房地產基礎知識培訓教材

1、房地產基礎知識培訓教材第一節(jié) 房地產業(yè)與房地產市場一、房地產的涵義1、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。2、“房地產業(yè)”，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)的范疇，是指從事房地產經營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業(yè)。二、房地產市場的涵義及其特點1、房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所，廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市

2、場是由主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統(tǒng)。2、房地產市場特點：(1) 市場信息不充分,價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。(2) 市場區(qū)域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。(3) 市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。(4) 市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。(5) 市場調節(jié)機制與計劃調節(jié)機制共同作用。3、房地產市場的分類(1) 房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類。按地產市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場。按房產市場流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋

3、調換市場三種。第二節(jié) 房屋建筑基礎知識 一、建筑業(yè)基礎知識（一）、房屋建筑分類：1、房屋建筑用途分：生產性建筑；居住建筑；公共建筑2、從房屋層數高度分：低層 13層（木結構、磚木結構）多層 46層（磚混結構）中高層 79層（鋼筋混凝土結構）高層 1030層（鋼筋混凝土結構）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）二級 50100年以上(磚混)三級 2550年（平房）4、房屋建筑結構分類：按建筑結構材料材質分類：(1) 鋼結構 （房屋主要承重結構的基本構件都由鋼材制作。一般有工業(yè)廠房、大跨度建筑、高層建筑等） (2

4、) 鋼和鋼筋混凝土結構 （房屋的主要承重結構的基本構件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設備管道井采用鋼筋混凝土的簡體。(3) 鋼筋混凝土結構 （鋼筋混凝土結構是指用配有鋼筋增強的混凝土制成的結構。承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。）(4) 混磚結構 （房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其它材料砌筑?；旌辖Y構分為兩個等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構件。磚混結構以磚

5、主 ）(5) 磚木結構 （房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結構房屋）（6）木結構 （老樓，一般為12層建筑）（6）其它結構 3、房屋建筑按結構承重方式分類：(1) 疊砌式 （以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構件，樓板擱于墻上）（2）框架式 （用柱與梁組成框架結構承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構件） (3) 剪力墻式 （當房屋的主體結構全部采用剪力墻時，即為剪力墻結構形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優(yōu)點：側向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）(4) 框架剪力墻式 （在框架結構平面中的適當部位

6、，設置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結構，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結構可發(fā)揮結構和剪力墻結構的長處，克服它們的缺點，使建筑平面靈活，是較好的結構形式。）（4）筒體式。（所謂筒體式房屋，是指遵守由一個或幾個筒體作豎向承重結構的高層屋結構體系所建造的房屋。筒體體系適用于層數較多的高層建筑。采用這種體系的建筑，其平面最好是正方形或者接近正方形。 ）（二）、房屋建筑的構件一幢建筑物一般是由基礎、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分所構成?；A：是位于建筑物最下部位的承重構件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。墻：是建筑物的承

7、重的圍護構件，作為承重構件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來的荷載，并將這些荷載傳給基礎；作為圍護構件，處墻起著抵御自然界各種因素對室內侵襲的作用，內墻起著分隔房間的作用。樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時還對墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。樓梯：是樓房建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護和承重構件，由屋面層和結構層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽輻射對頂層房間的影響；而結構層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。門：是供人們內外交通

8、和隔離房間之用；窗則有采光和通風同時又起分隔和圍護作用。二、房地產價格1、房地產價格的構成：三個部分：（1）、物質消耗支出、（2）、勞動報酬（工資）支出（3）、盈利。具體包括：(1) 土地取得費用；(2) 前期工程費；(3) 房屋建筑安裝工程費 (4) 基礎設施建設費；(5) 公共配套設施建設費；(6) 經營管理費；(7) 銷售費用；(8) 利息；(9) 利潤；(10) 稅費2、房地產價格的影響因素主要因素有：一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環(huán)境、四、行政經濟、五、經濟因素六、人口 七、社會、八、心理、 九、國際環(huán)境3、房地產估價方法：(1) 市場比較法；(2)收益還原法；(3) 成本法

9、第三節(jié) 房地產交易的政策與法規(guī) 一、商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。 二、房地產交易的原則

10、(1) 房屋所有權和土地使用權權利主體同一原則(2) 接受國家價格管理原則(3) 遵守出讓合同的原則三、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 (一)商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件： （1）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； （2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經

11、落實； （6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （7）物業(yè)管理方案已經落實。 (二) 商品房預售的條件(1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2) 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)申請商品房預售，投入施工建設資金應達到工程建設總投資的25以上，并符合一定的工程形象進度及確定竣工交付日期。 (4) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。四、商品房的稅收、新政下的契稅： （1）契稅：普宅首套：90平米以下：1%、 90-140平米： 1.5% 普宅二套：3% 非普宅（90X

12、140）： 3%、商業(yè)房或公司產權： 3% 征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的 普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。（2）印花稅，萬分之五（3）交易稅：房產證面積*3元（4）公共維修基金：2（5）工本費：80元第四節(jié) 專業(yè)名詞術語1、 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家

13、支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。2、 土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。3、 房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。4、 房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 5、房地產開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立的條件：1有自己的名稱和組織機構；2有固定的經營場所；3有符合國務院規(guī)定的注冊資本；4有4名以上持有資格證

14、書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員足夠的專業(yè)技術人員；5、有100萬元以上的注冊資本 6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。）6、 房地產中介服務機構包括：房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構。7、房地產可分為：(1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。(2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。8、生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求。9、熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。10、何為“

15、三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指場地地平整。11、何為“七通一平”（達到最終要求，費用均計算在土地出讓金計算成本）達到了人口居住的要求，“七通”是指水通、電通、路通、暖氣通、天然氣通、排水通、電訊通、，“一平”指場地平整。12、計算公式：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。即=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積容積率：建筑總面積/土地面積 建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100%建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積綠化率：總綠化面積/土地面

16、積× 100%集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100%得房率：套內建筑面積/建筑面積× 100%居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計）的結構墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥等面積之和。建筑面積是指房屋建筑輪廓或構件的水平投影面積，它包括結構所占面積和室內房間面積。它不僅是建筑工程的重要經濟技術指標，而且還是決定房產價值的重要因素之一，在房地產交易日趨成熟的今天，房價的計算就是以每建筑平方米的單價來作為計價單位的，所以建筑面積的計算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部

17、分所占的面積，方構成建筑面積。公用建筑面積：總建筑面積總套內建筑面積之和不應分攤的建筑面積套內建筑面積 = 套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共用建筑面積分攤系數之積。（封閉式陽臺：面積計算100%、敝開式陽臺：面積計算50%）閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線13、住宅交付時的要求(1) 交付使用許可證，入住許可證(2) 質量保證書(3) 產品使用說明書前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）；14、房地產“五證兩書一表”五證：建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；兩書：住宅質量保證書、住宅使用說明書一表：商品房竣工驗收備案表15、土地使用年限： 住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。 工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。 教、科、文、衛(wèi)等帶有福利