公墓建設項目管理及可行性研究財務報告

1、*市*縣城區(qū)公墓建設項目可行性研究報告*市工程咨詢中心目 錄第十一章 財務評價511.1、財務評價說明511.2、收益測算611.3 成本費用711.3.1建設費攤銷711.3.2員工工資福利費及管理費711.3.3銷售費用711.3.4財務費用811.3.5成本費用811.4利潤及分配911.5財務盈利能力分析911.6償債能力分析11第十三章 不確定性及風險分析1313.1不確定性分析1313.1.1盈虧平衡分析1313.1.2敏感性分析1313.2風險定性分析1513.2風險定量分析17附 表附表一：*縣城區(qū)公墓建設項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表附表二：*縣城區(qū)公墓建設項目建設投資估算表附表三：*縣

2、城區(qū)公墓建設項目總投資使用計劃與資金籌措表附表四：*縣城區(qū)公墓建設項目預計銷售收入估算表附表五：*縣城區(qū)公墓建設項目成本費用估算表附表六：*縣城區(qū)公墓建設項目利潤及利潤分配表附表七：*縣城區(qū)公墓建設項目貸款還本付息計算表附表八：*縣城區(qū)公墓建設項目投資現(xiàn)金流量表附表九：*縣城區(qū)公墓建設項目資本金現(xiàn)金流量表附表十：*縣城區(qū)公墓建設項目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表11 財務評價本項目根據(jù)國家計委2006年頒布實施的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)并結合本項目的特點進行項目的財務測算,經(jīng)濟評價和不確定性分析。11.1、財務評價說明項目建設期1年，第1年指從2012年7月至2013年5月；第2年指。項目墓

3、穴銷售期5年，售墓穴期第1年為2013年6月至2014年5月，售墓穴第2年為2014年6月至2015年5月，售墓穴第3年為2015年6月至2016年5月，售墓穴第4年為2016年6月至2017年5月，售墓穴第5年為2017年6月至2018年5月。項目期則為6年。企業(yè)財務評價方法按國家建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)（第三版）的方法進行計算，項目評價基本參數(shù)根據(jù)項目特點取值確定如下：融資前稅前財務基準收益率8%。貸款償還期限為五年。項目償債能力指標利息備付率的最低可接受值取2償債備付率的最低可接受值取1.3。資產(chǎn)負債率不超過50%。公墓管理及其他人員10人。墓穴預計銷售價格，一類（公益性）按2000元

4、穴，占5%；二類按17800元穴，占65%；三類按20800元穴，占30%。預計銷售期五年，第一年30%；第二年30%；第三年20；第四年10%；第五年10%。11.2、收益測算見附表四：*縣城區(qū)公墓建設項目預計銷售收入估算表。經(jīng)分項估算，總經(jīng)營收益3042.74萬元。其中公墓銷售收入3012.46萬元;墓穴管理收入30.28萬元。計劃在銷售第一年收益906.26萬元;第二年收益908.78萬元;第三年收益609.22萬元；第四年收益308.82萬元；第五年收益309.66萬元。經(jīng)營利潤總額為720.37萬元，凈利潤(稅后利潤)636.02萬元。11.3 成本費用11.3.1建設費攤銷公墓項目

5、建設投資建成的墓穴就是出售的商品，不是運行期用于生產(chǎn)的固定資產(chǎn)，因此墓穴不存在固定資產(chǎn)折舊，其建設投資資金按銷售墓穴時攤銷回收。銷售第一年及第二年(項目期第2年及第3年)，分別攤銷390.70萬元;銷售第三年(項目期第4年),攤銷260.46萬元；銷售第四年及第五年(項目期第5年及第6年),分別攤銷130.23萬元。合計五年攤銷完全部墓穴建設投資1302萬元。11.3.2員工工資福利費及管理費在建設期員工工資福利費在建設期其它費用中支付。在銷售期五年內，高級員工5名,普通員工5名的工資費按高級員工每月工資福利費3000元計（福利費占工資費用的14%），普通員工每月2000元計。則年需30萬元。

6、管理費為員工工資福利費用的50%計，則為15萬元。11.3.3銷售費用銷售費用用于廣告費及銷售中發(fā)生的各類費用。在墓穴銷售五年期間按銷售收入的3%提取,則銷售第一年需要27.11萬元,銷售第二年至第五年需27.11萬元、18.07萬元、9.04萬元、9.04萬元。11.3.4財務費用因貸款500萬元,建設期的利息16.00萬元已計入總投資中,在銷售期的第一年計息32萬元計入總成本中償還銀行, 在銷售期的第二年至第五年分別計息22.40萬元、12.80萬元、6.40萬元、3.20萬元分別計入當年總成本中償還銀行。11.3.5成本費用上述各類費用合計為總成本費用，數(shù)據(jù)見附表五：*縣城區(qū)公墓建設項目

