產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商類型

1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商典型案例：聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城、光谷聯(lián)合進(jìn)入原因：聯(lián)東U谷負(fù)責(zé)人朱振波認(rèn)為，日本、美國等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，產(chǎn) 業(yè)園比例整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)30%的比例，但在中國確是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到的。 但隨著產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)型升級(jí)，中小企業(yè)數(shù)量增多，政府對(duì)“土地財(cái)政”依賴減弱，對(duì)GDP和優(yōu)質(zhì)稅源的追求推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)需求。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期逐漸 到來。進(jìn)入方式：1國內(nèi)傳統(tǒng)開發(fā)商分為幾類：一是諸如聯(lián)東 u谷、天安數(shù)碼城、 華南城、光谷聯(lián)合等大多遵循如下進(jìn)入路徑 .首先確定地塊產(chǎn)業(yè)方向，會(huì)聘請(qǐng) 專業(yè)的外部顧問團(tuán)隊(duì)作為 外腦”，如聯(lián)東U谷便聘請(qǐng)北京方迪和長(zhǎng)城戰(zhàn)略做產(chǎn)業(yè) 定位咨詢；其次確定方向后選址，根據(jù)不

2、同區(qū)位選擇選擇不同產(chǎn)品組合； 再次實(shí) 行標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)建設(shè)；第四是啟動(dòng)營銷和招商；第五是根據(jù)園區(qū)發(fā)展和企業(yè)需求提 供相應(yīng)的管理服務(wù)。二是以張江咼科、南京咼科、外咼橋、武漢咼新、市北咼新為代表的國”字號(hào)開發(fā)商，該類開發(fā)商類似于工業(yè)園開發(fā)模式， 首先在政府主導(dǎo)下，通過創(chuàng)造 相應(yīng)的優(yōu)惠政策，出讓土地給產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。目前此類開發(fā)商已逐步 走出單純角色，向企業(yè)服務(wù)商、品牌管理輸出者角色轉(zhuǎn)變，并實(shí)現(xiàn)盈利。2國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商分為類：一是諸如普洛斯、安博等代表，共同進(jìn)入特 征是都以物流倉儲(chǔ)用地為切入點(diǎn)，服務(wù)對(duì)象包括制造商、零售商、物流運(yùn)營商， 原因是，物流地產(chǎn)占地面積大，但價(jià)格低廉，增值快，擁有巨大的

3、套利空間；二 是和國內(nèi)的制造企業(yè)合作，推出定制化廠房以便快速去存化；三是以新加坡的裕 廊集團(tuán)為代表，同當(dāng)?shù)卣献?，從科技地產(chǎn)、科技城切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并衍 生產(chǎn)業(yè)鏈，向外輸出品牌管理。商住轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商典型代表:萬科、綠地、成都置信、萬通、復(fù)地、華夏新城、卓達(dá)進(jìn)入原因：1工業(yè)地塊地價(jià)的低廉以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，讓這一類產(chǎn)品 市場(chǎng)前景看好；2商住地產(chǎn)開發(fā)商在原先領(lǐng)域積累了大量市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)資源， 有助于快速學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式，并更好的發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)；3 商住地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控加強(qiáng)，利潤(rùn)率下降，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具備更大想象空間；4 部分地方政府制定舊廠房改造、 城市更新等項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策， 吸引傳統(tǒng)房地 產(chǎn)

4、企業(yè)進(jìn)入。進(jìn)入方式： 1 與政府合作。 與政府合作有兩種方式， 一是成都置信與成都市 青羊區(qū)政府的 “青羊模式 ”是典型代表。首先成都置信同成都國資委成立青羊工業(yè) 建設(shè)發(fā)展有限公司，由成立的公司統(tǒng)一對(duì)青羊工業(yè)基地進(jìn)行開發(fā)、招商、管理。 雙方按照股權(quán)收益分紅； 二是華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城。 華夏幸福與當(dāng)?shù)卣?簽訂大框架協(xié)議，全面獲得土地的開發(fā)權(quán)，2 與國外優(yōu)質(zhì)基金合作。 如萬科近期與黑石、 鐵獅門等海外資金進(jìn)軍物流地 產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)物流地產(chǎn)投資強(qiáng)度大、投資周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。3與大型制造業(yè)企業(yè)合作。萬通與 TCL匯源等實(shí)業(yè)企業(yè)合作，用過收購實(shí) 業(yè)企業(yè)的閑置土地資產(chǎn)，通過“買后回租”形式，對(duì)閑置土地的基

5、礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行一 定完善升級(jí)，再回租給合作實(shí)業(yè)企業(yè)，打造環(huán)境優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。4 借助寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)向產(chǎn)業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型。 萬科前海企業(yè)公館項(xiàng)目是典型代 表。萬科在開發(fā)寫字樓方面已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗(yàn)， 依托寫字樓， 增加住宅、公寓、 商業(yè)配套， 借助萬科在住宅領(lǐng)域積累的物業(yè)管理和社區(qū)配套經(jīng)驗(yàn)， 向產(chǎn)業(yè)綜合體 進(jìn)發(fā)。5 通過跨界優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)造城。以綠地、卓達(dá)為代表。綠地本身涉足金融 和能源領(lǐng)域， 有較好的融資能力和一定的產(chǎn)業(yè)思維， 進(jìn)入領(lǐng)域上， 綠地內(nèi)部正在 深化、細(xì)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的研究工作， 重點(diǎn)開展金融產(chǎn)業(yè)、 文化產(chǎn)業(yè)、泛港經(jīng)濟(jì)、 高科技產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)城一體開發(fā)模式的專題研究， 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營提供支

6、撐。 合作伙伴上多選取行業(yè)龍頭，如航空巨頭、電商天貓、物流菜鳥、泰國正大等， 創(chuàng)造平臺(tái)式企業(yè)，削弱資金壓力，共享收益增值。卓達(dá)以項(xiàng)目群為主導(dǎo)，借助在新材料實(shí)業(yè)制造領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，整合多家國內(nèi)、 國際頂級(jí)財(cái)團(tuán)和專業(yè)機(jī)構(gòu)， 結(jié)成資金雄厚的戰(zhàn)略投資聯(lián)盟， 通過統(tǒng)一規(guī)劃， 整體 運(yùn)營，一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)、打造有產(chǎn)業(yè)，特別是新材料產(chǎn)業(yè)支撐?？沙掷m(xù)發(fā) 展的“生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城鎮(zhèn)” ，打造新的增長(zhǎng)極 .?？缃缧彤a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商典型代表：海爾、中信、中糧、聯(lián)想、雨潤(rùn)、富士康、 TCL。進(jìn)入原因： 1用工業(yè)用地。 2進(jìn)行圈地，為產(chǎn)能擴(kuò)張做儲(chǔ)備； 3 擴(kuò)展經(jīng)營范 圍，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 4 易得政府支持。5 獲得土地補(bǔ)償。 6 利用土地變性。進(jìn)入方式： 1| 上述企業(yè)，建造了一