|西部承接外來(lái)務(wù)工人員情況 東部城市務(wù)工人員呈減少趨勢(shì)，西部快速增長(zhǎng)9,090東部2009年2010年-8.9%單位：萬(wàn)人90909,9789,090西部p 2009年6月國(guó)務(wù)院宣布批準(zhǔn)關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃；p 大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的確定，促使未來(lái)城市人口將急劇增長(zhǎng)，將帶來(lái)大量的消費(fèi)需求；p 同時(shí)增強(qiáng)西安核心城市的輻射能力，城市聚焦效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)；p 西安科技實(shí)力雄厚，生產(chǎn)力相對(duì)發(fā)達(dá)，輻射帶動(dòng)力強(qiáng)，在西部乃至全國(guó)都具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)和潛在優(yōu)勢(shì)。2165294035.8%【城市概況城市概況】西安擁有西安擁有9 9區(qū)區(qū)4 4縣，其中主城新

15、城、碑林、蓮湖、雁塔和未央為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)核心區(qū)域縣，其中主城新城、碑林、蓮湖、雁塔和未央為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)核心區(qū)域城市地處關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸；全市轄城市地處關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸；全市轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長(zhǎng)安臨潼、長(zhǎng)安9 9個(gè)區(qū)個(gè)區(qū)及及周至、藍(lán)田、戶縣、高陵周至、藍(lán)田、戶縣、高陵4 4個(gè)縣個(gè)縣。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176176個(gè)，其中街道辦事處個(gè)，其中街道辦事處8989個(gè)、鎮(zhèn)個(gè)、鎮(zhèn)4040個(gè)、鄉(xiāng)個(gè)、鄉(xiāng)4747個(gè)。個(gè)。包含西安浐灞生態(tài)區(qū)、歐亞經(jīng)濟(jì)論包含西安浐灞生態(tài)區(qū)、歐亞

16、經(jīng)濟(jì)論壇所在地、世園會(huì)西安國(guó)際港務(wù)區(qū)壇所在地、世園會(huì)西安國(guó)際港務(wù)區(qū)所在地；是中國(guó)重要的紡織工業(yè)基所在地；是中國(guó)重要的紡織工業(yè)基地地?fù)碛形鞑看髮W(xué)城、西安國(guó)家擁有西部大學(xué)城、西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地民用航天產(chǎn)業(yè)基地亞洲最大的航空城，境內(nèi)有西安閻亞洲最大的航空城，境內(nèi)有西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地市中心南部，跨越城墻內(nèi)外，因西市中心南部，跨越城墻內(nèi)外，因西安碑林得名，老城區(qū)之一安碑林得名，老城區(qū)之一西安國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)所在，區(qū)內(nèi)曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)所在，區(qū)內(nèi)高校林立、科技領(lǐng)先、人文薈萃、高校林立、科技領(lǐng)先、人文薈萃

17、、工商業(yè)發(fā)達(dá)，核心區(qū)之一工商業(yè)發(fā)達(dá)，核心區(qū)之一跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)蓮跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)蓮湖公園得名，有湖公園得名，有8 8萬(wàn)回民萬(wàn)回民在城墻內(nèi)西南部聚居，西在城墻內(nèi)西南部聚居，西咸新區(qū)與蓮湖區(qū)接壤咸新區(qū)與蓮湖區(qū)接壤中心東北，跨越城墻內(nèi)外中心東北，跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)清朝滿城，因境內(nèi)清朝滿城( (又稱又稱新城新城) )得名得名西安國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)西安國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，大明宮國(guó)家遺址公園區(qū)，大明宮國(guó)家遺址公園，漢長(zhǎng)安城遺址。西安新，漢長(zhǎng)安城遺址。西安新行政中心設(shè)立于此行政中心設(shè)立于此輻射區(qū)輻射區(qū)【城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)】西安西安經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，20102010年人均年

18、人均GDPGDP突破突破70007000美元，美元，GDPGDP較其他二線重點(diǎn)城市較其他二線重點(diǎn)城市處于中等偏上水平，經(jīng)濟(jì)輻射能力較強(qiáng)處于中等偏上水平，經(jīng)濟(jì)輻射能力較強(qiáng)p西安2005-2011年的GDP增長(zhǎng)來(lái)看，GDP經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)保持兩位數(shù)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)。2009年是經(jīng)濟(jì)收入最為困難的一年，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2，719億元，增速合比回落僅1.1個(gè)百分點(diǎn);p西安2005-2011年的人均GDP增長(zhǎng)來(lái)看，同GDP總量走勢(shì)一致，呈穩(wěn)步快速上漲。2010年西安人均GDP超過(guò)5000美元;p2011年西安GDP3864.21億人民幣 ，常住人口846萬(wàn) ，人均GDP為45676.24人民幣，折合為美元為

19、7212.41美元（1美元=6.3330人民幣）。按照世界銀行目前的收入等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn),西安已步入中上等收入行列。2011年部分中西部城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況【產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐】城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，逐步形成以科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，逐步形成以科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、航天工業(yè)中心和機(jī)械制造中心等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基地、航天工業(yè)中心和機(jī)械制造中心等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)年度2008200920102011第一產(chǎn)業(yè)103.5110.4140.1173.1第二產(chǎn)業(yè)987.71148.81409.51697.2第三產(chǎn)業(yè)1098.91459.91691.91

20、993.9從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，20112011年全市：年全市：第一產(chǎn)業(yè)增加值33.08億元，增長(zhǎng)23.62%；第二產(chǎn)業(yè)增加值287.63億元，增長(zhǎng)20.41%；第三產(chǎn)業(yè)增加值302.01億元，增長(zhǎng)17.85%；三大產(chǎn)業(yè)均有所增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與去年保持穩(wěn)定。三大產(chǎn)業(yè)均有所增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與去年保持穩(wěn)定。西安未來(lái)定位中西部第二產(chǎn)業(yè)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等成為西安五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)西安歷年各產(chǎn)業(yè)發(fā)展一覽西安歷年各產(chǎn)業(yè)發(fā)展一覽（單位：億元）（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)

