略論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及其核算(一)

1、略論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)及其核算 一 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復(fù)蘇階段。經(jīng)過(guò)這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)制度已比擬完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將 在有序、標(biāo)準(zhǔn)的道路上運(yùn)作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提 供適銷對(duì)路的房源外， 還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)， 嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 筆者根據(jù)幾年來(lái)的工作經(jīng)歷，擬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的內(nèi)容以及在組織 核算中遇到的一些問(wèn)題談些粗淺的看法。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全 部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大局部：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的主體內(nèi)容，大致占總本錢(qián)的 80。其中最重要

2、的是土地費(fèi)用。 土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是否可行， 是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換本錢(qián)、批 租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)工程前，都必須將 預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的 每平方米商品房所占的土地本錢(qián)俗稱樓板價(jià) ，以此來(lái)進(jìn)行工程的可 行性評(píng)估。2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等 生活效勞性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)工程中有些雖然屬于押金 性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難 以全部收回。這類收費(fèi)工程種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)工程由壟 斷性

3、經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及 收費(fèi)工程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出， 一般占工程總投資的 1015。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各 種方法減少這局部費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重 要手段。3、管理費(fèi)用和籌資本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投 資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資 金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。 如何把這局部費(fèi)用核算好， 對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)本錢(qián)、表達(dá)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所

4、支出的全 部費(fèi)用按本錢(qián)工程進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)工程總本錢(qián)和單 位建筑面積本錢(qián)的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行 國(guó)家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外， 根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)， 還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問(wèn)題。1、本錢(qián)歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢(qián)核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣首先應(yīng)該確定 本錢(qián)歸集對(duì)象，即本錢(qián)核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢 房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比擬容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為本錢(qián)歸 集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)本錢(qián)核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造 或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定本錢(qián)歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者 認(rèn)為本錢(qián)核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)如以單幢為單位 ，因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增 加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核 算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾 年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使本錢(qián)核算資料滯后， 失去其在管理上的作用。 筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成 本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的