不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造    內(nèi)容 提要：文章旨在討論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的啟動(dòng)和審查程序的 法律 構(gòu)造。在登記的啟動(dòng)機(jī)制中，文章重點(diǎn)討論了申請(qǐng)機(jī)制，界定了申請(qǐng)的性質(zhì)、描述了申請(qǐng)了運(yùn)行 規(guī)律 、討論了申請(qǐng)的法律效力。文章又詳細(xì)論述了形式審查和實(shí)質(zhì)審查之間的區(qū)分，提出我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用的登記審查方式，并論述了審查的后果。     關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)  登記  程序  申請(qǐng)  審查   目  次 壹、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記啟動(dòng)程序 一、登記啟動(dòng)機(jī)制 二、登記申請(qǐng) 三、小結(jié) 貳、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

2、登記審查程序 一、登記審查的前奏 二、登記審查的方式 三、登記審查的后果 四、小結(jié)   不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序是登記結(jié)果得以產(chǎn)生的前提，它給登記機(jī)關(guān)與民事主體提供了聯(lián)系的紐帶，其中充滿著民事主體的期盼和利益，在實(shí)務(wù)中最具價(jià)值。登記程序的運(yùn)行，是登記機(jī)關(guān)涉入民事主體私人交易關(guān)系的標(biāo)志，同時(shí)也是民事主體依托登記機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)自己利益的過程，其目的指向不僅涵蓋國(guó)家維持正當(dāng)交易、保障交易安全的公共職能，還涉及民事主體能否有效實(shí)現(xiàn)私權(quán)的趨利機(jī)制，因此，它既驗(yàn)證著不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中世俗利益的流轉(zhuǎn)，又具有超越私益跨向維持正常交易秩序的積極功能。因此，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序設(shè)置的制度，足以成為脫離物權(quán)法而成為

3、獨(dú)立的法律部門物權(quán)程序法，這早已為德、瑞、日等大陸法系的主要成員的立法實(shí)踐所證明。 在當(dāng)下的 中國(guó) ，盡管實(shí)務(wù)中存在登記程序，但其在構(gòu)造上是凌亂而不一致的，在實(shí)務(wù)上造成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易進(jìn)展的后果，由此在 理論 上倍受批判，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序，應(yīng)當(dāng)成為完善我國(guó)登記制度這個(gè)工程中的重要組成部分和不可缺少的步驟。1然而，這只是給我們指出了完善登記程序的方向，如何完善，則要依賴對(duì)于登記程序構(gòu)造的認(rèn)識(shí)。本文遵循前文指出的程序機(jī)理，參照本土以及他域的實(shí)踐，將登記程序的邏輯構(gòu)造分為啟動(dòng)程序和審查程序，分別探討其中存在的具有重要性但又不受人們重視的基礎(chǔ)制度和理論。   壹、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記啟動(dòng)

4、程序   單從登記機(jī)關(guān)的角度來講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是其依法進(jìn)行的程序性行為，具有濃厚的職權(quán)主義色彩，然而，其內(nèi)容涉及民事主體之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和變化，為了防止登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力過度干涉私人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就要嚴(yán)格限制登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行的登記，而從其外部引入登記啟動(dòng)機(jī)制，以引發(fā)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為，并指引登記機(jī)關(guān)的職權(quán)運(yùn)行范圍和方向。但是，在必要情形下，也不能絕對(duì)排除登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事登記行為，但為了保障登記的合法性，仍要在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立登記啟動(dòng)機(jī)制，以達(dá)到相互制約和監(jiān)督的效用。圍繞登記啟動(dòng)機(jī)制所設(shè)立的程序，即為登記啟動(dòng)程序。 一、登記啟動(dòng)機(jī)制 以引發(fā)登記的因素為標(biāo)準(zhǔn)，登記啟動(dòng)機(jī)

5、制大致可以分為兩類：一為受動(dòng)機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)必須在外界因素的引致下，才能依據(jù)職權(quán)從事登記行為；一為主動(dòng)機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)無需外部因素的介入，依法直接從事登記行為。這兩類機(jī)制之所以均有必要，完全出于客觀的需要。 （一）受動(dòng)機(jī)制 在受動(dòng)機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)處于被動(dòng)的位置，處于主動(dòng)地位者無非是登記機(jī)關(guān)之外的、與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān)之主體。根據(jù)這些主體的類型，受動(dòng)機(jī)制分為以下兩種： 第一，登記申請(qǐng)（Eintragungantrag）。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人受制于意思表示的約束力，為了誠(chéng)信履行合同義務(wù)和實(shí)現(xiàn)合同目的，他們具有啟動(dòng)登記程序的動(dòng)力和壓力，由這類民事主體引起的登記啟動(dòng)機(jī)制被稱為登記申請(qǐng)。申請(qǐng)機(jī)制適用于

6、純粹的私人交易領(lǐng)域，如民事主體依據(jù)自我意志進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)、在登記錯(cuò)誤時(shí)通過更正登記等措施進(jìn)行的補(bǔ)救等，2是民事主體對(duì)自己事務(wù)進(jìn)行自我決定和處理的表現(xiàn)，與國(guó)家公權(quán)力無關(guān)。登記申請(qǐng)是最常見的登記啟動(dòng)機(jī)制，下文將對(duì)其進(jìn)行詳述。 第二，登記囑托（das Ersuchen EIner Behörde）。有關(guān)國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)為了達(dá)到維護(hù)公共利益（如土地征收）、維持私人合法權(quán)益（如法院實(shí)施查封等措施）等實(shí)現(xiàn)自己公共職責(zé)和職權(quán)的目的，要求登記機(jī)關(guān)通過登記行為予以協(xié)助，由這類公權(quán)力主體引發(fā)的登記啟動(dòng)機(jī)制即為登記囑托。與登記申請(qǐng)不同的是，登記囑托的結(jié)果盡管可能 影響 私人的物權(quán)，但其來源于國(guó)家公共事務(wù)領(lǐng)域

7、，目的在于實(shí)現(xiàn)國(guó)家公權(quán)力。因此，囑托與申請(qǐng)相比，在形式其一般采用公函形式。不過，這不意味著其內(nèi)容具有隨意性，其同樣要受到形式性的法律限制，比如澳門物業(yè)登記法第34條第2款就規(guī)定：“官方實(shí)體請(qǐng)求登記時(shí)，無須填寫登記申請(qǐng)表格，但該請(qǐng)求應(yīng)載于公函內(nèi)，而公函中須指出請(qǐng)求登錄之事實(shí)、作為該事實(shí)依據(jù)之文件及簽署該公函之人之職務(wù)。”此外，受登記囑托公共權(quán)力屬性的影響，其要受到法律的嚴(yán)格調(diào)整，只有在法律明文規(guī)定的情形下，具有囑托權(quán)的機(jī)關(guān)才能依法進(jìn)行登記囑托。3 由于登記申請(qǐng)和登記囑托均為登記啟動(dòng)中的受動(dòng)機(jī)制，均是相關(guān)主體為了達(dá)到自己目的而求諸登記機(jī)關(guān)的表現(xiàn)，故它們被通稱為“申請(qǐng)?jiān)瓌t（Antragsgrunds