21、據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局航空基地航空基地 機(jī)械制造基地機(jī)械制造基地高等教育高等教育【居民收入居民收入】西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速雙雙高于西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速雙雙高于GDPGDP的增長(zhǎng)，城市經(jīng)的增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)活躍濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)活躍數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局西安人均消費(fèi)水平快速上升社會(huì)消費(fèi)零售總額呈逐年遞增20112011年同比增長(zhǎng)年同比增長(zhǎng)20%20%20112011年同比增長(zhǎng)年同比增長(zhǎng)16.8%16.8%西安目前處于第三梯隊(duì)向第二梯隊(duì)城市過(guò)渡階段，社會(huì)消費(fèi)水平迅速向

22、一、二線城市靠攏；西安目前處于第三梯隊(duì)向第二梯隊(duì)城市過(guò)渡階段，社會(huì)消費(fèi)水平迅速向一、二線城市靠攏；p 從消費(fèi)所在地來(lái)看，城鎮(zhèn)的消費(fèi)增長(zhǎng)水平較高，占比達(dá)城鎮(zhèn)的消費(fèi)增長(zhǎng)水平較高，占比達(dá)97%97%，增長(zhǎng)20.5%；p 從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看，餐飲收入202.75億元，比上年增長(zhǎng)16.7%；商品零售商品零售1732.431732.43億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)20.5%20.5%；p 從消費(fèi)商品來(lái)看，石油及制品類、金銀珠寶類商品持續(xù)旺銷石油及制品類、金銀珠寶類商品持續(xù)旺銷，實(shí)現(xiàn)零售額比上年分別增長(zhǎng)71.0%和47.3%。受宏觀政策影響，汽車類及家具類商品銷售同比增速明顯回落汽車類及家具類商品銷售同比增速明顯回落，

23、汽車類商品增長(zhǎng)19.3%，比上年回落10.3個(gè)百分點(diǎn)；家具類商品增長(zhǎng)29.3%，回落12.5個(gè)百分點(diǎn)。【城市人口城市人口】20102010年西安常住人口年西安常住人口847847萬(wàn)，萬(wàn)，15-6415-64歲比重歲比重78.7%78.7%，人口紅利，人口紅利顯著，城市化進(jìn)程進(jìn)入高速顯著，城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期，也將進(jìn)一步刺激城市居住需求發(fā)展期，也將進(jìn)一步刺激城市居住需求中西部及東北主要二線城市常住人口對(duì)比中西部及東北主要二線城市常住人口對(duì)比單位：萬(wàn)人20102010年西安城市人口構(gòu)成年西安城市人口構(gòu)成相比2000年15-64歲人口比重上升7.4個(gè)百分點(diǎn)，人口紅利顯著【城市建設(shè)利好城市建設(shè)利好

24、】關(guān)中關(guān)中- -天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立、建設(shè)國(guó)際化大都市、地鐵開(kāi)通、世園會(huì)等利好消息極大提升西安天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立、建設(shè)國(guó)際化大都市、地鐵開(kāi)通、世園會(huì)等利好消息極大提升西安城市價(jià)值城市價(jià)值世園會(huì)標(biāo)志性建筑世園會(huì)標(biāo)志性建筑20092009年年6 6月國(guó)務(wù)院宣布批準(zhǔn)月國(guó)務(wù)院宣布批準(zhǔn)關(guān)中關(guān)中- -天天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃；大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的；大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的確定，極大提升了西安的城市價(jià)值。確定，極大提升了西安的城市價(jià)值。規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造“國(guó)際化大國(guó)際化大都市都市”。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。未來(lái)未來(lái)

25、5 5年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)將達(dá)15001500億元億元，到，到20152015年人均居住面年人均居住面積達(dá)積達(dá)3333平方米。到平方米。到20202020年，實(shí)現(xiàn)全市年，實(shí)現(xiàn)全市主主城區(qū)面積城區(qū)面積800800平方公里平方公里，人口人口10001000萬(wàn)以萬(wàn)以上上，初具國(guó)際化大都市規(guī)模。，初具國(guó)際化大都市規(guī)模?！暗罔F概念地鐵概念”一直是區(qū)域房?jī)r(jià)的助力一直是區(qū)域房?jī)r(jià)的助力器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價(jià)值。極大幅度提升城市價(jià)值。 世園會(huì)的成功舉辦對(duì)于改善城市環(huán)境世園會(huì)的成功舉辦對(duì)于改善城市環(huán)境作用極

26、大，對(duì)于城市價(jià)值的提升起了作用極大，對(duì)于城市價(jià)值的提升起了很大作用。很大作用?！窘煌ㄒ?guī)劃利好交通規(guī)劃利好】戰(zhàn)略構(gòu)想：戰(zhàn)略構(gòu)想： 構(gòu)建國(guó)際化大都市三個(gè)交通圈層，實(shí)現(xiàn)都市區(qū)綜合交通的內(nèi)通與外暢。對(duì)外輻射圈，外層高速輻射；都市區(qū)通勤圈，中層暢通銜接；1.主城區(qū)通達(dá)圈，內(nèi)層可達(dá)服務(wù)。綜合交通體系發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)中西部和北方內(nèi)陸地區(qū)的現(xiàn)代國(guó)際交通中心，構(gòu)筑安全綜合交通體系發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)中西部和北方內(nèi)陸地區(qū)的現(xiàn)代國(guó)際交通中心，構(gòu)筑安全、通達(dá)、高效、綠色的一體化綜合交通體系，適應(yīng)未來(lái)大都市的發(fā)展趨勢(shì)和關(guān)、通達(dá)、高效、綠色的一體化綜合交通體系，適應(yīng)未來(lái)大都市的發(fā)展趨勢(shì)和關(guān)-天經(jīng)濟(jì)圈天經(jīng)濟(jì)圈核心地位的客觀