7、成本費用估算表?？勺兂杀荆航ㄔO投資攤銷及銷售費用是隨著銷售量的大小來決定攤銷金額，因此劃歸可變成本。銷售第一年可變成本為417.81萬元,銷售第二年至第五年各年可變成本分別為417.81萬元、278.54萬元、139.27萬元、139.27萬元。固定成本：在銷售中員工工資福利費、管理費及財務費均是在銷售當年必須要發(fā)生的費用，不以銷售量的大小變化，因此定為固定成本。銷售第一年固定成本為165.46萬元，銷售第二年至第五年各年固定成本分別為155.86萬元、146.26萬元、139.86萬元、136.66萬元。經(jīng)營成本：為總成本減去建設投資墓穴攤銷費及財務費用。銷售期第一年及第二年分別為160.5

8、7萬元,第三年為151.54萬元, 第四年及第五年分別為142.50萬元。11.4利潤及分配由附表六:*縣城區(qū)公墓建設項目利潤及利潤分配表,在銷售期五年內利潤總額為720.37萬元,第一年為267.32萬元;第二年則為279.44萬元;第三年則為147.31萬元;第四年則為11.13萬元;第五年則為15.17萬元。在利潤總額中,上繳所得稅84.35萬元,企業(yè)留下稅后凈利潤636.02萬元。11.5財務盈利能力分析A、財務內部收益率財務內部收益率(FIRR)系指能使項目計算期內凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0項目投資財務內部收益率及項目資本金財務內部收

9、益率都依據(jù)上式計算，但所用的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出不同。CI現(xiàn)金流入量;CO現(xiàn)金流出量;(CI-CO)凈現(xiàn)金流量;項目計算期為6年。見附表八:*縣城區(qū)公墓建設項目投資現(xiàn)金流量表。由表計算得出項目財務內部收益率(所得稅前)為11.3%,高于確定的基準收益率8%,說明項目經(jīng)濟上可行,并且收益適度。通過附表九: *縣城區(qū)公墓建設項目資本金現(xiàn)金流量表計算,得出資本金財務內部收益率所得稅前10.5%,所得稅后7.0%,說明所得稅前項目經(jīng)濟上可行,而所得稅后偏低,說明需應給稅收優(yōu)惠,才能保證業(yè)主收益合理。B、財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設定8%的折現(xiàn)率計算的項目4年內凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，按下式計算

10、。FNPV=（CI-CO）t（1+ic）-tIc設定的折現(xiàn)率為8%；據(jù)附表八計算: *縣城區(qū)公墓建設項目投資現(xiàn)金流量表項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前I=8%）為177.2萬元。 （所得稅后I=8%）為17.8萬元,說明項目投資者可確保獲得8%的收益外尚有一定收益。C、靜態(tài)投資回收期項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。項目投資回收期采用下式計算。（CI-CO）t=0利用附表八累計所得稅后凈現(xiàn)金流量由正變負的時間5.42(年)。所得稅前靜態(tài)投資回收期為5.23年。體現(xiàn)了業(yè)主在公墓產(chǎn)業(yè)開發(fā)中投資回報期適中的特點。11.6償債能力分析A、利息備付率利息備付率(ICR)系指在償還期內

11、息稅前利潤(EBIT)與應付利息(PI)的比值，按下式計算。ICR=EBIT/PI通過利潤及利潤分配表及附表七: *縣城區(qū)公墓建設項目貸款還本付息計算表計算,在借款次年償還150萬元的本金,在這一年利息備付率為9.35;在借款后第二年再償還150萬元的本金，此年利息備付率為13.48;在借款后第三年再償還100萬元的本金，此年利息備付率為12.51，超過公墓開發(fā)項目利息備付率最低可接受值2較多，而此后借款后第四年及第五年分別償還50萬元,當年利息備付率為分別為2.74及5.74,均超過2,說明項目償還借款利息有保障。B、償債備付率償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內用于計算還本付息的資金（

12、EBITDA-TAX）與應還本付息資金（PD）的比值，按下式計算。DSCR=（EBITDA-TAX）/PDEBITDA息稅前利潤加建設費攤銷；TAX企業(yè)所得稅。通過附表六：*縣城區(qū)公墓建設項目利潤及利潤分配表及附表七：*縣城區(qū)公墓建設項目貸款還本付息計算表計算, 在借款次年至第五年各需償還150萬元、150萬元、100萬元、50萬元、50萬元的本金,在這五年償債備付率為2.47以上,超過項目償債備付率最低可接受值1.3，說明項目還本付息的保障程度較高。12不確定性及風險分析12.1不確定性分析12.1.1盈虧平衡分析 以項目總銷售確定盈虧平衡點:BEP=總固定成本/(總銷售收入-總可變成本-總