8、atz）”，4以與登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行登記的“職權(quán)主義”相對(duì)應(yīng)，其結(jié)果就是沒有申請(qǐng)或者囑托，就沒有以后的登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的登記行為。由于登記囑托所具有的機(jī)理類同于登記申請(qǐng)，本文對(duì)登記囑托不予詳述。 （二）主動(dòng)機(jī)制 在主動(dòng)機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)法定職權(quán)，對(duì)法律有明確規(guī)定的情形主動(dòng)進(jìn)行登記，這種登記亦稱為“徑為登記”或者“依職權(quán)登記（Eintragungen von Amts wegen）”。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而言，主動(dòng)機(jī)制主要體現(xiàn)于處理登記錯(cuò)誤情形之中，此時(shí)，登記啟動(dòng)仍要遵循一定的程序，比如，根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第63、64條的規(guī)定，登記的錯(cuò)誤或者遺漏處于登記官的過失，登記官應(yīng)從速報(bào)請(qǐng)法務(wù)局

9、或者地 方法 務(wù)局的局長(zhǎng)許可，更正登記，并將其事通知登記權(quán)利人和登記義務(wù)人，其中的報(bào)請(qǐng)、許可以及通知均是程序運(yùn)行的表現(xiàn)。5 二、登記申請(qǐng)     （一）申請(qǐng)的界定 申請(qǐng)是登記程序的啟動(dòng)機(jī)制，其將引發(fā)登記機(jī)關(guān)的登記行為，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)成就，其在登記程序中的重要性是不言而喻的，要透徹了解申請(qǐng)以及把握申請(qǐng)的運(yùn)作規(guī)律，就必須對(duì)申請(qǐng)加以準(zhǔn)確的界定。 本文欲從以下兩個(gè)方面來界定申請(qǐng)：首先，從內(nèi)在品質(zhì)上看，申請(qǐng)無疑是當(dāng)事人享有的請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)為或不為一定行為的權(quán)利，那么，這種權(quán)利屬性是否就是登記請(qǐng)求權(quán)？6要回答這個(gè) 問題 ，就必須界定申請(qǐng)的權(quán)利品質(zhì)。其次，從外在形式上看，申請(qǐng)

10、是當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)作出的請(qǐng)求登記的表示行為，該行為的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，指向目的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，那么，這種行為具有何種性質(zhì)，是否就是法律行為？7要回答這個(gè)問題，就必須界定申請(qǐng)的表示性質(zhì)。 1申請(qǐng)的權(quán)利品性 申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以受到法律承認(rèn)和保護(hù)的必要途徑，它要反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的趨向，因此，只有與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請(qǐng)，其提出的申請(qǐng)才具有法律意義，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無關(guān)之人沒有申請(qǐng)的資格，故申請(qǐng)?jiān)诒举|(zhì)是一種權(quán)利。而且，這種權(quán)利引發(fā)了登記機(jī)關(guān)的審查、登記等程序行為，具有程序法上的意義，因此，登記申請(qǐng)權(quán)“是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易的當(dāng)事人請(qǐng)求登記官準(zhǔn)予在登記簿冊(cè)上記載物權(quán)變動(dòng)的

11、法律事實(shí)的權(quán)利，屬于程序法上的權(quán)利”。8 對(duì)申請(qǐng)之權(quán)利的這種界定，揭示著其與登記請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別： 第一，權(quán)利性質(zhì)不同。登記申請(qǐng)權(quán)是程序性權(quán)利，是依據(jù)登記法產(chǎn)生的引致登記程序運(yùn)行的權(quán)利。9登記請(qǐng)求權(quán)則是涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系的一方當(dāng)事人請(qǐng)求他方協(xié)助辦理申請(qǐng)登記的權(quán)利，如果他方拒絕協(xié)助時(shí)，請(qǐng)求權(quán)人可以通過司法救濟(jì)來實(shí)現(xiàn)自己的目的。比如，瑞士民法第665條第1項(xiàng)規(guī)定了土地所有權(quán)的登記請(qǐng)求權(quán)，其內(nèi)容為：“有取得所有權(quán)理由的取得人，對(duì)所有人有請(qǐng)求登記的權(quán)利，如所有人拒絕時(shí)，有請(qǐng)求法院判與所有權(quán)的權(quán)利。”登記請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)是物權(quán)實(shí)體法中法律關(guān)系，它既可以是物權(quán)性法律關(guān)系（如抵押權(quán)因?yàn)閭鶛?quán)受償而消滅，但沒有

12、辦理涂銷登記，同一不動(dòng)產(chǎn)上的典權(quán)人即可根據(jù)自己的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求涂銷該抵押權(quán)的情形），也可以是債權(quán)性法律關(guān)系（如房屋買受人依據(jù)房屋買賣合同，請(qǐng)求房屋出賣人申請(qǐng)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的情形）。 第二，權(quán)利指向不同。登記申請(qǐng)權(quán)的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)因此而享有介入當(dāng)事人實(shí)體法律關(guān)系的權(quán)利，并負(fù)擔(dān)審查等程序義務(wù)，由此而言，登記申請(qǐng)權(quán)是超越當(dāng)事人而指向登記機(jī)關(guān)的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)的指向?qū)ο髣t是當(dāng)事人內(nèi)部，即其是與登記機(jī)關(guān)無關(guān)的權(quán)利。有學(xué)者就從權(quán)利指向的角度，將登記申請(qǐng)權(quán)界定為“對(duì)登記官吏，要求為登記之公法上的權(quán)利”，將登記請(qǐng)求權(quán)界定為“對(duì)于登記義務(wù)人，請(qǐng)求為協(xié)理于登記申請(qǐng)之私法上的權(quán)利”。10 第三，權(quán)

13、利主體定位不同。登記申請(qǐng)權(quán)的權(quán)利主體一般被稱為“登記權(quán)利人”（或者“受益人”“Gewinnender Teil”）和“登記義務(wù)人”（或者“致?lián)p人”“Verlierender Teil”），前者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示的直接取得利益或者免除負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的受讓人），后者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示出來的失去利益或者得到負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的出讓人）。11 在通常情況下，正如下文所言，共同申請(qǐng)是登記申請(qǐng)的常態(tài)，在這種情況下，登記權(quán)利人和登記義務(wù)人一般都是登記申請(qǐng)權(quán)人。對(duì)于登記請(qǐng)求權(quán)而言，其主體被稱為“登記請(qǐng)求權(quán)人”，義務(wù)主體被稱為“配合登記義務(wù)人”，即其主體只能是一方。在一般情況下，“登