27、需要，構(gòu)建都市區(qū)對(duì)外核心地位的客觀需要，構(gòu)建都市區(qū)對(duì)外2 2小時(shí)輻射圈、內(nèi)部小時(shí)輻射圈、內(nèi)部1 1小時(shí)通勤圈、主城區(qū)半小時(shí)通小時(shí)通勤圈、主城區(qū)半小時(shí)通達(dá)圈。達(dá)圈。十二五期間，西安為創(chuàng)造基本符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的工作和生活條件，將構(gòu)建都市區(qū)對(duì)外對(duì)外3 3小時(shí)小時(shí)輻射圈、內(nèi)部?jī)?nèi)部1 1小時(shí)小時(shí)通勤圈、主城區(qū)半小時(shí)主城區(qū)半小時(shí)通達(dá)圈的一體化綜合交通網(wǎng)絡(luò)體系。航空：航空：西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)重要航空港西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)重要航空港，2011年旅客吞吐量達(dá)到2182萬(wàn)，為全國(guó)旅客吞吐量全國(guó)旅客吞吐量最大的十大機(jī)場(chǎng)之一最大的十大機(jī)場(chǎng)之一。2015年規(guī)劃旅客吞吐量達(dá)3100萬(wàn)人次。公路：公路：公路建設(shè)形成了貫通

28、全省、輻射周邊省市的公路建設(shè)形成了貫通全省、輻射周邊省市的高等級(jí)高等級(jí)“米米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，公路完成建設(shè)2800多公里，有6條國(guó)道干線通過(guò)。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開(kāi)通高速公路。鐵路：鐵路：西安鐵路站是西安鐵路站是我國(guó)西部最大的鐵路樞紐我國(guó)西部最大的鐵路樞紐，不僅是中國(guó)特等客運(yùn)站之一，已日趨成為連接長(zhǎng)江流域和隴海蘭新鐵路兩大動(dòng)脈十字網(wǎng)架的交通樞紐。西安已形成了以航空，鐵路，公路為主的立體化交通體系，規(guī)劃為進(jìn)一步促進(jìn)城市整體發(fā)展西安已形成了以航空，鐵路，公路為主的立體化交通體系，規(guī)劃為進(jìn)一步促進(jìn)城市整體發(fā)展與區(qū)域輻射提供基礎(chǔ)與區(qū)域輻射提供基礎(chǔ)【交通規(guī)劃利好交通規(guī)劃利好】

29、目前，建設(shè)中的西安地鐵1號(hào)線和5號(hào)線，已經(jīng)分別延伸至空港新城和灃西新城。同時(shí)作為航空樞紐的配套項(xiàng)目，西安北客站至機(jī)場(chǎng)快軌的開(kāi)工，規(guī)劃中的咸陽(yáng)西-曲江新區(qū)、涇河新城-西安地鐵4號(hào)線、灃西新城-高陵等軌道交通也將有效連接新區(qū)各組團(tuán)，并融入西安國(guó)際化大都市的整體網(wǎng)絡(luò)中。而西安市規(guī)劃局在其網(wǎng)站上剛剛公示的西安市城市綜合交通體系規(guī)劃中，地鐵12號(hào)線和13號(hào)線也將分別延伸至西咸新區(qū)。西安進(jìn)入軌道交通時(shí)代，將緩解城區(qū)的交通壓力，縮短通勤時(shí)間，帶動(dòng)地鐵沿線周邊土地價(jià)西安進(jìn)入軌道交通時(shí)代，將緩解城區(qū)的交通壓力，縮短通勤時(shí)間，帶動(dòng)地鐵沿線周邊土地價(jià)值的提升，城市多中心出現(xiàn)將成為必然值的提升，城市多中心出現(xiàn)將成為必

30、然【軌道交通利好軌道交通利好】整體掃描：整體掃描：西安作為歷史古都的文化名片和西北區(qū)域的國(guó)際窗口，旅游，科技，文化等支柱產(chǎn)業(yè)正處于成熟上升期，城市開(kāi)放程度提升，區(qū)域升級(jí)推動(dòng)城市框架大幅拉大，發(fā)達(dá)的“米”字型立體交通路網(wǎng)加速，城市多中心格局正在形成；經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速提升，整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)活躍，領(lǐng)先于西北部分大中城市及全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，對(duì)國(guó)內(nèi)及世界的吸引力不斷加大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市化進(jìn)程加速等因素，給西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！境鞘泻暧^背景研究小結(jié)城市宏觀背景研究小結(jié)】PART-2 城市與區(qū)域發(fā)展研究 城市宏觀背景 城市空間發(fā)展與規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展及區(qū)域價(jià)值定義西安市除去

31、周至外的行政轄區(qū)，咸陽(yáng)市秦都、渭城、涇陽(yáng)、三原“兩區(qū)兩縣”?？偯娣e9036平方公里，現(xiàn)狀總?cè)丝?65萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口632萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平65.5%。至2020年，規(guī)劃都市區(qū)總?cè)丝?280萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口1110萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化水平達(dá)到86.7。根據(jù)城市對(duì)區(qū)域的輻射吸引能力及其在區(qū)域承擔(dān)的作用，確定各個(gè)城鎮(zhèn)在都市區(qū)中的地位。形成以主城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)分擔(dān)產(chǎn)業(yè)功能，衛(wèi)星城帶動(dòng)次區(qū)域全面發(fā)展的 “一核、四組、一核、四組、七個(gè)衛(wèi)星城七個(gè)衛(wèi)星城”城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。一核：一核：都市區(qū)主城區(qū)。都市區(qū)主城區(qū)。四組：四組：承擔(dān)主城區(qū)部分職能的四個(gè)外圍組團(tuán)。分別為洪慶、常寧、渭北（臨潼）工業(yè)區(qū)和高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地

