宜賓臨港房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告

1、宜賓臨港房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告2011級(jí)經(jīng)管學(xué)院10班 許鵬目錄第一部分：概論一. 序言二. 調(diào)查目的第二部分：項(xiàng)目概況一. 調(diào)查內(nèi)容二. 項(xiàng)目存在問題三. 解決方案 第一部分：概論一. 序言2010年的宜賓房地產(chǎn)市場日益壯大，在這個(gè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存的時(shí)代，若要取勝于此，則我們必須面對如下課題：1、 宜賓市的宏觀市場調(diào)查2、 2010年宜賓房地產(chǎn)市場調(diào)查（住宅、商業(yè)）3、 宜賓市區(qū)及區(qū)域競爭樓盤調(diào)查4、 區(qū)域地塊價(jià)值分析5、 大型項(xiàng)目、暢銷項(xiàng)目和個(gè)性項(xiàng)目的特色配套設(shè)施調(diào)查（住宅、商業(yè)）6、 項(xiàng)目地塊價(jià)值、周邊環(huán)境及宜賓城市發(fā)展?fàn)顩r分析7、 目標(biāo)群體分析（對消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)域劃分和針對分析）8、 宜

2、賓居住文化分析、項(xiàng)目周邊居住人群分析9、 宜賓市商業(yè)氛圍消費(fèi)力情況的分析和研究10、 主要目標(biāo)群體、投資商、經(jīng)營業(yè)戶的調(diào)查分析11、 宜賓住宅和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景調(diào)查分析二. 調(diào)查目的 本次對宜賓進(jìn)行市場專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分了解、搜集宜賓市房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析宜賓市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品開發(fā)提供有效的數(shù)據(jù)支持，從而為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)策略和營銷策略。 為此，我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組對宜賓房地產(chǎn)市場進(jìn)行了細(xì)致、深入的專項(xiàng)市場調(diào)研工作，通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的收集整理，進(jìn)行了深度討論與專

3、業(yè)分析，最終形成本報(bào)告，力求對宜賓的房地產(chǎn)市場做到深刻、精確的認(rèn)識(shí)，為貴司項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議 第二部分：項(xiàng)目概況一.調(diào)查內(nèi)容 1.1 工程名稱：下沉式廣場及綜合樓工程 建設(shè)地點(diǎn)：四川宜賓市臨港區(qū) 建設(shè)單位：四川省新鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位：核工業(yè)西南勘察設(shè)計(jì)院有限公司 監(jiān)理單位：四川恒鑫工程管理咨詢有限公司。 1.2 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，±0.000相對絕對于標(biāo)高335.15m。本工程下沉地下室采用鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)?；A(chǔ)持力層中風(fēng)化泥巖（承載力特征值fak=900Kpa）,且嵌入中風(fēng)化基巖內(nèi)部少于500。根據(jù)現(xiàn)場開挖情況，若開挖至標(biāo)高未達(dá)到基礎(chǔ)持力層應(yīng)繼續(xù)下挖，并

4、應(yīng)使基礎(chǔ)墊層進(jìn)入基底持力層內(nèi)500mm，此時(shí)基礎(chǔ)底標(biāo)高隨之下降,柱長度相應(yīng)加長。 1.3 根據(jù)工程勘察報(bào)告，持力層標(biāo)高在314.84-324.42之間，地下水位：相應(yīng)標(biāo)高在321.78318.22m。 二. 編制依據(jù) 2.1 機(jī)械工業(yè)勘察設(shè)計(jì)研究院2012年618日月提供的宜賓市盛世臨港工程項(xiàng)目巖土工程詳細(xì)勘察報(bào)告書 2.2 核工業(yè)西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司設(shè)計(jì)的下沉式廣場及綜合樓工程的相關(guān)圖紙 2.3 建筑施工計(jì)算手冊江正榮 編著 2.4 實(shí)用土木工程手冊第三版 楊文淵 編著 2.5 地基與基礎(chǔ)第三版。 2.6 建筑地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB502022009 2.7 建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收

5、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB503002010 2.8 國家現(xiàn)行材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法； 2.9 建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程(JGJ33-2012) 三. 施工計(jì)劃 3.1 進(jìn)度計(jì)劃 1). 本階段施工工期為5天。 3.2 設(shè)備計(jì)劃 機(jī)械準(zhǔn)備計(jì)劃 序號(hào) 機(jī) 械 類 別 數(shù) 量 備 注 1 反鏟挖掘機(jī)（油動(dòng)1.0m3） 1臺(tái) 2 蛙式打夯機(jī) 8部 3 裝載機(jī) 1臺(tái) 4 自動(dòng)裝卸車（柴油型5t） 12輛 5 激光經(jīng)緯儀 1臺(tái) 6 水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀 各 1臺(tái) 7 水泵 4臺(tái) 四. 施工工藝技術(shù) 4.1 技術(shù)參數(shù) 坑壁土的重度(kN/m3)：24.2 坑壁土的內(nèi)摩擦角(°)：33.23 坑壁土粘聚力c(kN/m

