測繪案例分析知識講解房產(chǎn)測繪

1、 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17996.1-2000 房產(chǎn)測量規(guī)范 第2單元 房產(chǎn)圖圖式GB/T 17986.2-2000 房產(chǎn)控制測量 房產(chǎn)要素測量 房產(chǎn)圖繪制 房產(chǎn)面積計(jì)算與分?jǐn)?房產(chǎn)變更測量房產(chǎn)圖繪制 房產(chǎn)分幅平面圖 房產(chǎn)分丘平面圖 房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容房產(chǎn)控制測量 平面控制測量 高程控制測量房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)調(diào)查 房屋用地調(diào)查 房屋調(diào)查 房屋面積測算 房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算房產(chǎn)要素測量 界址測量 用地面積測算變更測量 現(xiàn)狀變更測量 權(quán)屬變更測量 境界測量 房屋及其附屬設(shè)施測量 陸地交通測量 水域測量成果資料的檢查與驗(yàn)收 其他相關(guān)地物測量房產(chǎn)測量成

2、果 房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖集。房產(chǎn)測繪項(xiàng)目應(yīng)上交成果資料內(nèi)容1. 房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書；2. 成果資料索引及說明；3. 控制測量成果資料；4. 房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表；5. 圖形數(shù)據(jù)成果和房產(chǎn)原圖；6. 技術(shù)總結(jié)；7. 檢查驗(yàn)收報(bào)告。房產(chǎn)測量的精度指標(biāo)與限差 以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)。以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求 各級界址點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過50m的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過下表的規(guī)定：界址點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)間的間距誤差（m）界址點(diǎn)等級限差中誤差0.020.050.10一二三0.040.100.20 間距未超過50m的界

3、址點(diǎn)間的間距誤差限差不應(yīng)超過：D（m 0.02m D）jj房屋房角點(diǎn)執(zhí)行與界址點(diǎn)相同的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測繪面積的精度要求精度等級一級限差中誤差0.02 S0.0006S0.04 S 0.002S0.08 S 0.006S0.01 S0.0003S0.02 S0.001S二級三級0.04 S0.003S單位：平方米房產(chǎn)測量的坐標(biāo)系統(tǒng) 應(yīng)采用1980西安坐標(biāo)系或地方坐標(biāo)系。 采用地方坐標(biāo)系時(shí)應(yīng)和國家坐標(biāo)系聯(lián)測。房產(chǎn)測量的平面投影 房產(chǎn)測量統(tǒng)一采用高斯投影。房產(chǎn)控制測量 房產(chǎn)平面控制測量的精度要求：末級相鄰基本控制點(diǎn)的相對點(diǎn)位中誤差不超過0.025m。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三

4、級平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度，建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。 房產(chǎn)測量一般不測高程。房產(chǎn)調(diào)查 房屋用地調(diào)查 包括用地座落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、等級、稅費(fèi)、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況，以及繪制用地范圍略圖。 房屋調(diào)查 包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房產(chǎn)調(diào)查單元 丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，一

5、個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。 幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。房產(chǎn)調(diào)查應(yīng)利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片，以及有關(guān)產(chǎn)籍等資料，按規(guī)定的“房屋調(diào)查表”和“房屋用地調(diào)查表”以丘和幢為單位逐項(xiàng)實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。房產(chǎn)編號 丘的編號按“市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘”五級編號。市代碼市轄區(qū)（縣）代碼房產(chǎn)區(qū)代碼房產(chǎn)分區(qū)代碼丘號（2位） （2位）（2位）（2位）（4位） 幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2順序按形編號。幢號注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角，并加括號表示。 房產(chǎn)權(quán)號：在他人用地范圍內(nèi)所建的房屋，應(yīng)在幢號后面加編房產(chǎn)權(quán)號，房產(chǎn)權(quán)號用標(biāo)識符表示。 房屋

6、共有權(quán)號：多戶共有的房屋，在幢號后面加編共有權(quán)號，共有權(quán)號用標(biāo)識符表示。房屋層數(shù) 指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算。 采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20以上的，計(jì)算自然層數(shù)。 房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。房屋的產(chǎn)別分類代碼1. 國有房產(chǎn)房屋的結(jié)構(gòu)分類代碼1. 鋼結(jié)構(gòu)2. 集體所有房產(chǎn)3. 私有房產(chǎn)2. 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)）4. 混合結(jié)構(gòu)4. 聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)5. 股份制企業(yè)房產(chǎn)6. 港澳臺投資房產(chǎn)7. 涉外房產(chǎn)5. 磚木結(jié)構(gòu)6. 其他結(jié)構(gòu)