32、。七個(gè)衛(wèi)星城：七個(gè)衛(wèi)星城：主城區(qū)外圍的衛(wèi)星城，分別為涇陽(yáng)涇陽(yáng)、三原、高陵、三原、高陵、閻良、臨潼、戶縣、藍(lán)田。都市區(qū)內(nèi)縣的行政建制逐步調(diào)整為市轄區(qū)。西安都市區(qū)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)西安都市區(qū)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)西安都市區(qū)范圍西安都市區(qū)范圍【整體城市規(guī)劃整體城市規(guī)劃】以主城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)分擔(dān)產(chǎn)業(yè)功能，衛(wèi)星城帶動(dòng)次區(qū)域全面發(fā)展的以主城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)分擔(dān)產(chǎn)業(yè)功能，衛(wèi)星城帶動(dòng)次區(qū)域全面發(fā)展的 “ “一核、四組、一核、四組、七個(gè)衛(wèi)星城七個(gè)衛(wèi)星城”城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)p主城區(qū)范圍北至涇陽(yáng)、高陵北交界，南至潏河，西至澇河入渭口及秦都、興平交界，東至灞橋區(qū)東界?？偯娣e1280平方公里。p 現(xiàn)狀總?cè)丝?94萬(wàn)人，建設(shè)用地面積

33、650平方公里。p 到2020年規(guī)劃總?cè)丝?50萬(wàn)人，建設(shè)用地850平方公里。p 北跨北跨：以涇渭新區(qū)及涇渭工業(yè)園的建設(shè)帶動(dòng)城市空間向北跨越渭河，在渭河北岸形成全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地及多功能的機(jī)場(chǎng)城市。p 東拓：東拓：在東部建設(shè)國(guó)際港務(wù)區(qū)，成為全國(guó)最大的國(guó)際性陸港、黃河中上游地區(qū)最大的物流中心和商貿(mào)集散中心。p 西接西接：通過(guò)灃渭新區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)兩市對(duì)接。進(jìn)一步保護(hù)好周、秦、漢、唐遺址，完善城市空間結(jié)構(gòu)。p 南融：南融：控制城市建設(shè)用地向南拓展，加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，使南部秦嶺的生態(tài)格局融入城市發(fā)展中。 依托國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，西安將構(gòu)建為國(guó)際化大都市框架，形成一城多心等城市依托國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)發(fā)展

34、戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，西安將構(gòu)建為國(guó)際化大都市框架，形成一城多心等城市發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力【市區(qū)主城范圍及發(fā)展方向市區(qū)主城范圍及發(fā)展方向】北部：形成裝備制造業(yè)區(qū)西北部：為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)西部：發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)南部：文教科研區(qū)西南部：拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)二環(huán)內(nèi)區(qū)域：核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)東部：依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)東北部：結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū) 東南部：結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)規(guī)劃確定了未來(lái)西安市主城區(qū)布局將凸顯規(guī)劃確定了未來(lái)西安市主城區(qū)布局將凸顯“九宮格局，棋盤(pán)路網(wǎng)，軸線突出，一城多心九宮格局，棋盤(pán)

35、路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的的布局特色，未央路為城市南北的中軸線布局特色，未央路為城市南北的中軸線 【主城區(qū)功能空間規(guī)劃主城區(qū)功能空間規(guī)劃】西咸新區(qū)大明宮大明宮西安確定重點(diǎn)發(fā)展的西安確定重點(diǎn)發(fā)展的“四區(qū)二基地四區(qū)二基地”市政府二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)三環(huán)三環(huán)【主城區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃主城區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃】隨著城市發(fā)展規(guī)模及速度快速提升，圍繞城市成長(zhǎng)的需求逐步形成了包括隨著城市發(fā)展規(guī)模及速度快速提升，圍繞城市成長(zhǎng)的需求逐步形成了包括“四區(qū)二基地四區(qū)二基地”等等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域p 經(jīng)開(kāi)區(qū)：政務(wù)+服務(wù)+人才=城市新中心目前主區(qū)定位為西安新城市中心，以商業(yè)，辦公，金融，文化，娛樂(lè)，行政中心為主要定位p

36、 西咸新區(qū)：加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)目前處于初步啟動(dòng)狀態(tài)，以空港新城、灃東新城、秦漢新城、灃西新城及涇河新城為主。 p 高新區(qū)： 技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2009年全國(guó)高新區(qū)綜合指標(biāo)排名前5名p 大明宮遺址區(qū)：大明宮遺址保護(hù)改造和展示盛唐文化以大明宮遺址保護(hù)改造和展示盛唐文化為特色p 浐灞生態(tài)區(qū)：第三代生態(tài)新城規(guī)劃總面積129平方公里，規(guī)劃預(yù)計(jì)到2020年，人口將達(dá)到55萬(wàn)。p 曲江新區(qū)： 文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)由旅游聚集地邁向世界級(jí)文化產(chǎn)業(yè)基地， 2009年10月曲江新區(qū)規(guī)劃擴(kuò)張，面積從20.57平方公里，擴(kuò)大到40.97平方公里，面積較原先增加一倍【高新區(qū)定位高新區(qū)定位】二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃區(qū)高新新區(qū)核心軸新CBD