6、2)：15.8 基坑開挖深度h (m)：約0.6 4.2 工藝流程 施工放線 機(jī)具就位開挖 挖土方集中堆放 機(jī)械運(yùn)土回填 人工修整 夯實(shí) 驗(yàn)槽 4.3 施工方法 1). 施工準(zhǔn)備 (1). 熟悉圖紙和現(xiàn)場情況，了解高程控制點(diǎn)分布情況； (2). 完成定位樁的復(fù)核、移樁和施工場地的“三通一平”工作； (3). 根據(jù)施工圖，撒好基坑開挖邊線（石灰線），做好施測數(shù)據(jù)的整理，繪制施測草圖。 2). 基坑開挖 (1). 開挖方法：采用機(jī)械從東到西、從北到南、從上到下分兩層依次開挖，土方全部外運(yùn)至指定地點(diǎn)存放，集中外運(yùn)。 (2). 在機(jī)械開挖中，按1：0.4的坡度，保持坑壁平整，并清理坑底松散土質(zhì)。 (3

7、). 夜間施工時(shí)，施工現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)需要安設(shè)照明設(shè)施，并在基坑轉(zhuǎn)角處和沿基坑不大于30m的間距設(shè)置警示燈。 (4). 開挖到距槽底50cm內(nèi)后，測量人員測出距槽底的50cm的水平標(biāo)志線，然后在槽幫或基坑底部釘上小木樁，清理底部土層時(shí)用它們來控制標(biāo)高。根據(jù)軸線及基礎(chǔ)輪廓檢驗(yàn)基槽尺寸，修整邊坡和基底。 4.4 檢查驗(yàn)收 五. 施工安全保證措施 5.1 組織保障 1). 按項(xiàng)目法組織施工。項(xiàng)目經(jīng)理部下設(shè)工程科、生產(chǎn)技術(shù)科、質(zhì)量安全科、物資設(shè)備科、經(jīng)理辦公室等職能機(jī)構(gòu)，挑選具有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)及現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)的施工管理人員組成，使管理工作專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，超前預(yù)控、超前服務(wù)，真正起到先導(dǎo)和規(guī)范化施工的作用。 2)

8、. 組織以技術(shù)工人為骨干輔以專業(yè)施工勞務(wù)隊(duì)伍為基礎(chǔ)組成的施工作業(yè)層。兩層人員明確目標(biāo)、崗位，以合同形式確定雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對每一階段施工進(jìn)度、質(zhì)量采取定時(shí)間、定標(biāo)準(zhǔn)、定獎(jiǎng)罰的管理辦法。 3). 加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)教育，提高全體施工人員的質(zhì)量意識(shí)和自身素質(zhì)，執(zhí)行自檢、互檢和專檢的“三檢”制度，以全體施工人員的工作質(zhì)量來保證工程的總體質(zhì)量目標(biāo)。 4). 嚴(yán)格執(zhí)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)程和施工方案，施工作業(yè)前必須由專業(yè)責(zé)任工程師及施工員進(jìn)行技術(shù)交底，并做好施工記錄，使全體施工人員對施工要求、設(shè)計(jì)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做到心中有數(shù)。 5). 專業(yè)責(zé)任工程師和質(zhì)檢人員在施工中嚴(yán)格對材料、機(jī)具和各項(xiàng)檢測進(jìn)行質(zhì)量控制

9、。工長旁站監(jiān)督檢查。 5.2 安全保證措施 1). 對現(xiàn)場施工人員上崗前必須進(jìn)行安全教育，講解現(xiàn)場安全常識(shí)和規(guī)章制度，并對班組作業(yè)層進(jìn)行書面安全交底，促使其對安全生產(chǎn)的高度重視。 2). 現(xiàn)場施工人員必須戴好安全帽和個(gè)人防護(hù)用品。 3). 設(shè)電工、機(jī)修工跟班作業(yè)。 5.3 其他注意事項(xiàng) 1). 要注意地下水位變化，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即停止施工，進(jìn)行降水措施。 2). 多臺(tái)機(jī)械工作時(shí)，要注意機(jī)械間相互碰撞，要有專人負(fù)責(zé)看管。 3). 進(jìn)出場車輛要清理泥污，對車輛進(jìn)行清理。六. 勞動(dòng)力計(jì)劃 特種作業(yè)人員 所有特殊工種要求有專業(yè)作業(yè)人員操作，特種作業(yè)人員要持有特殊工種的上崗工作證。 七. 計(jì)算書及相關(guān)圖

10、紙 7.1 計(jì)算書 6 h=2×c×sin×cos/(×sin2(-)/2) 其中 - -土方邊坡角度(°) 解得，=18.845+15.11=33.95° 則，= 33.95°> =33.23°，為陡坡 坡度：1 / tan =1.486 本工程的基坑壁最大土方坡度為1：1.486(垂直：水平)。二.項(xiàng)目存在問題1、項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，即項(xiàng)目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。 前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研

11、究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞?，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建

12、設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。2施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到

13、了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，

14、所以開發(fā)商的某幾個(gè)高層導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)   項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的

15、內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后。現(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。  3、工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包房地產(chǎn)項(xiàng)目管理難。  目前的工程管

16、理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。  因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作簡單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位

17、自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

18、60; 總承包施工單位對甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。  項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，

19、出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代“求”完了這個(gè)乙方，再去“請”另一個(gè)乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。  開發(fā)商沒有將工程收尾階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動(dòng)、組織公司其他部室資源重新建立一個(gè)工程收尾的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門人員“從一而終”、單打獨(dú)斗，導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題三 解決方案 1.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目

20、設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動(dòng)。沒有圖紙，無法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。2.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，

21、并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。3.要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。  4. 要重視供方的資源整合和管理真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫，然后再通過規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇中意的供方，與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。   5.要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目  對于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文