7、8. 其他房產(chǎn)房產(chǎn)要素測量方法 野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集、GPS（CORS）技術(shù)。精度要求 模擬方法測繪的房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點(diǎn)，相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上0.5mm。 利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時(shí)，地物點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上0.6mm。 對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房地產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)，相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過0.05m。 采用已有坐標(biāo)或已有圖件，展繪成房產(chǎn)分幅圖時(shí)，展繪中誤差不超過圖上0.1mm。房屋及其附屬設(shè)施測量規(guī)定1. 房屋測量：逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量。獨(dú)立成幢

8、房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自墻、共墻或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。每幢房屋應(yīng)分幢分戶丈量成圖。丈量房屋按外墻勒腳以上墻角為準(zhǔn)，測繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。在測量房屋四面墻體外側(cè)或測量房屋墻角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)應(yīng)標(biāo)明房屋墻體的歸屬。2. 房屋附屬設(shè)施的測量：有柱走廊按柱的外圍為準(zhǔn)測繪，無柱走廊（包括檐廊）按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪；架空通廊，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪，門廊以柱或圍護(hù)物外圍測繪；挑廊和陽臺以圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍為準(zhǔn)；圍護(hù)結(jié)構(gòu)不規(guī)則或難以確定的，以底板投影為準(zhǔn)測繪；獨(dú)立柱和單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)并測繪柱的

9、位置；門墩、臺階、室外樓梯以外圍投影為準(zhǔn)。3. 房角點(diǎn)測量：可以房角外墻勒腳以上（10020）cm處墻角為測點(diǎn)，測定其坐標(biāo)。4. 獨(dú)立地物測量：應(yīng)根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點(diǎn)。亭以柱的外圍為準(zhǔn)；塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準(zhǔn)；水井、消火栓以中心為準(zhǔn)。5. 交通和水域測量：鐵路以兩鐵軌外沿為準(zhǔn)；道路、公路以兩邊路沿為準(zhǔn)；橋梁以橋頭和橋身外圍投影為準(zhǔn)。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準(zhǔn)；溝渠、池塘以坡頂為準(zhǔn)。6. 其他相關(guān)地物測量：消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例表示，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注“站臺”等。地下鐵道、過街地道等不測其地下物的

10、位置，只表示出入口位置。房產(chǎn)分幅圖（地籍圖） 全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。 分幅圖應(yīng)表示的基本內(nèi)容結(jié)構(gòu) 控制點(diǎn)；房產(chǎn)區(qū)號產(chǎn)別 行政境界； 丘界； 房屋；房產(chǎn)分區(qū)號 房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物；層數(shù)幢號 與房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和注記。房產(chǎn)分幅圖上的房屋表示房產(chǎn)分丘圖（宗地圖） 分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)區(qū)號房產(chǎn)分丘圖上的房屋表示 分丘圖上應(yīng)表示的內(nèi)容，除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示 房屋權(quán)界線，包括房屋墻體房產(chǎn)分區(qū)號的歸屬；結(jié)構(gòu)產(chǎn)別層數(shù) 界址點(diǎn)的點(diǎn)位與點(diǎn)號，包括建成年份界址點(diǎn)之間的界址邊長； 房屋產(chǎn)別、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、

11、建成年份； 房屋用地面積、建筑面積和四至； 房屋各邊邊長及陽臺、挑廊幢號等。房產(chǎn)（分層）分戶圖（房產(chǎn)平面圖） 在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，是以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線供核發(fā)房屋所有證的附圖使用。 分戶圖應(yīng)表示的主要內(nèi)容 房屋權(quán)界線； 四面墻體的歸屬； 樓梯、走道等部位； 門牌號、所在層次、戶號、室號； 房屋建筑面積和房屋邊長等。以上三種圖的丘號及坐標(biāo)系是一致的。房屋建筑面積測算 房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平面積，包括陽臺、飄走廊、飄樓、閣樓、夾層、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米（包括2.2米）以上的

12、永久性及有使用價(jià)值建筑的面積。 附：房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。計(jì)算房屋建筑面積的條件1. 有上蓋。此內(nèi)容入選2. 結(jié)構(gòu)牢固。2014年試題3. 層高2.20米以上（含2.20米）。4. 有使用功能。5. 永久性建筑。計(jì)算100%（全部）建筑面積范圍（15種情況）1. 永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2. 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20以上部位計(jì)算建筑面積。3. 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4. 樓

