土地增值稅清算審核指南

1、土地增值稅清算審核指南第一部分 土地增值稅清算工作審核流程一、應(yīng)清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目清算審核流程 納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)管理員對(duì)清算項(xiàng)目的條件及報(bào)送的資料進(jìn)行審核，對(duì)報(bào)送資料不齊的，退回納稅人補(bǔ)充資料。對(duì)資料齊全的，受理后2日內(nèi)報(bào)縣（市）、區(qū)局清算審核小組審核；經(jīng)清算審核小組審核后,由縣（市）、區(qū)局審批；審批后將清算結(jié)果通知清算申請(qǐng)人進(jìn)行補(bǔ)退稅。清算審核流程： 退回補(bǔ)充資料納稅人清算申請(qǐng) 資料不全 資料不齊資料齊全 補(bǔ)齊資料稅收管理員受理 清算審核小組審核縣（市）、區(qū)局審批 清算結(jié)果通知納稅人補(bǔ)退稅款二、可清算房地產(chǎn)項(xiàng)目

2、清算審核流程 稅務(wù)部門(mén)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)清算通知；納稅人在接到通知后應(yīng)按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并向稅務(wù)部門(mén)提供相關(guān)清算資料；稅務(wù)部門(mén)在收到納稅人清算資料后，稅務(wù)管理員對(duì)清算項(xiàng)目的條件及報(bào)送的資料進(jìn)行審核，對(duì)報(bào)送資料不齊的，退回納稅人補(bǔ)充資料。對(duì)資料齊全的，受理后2日內(nèi)報(bào)縣（市）、區(qū)局清算審核小組審核；經(jīng)清算審核小組審核后,由縣（市）、區(qū)局審批；審批后將清算結(jié)果通知清算申請(qǐng)人進(jìn)行補(bǔ)退稅。清算審核流程：確定清算項(xiàng)目送達(dá)納稅人清算通知 補(bǔ)退稅款清算結(jié)果通知納稅人縣（市）、區(qū)局審批納稅人清算申請(qǐng)退回補(bǔ)充資料 資料不全 補(bǔ)齊資料稅收管理員受理清算審核小組審核三、土地增值稅

3、清算審核的時(shí)限對(duì)符合規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，應(yīng)及時(shí)組織人員審核，對(duì)清算資料齊全的，應(yīng)在30日內(nèi)審核完畢；對(duì)清

4、算資料不齊全或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在5年以上的，應(yīng)在60日內(nèi)審核完畢。第二部分 土地增值稅清算審核操作辦法第一節(jié) 清算前準(zhǔn)備工作一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常管理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，采取項(xiàng)目管理方式。從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目分別核算、合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。二、納稅人應(yīng)報(bào)送的清算申報(bào)資料（一）申報(bào)表格1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)

5、表及各項(xiàng)申報(bào)明細(xì)表（按不同類(lèi)型房屋分別申報(bào)）2、基礎(chǔ)面積統(tǒng)計(jì)表3、工程情況統(tǒng)計(jì)表4、銷(xiāo)售明細(xì)表5、扣除項(xiàng)目歸集明細(xì)表6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金統(tǒng)計(jì)表（二）證明性文件副本1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、稅務(wù)登記證3、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）；4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃部門(mén)）；5、土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)土管理部門(mén)）；6、建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)施工管理部門(mén)）；7、預(yù)售價(jià)格核準(zhǔn)批復(fù)（物價(jià)部門(mén)核發(fā)）（涉及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）8、商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證（房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)）；9、工程竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)部門(mén)牽頭、相關(guān)部門(mén)確認(rèn)）10、房屋分戶（室）面積對(duì)照表或商品房產(chǎn)權(quán)備

6、案證或商品房實(shí)測(cè)面積報(bào)告書(shū)（來(lái)源房管部門(mén)）；（三）合同類(lèi)1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同2、建筑安裝施工合同。3、工程材料采購(gòu)合同4、單位和個(gè)人的拆遷合同及拆遷公證證明、支付憑證5、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同（四）財(cái)務(wù)核算資料1、收入、成本、費(fèi)用相關(guān)的帳本、憑證；2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證3、銀行貸款利息結(jié)算通知單4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證（五）其他資料1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、成本核算方法、成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒?、扣除?xiàng)目的計(jì)算方法、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

7、需要了解的其他情況。2、項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告、工程決算報(bào)告3、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單4、按照如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。三、稅務(wù)機(jī)關(guān)前期準(zhǔn)備工作（一）審核小組內(nèi)部進(jìn)行分工清算審核小組可按以下工作模塊進(jìn)行分工，在審核過(guò)程中，可根據(jù)工作實(shí)際進(jìn)展情況進(jìn)行人員調(diào)整：項(xiàng)目基本情況收入取得土地所支付的金額土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （二）實(shí)地查看了解項(xiàng)目有關(guān)情況審核人員到項(xiàng)目所在地實(shí)地查看，并召開(kāi)企業(yè)有關(guān)人員參加的座談會(huì)，調(diào)查了解項(xiàng)目的基本情況：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已進(jìn)行竣工

8、結(jié)算，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 4、項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā)（對(duì)項(xiàng)目的分期可以參考房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷(xiāo)售許可證上當(dāng)期可銷(xiāo)售范圍及企業(yè)內(nèi)部核算要求的分期范圍來(lái)確定，原則上按項(xiàng)目為清算單位）。5、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中是否同時(shí)包含不同類(lèi)型房屋的，是否按照規(guī)定分別計(jì)算增值額、增值率，分別計(jì)算交納土地增值稅。6、項(xiàng)目中是否存在建筑結(jié)構(gòu)不同的房屋？6、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地了解項(xiàng)目建設(shè)是否存在和建筑規(guī)劃不一致的地方。7、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看是否存在地下室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)，掌握銷(xiāo)售和使用情況以及配套設(shè)施的使用情況。第三部分 土地增值稅清算的審核工作 第一

