第8章土地增值稅法講義

1、第8章土地增值稅法講義2 國國家家財財政政收收入入收收益益的的分分配配方方式式，增增加加規(guī)規(guī)范范國國家家參參與與土土地地增增值值健健全全土土地地稅稅收收制制度度獲獲取取暴暴利利的的行行為為抑抑制制炒炒買買炒炒賣賣土土地地投投機機的的客客觀觀需需要要和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控力力度度增增強強國國家家對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)土地有償使用是我國土地制度改革的中心內(nèi)容。土土地有償使用是我國土地制度改革的中心內(nèi)容。土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，使土地作為商品進入市地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，使土地作為商品進入市場流通，通過市場機制來調(diào)節(jié)土地供需，實現(xiàn)資源場流通，通過市場機制來調(diào)節(jié)土地供需，實現(xiàn)資源的合理配

2、置。的合理配置。3第一節(jié)第一節(jié)納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人不論法人與自然人不論法人與自然人不論經(jīng)濟性質(zhì)不論經(jīng)濟性質(zhì)不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人不論部門不論部門土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人，對納稅人的規(guī)定主要有以下幾個特點：個人，對納稅人的規(guī)定主要有以下幾個特點：4 征稅范圍征稅范圍 一一并并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓物物連連同同國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附著著轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)征稅

3、范圍的界定征稅范圍的界定 入入的的行行為為征征稅稅對對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)并并取取得得收收轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓行行為為征征稅稅地地上上建建筑筑物物和和附附著著物物的的對對國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)及及其其物物的的行行為為征征稅稅及及其其地地上上建建筑筑物物和和附附著著對對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)使用權(quán)是否為國家所有為判斷標準之一使用權(quán)是否為國家所有為判斷標準之一產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓為判斷標準之二產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓為判斷標準之二是否取得收入為判斷標準之三是否取得收入為判斷標準之三5 以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑物及著物的：是以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑物及著物的：是 以繼承、贈與方式

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：不是（少標準三）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：不是（少標準三） 房地產(chǎn)的出租：不是（少標準二）房地產(chǎn)的出租：不是（少標準二） 房地產(chǎn)的抵押：不是（少標準二及三）房地產(chǎn)的抵押：不是（少標準二及三） 房地產(chǎn)抵債：是房地產(chǎn)抵債：是 房地產(chǎn)的交換：是（但個人互換居住房不算）房地產(chǎn)的交換：是（但個人互換居住房不算） 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營：暫免征收；再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營：暫免征收；再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收 合作建房：建成后分房自用暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收合作建房：建成后分房自用暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫免征收企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫免征收 房地產(chǎn)的代建房行

5、為：不是（少標準二及三）房地產(chǎn)的代建房行為：不是（少標準二及三） 房地產(chǎn)的重新評估增值：不是（少標準二及三）房地產(chǎn)的重新評估增值：不是（少標準二及三） 因國家收回國有土地使用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的：免征因國家收回國有土地使用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的：免征對若干具體情況的判斷對若干具體情況的判斷6例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)的各例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（ ）。）。 A以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營 B雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的 C

6、對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 D對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 E房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入7標準答案：標準答案：B、D說明說明:（1）以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，）以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其土地再暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其土地再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（2）雙方合作建房，建）雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（3）對被兼并

7、企業(yè)）對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；（4）對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，）對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅；（應(yīng)征收土地增值稅；（5）房地產(chǎn)出租，出租人取得）房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不屬征收土地增值了收入，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不屬征收土地增值稅的范圍。稅的范圍。 8 實行四級超率累進稅率實行四級超率累進稅率增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額50%50%的部分，稅率的部分，稅率為為30%30%增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額50%

8、50%、未超過扣除項、未超過扣除項目金額目金額100%100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%40%增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額100%100%、未超過扣除項、未超過扣除項目目200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%50%增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%60%9 應(yīng)稅收入的確定應(yīng)稅收入的確定 需需要要專專門門評評估估財財產(chǎn)產(chǎn)價價值值的的權(quán)權(quán)利利取取得得的的無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或具具有有其其他他進進行行估估價價價價值值不不容容易易確確定定，需需要要實實物物比比較較容容易易確確定定、銀銀行行本本票票等等現(xiàn)現(xiàn)金金

9、、銀銀行行存存款款、支支票票貨貨幣幣,:,:扣除項目的確定（具體說明見下頁）扣除項目的確定（具體說明見下頁）稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目有：稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目有： )()%20,()()(155P)(重重置置成成本本乘乘以以成成新新率率格格舊舊房房及及建建筑筑物物的的評評估估價價扣扣除除另另加加計計從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)其其他他扣扣除除項項目目稅稅、教教育育費費附附加加營營業(yè)業(yè)稅稅、城城建建稅稅、印印花花金金與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅管管理理費費用用銷銷售售費費用用、財財務(wù)務(wù)費費用用、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本

10、本（戶戶手手續(xù)續(xù)費費地地價價費費和和有有關(guān)關(guān)登登記記、過過的的金金額額取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付10 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（登記費和過戶手續(xù)費）關(guān)費用（登記費和過戶手續(xù)費） 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開建筑安裝

11、工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。發(fā)間接費用。 計稅依據(jù)計稅依據(jù)增值額增值額的確定的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額目金額后的余額，為增值額 上述扣除項目的進一步說明：上述扣除項目的進一步說明：11 房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，