13、梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。5. 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。6. 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。7. 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。計(jì)算100%（全部）建筑面積范圍（15種情況）8. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9. 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20以上的，按其外墻（不包括采光井、

14、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。11.有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20以上部位的外圍水平面積計(jì)算。15.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算50%（一半）建筑面積范圍（5種情況）1. 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2. 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一

15、半計(jì)算。3. 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4. 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5. 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積范圍（10種情況）1. 層高小于2.20以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20的地下室和半地下室。2. 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3. 房屋之間無上蓋的架空通廊。4. 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5. 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6. 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7. 利用

16、引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8. 活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。9. 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。用地面積測算的范圍 用地面積以丘（宗地）為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項(xiàng)地類面積的測算。不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍1. 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。2. 市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地。3. 公共使用的河涌、水溝、排污溝。4. 已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載的范圍，經(jīng)過規(guī)劃部門核定需要作為市政建設(shè)的用地。5. 其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。分?jǐn)傇瓌t 按協(xié)議或按單元建筑面積分?jǐn)?。?yīng)分?jǐn)?/p>

17、的共有建筑面積 大堂、梯間、電房、泵房、外半墻及為整幢服務(wù)的管理用房等。不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 架空層、地下層、無使用功能及為多幢服務(wù)的管理用房等。分?jǐn)偡绞剑üδ芊謹(jǐn)偅?純住宅（整幢樓一個系數(shù)） 商住樓（多個系數(shù)） 綜合樓（多功能）分?jǐn)偯娣e計(jì)算 面積的分?jǐn)傁禂?shù)需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和 各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e分?jǐn)偟姆謹(jǐn)傁禂?shù)各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e房屋現(xiàn)狀變更測量房屋權(quán)屬變更測量房產(chǎn)變更測量房屋現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容1. 房屋新建、拆建、改建、擴(kuò)建及房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次變化；2. 房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌或燒毀；3. 圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等維護(hù)物，以及

18、房屋附屬設(shè)施的變化；4. 道路、廣場、河流拓寬、改造及各類水域便捷的變化；5. 地名、門牌號等房屋座落的更改與變化；6. 房屋及其用地類型面積的增減變化。房屋權(quán)屬變更測量內(nèi)容1. 房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權(quán)屬的轉(zhuǎn)移；2. 土地使用權(quán)界的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；3. 征撥、出讓、節(jié)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線的變化；4. 他項(xiàng)權(quán)利范圍的變化和注銷。變更測量的程序1. 根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，進(jìn)行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查；2. 分戶權(quán)界和面積的測定；3. 調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼；4. 進(jìn)行房地產(chǎn)資料的修正。變更測量方法的選擇 根據(jù)現(xiàn)有變更資料，確定變更范

19、圍，按平面控制點(diǎn)的分布情況，選擇測量方法。 房地產(chǎn)的合并和分割，應(yīng)根據(jù)變更登記文件，在當(dāng)事人或關(guān)系人到現(xiàn)場指界下，實(shí)地測定變更后的房地產(chǎn)界址和面積。 修測之后，應(yīng)對現(xiàn)有房產(chǎn)、地籍資料進(jìn)行修正與處理。變更測量的基準(zhǔn) 變更測量以變更范圍內(nèi)平面控制點(diǎn)和房產(chǎn)界址點(diǎn)作為測量的基準(zhǔn)點(diǎn)。所有已修測過的地物點(diǎn)不得作為變更測量的依據(jù)。 變更范圍內(nèi)和鄰近的符合精度要求的房角點(diǎn)，也可作為修測的依據(jù)。變更測量的精度要求 變更后的分幅、分丘圖圖上精度，新補(bǔ)測的界址點(diǎn)的精度都應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定。 房產(chǎn)分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)。 用地分割后各丘面積之和與原丘面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)。

20、 房產(chǎn)合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。房產(chǎn)變更測量中房產(chǎn)編號的處理丘號用地的合并與分割都應(yīng)重新編丘號。新增丘號按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)的最大丘支號續(xù)編。界址點(diǎn)、房角點(diǎn)點(diǎn)號新增的界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)號，分別按編號區(qū)內(nèi)界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的最大點(diǎn)號續(xù)編。幢號房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號，原幢號作廢，新幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。房產(chǎn)測繪成果檢查驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容 控制測量 控制網(wǎng)布設(shè)和標(biāo)志埋設(shè)是否符合要求 各種觀測方法、記錄和計(jì)算是否正確 各級控制點(diǎn)平差計(jì)算是否符合要求，成果精度是否符合要求 房產(chǎn)調(diào)查 房產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容與填寫是否齊全、正確