14、記權(quán)利人”與“登記請(qǐng)求權(quán)人”為同一人，但是，在特殊情況下，如房屋所有權(quán)受讓人不欲申請(qǐng)登記，則出讓人就成為請(qǐng)求權(quán)人，這時(shí)，程序法上的“登記義務(wù)人”就成為實(shí)體法上的“登記請(qǐng)求權(quán)人”，程序法上的“登記權(quán)利人”則是實(shí)體法上的“配合登記義務(wù)人”。12 第四，權(quán)利主體資格不同。據(jù)此，登記申請(qǐng)權(quán)的主體必須是與登記有直接利害關(guān)系之人，這種關(guān)系能夠在登記簿上顯示出來，故登記權(quán)利人在申請(qǐng)登記時(shí)必須是登記簿上的權(quán)利人，否則，即不得成為登記申請(qǐng)權(quán)的主體。比如，A將房屋出賣給B，但A對(duì)該房屋沒有處分權(quán)，在登記簿中不是房屋所有權(quán)人，相應(yīng)的，B也與該登記簿中的房屋所有權(quán)人沒有利害關(guān)系，它們就不能對(duì)該房屋所有權(quán)享有申請(qǐng)權(quán)。而

15、登記請(qǐng)求權(quán)主體則無該資格限制，在上述事例中，B依據(jù)對(duì)于A的合同債權(quán)，有權(quán)要求A履行合同，此即為登記請(qǐng)求權(quán)，只不過其不能現(xiàn)實(shí)實(shí)現(xiàn)而已。 第五，權(quán)利制約要素不同。登記申請(qǐng)權(quán)是否運(yùn)行以及在何時(shí)運(yùn)行，完全由當(dāng)事人自己掌握，雖然法律一般規(guī)定登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在特定期限內(nèi)作出，但是該期限僅僅屬于訓(xùn)示期間，即使申請(qǐng)逾期，也不會(huì)發(fā)生權(quán)利消滅的效果。13但是，登記請(qǐng)求權(quán)運(yùn)行的依據(jù)是存在物權(quán)變動(dòng)、實(shí)體權(quán)利和登記簿上權(quán)利不一致等情況，建立在債權(quán)法律關(guān)系基礎(chǔ)上的登記請(qǐng)求權(quán)還要受到訴訟時(shí)效期間的限制。 第六，權(quán)利運(yùn)行結(jié)果不同。登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)辦理登記與不辦理登記兩種結(jié)果。登記請(qǐng)求權(quán)運(yùn)行的結(jié)果是協(xié)同登記義務(wù)人同意

16、申請(qǐng)登記，從而由當(dāng)事人雙方共同提出登記申請(qǐng)，此時(shí)，登記請(qǐng)求權(quán)與登記申請(qǐng)權(quán)的關(guān)系就是“為在登記簿上實(shí)現(xiàn)實(shí)體上之登記請(qǐng)求權(quán)，必須透過登記法上所規(guī)定之架構(gòu)登記法上之登記請(qǐng)求權(quán)”14，其最終結(jié)果等同于登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行結(jié)果；或者是協(xié)同義務(wù)人不同意申請(qǐng)登記，登記請(qǐng)求權(quán)人通過司法救濟(jì)獲得權(quán)利支持后，再通過登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行達(dá)到登記機(jī)關(guān)辦理登記的目的。 2申請(qǐng)的行為性質(zhì) 在不動(dòng)產(chǎn)登記法是物權(quán)程序法的大前提下，登記申請(qǐng)具有程序法行為的意義，這是其基本屬性。申請(qǐng)?zhí)幱诘怯洺绦驒C(jī)制之中，其一旦運(yùn)行，就要引發(fā)登記機(jī)關(guān)的相應(yīng)行為，這種行為可能還要涉及其他人（如對(duì)登記提出異議抗辯的利害關(guān)系人），因而，從整體上看，申請(qǐng)僅僅是登

17、記程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，它不能像法律行為一樣具有獨(dú)立存在的意義。從這個(gè)角度理解申請(qǐng)，其與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質(zhì)，即它們均是引致國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。登記申請(qǐng)是希冀登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的表示，它不是法律行為或者意思表示（rechtsgeschäftliche Willenserklärung），而僅僅是純粹的程序性行為（Verfahrenshandlung）15。 如此界定申請(qǐng)的行為性質(zhì)，就意味著，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請(qǐng)等程序性行為，只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用。16其最突出表現(xiàn)就是登記申請(qǐng)不能被撤銷（nicht anf

18、echtbar），即使當(dāng)事人主觀上并沒有申請(qǐng)登記的意愿，但只要其向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請(qǐng)以及相關(guān)文件，而且登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請(qǐng)作為程序行為，已經(jīng)運(yùn)行并因?yàn)樽罱K效力的產(chǎn)生而失去了意義。如果不肯定這一點(diǎn)，就將導(dǎo)致整個(gè)登記程序喪失不可逆性的基本運(yùn)作規(guī)律和特點(diǎn)，登記程序也就不足以稱為程序。當(dāng)然，正如下文所言，在登記完成之前，申請(qǐng)是可以被撤回的（rücknehmbar），但這完全不同于撤銷。 （二）申請(qǐng)的運(yùn)行 申請(qǐng)的運(yùn)行，是當(dāng)事人通過自己意思請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)為或者不為審查、登記行為的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)。當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，是申請(qǐng)運(yùn)行開始的標(biāo)志；在提出申請(qǐng)后，當(dāng)事人撤回申請(qǐng)，則意味著申

19、請(qǐng)運(yùn)行因當(dāng)事人的意志而終止。 1申請(qǐng)的提出 當(dāng)事人提出申請(qǐng)，意欲向登記機(jī)關(guān)表明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容，并由登記機(jī)關(guān)加以確認(rèn)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，當(dāng)事人必須采用符合法定的方式提交相關(guān)文件，以證明自己行為的合法性和便于登記機(jī)關(guān)據(jù)以審查和控制。 （1）申請(qǐng)的文件 申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件，必須能夠表明當(dāng)事人的身分、意欲達(dá)到的目的以及相關(guān)的證據(jù)，它們包括： 第一，申請(qǐng)書。由于申請(qǐng)涉及到當(dāng)事人的利益歸屬和變化，也決定了登記機(jī)關(guān)審查和登記的范圍，為了促使當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事，也為了防止登記機(jī)關(guān)濫用職權(quán)私自改變民事主體的權(quán)利狀態(tài)，當(dāng)事人必須通過書面形式提出申請(qǐng)，以此來印證登記結(jié)果，這也是我國(guó) 目前 通常采用的形式。 申請(qǐng)