37、高新區(qū)的定位是六個(gè)世界一流高新區(qū)之一，西部六個(gè)世界一流高新區(qū)之一，西部最發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和智力密集區(qū)最發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和智力密集區(qū)；高新區(qū)發(fā)展起來(lái)以后，就體現(xiàn)了西安市的這些功能，承擔(dān)著新西安的經(jīng)濟(jì)中心功能承擔(dān)著新西安的經(jīng)濟(jì)中心功能；未來(lái)高新區(qū)將打造兩帶四區(qū)七園兩帶四區(qū)七園( (基地基地) )?！皟蓭А奔簇灤┈F(xiàn)代商業(yè)聚集區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、金融商務(wù)聚集區(qū)等四區(qū)的“萬(wàn)億元現(xiàn)代萬(wàn)億元現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶”，和貫穿創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國(guó)際軟件園、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)B區(qū)、長(zhǎng)安通訊產(chǎn)業(yè)園、草堂科技產(chǎn)業(yè)基地等七園(基地)的“萬(wàn)億元高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶萬(wàn)億

38、元高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶”。 西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開(kāi)放的西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開(kāi)放的窗口窗口【高新區(qū)發(fā)展高新區(qū)發(fā)展】 1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，西安高新區(qū)成為中國(guó)首批高新區(qū)之一。它位于西安市科研、文教單位相對(duì)集中的西南郊，成立之初僅規(guī)劃3.2平方公里，現(xiàn)在已完成19平方公里的建設(shè)開(kāi)發(fā)。高新區(qū)獲國(guó)家批準(zhǔn)經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)工曲江新區(qū)啟動(dòng)市政府北遷啟動(dòng)經(jīng)開(kāi)區(qū)獲國(guó)家批準(zhǔn)浐灞管委會(huì)成立大明宮改造啟動(dòng)西咸新區(qū)成立199119932000200320042006200720092010曲江東擴(kuò)各新區(qū)在規(guī)劃起點(diǎn)上的差異化

39、已經(jīng)或正在實(shí)現(xiàn)：主城區(qū)文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)；西高新西高新經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地，商務(wù)聚集區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地，商務(wù)聚集區(qū)；曲江新區(qū)旅游、休閑度假、高尚住宅；經(jīng)開(kāi)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)、政務(wù)新區(qū)；浐灞會(huì)展、生態(tài)、高尚住宅；城市板塊功能劃分逐漸清晰，高新作為第一個(gè)獲批新區(qū)，承載著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任城市板塊功能劃分逐漸清晰，高新作為第一個(gè)獲批新區(qū)，承載著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任【高新區(qū)發(fā)展高新區(qū)發(fā)展】高新區(qū)作為西安城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，其發(fā)展已經(jīng)有了舉足輕重的作用，項(xiàng)目所在地處于高新區(qū)作為西安城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，其發(fā)展已經(jīng)有了舉足輕重的作用，項(xiàng)目所在地處于高新路輻射范圍，空間優(yōu)勢(shì)極大。高新路輻射范圍，空間優(yōu)勢(shì)極大。1

40、993年太白南路開(kāi)工建設(shè)太白南路建成高新路開(kāi)工1999年高新路建成唐延路開(kāi)工2001年唐延路建成2002年高新區(qū)提出二次創(chuàng)業(yè)2003年丈八北路開(kāi)工建設(shè)2005年高新路拓寬2006年丈八北路以西科技路以南西三環(huán)以東老西戶以北高新區(qū)代管2006年4月丈八北路正式通車2007年富裕路拓寬2010年皂河中鐵繽紛南郡中鐵繽紛南郡南南 二二 環(huán)環(huán)南南 三三 環(huán)環(huán)高新路高新路西三環(huán)西三環(huán)木塔寺公園木塔寺公園太白南路太白南路永陽(yáng)公園永陽(yáng)公園保利保利地產(chǎn)地產(chǎn)丈八路丈八路唐延路唐延路奧林匹克公園奧林匹克公園科技二路科技二路高新水晶城高新水晶城高新路高新路p1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，2006年綜

41、合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域；p所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機(jī)構(gòu)55家，各類專業(yè)技術(shù)人才14萬(wàn)余人，西高新分布了1833家高新技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；p西高新城市經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)確立，未來(lái)此定位將會(huì)進(jìn)一步深化。老城區(qū)西高新西安高新區(qū)作為西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化片區(qū)格局已然決定了本項(xiàng)目的地位：城市高端西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富、中產(chǎn)階層的聚居之地，聚集了大量城市精英人士西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富、中產(chǎn)階層的聚居之地，聚集了大量城市精英人士【高新區(qū)發(fā)展高新區(qū)發(fā)展】城市發(fā)展：城市發(fā)展：依托國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，西安將構(gòu)建

42、為國(guó)際化大都市框架，依托國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，西安將構(gòu)建為國(guó)際化大都市框架，形成一城多心的城市發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力；形成一城多心的城市發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力；高新區(qū)發(fā)展：高新區(qū)發(fā)展：西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開(kāi)放的窗口，城市空間拓展能力強(qiáng)，向南已拓展至南三環(huán)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開(kāi)放的窗口，城市空間拓展能力強(qiáng)，向南已拓展至南三環(huán)區(qū)域，丈八北路以西至西三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楦咝聟^(qū)向西部發(fā)展的重要區(qū)域。丈八北路以西至西三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楦咝聟^(qū)向西部發(fā)展的重要區(qū)域。【城市空間發(fā)展