21、 調(diào)查表附圖上權(quán)屬界線、墻體歸屬及相關(guān)說明、符號與房產(chǎn)圖是否一致 房產(chǎn)要素測量 測量要素是否齊全、準(zhǔn)確，對有關(guān)地物取舍是否合理 測量方法、記錄和計(jì)算是否正確 各項(xiàng)限差和成果精度是否符合要求 房產(chǎn)圖繪制 房產(chǎn)圖規(guī)格尺寸，技術(shù)要求，表述內(nèi)容，圖廓整飾等是否符合要求 房地產(chǎn)要素表述是否齊全、正確 對有關(guān)地形要素的取舍是否合理 圖面精度和圖邊處理是否符合要求 房產(chǎn)面積測算 房產(chǎn)面積計(jì)算方法是否正確，精度是否符合要求 用地面積測算是否正確，精度是否符合要求 共有與共用面積的測定和分?jǐn)偸欠窈侠?房產(chǎn)變更測量 房產(chǎn)變更測量方法、測量基準(zhǔn)、測繪精度等是否符合要求 房產(chǎn)變更測量后要素編號的處理是否正確某單位在緊

22、鄰其圍墻的旁邊征用了一塊土地，新建了一幢三層辦公樓及附屬設(shè)施，改建了單位內(nèi)部道路、綠地等。建設(shè)完工后，因土地權(quán)屬變更登記和新建房屋產(chǎn)權(quán)登記的需要，某測繪單位承接了有關(guān)的變更地籍測量和房產(chǎn)測量任務(wù)。已有的測繪資料：城市高精度GPS平面控制網(wǎng)及CORS服務(wù)系統(tǒng)，高程控制網(wǎng)及似大地水準(zhǔn)面模型。執(zhí)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)有：地籍調(diào)查規(guī)程（TD1001-2012）；房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定（GB/T 17986.1-2000）；城市測量規(guī)范（CJJT8-2011）。測繪單位現(xiàn)有測量儀器設(shè)備：GPS接收機(jī)、全站儀、手持測距儀、自動安平水準(zhǔn)儀等。變更地籍測量進(jìn)行了權(quán)屬調(diào)查、界址點(diǎn)測量、地籍圖測量等工作。其中地

23、籍圖測量采集了地籍要素和地形要素等內(nèi)容；界址點(diǎn)測量采用全野外測量方法，現(xiàn)場可直接進(jìn)行角度觀測和距離測量。房產(chǎn)測量實(shí)測了新建成辦公樓的有關(guān)數(shù)據(jù)。包括隔層的外墻尺寸、一層的大廳尺寸、二層大廳挑空尺寸和三層陽臺的外圍尺寸，所有尺寸不考慮墻厚，詳見右圖（單位：m）。【問題1453】 根據(jù)圖中所給尺寸計(jì)算辦公樓的建筑面積。（列出計(jì)算過程，結(jié)果取位至0.01 m2 ）?！緟⒖即鸢浮哭k公樓的建筑面積計(jì)算過程如下：一層建筑面積：30702100（m2）；二 層 建 筑 面 積 ： 3070 （ 2020 ） 1700（m2）；三層建筑面積：30701/2（700.8）2128（m2）；綜上辦公樓的建筑面積為：

24、3070 3070 （ 2020 ） 3070 1/2（700.8）5928.00（m2）?！締栴}】簡述建筑外圍測量的要求?！緟⒖即鸢浮拷ㄖ鈬鷾y量要求如下：1. 建筑外圍測量需測出各層范圍線和各層上空范圍線；2. 建筑首層外圍必須完整，不能因?yàn)榻ㄖ哂袑ΨQ性或由相同單元拼接組合而成而省略；3. 不得將外形不同的樓層數(shù)據(jù)記錄在同一樓層草圖中；4. 如果樓座外部尺寸無變化，地上部分只需測量首層外部尺寸；5. 如果樓座外部尺寸有變化，應(yīng)在相應(yīng)層測量退層或懸挑尺寸，并注明“其他尺寸同某層”；6. 地下部分的外部尺寸可通過內(nèi)部尺寸加設(shè)計(jì)外墻厚度的方法獲得；7. 現(xiàn)場無法實(shí)測的數(shù)據(jù)（如無孔洞的墻厚），可