20、書應(yīng)當(dāng)說明申請(qǐng)人身分、登記類型、登記原因、標(biāo)的等。為了方便當(dāng)事人提出申請(qǐng)和規(guī)范當(dāng)事人的申請(qǐng)行為，申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。這種做法無疑具有便利性，比如，葡萄牙從1984年開始采用這種方法，結(jié)果是“實(shí)踐證明填寫一張簡(jiǎn)單的申請(qǐng)表并不會(huì)妨礙公眾進(jìn)行登記”，相反還能夠起到簡(jiǎn)化程序的作用。17 第二，其他證明文件。證明文件要服務(wù)于申請(qǐng)書的內(nèi)容，因此，申請(qǐng)人必須附帶提交身分證明、登記原因證明文件（即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因的證明，如行政許可文件、遺囑、取得時(shí)效構(gòu)成的證明等）、登記義務(wù)人的權(quán)利證明（即登記義務(wù)人的權(quán)利證明文書或者登記簿

21、中的權(quán)利編號(hào)）、申請(qǐng)所涉及第三人的同意證明以及法律規(guī)定的其他文件。 （2）申請(qǐng)的方式 申請(qǐng)方式主要有以下幾種： 第一，共同申請(qǐng)，即登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這是申請(qǐng)的一般方式，也是我國(guó)登記實(shí)務(wù)所采用的通常做法，它適用于因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況，比如，因?yàn)橘I賣、交換、贈(zèng)與、抵押、設(shè)典等進(jìn)行登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。在這種申請(qǐng)方式中，登記申請(qǐng)權(quán)主體的必須具備完全行為能力。 第二，單方申請(qǐng)，即由登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這種申請(qǐng)主要出現(xiàn)于初始登記（如建筑物所有權(quán)的第一次登記）、經(jīng)過國(guó)家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)（如法院通過已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決確

22、定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)）、因繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)等非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情況之中。比如，瑞士民法第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請(qǐng)求登記?！迸c共同申請(qǐng)一樣，單方申請(qǐng)人也要具有完全行為能力。 第三，代理申請(qǐng)，即申請(qǐng)人的法定代理人或者申請(qǐng)人委托代理人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。在這種情況下，代理人應(yīng)當(dāng)出具身分證明、委托書等代理證明文件。 第四，代位申請(qǐng)，即登記權(quán)利人怠于申請(qǐng)登記，與其有利害關(guān)系之人為了保全自己的利益或者同時(shí)照料登記權(quán)利人的利益，以自己的名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。代位申請(qǐng)主要分為兩類：其一，基于債權(quán)人的代位權(quán)進(jìn)行的代位申請(qǐng)。這種

23、代位申請(qǐng)的目的在于保全代位權(quán)人的利益，是債權(quán)人行使代位權(quán)的表現(xiàn)，因此，其必須符合代位權(quán)的條件。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第46條之二規(guī)定，債權(quán)人在代位申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)書中記載債權(quán)及債務(wù)人的姓名或者名稱、住所或事務(wù)所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。其二，基于共同利益進(jìn)行的代位申請(qǐng)。這種代位申請(qǐng)的目的在于保全代位申請(qǐng)人以及被代位的登記權(quán)利人的共同利益，因此，其二者之間必須存在利益上的牽連關(guān)系，形成利益共同體，而且代位申請(qǐng)的目的只能是為該權(quán)利共同體的利益。比如， 臺(tái)灣 土地登記規(guī)則第31條第1項(xiàng)規(guī)定，繼承人為二人以上的，部分繼承人因故不能與其他繼承人共同申請(qǐng)登記時(shí)，其中一人或者數(shù)人為了全體繼承人的

24、利益，就被繼承的土地，申請(qǐng)為公同共有之登記。需要注意的是，無論是何種代位申請(qǐng)，均必須由法律明確規(guī)定其情形以及證明事項(xiàng)，以防止不當(dāng)侵害申請(qǐng)權(quán)利人的利益。 2申請(qǐng)的撤回 申請(qǐng)的提出是申請(qǐng)人自己依據(jù)自主意思而選擇的行為，其當(dāng)然也可以選擇撤回這種行為，這是當(dāng)事人自己的權(quán)利。因此，有學(xué)者就稱，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登記申請(qǐng)。18不過，申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的權(quán)利要受到登記機(jī)關(guān)登記行為的限制，即只有在登記完成之前，申請(qǐng)人才能部分或者全部撤回申請(qǐng)，因?yàn)榈怯浀耐瓿蓸?biāo)志著申請(qǐng)已經(jīng)達(dá)到目的，其作為程序行為已經(jīng)正常終結(jié)，就不再具有撤回的可能。如果登記機(jī)關(guān)主張當(dāng)事人撤回申請(qǐng)的表示到達(dá)登記機(jī)關(guān)

25、的時(shí)間，晚于登記完成的時(shí)間，則要由登記機(jī)關(guān)對(duì)此負(fù)擔(dān)證明義務(wù)。 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式撤回申請(qǐng)，其中需要明確表示撤回申請(qǐng)的意思，但無需陳述撤回申請(qǐng)的理由。在共同申請(qǐng)場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)由雙方共同向登記機(jī)關(guān)出具撤回申請(qǐng)請(qǐng)求書；在代理申請(qǐng)場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)由代理人向登記機(jī)關(guān)出具申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的授權(quán)文書。如果撤回申請(qǐng)的表示不符合上述形式要求，視為申請(qǐng)沒有撤回，登記機(jī)關(guān)仍然可以完成登記。 原則上，在登記完成之前，申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的，登記機(jī)關(guān)必須尊重申請(qǐng)人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)許撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。但是，在共同申請(qǐng)中，只有部分申請(qǐng)人提出撤回申請(qǐng)的，就應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，而不能拘泥于上述原則。比如，在共同繼承登記中，

26、一個(gè)繼承人撤回登記申請(qǐng)不能影響他人的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該準(zhǔn)許該撤回，但其他人的申請(qǐng)仍要發(fā)生法律效力。又如，在因買賣而導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記情況中，只有一方申請(qǐng)人提出撤回申請(qǐng)，而另一方不同意撤回的，為了平衡當(dāng)事人的利益，登記機(jī)關(guān)就不能準(zhǔn)許撤回。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止登記程序，在當(dāng)事人共同同意撤回申請(qǐng)、不再撤回申請(qǐng)或者法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)權(quán)利歸屬時(shí)，再作出同意撤回申請(qǐng)或者繼續(xù)登記行為的決定。 （三）申請(qǐng)的效力 申請(qǐng)是一種的程序行為，受這種性質(zhì)的制約，其正常運(yùn)行的后果，當(dāng)然是具有程序法意義的效果。但是，這并不是申請(qǐng)法律效力的全部，因?yàn)榈怯洺司哂谐绦驑?gòu)造的法律意義之外，其最主要的法律意義是充當(dāng)

27、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示形式，這是能產(chǎn)生實(shí)體法效力的意義，那么，申請(qǐng)作為登記生成的前奏，在一定條件下，也產(chǎn)生相應(yīng)的實(shí)體法效力，從而影響當(dāng)事人在實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這樣，申請(qǐng)的作出，就會(huì)在程序法和實(shí)體法上產(chǎn)生雙重效力，前者一般被成為形式效力（formelle Wirkung），后者則被稱為實(shí)體效力（materielle Wirkung）。 1形式效力 （1）啟動(dòng)登記機(jī)關(guān)的登記行為 申請(qǐng)作為登記的啟動(dòng)機(jī)制，意味著申請(qǐng)人的意思是登記機(jī)關(guān)從事登記行為的動(dòng)因，沒有申請(qǐng)，就沒有登記機(jī)關(guān)的行為，前者決定了后者的發(fā)生。隨之而來的，就是登記機(jī)關(guān)必須對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)有所表示或者行為，即對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，在審查后作出登