43、與規(guī)劃小結(jié)城市空間發(fā)展與規(guī)劃小結(jié)】PART-2 城市與區(qū)域發(fā)展研究 城市宏觀背景 城市空間發(fā)展與規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展及區(qū)域價(jià)值定義p 魚(yú)化片區(qū)的提升改造是西安高新區(qū)為落實(shí)省市及高新區(qū)落實(shí)省市及高新區(qū)“十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃”，全面推進(jìn)西安建設(shè)國(guó)際化大都市建設(shè)所推出的重大決策。對(duì)突破高新區(qū)向西發(fā)展瓶頸，推動(dòng)軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城建設(shè)，加速高新區(qū)城市核心區(qū)的形成和改善城市形象具有重要意義。p 魚(yú)化區(qū)域總體規(guī)劃以高新區(qū)綜合服務(wù)區(qū)為基礎(chǔ)、以高端居住、商業(yè)娛樂(lè)、科技展示、文化休閑四大功能為載體，成為代表高新區(qū)智慧、文化、生態(tài)形象窗口的中央休閑區(qū)中央休閑區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃布局，魚(yú)化區(qū)域確定了 “ “一心一心”“”“兩帶

44、兩帶”“”“三軸三軸”“”“七區(qū)七區(qū)”的現(xiàn)代城市空間構(gòu)架。p 科技路是西高新的發(fā)展軸，整體發(fā)展趨勢(shì)為從東向西，由于行政區(qū)域的分割而止于丈八北路；魚(yú)化寨魚(yú)化寨片區(qū)為高新區(qū)托管后片區(qū)為高新區(qū)托管后，打破西高新原有行政區(qū)界，以科技路西段的修成通車為代表的區(qū)域建設(shè)迅速拉開(kāi)?！爵~(yú)化寨區(qū)域規(guī)劃魚(yú)化寨區(qū)域規(guī)劃】隨著行政區(qū)劃邊界的打破，高新區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，隨著行政區(qū)劃邊界的打破，高新區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，魚(yú)化寨區(qū)域?qū)Ⅳ~(yú)化寨區(qū)域?qū)⒅饾u逐漸成為成為西高新西高新向西向西空間拓展空間拓展的一部分的一部分西三環(huán)路西三環(huán)路唐延路唐延路高新路高新路科技路丈八北路丈八北路本案2015年前后將成建成區(qū)的一部分20

45、02-2006年建成，并向南轉(zhuǎn)移1999-2001年建成p 魚(yú)化片區(qū)位于西安高新區(qū)，東至丈八北路，西至西三環(huán)，南至科技八路，北至科技路，規(guī)劃用地面積10.22平方公里。緊鄰高新區(qū)一期建成區(qū)和二緊鄰高新區(qū)一期建成區(qū)和二期軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城，是期軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城，是連接高新區(qū)一二期的核心區(qū)連接高新區(qū)一二期的核心區(qū)域。域?！爵~(yú)化寨區(qū)域規(guī)劃魚(yú)化寨區(qū)域規(guī)劃】東依國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東依國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”，工業(yè)基礎(chǔ)良好；向北緊靠西咸經(jīng)，工業(yè)基礎(chǔ)良好；向北緊靠西咸經(jīng)濟(jì)一體化的橋頭堡濟(jì)一體化的橋頭堡“灃渭新區(qū)灃渭新區(qū)”及及“涇渭新區(qū)涇渭新區(qū)”，發(fā)展?jié)摿o(wú)限，

46、發(fā)展?jié)摿o(wú)限p2003年西高新提出二次創(chuàng)業(yè)，20152015年規(guī)劃建成年規(guī)劃建成區(qū)包括魚(yú)化寨區(qū)包括魚(yú)化寨；p2006年4月30日西安市決定、丈八北路以西、科技路以南、西三環(huán)以東、老西戶路以北區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)代管區(qū)，高新區(qū)管委會(huì)對(duì)該區(qū)高新區(qū)管委會(huì)對(duì)該區(qū) 域行使規(guī)劃管理域行使規(guī)劃管理權(quán)權(quán)；p2006年11月29日，高新區(qū)管委會(huì)刷仙推動(dòng)拖延了4年之久的科技路修建工作。20062006年年8 8月高新區(qū)月高新區(qū)正式接受魚(yú)化寨區(qū)域工作正式接受魚(yú)化寨區(qū)域工作；p2007年12月25日，科技路西延伸段科技路拓寬改造工程全面竣工；p2007年5月，富裕路工程完成前期工作。p2009年7月西安市第一批取得第一批取得

47、城中村改造方案城中村改造方案批復(fù)批復(fù)名單中名單中，魚(yú)化寨位列其中。p2011年4月，魚(yú)化工業(yè)園正式掛牌成為國(guó)家“新型都市工業(yè)示范園”。p2015年預(yù)計(jì)地鐵預(yù)計(jì)地鐵3 3號(hào)線建成通車號(hào)線建成通車，起始站點(diǎn)為魚(yú)化寨站。項(xiàng)目西靠魚(yú)化工業(yè)園定位：“新型都市工業(yè)示范園”軌道交通地鐵三號(hào)線2015年開(kāi)通，魚(yú)化寨站與本項(xiàng)目無(wú)縫對(duì)接區(qū)域內(nèi)聚集了西安外事學(xué)院、陜西PC工程學(xué)院、西安經(jīng)貿(mào)學(xué)校等大量大專院校，人文氣息濃厚站位站位“西高新西高新”承載著城市居住夢(mèng)想的中央居住區(qū)承載著城市居住夢(mèng)想的中央居住區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為初級(jí)，西南高新區(qū)域的價(jià)值洼地區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為初級(jí)，西南高新區(qū)域的價(jià)值洼地客戶范圍逐步復(fù)合、擴(kuò)大