25、抄錄設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來源；8. 對于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位，現(xiàn)場找出2.20m線的位置，并測量其與相鄰墻面的相對關(guān)系；9. 對于層高不足2.20m的部分，應(yīng)記錄凈空尺寸；10. 對于空間、頂層附屬用房要測量其相對位置?！締栴}】簡述房屋面積測算的工作內(nèi)容?！緟⒖即鸢浮糠课菝娣e測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。1）房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2）房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使

26、用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。4）房屋的共有共用建筑面積 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。【問題】房產(chǎn)調(diào)查包括包括哪些內(nèi)容？【參考答案】房產(chǎn)調(diào)查分房屋調(diào)查和房屋用地調(diào)查兩項(xiàng)，包括對每個權(quán)屬單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況等基本情況以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。1）房屋調(diào)查房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況以及繪制房屋權(quán)界

27、線示意圖。2）房屋用地調(diào)查房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地的座落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、等級、稅費(fèi)、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況以及繪制用地范圍示意圖?！締栴}】房產(chǎn)圖可分為哪幾種？簡述各自表示的內(nèi)容?！緟⒖即鸢浮糠慨a(chǎn)圖分為房產(chǎn)分幅平面圖（簡稱分幅圖、房產(chǎn)分丘平面圖（簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（簡稱分戶圖）。1. 分幅圖應(yīng)表示的基本內(nèi)容：控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物以及與房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和注記。2. 分丘圖上應(yīng)表示的內(nèi)容：除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號、使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、用地面

28、積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。3. 分戶圖應(yīng)表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等?！締栴}】房產(chǎn)測繪完成后應(yīng)提交哪些成果資料？【參考答案】提交成果資料內(nèi)容如下：1. 房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書；2. 成果資料索引及說明；3. 控制測量成果資料；4. 房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表；5. 圖形數(shù)據(jù)成果和房產(chǎn)原圖；6. 技術(shù)總結(jié)；7. 檢查驗(yàn)收報(bào)告?！締栴}】房產(chǎn)測繪項(xiàng)目的成果檢查驗(yàn)收有哪些內(nèi)容？【參考答案】1. 控制測量方面，測量坐標(biāo)系是否選擇正確，控制網(wǎng)布設(shè)及標(biāo)志埋設(shè)是否符合要求，各種觀測和計(jì)算

29、是否正確，起算數(shù)據(jù)和計(jì)算方法是否正確，控制點(diǎn)成果精度指標(biāo)是否在限差以內(nèi)；2. 房產(chǎn)調(diào)查方面，調(diào)查內(nèi)容和填寫是否齊全、正確，調(diào)查表與房產(chǎn)圖的用地范圍、權(quán)屬界線、墻體歸屬等是否一致；3. 房產(chǎn)要素測量方面，測量方法、記錄和計(jì)算是否正確，各種要素測量是否齊全、準(zhǔn)確，取舍是否合理，各級限差和成果精度是否滿足要求；4. 房產(chǎn)圖繪制方面，規(guī)格、圖式是否正確，房地產(chǎn)要素是否齊全，取舍是否合理等；5. 面積測算方面，計(jì)算方法是否正確，精度是否滿足要求，用地面積、共有面積及分?jǐn)傆?jì)算是否正確、合理等；6. 數(shù)據(jù)入庫方面，是否按照要求進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫，數(shù)據(jù)格式是否正確等?！締栴}】簡述房屋及其附屬設(shè)施測量的內(nèi)容?！緟⒖即?/p>

30、案】1. 房屋應(yīng)逐幢測繪，不同產(chǎn)別，不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨(dú)立成幢的房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。每幢房屋除按規(guī)范要求的精度測定其平面位置外，應(yīng)分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；測繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。2. 房屋附屬設(shè)施測量，柱廊以柱外圍為準(zhǔn)；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準(zhǔn)；門廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn)，獨(dú)立柱的門廊以頂蓋投影為準(zhǔn)；挑廊以外輪廓投影為準(zhǔn)。陽臺以底板投影為準(zhǔn)；門墩以墩外圍為準(zhǔn)；門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準(zhǔn)。3. 房角點(diǎn)測量，指對建筑物角點(diǎn)測量，房角點(diǎn)測量不要求在墻角上都設(shè)置標(biāo)志，可以房屋外墻勒腳以上（10020）cm處墻角為測點(diǎn)。房角點(diǎn)測量一般采用極坐標(biāo)法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個房角點(diǎn)坐標(biāo)，另一個房角點(diǎn)的坐標(biāo)可通過計(jì)算求出。4. 其他建筑物、構(gòu)筑物測量是指不屬于房屋，不計(jì)算房屋建筑面