28、記或者不登記的行為，故而，當(dāng)事人申請(qǐng)和登記機(jī)關(guān)的登記行為在邏輯上具有因果關(guān)系，在時(shí)間上具有先后關(guān)系，這是申請(qǐng)決定登記程序中登記行為運(yùn)作規(guī)律的效力。 （2）決定登記機(jī)關(guān)的行為范圍 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，是意欲通過登記機(jī)關(guān)的登記來落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的后果，從這個(gè)角度觀之，登記行為的功能，主要是充作達(dá)到當(dāng)事人目的的手段，無視申請(qǐng)、脫離申請(qǐng)或者超越申請(qǐng)的登記行為，就是無視目的、脫離目的或者超越目的的手段，是不妥切、不適當(dāng)?shù)氖侄?。這意味著，不僅登記機(jī)關(guān)在啟動(dòng)登記行為時(shí)要受到申請(qǐng)行為的制約，登記機(jī)關(guān)的工作權(quán)限范圍，也要受制于申請(qǐng)。換言之，登記機(jī)關(guān)在審查申請(qǐng)和辦理登記時(shí)，必須依據(jù)申請(qǐng)的內(nèi)容范圍進(jìn)行操作，既不能在內(nèi)

29、容上少于申請(qǐng)的內(nèi)容，也不能在范圍上超過申請(qǐng)的范圍。當(dāng)然，這并不意味著申請(qǐng)能夠完全支配登記機(jī)關(guān)的行為，申請(qǐng)能否為登記機(jī)關(guān)所認(rèn)可和采納，還取決于登記機(jī)關(guān)的審查。 2實(shí)體效力 （1）決定登記完成的順序 申請(qǐng)是登記的啟動(dòng)器，先申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)先登記，這是一般的 社會(huì) 情理。針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)，如果有數(shù)人提出物權(quán)變動(dòng)的申請(qǐng)，則申請(qǐng)時(shí)間在先者，完成登記的時(shí)間就在先。由于登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)志，那么，先登記者權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)間就在先，其具有排斥登記時(shí)間在后權(quán)利的效力，這就影響到此數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序，即本文后面將要詳述的順位。實(shí)現(xiàn)此種效力的技術(shù)手段，就是登記機(jī)關(guān)按照收到申請(qǐng)的時(shí)間先后順序，對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行序列編號(hào)，登記

30、機(jī)關(guān)要根據(jù)編號(hào)來決定完成登記的時(shí)間先后順序，申請(qǐng)人則可根據(jù)這個(gè)編號(hào)來主張自己的登記順序。 （2）影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得 登記程序的運(yùn)行結(jié)果，可能會(huì)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，即登記物權(quán)與真實(shí)物權(quán)不一致，在這種情況下，與登記物權(quán)人發(fā)生物權(quán)變動(dòng)交易者（即第三人）基于對(duì)登記的信賴，能夠從登記物權(quán)人處取得該物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人不能依據(jù)自己享有的真實(shí)物權(quán)來進(jìn)行阻礙或者追奪。這種制度就是登記公信力，第三人基于登記公信力取得物權(quán)的制度就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，但是，其存在前提條件是，第三人在申請(qǐng)物權(quán)變動(dòng)登記時(shí)，不知道登記錯(cuò)誤，即其在申請(qǐng)登記時(shí)不是惡意的?？梢姡暾?qǐng)登記的時(shí)間，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度中“善意或惡意”的時(shí)

31、間點(diǎn)，其將影響第三人能否根據(jù)善意取得制度來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！暗怯浌帕Α睂⒃谙挛脑斒?，于此不贅。 （3）產(chǎn)生期待權(quán) 申請(qǐng)的提出，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，因?yàn)榈怯浂庥〉脵?quán)利者還不能成為法律上物權(quán)取得人，但是，其已經(jīng)具備了取得物權(quán)的資格，能夠根據(jù)申請(qǐng)而合理信賴將來的物權(quán)取得。對(duì)此，德國(guó)有學(xué)說認(rèn)為，隨著申請(qǐng)的提出，取得人立即獲得了一項(xiàng)可以設(shè)置負(fù)擔(dān)的“期待”，即可以獲得相應(yīng)的所有權(quán)或者其他權(quán)利的狀態(tài)，但是，從所有權(quán)和相關(guān)物權(quán)的性質(zhì) 分析 ，這種 “期待”本身并不是“期待權(quán)”（Anwartschaftsrechte）。依據(jù)這種期待狀態(tài)，使得取得人的權(quán)利地位既不受出讓人的侵害，也不受第三人的侵害

32、。19在德國(guó)物權(quán)法中，“期待權(quán)”是一種新型的物權(quán)形式，其專指產(chǎn)生于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留買賣之中的期待狀態(tài)。20以此為標(biāo)準(zhǔn)，則登記申請(qǐng)?zhí)岢龊蟮摹捌诖笨隙ú粚儆凇捌诖龣?quán)”。 不過，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)而言，如果不采用上述的期待權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)，而從不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的過程層次入手，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人之間存在的意欲發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的意思表示不能直接引起所有權(quán)變動(dòng)，尚需登記申請(qǐng)，這種所有權(quán)變動(dòng)的層次性，意味著登記申請(qǐng)是當(dāng)事人達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)意思表示一致的邏輯產(chǎn)物，又是所有權(quán)實(shí)際發(fā)生變動(dòng)的邏輯前提。登記申請(qǐng)之后的狀態(tài)，作為所有權(quán)變動(dòng)的前奏，與所有權(quán)保留買賣之中的期待權(quán)一樣，在性質(zhì)屬于“前物權(quán)”狀態(tài)，也能產(chǎn)生法

33、律效力。因此，德國(guó)民法學(xué)理也有將之稱為期待權(quán)的。21其實(shí)，由于要完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，就必須進(jìn)行登記，而登記程序從啟動(dòng)到完成有一定的時(shí)間間隔，這使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的開始及其完成之間存在了時(shí)間差，在這種情況下，按照“只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可認(rèn)為其享有期待權(quán)”的標(biāo)準(zhǔn)，22提出登記申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得人在將來的權(quán)利取得、權(quán)利順位利益等方面均有制度保障，則其當(dāng)然也就享有期待權(quán)。 登記申請(qǐng)所產(chǎn)生的期待權(quán)（下稱不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)）與所有權(quán)保留買賣出產(chǎn)生的期待權(quán)（下稱動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)）相比，有以下相同之處： 第一，均屬于為將來產(chǎn)生的所有權(quán)作鋪墊的權(quán)利，隨著所有權(quán)的生成，它們歸于消滅。動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的產(chǎn)