48、，成為剛需客戶和城市外溢客戶的置業(yè)首選客戶范圍逐步復(fù)合、擴(kuò)大，成為剛需客戶和城市外溢客戶的置業(yè)首選體現(xiàn)都市領(lǐng)先、現(xiàn)代面貌的高品質(zhì)、高形象產(chǎn)品體現(xiàn)都市領(lǐng)先、現(xiàn)代面貌的高品質(zhì)、高形象產(chǎn)品PART-3 市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究西安市場(chǎng)板塊劃分區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域客戶研究市場(chǎng)典型案例研究 2012年16月份，重慶、成都等2個(gè)城市的商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米。上海、沈陽(yáng)、天津、武漢、北京、蘇州等6個(gè)城市的商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模在600800萬(wàn)平方米之間。長(zhǎng)沙、合肥、西安、廣州、鄭州、杭州、南京等7個(gè)城市的商品房銷售規(guī)模在400600萬(wàn)平方米之間，其中,西安為499萬(wàn)平方米。

49、西安房地產(chǎn)銷售規(guī)模位于在全國(guó)二線城市前列西安房地產(chǎn)銷售規(guī)模位于在全國(guó)二線城市前列 2012年16月份， 19個(gè)主要城市的商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模均處于正增長(zhǎng)狀態(tài)，整體比上年同期增長(zhǎng)19.38%。其中有11個(gè)城市高于全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)幅度。另外8個(gè)城市低于全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增長(zhǎng)幅度。分別是：南京16.22%；沈陽(yáng)16.11%；廣州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；蘇州7.34%；北京3.53%。西安商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增幅西安商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增幅15.50%15.50%，低，低于全國(guó)平均水平于全國(guó)平均水平【市場(chǎng)容量市場(chǎng)容量】 一線城市銷售均價(jià)同比變化均為負(fù)值。

50、二線城市中有十個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平處于上升狀態(tài)。其中,西安房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)幅度最高，西安商品房累計(jì)銷售均價(jià)同比上漲12.55%，比2011年回落15.07個(gè)百分點(diǎn)。漲幅第二的是長(zhǎng)沙，為8.39%。西安房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)幅度最高，西安商品房累計(jì)銷售均價(jià)同比上漲西安房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)幅度最高，西安商品房累計(jì)銷售均價(jià)同比上漲12.55%12.55% 大部分主要城市商品房的售供比（銷售面積與新開(kāi)工面積的比值）處于相對(duì)均衡或相對(duì)充裕的較低數(shù)值狀態(tài)。其中青島售供比最低，為37.81%。西安為45.99%，也顯示了一定的去庫(kù)存化壓力。西安商品房售供比為西安商品房售供比為45.99%45.99%，處于較低，處于較低值狀態(tài)，顯示了

51、一定的去庫(kù)存化壓力值狀態(tài)，顯示了一定的去庫(kù)存化壓力【市場(chǎng)銷售均價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)銷售均價(jià)走勢(shì)】年份土地供應(yīng)（萬(wàn)）土地成交（萬(wàn)）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.22547.49 20122012年土地供應(yīng)年土地供應(yīng)806.22806.22萬(wàn)平米，成交萬(wàn)平米，成交547.49547.49萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，20122012年以來(lái)土地流標(biāo)頻出，溢價(jià)率下年以來(lái)土地流標(biāo)頻出，溢價(jià)率下降，大部分地塊底價(jià)成交，導(dǎo)致政府土地供應(yīng)降，大部分地塊底價(jià)成交，導(dǎo)致政府土地供應(yīng)動(dòng)力不足，土地成交明顯萎縮。動(dòng)力不足，土地

52、成交明顯萎縮。20122012年土地成交年土地成交547.49547.49萬(wàn)平米，大部分地塊底價(jià)成交，流標(biāo)頻出，土地成交明顯萎縮。萬(wàn)平米，大部分地塊底價(jià)成交，流標(biāo)頻出，土地成交明顯萎縮。【土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)】20122012年以來(lái)，隨著樓市的回暖，房企推盤(pán)量不斷加大，年以來(lái)，隨著樓市的回暖，房企推盤(pán)量不斷加大， 3 3季度，西安商品房月均批售面積季度，西安商品房月均批售面積達(dá)達(dá)155.23155.23萬(wàn)平米萬(wàn)平米2012年以來(lái)，隨著樓市的回暖，房企推盤(pán)量不斷加大，6月以來(lái)西安商品房月度批售面積呈走穩(wěn)之勢(shì)，2012年3季度，西安商品房月均批售面積達(dá)155.23萬(wàn)平米，相比2011年3季度月均177

53、.01萬(wàn)平米下跌12.3%?！臼袌?chǎng)供應(yīng)面積市場(chǎng)供應(yīng)面積】20122012年年3 3季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為311.91311.91萬(wàn)，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)萬(wàn)，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。勢(shì)。 2012年以來(lái)，在部分項(xiàng)目以價(jià)換量的促銷策略作用下，首置人群持續(xù)消化，改善型需求也已相繼入市，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2012年3季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為311.91萬(wàn)平米，與2季度基本持平，同比去年3季度上升9.20%。 從全市商品房各月銷售情況來(lái)看，在原本屬于淡季的7、8月里，樓市并未出現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)，相反在房企調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏頻繁推出

54、各種打折降價(jià)等促銷活動(dòng)下，樓市銷量在8月達(dá)到近一年來(lái)的第二高值?！臼袌?chǎng)成交面積市場(chǎng)成交面積】70-9070-90平米、平米、90-11090-110平米戶型仍然是主銷面積段，占平米戶型仍然是主銷面積段，占52.7%52.7%。 90 90平米以下面積成交表現(xiàn)平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，可見(jiàn)部分改善型需求已穩(wěn)步釋放出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，可見(jiàn)部分改善型需求已穩(wěn)步釋放2012年3季度，西安普通住宅銷售總套數(shù)為25319套，環(huán)比下滑1.48%。從各面積段的銷售情況來(lái)看，70-90和90-110平米戶型仍然是主銷面積段，分別占26.3%和26.4%。從各面積段占比變動(dòng)情況來(lái)看，90平米以下