13、稅費) =744.11 /(3042.74 -1392.69-185.5) =50.8%繪圖見下頁 由圖及計算可知項目的盈虧點居中,在銷售期五年內完成銷售計劃的50.8%,項目就不盈不虧。12.1.2敏感性分析由及敏感性分析圖分析可知，投資額及收入的變化對項目效益影響最大，而經(jīng)營成本的變化對項目效益影響極小。敏感度系數(shù)(SAF)系指項目評價指標變化率與不確定因素變化率之比,按下式計算。SAF=（A/A）/（F/F）F/F不確定因素F的變化率；A/A為不確定性因素F發(fā)生F變化時，評價指標A的相應變化率。從附表十:*縣城區(qū)公墓建設項目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表得知墓穴收入變化對財務凈現(xiàn)值的敏感度系數(shù)為1

14、2.46,投資變化對財務凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)為11.43,而經(jīng)營成本變化對財務凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)僅為3.18,而投資及收入同時變化對財務凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)為1.03。因此從項目在操作中應特別注重對建設投資的控制及運行好市場的銷售。12.2風險定性分析根據(jù)本項目的實際情況，并結合該地區(qū)基礎設施建設、*縣經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，預測本項目風險因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)工程風險：因工程地質和水文地質條件出乎預料的變化，工程設計發(fā)生重大變化，會導致工程量增加、投資增加；由于前期準備工作不足，會導致項目實施階段建設方案的變化；工程設計方案不合理，可能給項目的生產(chǎn)經(jīng)營帶來影響，造成經(jīng)濟損失。(2)

15、技術風險：本項目中建構筑物設計所采用的技術方案不適合,而在施工中帶來的風險。(3)組織管理風險：由于項目組織結構不當、管理機制不完善或是主要管理者能力不足等，導致項目不能按計劃建成投產(chǎn)，投資超出估算。(4)資金風險：本項目實施過程中如出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應，將影響項目建設。防范和降低風險措施(1)工程風險：工程風險對本項目屬一般風險。通過加強巖土勘察工作，并在設計階段全面考慮工程風險因素，采取針對性的措施，可避免或降低工程風險危害。(2)技術風險：技術風險對本項目屬一般風險。通過重視設計施工階段，嚴格遵守國家相關規(guī)范，精心設計，可將技術風險降到最低。(3)組織管理風險：組織管理風險對

16、本項目屬一般風險。通過完善組織機構和管理機制，加強項目建設期間的管理，可避免或降低組織管理風險危害。(4)資金風險：資金風險對本項目屬于一般風險。只要根據(jù)項目的特點和需要，合理安排建設項目，做好項目建設的資金安排計劃，量力而行，是可以避免出現(xiàn)項目資金不到位的情況的。 可見，針對以上各種風險因素，本項目提出了相應的防范措施，可有效的解決或降低本項目實施過程中的各種風險，保障項目的順利實施。12.2風險定量分析根據(jù)敏感性分析結果,本項目采取投資額及銷售收入變化情況進行概率樹分析，以確定凈現(xiàn)值的期望值及項目可行的概率分析。風險分析條件1、墓穴銷售收入：按財務評價確定的方案,在運行中實現(xiàn)此銷售計劃的概

17、率取為50%;在運行中售墓收入提高20%的概率取為30%;出現(xiàn)售墓收入降低20%的概率取為20%。2、建設投資：按財務評價確定的投資方案,在運行中按此計劃建設完成的概率確定為50%，建設投資提高20%的概率確定為10%，建設投資降低20%的概率確定為40%。風險定量分析按基本方案為基數(shù)，投資和收入各增加20%及減少20%后項目重新組合為九個事件，按此九個事件的條件重新計算所得稅前財務凈現(xiàn)值（I=8%）。事件一：當投資增加20%，收入增加20%時，所得稅前財務凈現(xiàn)值則為214萬元；事件二：當投資增加20%，收入不變時，所得稅前財務凈現(xiàn)值則變下降為-228萬元；事件三：當投資增加20%，售墓穴收入?yún)s減少20%時，所得稅前財務凈現(xiàn)值則降為-669萬元；事件四：當投資不變，而售墓穴收入?yún)s增加20%時，所得稅前財務凈現(xiàn)值則增加至619萬元；事件五：投資及售墓穴收入均不變按基本方案運行時，所得稅前財務凈現(xiàn)值不變則為177萬元；事件六：投資不變，收入減少20%時，所得稅前財務凈現(xiàn)值減少至-264萬元。事件七：當投資減少20%，而售墓穴收入則增加20%時，所得稅前財務凈現(xiàn)值則可增加至1024萬元；事件八：當投資減少20%，售墓穴收入不變時，所得稅前財務凈現(xiàn)