12、允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）取得土地使用權(quán)其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額所支付的金額 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 項規(guī)定計算的金項規(guī)定計算的金額之和的以內(nèi)計算扣除。額之和的以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的以內(nèi)計算扣除。（二）項規(guī)定計算的金額之和

13、的以內(nèi)計算扣除。 12 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除 舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)

14、確認。 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計的扣除。項規(guī)定計算的金額之和，加計的扣除。 13例：某單位轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的樓房，售價例：某單位轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的樓房，售價500500萬元。該萬元。該樓房原價為樓房原價為600600萬元，已提折舊萬元，已提折舊400400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為構(gòu)評估，該樓重置成本價為800800萬元，成新度折扣率為五成。萬元，成新度折扣率為五成。轉(zhuǎn)讓時繳納各種稅費共轉(zhuǎn)讓時繳納各種稅費共27.527.5萬元。該單位應(yīng)繳納的土地增萬元。該單位

15、應(yīng)繳納的土地增值稅額是（值稅額是（ ）。）。A A2525萬元萬元 B B24.1524.15萬元萬元C C2020萬元萬元 D D21.7521.75萬元萬元標準答案：標準答案：D D增值額增值額=500-800=500-800* *0.5-27.5=72.50.5-27.5=72.5萬元萬元72.572.5未超過扣除項目（未超過扣除項目（400+27.5400+27.5）的）的50%50% 土地增值稅土地增值稅=72.5=72.5* *30%=21.7530%=21.75萬元萬元14一、增值額的確定一、增值額的確定 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定

16、的扣除項目金額后的余額為增值額后的余額為增值額二、應(yīng)納稅額的計算方法二、應(yīng)納稅額的計算方法按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收率計算征收 適適用用稅稅率率）（每每級級距距的的土土地地增增值值額額應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額因為分步計算比較繁瑣，一般可采用速算扣除法計算因為分步計算比較繁瑣，一般可采用速算扣除法計算15%35%60%2004%15%50%200%1003%5%40%100%502%30%501 扣扣除除項項目目金金額額增增值值額額土土地地增增值值稅稅稅稅額額：金金額額、增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目扣扣除除項項目目金金額額增

17、增值值額額土土地地增增值值稅稅稅稅額額：，未未超超過過金金額額、增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目扣扣除除項項目目金金額額增增值值額額土土地地增增值值稅稅稅稅額額：，未未超超過過金金額額、增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目增增值值額額土土地地增增值值稅稅稅稅額額：目目金金額額、增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項16 某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得1000010000萬元，萬元，取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額20002000萬元，房地萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)開發(fā)成本30003000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)稅金萬元，房地產(chǎn)開發(fā)稅金500500萬萬元，利息

18、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤元，利息不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤. .答案：答案：增值額增值額=10000-2000-3000-(2000+3000)=10000-2000-3000-(2000+3000)* *10%- 10%- 500-(2000+3000) 500-(2000+3000)* *20%=300020%=3000萬元萬元增值率增值率=3000/7000=42%=3000/7000=42%土地增值稅土地增值稅=3000=3000* *30%=90030%=900萬元萬元17 對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠建造普通標準住宅出售，增值額未超過建造普通標準住

19、宅出售，增值額未超過20%20%的，免征的，免征 對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠免征土地增值稅免征土地增值稅 對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠居住滿居住滿5 5年或年或5 5年以上免征；年以上免征；3-53-5年減半征；未滿年減半征；未滿3 3年征年征 對對19941994年年1 1月月1 1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠的稅收優(yōu)惠之前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓均免征之前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓均免征之前已簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，其在之后之前已簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，

20、其在之后5 5年年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅（現(xiàn)已到期）內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅（現(xiàn)已到期）在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)按規(guī)定征稅在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)按規(guī)定征稅18例例: :某個人某個人19991999年年6 6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房，月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房，房產(chǎn)于房產(chǎn)于19951995年年8 8月以月以2020萬元的價格購入，購入時繳納契稅萬元的價格購入，購入時繳納契稅1 1萬元，其他各種費用萬元，其他各種費用1 1萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入4646萬元，支付各萬元，支付各種稅金共種稅金共2.4752.475萬元（不包括個人所得稅）

21、?，F(xiàn)在重建同樣萬元（不包括個人所得稅）。現(xiàn)在重建同樣的房屋需的房屋需5050萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)繳納的土地增值稅是（住房應(yīng)繳納的土地增值稅是（ ）。（保留小數(shù)點后）。（保留小數(shù)點后兩位數(shù)）兩位數(shù)）萬萬元元土土地地增增值值稅稅所所以以減減征征稅稅率率適適用用的的增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項目目萬萬元元增增值值額額萬萬元元扣扣除除項項目目2788. 12%30525. 8,%,50,%30%,50525. 8475.3746475.37475. 27 . 050 19例例:按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（ ）。）。 A向稅務(wù)機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同向稅務(wù)機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同 B向稅務(wù)機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料向稅務(wù)機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料 C按當?shù)卣囊蟀雌趫笏头康禺a(chǎn)的價格評估結(jié)果按當?shù)卣囊蟀雌趫笏头康禺a(chǎn)的價格評估結(jié)果 D嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估 E向稅務(wù)機關(guān)如實申報房地產(chǎn)交易額及扣除項目金額向稅務(wù)機關(guān)如實申報房地產(chǎn)交