55、的三個(gè)面積段均表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，可見(jiàn)部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，致3季度130-180平米區(qū)間段銷量呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢(shì)?！臼袌?chǎng)暢銷產(chǎn)品市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品】普通住宅市場(chǎng)價(jià)格段主要集中在普通住宅市場(chǎng)價(jià)格段主要集中在5500-70005500-7000元元/ /平米區(qū)間段，占到為平米區(qū)間段，占到為41.7%41.7%，剛需住宅價(jià)，剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)2012年3季度，西安普通住宅市場(chǎng)價(jià)格段主要集中在5500-7000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%。而從價(jià)格段占比變動(dòng)來(lái)看，3500-4000元/平米與4500-5000元/平米兩個(gè)價(jià)格段變動(dòng)最為顯著，其中3500-4000元/平米占比

56、較上季度下滑5.93個(gè)百分點(diǎn)，4500-5000元/平米占比較上季度上漲3.69個(gè)百分點(diǎn)。剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其余價(jià)格段占比均變動(dòng)甚微。20122012年年3 3季度西安市普宅成交季度西安市普宅成交價(jià)格價(jià)格段段【市場(chǎng)主流成交價(jià)格段市場(chǎng)主流成交價(jià)格段】p 趨勢(shì)判斷：趨勢(shì)判斷：伴隨下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的逐步回暖，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，開(kāi)工和施工量及開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)增長(zhǎng)，成交量溫和放大，成交均價(jià)近期也有小幅上揚(yáng)；p 市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)表現(xiàn)：70-90平米、90-110平米戶型仍然是主銷面積段，占52.7%。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，市場(chǎng)主

57、流通住宅市場(chǎng)價(jià)格段主要集中在5500-7000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%，剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)?！竞暧^房地產(chǎn)市場(chǎng)研究小結(jié)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究小結(jié)】PART-3 PART-3 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 西安市場(chǎng)板塊劃分 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域客戶研究 市場(chǎng)典型案例研究涇渭新城板塊涇渭新城板塊價(jià)格：價(jià)格：3000-4500元/特征：特征：城市新興區(qū)域，地產(chǎn)價(jià)格洼地?？蛻簦嚎蛻簦阂怨I(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價(jià)格外溢客戶國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊價(jià)格：價(jià)格： 4000-7000元/特征：特征：城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前項(xiàng)目較少?？蛻簦嚎蛻簦焊蹌?wù)區(qū)

58、客戶浐灞板塊浐灞板塊價(jià)格：價(jià)格：6000-10000元/特征：特征：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊?？蛻簦嚎蛻簦阂詵|郊客戶為主、輻射全市，置業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。城東板塊城東板塊價(jià)格：價(jià)格：6500-8000元/特征：特征：西安傳統(tǒng)工業(yè)和居住區(qū)，配套較為成熟?？蛻簦嚎蛻簦阂詤^(qū)域內(nèi)居地緣性客戶為主，少數(shù)西安周邊區(qū)縣客戶。曲江板塊曲江板塊價(jià)格：價(jià)格：8000-13000元/特征：特征：文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)。客戶：客戶：以高新、曲江客戶為主，輻射全省，且全國(guó)投資客購(gòu)買(mǎi)趨勢(shì)增加。城南板塊城南板塊價(jià)格：價(jià)格： 7000-9000元/特征：特征：西安傳

59、統(tǒng)文教區(qū)和城市發(fā)展成熟區(qū)，配套完善?？蛻簦嚎蛻簦阂猿悄稀⒏咝轮械仁杖肟蛻魹橹?。城西板塊城西板塊價(jià)格：價(jià)格：5000-7000元/特征：特征：西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認(rèn)知度差?？蛻簦嚎蛻簦旱鼐墶傂钥蛻魹橹?。城內(nèi)板塊城內(nèi)板塊價(jià)格：價(jià)格： 9000-12000元/特征：特征：西安老城區(qū)，古城風(fēng)貌，商業(yè)核心?？蛻簦嚎蛻簦和獾亍⒈镜赝顿Y客/有老城情結(jié)的老西安人。城北經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊城北經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊價(jià)格：價(jià)格：7500-10000元/特征：特征：政府北遷拉動(dòng)城北發(fā)展，建設(shè)城市公園，迅速提升房地產(chǎn)價(jià)格?？蛻簦嚎蛻簦阂猿潜笨蛻魹榻^對(duì)主力，城西及陜北客戶比例較大，少量外省客戶。本案本案 【西安市場(chǎng)西安市場(chǎng)】高新板塊

60、高新板塊價(jià)格：價(jià)格：7000-12000元/特征：特征：濃厚的商務(wù)氛圍、完善的生活配套，承擔(dān)著城市經(jīng)濟(jì)中心的職能?？蛻簦嚎蛻簦阂詤^(qū)域內(nèi)高收入人群為主，實(shí)力從各大板塊特征和價(jià)格可以看出，本案位于高新區(qū)邊緣，高新從各大板塊特征和價(jià)格可以看出，本案位于高新區(qū)邊緣，高新板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)值板塊板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)值板塊PART-3 PART-3 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 西安市場(chǎng)板塊劃分 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域客戶研究 市場(chǎng)典型案例分析天朗藍(lán)湖樹(shù)天朗藍(lán)湖樹(shù)綠地國(guó)際花都綠地國(guó)際花都東方米蘭國(guó)際城東方米蘭國(guó)際城萊安逸琿萊安逸琿金輝悅府金輝悅府