34、生，標(biāo)志著買受人具有在將來取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利，一旦買受人付清價(jià)款而現(xiàn)實(shí)取得所有權(quán)，期待權(quán)就不復(fù)存在。不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)同樣如此，其是所有權(quán)受讓人在實(shí)際取得所有權(quán)之前的利益表現(xiàn)，但是，正如下文所見，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)受到的限制較多，其獨(dú)立存續(xù)的意義不明顯。在所有權(quán)受讓人因?yàn)榈怯浲瓿啥〉梦餀?quán)之后，該期待權(quán)消滅。 第二，均可進(jìn)入交易流通機(jī)制。兩者均可以被轉(zhuǎn)讓，也可以成為擔(dān)保權(quán)利的標(biāo)的。比如，在德國(guó)，動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)能夠成為質(zhì)押的標(biāo)的；不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)也具有相同的功能，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得人可以依據(jù)德國(guó)民法第1273條等規(guī)定，將期待權(quán)進(jìn)行質(zhì)押（Verpfändung），不過，由于期待權(quán)的權(quán)利人沒有登記，故此擔(dān)

35、保權(quán)利不能記入登記簿。而且，依據(jù)德國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，該期待權(quán)也可以成為扣押（Pfändung）的對(duì)象。23 上述兩種期待權(quán)的區(qū)別主要有： 第一，受法律保護(hù)的力度不同。在德國(guó)法中，登記程序行為能夠?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)期待權(quán)消滅，如登記申請(qǐng)被登記機(jī)關(guān)駁回，期待權(quán)就喪失了存續(xù)的基礎(chǔ)。由此得出的結(jié)論就是，一個(gè)因?yàn)槌绦蛐袨榫蛦适Х尚ЯΦ臋?quán)利，不是物權(quán)。而動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)受其性質(zhì)的制約，顯然不受程序行為的影響。而且，與動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)受德國(guó)民法第161條第1項(xiàng)和第455條的保護(hù)相比，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)受法律保護(hù)的基礎(chǔ)，是土地登記法第17條之先申請(qǐng)者享有優(yōu)先權(quán)利的規(guī)定，兩相對(duì)比，后者對(duì)期待權(quán)的保護(hù)就比較薄弱。24不過，對(duì)

36、于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的期待權(quán)而言，其具有類似于所有權(quán)的地位，能夠適用所有權(quán)保護(hù)的法律規(guī)則，對(duì)于他人不法侵害期待權(quán)的行為，期待權(quán)人可以通過行使返還請(qǐng)求權(quán)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)、停止侵害請(qǐng)求權(quán)等來予以排斥，在有損害發(fā)生時(shí)，則可以提出損害賠償?shù)恼?qǐng)求。25 第二，轉(zhuǎn)讓的條件限制不同。在動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合，只要期待權(quán)人與受讓人之間按照法律規(guī)定達(dá)成協(xié)議，無需動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的同意，受讓人即可獲得期待權(quán)人的一切權(quán)利和義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則受制于不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的基礎(chǔ)、登記的操作規(guī)程以及實(shí)體法中制度： 首先，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)旨在保障所有權(quán)受讓人（即期待權(quán)人）實(shí)際取得所有權(quán)的可能性，其基礎(chǔ)是受讓人與出讓人之間就所有權(quán)變

37、動(dòng)達(dá)成一致的意思表示，以及雙方當(dāng)事人之間不再存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即受讓人已經(jīng)完全履行自己因?yàn)橐庥〉貌粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)而負(fù)擔(dān)的債務(wù)，如向出讓人完全支付了價(jià)款，在此前提下，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)才具有將來轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的最大保障。由此，如果所有權(quán)出讓人不同意將所有權(quán)出讓給期待權(quán)受讓人，或者因?yàn)槠诖龣?quán)人沒有完全履行債務(wù)導(dǎo)致所有權(quán)出讓人撤回申請(qǐng)，就會(huì)使期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓失去意義。 其次，在登記申請(qǐng)?zhí)岢鲋?，登記行為完全由登記機(jī)關(guān)主導(dǎo)，一旦期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)間在登記機(jī)關(guān)作出登記決定之后，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)就轉(zhuǎn)化為由期待權(quán)人享有的所有權(quán)，而期待權(quán)受讓人既無從享有期待權(quán)，也不能享有所有權(quán)。故而，期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到登記時(shí)間的影響。 再次，

38、也是更為重要的，即依據(jù)實(shí)體法中規(guī)定的物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有在登記后才能發(fā)生法律效力，而允許不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就會(huì)出現(xiàn)登記簿上的物權(quán)人與實(shí)際物權(quán)人不一致的情況，從而破壞物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)地位。比如，A（買受人）與B（出賣人）共同申請(qǐng)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，之后，A將其期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人C，在C和B之間沒有直接法律關(guān)系的情況下，而A又不具有登記權(quán)利地位的情況下，讓C依據(jù)自己受讓的期待權(quán)取得該房屋所有權(quán)，就導(dǎo)致登記公示作用喪失殆盡。為了減弱這種消極影響，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵循法律規(guī)定的形式要件，如采用書面形式、必須公證，期待權(quán)人必須向登記機(jī)關(guān)出示符合這些條件的期待權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以

39、及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)出讓協(xié)議，從而產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從B處直接移轉(zhuǎn)到C、而無需由A先登記為所有權(quán)人的結(jié)果。26 第三，無權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的法律效果不同。沒有期待權(quán)之人轉(zhuǎn)讓期待權(quán)的情況，本文稱之為無權(quán)轉(zhuǎn)讓。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)而言，期待權(quán)人占有了動(dòng)產(chǎn)，并能夠依據(jù)其與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人之間的買賣證明來表明期待權(quán)的存在，故而，無權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠適用善意取得制度，即不知期待權(quán)轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)利之人的善意受讓人能夠取得期待權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)而言，由于其不具有登記能力，不能被納入登記簿，也就沒有權(quán)利外觀，因此，在無權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，就缺乏受讓人據(jù)以善意取得的基礎(chǔ)，從而使得受讓人不能從無權(quán)轉(zhuǎn)讓人處取得不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)。27 這些區(qū)別表明，盡管不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)

40、具有一定的物權(quán)屬性，但與動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)相比，其尚不足以成為新型的物權(quán)形式。 （4）強(qiáng)化物權(quán)變動(dòng)意思表示的約束力 當(dāng)事人在達(dá)成一致的物權(quán)變動(dòng)意思表示后，沒有申請(qǐng)登記之前，如果一方依據(jù)法律認(rèn)可的因素撤銷該意思表示如物權(quán)受讓人沒有按照約定支付價(jià)款，則出讓人就按照約定撤銷物權(quán)變動(dòng)的意思表示；又如，所有權(quán)人又將同一所有權(quán)出讓給他人并申請(qǐng)了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，則所有權(quán)人或者受讓人也能夠撤銷該意思表示從而使該意思表示失去法律約束力。但是，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記之后，當(dāng)事人就不得任意撤銷物權(quán)變動(dòng)的意思表示，因?yàn)檫@種撤銷行為使得登記失去了當(dāng)事人的處分意思，可能“動(dòng)搖誠(chéng)實(shí)信用原則而且給正常的交易秩序帶來危險(xiǎn)”。28同樣，如果

41、申請(qǐng)?zhí)岢龊?，?dāng)事人一方喪失了行為能力或者死亡，也不能影響物權(quán)變動(dòng)意思表示的約束力，當(dāng)事人的權(quán)利繼受人必須承擔(dān)意思表示的法律后果。29 （5）排斥時(shí)間在后的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng) 在登記機(jī)關(guān)通過登記確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之前，物權(quán)出讓人仍然是標(biāo)的物的物權(quán)人，依據(jù)該權(quán)利，其享有對(duì)于標(biāo)的物的處分權(quán)。在所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng)?zhí)岢龊?，如果不?dòng)產(chǎn)所有權(quán)人又將同一所有權(quán)出讓給他人（后受讓人），雙方又向同一登記機(jī)關(guān)提出所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng)，這就出現(xiàn)了“一物數(shù)賣”。在此情況下，只要時(shí)間在前的申請(qǐng)符合法律規(guī)定的條件，則登記申請(qǐng)?jiān)诤笳呔团c時(shí)間在前的登記申請(qǐng)發(fā)生沖突，登記機(jī)關(guān)必然要駁回時(shí)間在后的登記申請(qǐng)，后受讓人就不能取得不動(dòng)產(chǎn)所

42、有權(quán)。這也意味著，登記申請(qǐng)的提出給所有權(quán)人的處分權(quán)施加了限制，其基于該處分權(quán)實(shí)施處分所有權(quán)的行為后，又實(shí)施的相同性質(zhì)的處分行為不能通過登記予以公示，也就不能發(fā)生法律效力。對(duì)于“一物數(shù)賣”，如果買賣合同訂立時(shí)間在前的當(dāng)事人沒有申請(qǐng)登記，而時(shí)間在后者先申請(qǐng)登記，則依據(jù)申請(qǐng)決定登記順序的規(guī)則以及物權(quán)公示原則，后者將受到法律承認(rèn)和保護(hù)。由此，申請(qǐng)的時(shí)間決定著所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為能否發(fā)生當(dāng)事人所預(yù)期的目的，申請(qǐng)時(shí)間在前的所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為能夠排斥時(shí)間在后的同樣行為。當(dāng)然，申請(qǐng)排斥時(shí)間在后的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng)，不意味著其能排斥發(fā)生其他物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容（如設(shè)置抵押權(quán)）的登記申請(qǐng)，也不意味著其具有否定登記機(jī)關(guān)受理時(shí)間在后的

43、所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng)的法律效力。 （6）不能對(duì)抗法律規(guī)定的處分限制 法院查封、財(cái)產(chǎn)保全命令等行為，是國(guó)家公權(quán)力限制物權(quán)人處分權(quán)的行為，其無需登記就可以發(fā)生法律效力，違背該處分限制的行為不能發(fā)生法律效力。登記申請(qǐng)的提出，意味著當(dāng)事人所預(yù)期的物權(quán)變動(dòng)能夠?qū)崿F(xiàn)，但這僅僅是一種可能性，其不能對(duì)抗上述的處分限制行為，在登記沒有完成之前，登記機(jī)關(guān)接獲上述處分限制囑托時(shí)，必須立即辦理處分限制登記，并通知登記申請(qǐng)人。這樣，登記申請(qǐng)就無從產(chǎn)生相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)法律后果。30 三、小結(jié) 登記啟動(dòng)機(jī)制中最具有意義的就是登記申請(qǐng)，它決定了登記機(jī)關(guān)的工作范圍和方向，是整個(gè)登記程序發(fā)動(dòng)的基礎(chǔ)。盡管登記申請(qǐng)能夠產(chǎn)生實(shí)體法律效力，

44、但其無論在權(quán)利性質(zhì)范疇還是在行為性質(zhì)范疇歸屬上均屬于程序機(jī)制，這是我們認(rèn)識(shí)和構(gòu)造登記申請(qǐng)程序的基礎(chǔ)。從內(nèi)容構(gòu)造上講，登記申請(qǐng)程序既要包括諸如申請(qǐng)文件等靜態(tài)的申請(qǐng)構(gòu)成，還要包括提出方式、撤回等動(dòng)態(tài)運(yùn)行規(guī)律。從制度關(guān)聯(lián)上講，申請(qǐng)程序的制度構(gòu)造不僅要體現(xiàn)申請(qǐng)自身規(guī)律和特質(zhì)，如形式要求、撤回、不可撤銷等，還要在整體制度中起到銜接和捏合的作用，如申請(qǐng)方式影響到登記審查方式、申請(qǐng)時(shí)間影響登記順位制度以及善意取得制度等。只有將登記申請(qǐng)放諸與登記相關(guān)的法律制度大視野中，才能辨析其基本價(jià)值和運(yùn)行規(guī)律。   貳、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記審查程序   不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記啟動(dòng)程序一旦開始，登記機(jī)關(guān)就被套入程序“

45、戰(zhàn)車”，其必須依據(jù)法定職權(quán)，對(duì)登記申請(qǐng)或者登記囑托進(jìn)行相應(yīng)的審查行為，圍繞審查而設(shè)置的程序機(jī)制就是登記審查程序。如果說登記啟動(dòng)程序給登記程序的運(yùn)行提供了可能性，那么，登記審查程序的作用就在于落實(shí)或者否定這種可能性，故如何設(shè)置審查程序，就具有重要的意義。 一、登記審查的前奏 （一）收件 與登記申請(qǐng)或者登記囑托有關(guān)的文件送達(dá)登記機(jī)關(guān)后，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)接受并向申請(qǐng)人或者囑托人提供相關(guān)證明，此行為稱為收件。31收件是登記審查的前奏，因?yàn)闊o收件即無審查的對(duì)象。原則上，一旦當(dāng)事人提交登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的收件程序接受申請(qǐng)，而不能當(dāng)即審查拒絕。但是，如果申請(qǐng)存在明顯的不合理或者違法情形，如當(dāng)事

46、人在非辦公時(shí)間向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)、申請(qǐng)與登記事務(wù)無關(guān)或者沒有按照法定表格形式填寫申請(qǐng)，32則從維護(hù)登記嚴(yán)肅性、審查高效性的角度出發(fā)，登記機(jī)關(guān)可以拒絕收件，以免給此后的登記審查帶來不必要的負(fù)累，也避免拖延當(dāng)事人修正登記申請(qǐng)瑕疵的時(shí)機(jī)。 前文提及，收件是體現(xiàn)登記申請(qǐng)的“決定登記完成順序”效力的技術(shù)手段，這表現(xiàn)在登記機(jī)關(guān)在收件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照接受申請(qǐng)的時(shí)間先后編排序列，并給當(dāng)事人出具收據(jù)以及該序列的證明。這一點(diǎn)具有普遍適用性，屬于一般的經(jīng)驗(yàn)規(guī)則。比如，在實(shí)行契據(jù)登記主義的香港地區(qū)，其有關(guān)土地注冊(cè)的法律規(guī)定，土地注冊(cè)處接獲當(dāng)事人的申請(qǐng)后，要按照接獲申請(qǐng)的先后時(shí)間編號(hào)，向申請(qǐng)人發(fā)給收據(jù)，其上指明接獲申請(qǐng)的日

47、期和指明編號(hào)。33在實(shí)行登記生效主義的臺(tái)灣地區(qū)，其土地登記規(guī)則第48條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)接收登記申請(qǐng)書時(shí)，應(yīng)即收件，并記載收件有關(guān)事項(xiàng)于收件簿與登記申請(qǐng)書。前項(xiàng)收件，應(yīng)按接收申請(qǐng)之先后編列收件號(hào)數(shù)，登記機(jī)關(guān)并應(yīng)給與申請(qǐng)人收據(jù)?！痹趯?shí)行登記對(duì)抗主義的日本，其不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條規(guī)定，登記官接受申請(qǐng)書時(shí)，應(yīng)在收件簿、申請(qǐng)書以及申請(qǐng)書和其他書面的收據(jù)中記載收件年月日和收件號(hào)數(shù)，并將收據(jù)交付給申請(qǐng)人。該法第48條規(guī)定，登記官應(yīng)依收件號(hào)數(shù)的順序進(jìn)行登記。我國(guó)土地登記規(guī)則也采用了相同的做法，該規(guī)則第12條規(guī)定：“土地管理部門接受土地登記申請(qǐng)者提交的申請(qǐng)書及權(quán)屬來源證據(jù)，應(yīng)當(dāng)在收件簿上載明名稱、頁(yè)數(shù)、件數(shù)，并

48、給申請(qǐng)者開具收據(jù)?！?（二）繳費(fèi) 就當(dāng)事人申請(qǐng)登記而言，其目的在于完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易，旨在追求私人利益，但登記卻需要花費(fèi)公共資源，為了平衡這種收支關(guān)系，當(dāng)事人在獲得利益的同時(shí)要支出必要的費(fèi)用，即繳納法律規(guī)定的登記費(fèi)用。同時(shí)，國(guó)家通過公共權(quán)力手段對(duì)于相關(guān)人員實(shí)施的罰款，也是一種費(fèi)用支出。為了落實(shí)這些費(fèi)用的收取，在登記審查之前的繳費(fèi)就顯得極有必要，34顯然，繳費(fèi)也是登記審查的前期工作。 二、登記審查的方式 登記審查應(yīng)當(dāng)采用何種方式，向來有形式審查和實(shí)質(zhì)審查之分和之爭(zhēng)，但何謂形式審查，何謂實(shí)質(zhì)審查，卻無定論，而這應(yīng)當(dāng)是確定采用何種審查方式的前提，因?yàn)椴粐@同一概念進(jìn)行的爭(zhēng)論是指東打西的概念繞圈，不是

49、真正的問題爭(zhēng)論。比如，有學(xué)者從登記審查的范圍對(duì)此二者進(jìn)行界定：形式審查是登記官吏就登記申請(qǐng)，不審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，而僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)法上是否適法；實(shí)質(zhì)審查是不僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)法上的適法性，還審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效。35有學(xué)者則從登記機(jī)關(guān)的調(diào)查權(quán)限上界定了實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)關(guān)接受了登記申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。36還有學(xué)者認(rèn)為登記官吏的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因關(guān)系的，為實(shí)質(zhì)審查主義；反之，則為形式審查主義。37 正是因?yàn)檎撜哂^察的角度不同，才造成上述的概念紛爭(zhēng)，故而，要認(rèn)識(shí)和建構(gòu)我

50、國(guó)的登記審查方式，就必須選擇觀察的視角。筆者認(rèn)為，由于完整的登記法律最初產(chǎn)生于德意志民族國(guó)家，后世的其他大陸法國(guó)家也有各自的登記法律，這些經(jīng)驗(yàn)分析和對(duì)比必將給我們提供有益的啟思，因此，對(duì)登記審查進(jìn)行比較法考察有非常有必要，據(jù)此可以確定形式審查和實(shí)質(zhì)審查的基本內(nèi)涵和方式。不過，這種考察只是給我們提供了經(jīng)驗(yàn)借鑒和 參考 ，而不能直接得出我們應(yīng)該采用何種審查方式的結(jié)論，要達(dá)到這種目的，就要從程序正當(dāng)性機(jī)理的角度出發(fā)，來構(gòu)建能夠盡量滿足效率和登記正確基本要求的審查方式。 （一）德國(guó)經(jīng)驗(yàn)考察：以登記同意為核心 1形式審查和實(shí)質(zhì)審查 德國(guó)嚴(yán)格貫徹物權(quán)實(shí)體法和物權(quán)程序法區(qū)分，由此形成了獨(dú)具特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登

51、記體系，其中的登記審查方式主要采用形式審查。在申請(qǐng)?zhí)岢鲋?，登記機(jī)關(guān)要審查物權(quán)變動(dòng)的要件是否具備，即處分人的處分權(quán)和當(dāng)事人雙方的物權(quán)合意，但是，對(duì)于登記官而言，完成這些審查任務(wù)是一種苛求，至少非常浪費(fèi)時(shí)間，難度也很大。于是，土地登記法就設(shè)定了替代機(jī)制，通過相應(yīng)的替代物來表明上述的物權(quán)變動(dòng)要件。38這些替代機(jī)制有兩個(gè)：其一為同意原則（Bewillgungsgrundsatz），即當(dāng)事人的登記同意替代物權(quán)合意，39其理由在于當(dāng)事人有了真實(shí)物權(quán)合意之后，才會(huì)作出登記同意。40其二為預(yù)登記原則（Voreintragungsgrundsatz），即權(quán)利人在登記簿中的登記狀態(tài)替代處分人的所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利，其理由在于德國(guó)民法第891條規(guī)定的推定力，使得登記權(quán)利人在任何規(guī)則下都被推定為實(shí)體權(quán)利人。41 通過上述這兩個(gè)替代機(jī)制，德國(guó)的登記審查基本上就可以不涉及物權(quán)實(shí)體法領(lǐng)域，不用考察當(dāng)事人之間是否具有真實(shí)有效的物權(quán)變動(dòng)意思表示、處分人是否具有真實(shí)的處分權(quán)，這兩項(xiàng)條件正是處分行為得以發(fā)生法律效力的必備的實(shí)體條件。登記機(jī)關(guān)主要審核的事項(xiàng)是產(chǎn)生登記