9、節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的原則1、 完整性的審核 完整性是指納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)包括清算開(kāi)始日之前已實(shí)現(xiàn)的全部收入。2、準(zhǔn)確性的審核準(zhǔn)確性是指納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按稅法的原則和范圍確認(rèn)，當(dāng)會(huì)計(jì)核算與稅法不一致，以稅收規(guī)定為準(zhǔn)。3、及時(shí)性的審核 及時(shí)性是指納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)符合稅法規(guī)定，不得提前或滯后。二、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核內(nèi)容、方法及常見(jiàn)問(wèn)題分析1、審核內(nèi)容房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。我們對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核，關(guān)鍵在于審核企業(yè)收入確認(rèn)的正確性，包括收入確認(rèn)

10、的完整性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性等幾方面內(nèi)容。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)是否完整，有無(wú)隱瞞收入情況； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入金額是否正確，有無(wú)價(jià)外費(fèi)用未記收入情況 ； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入價(jià)格是否存在明顯偏低； 是否存在視同銷(xiāo)售行為，其視同銷(xiāo)售收入確認(rèn)是否正確； 是否存在拆遷補(bǔ)償行為，其收入確認(rèn)是否正確； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)時(shí)間是否符合稅法規(guī)定。2、審核方法：審核時(shí)，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，有的放矢地采取各種方法，最終分類(lèi)核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的真實(shí)收入數(shù)據(jù)。（1）、核對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)收入（預(yù)收賬款）明細(xì)賬與申報(bào)資料，確定申報(bào)資料已按會(huì)計(jì)賬簿正確填報(bào)；（2）、調(diào)取清算項(xiàng)目規(guī)劃許可證、銷(xiāo)（預(yù)）

11、售許可證、購(gòu)房合同及發(fā)票、商品房產(chǎn)權(quán)備案證、銷(xiāo)控明細(xì)表等資料，結(jié)合房管部門(mén)銷(xiāo)售信息網(wǎng)，分類(lèi)統(tǒng)計(jì)不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)與企業(yè)“經(jīng)營(yíng)收入（預(yù)收賬款）”明細(xì)賬記錄相核對(duì)，確定收入的完整性。（3）、實(shí)地查看開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲取企業(yè)有無(wú)、規(guī)劃外建筑面積、公共配套建設(shè)及銷(xiāo)售等信息；向業(yè)主詢問(wèn)了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地下室（車(chē)位）銷(xiāo)售、代收費(fèi)用的收取、合同價(jià)款及補(bǔ)充條款特別約定等，以確定企業(yè)是否隱瞞該部分收入情況。（4）、了解納稅人營(yíng)銷(xiāo)方式，索取中介代理銷(xiāo)售協(xié)議，察看納稅人“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中列支的銷(xiāo)售代理傭金支出或營(yíng)銷(xiāo)人員工資表，用銷(xiāo)售代理傭金支出或營(yíng)銷(xiāo)人員工資，除以協(xié)議約定的銷(xiāo)售代理傭金支付比例或營(yíng)銷(xiāo)人員提成比例捯推房地

12、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，以確定收入的完整性和真實(shí)性。（5）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及回遷補(bǔ)償?shù)模瑢忛喕剡w安置補(bǔ)償協(xié)議及其分戶明細(xì)，并抽取部分回遷戶進(jìn)行詢問(wèn)核查，掌握回遷安置方案和超面積補(bǔ)償款的收取情況。（6）、關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)按揭銷(xiāo)售方式下的賬務(wù)記錄，特別是假按揭銷(xiāo)售的記賬情況。察看企業(yè)員工購(gòu)房合同，根據(jù)企業(yè)“長(zhǎng)期借款”和“其他應(yīng)付款”明細(xì)，并結(jié)合納稅人“財(cái)務(wù)費(fèi)用”或“在建工程”中記錄的利息支付情況，關(guān)注納稅人是否存在假按揭銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)情況，并確定納稅人是否將部分收入正確申報(bào)。（7）、審核納稅人是否按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通住宅和非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等不同項(xiàng)目，分類(lèi)核算不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入（8）、核對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與

13、有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積是否不一致，是否發(fā)生補(bǔ)、退房款情況；結(jié)合房管部門(mén)出具的清算項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)備案證（每棟樓的實(shí)測(cè)面積總證及其分戶明細(xì)），對(duì)照開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋補(bǔ)（退）面積差款收付名單，對(duì)原按照合同面積及單價(jià)確認(rèn)的房屋銷(xiāo)售收入進(jìn)行必要調(diào)整，以確定準(zhǔn)確的銷(xiāo)售面積及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。（9）、對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行比較，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況，如存在，應(yīng)查明原因，對(duì)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，依據(jù)政策進(jìn)行調(diào)整。（10）、檢查“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，判斷是否屬于預(yù)售購(gòu)房款業(yè)務(wù)，有無(wú)不記漏記收入情況。（11）、審核納稅人提供的銷(xiāo)售合同，確定有無(wú)售后回購(gòu)業(yè)務(wù)；如果有，審核企業(yè)是否按規(guī)定計(jì)算相應(yīng)的房地產(chǎn)

14、轉(zhuǎn)讓收入。（12）、審核納稅人提供的銷(xiāo)售合同，關(guān)注不同銷(xiāo)售方式確認(rèn)收入的時(shí)間是否正確，并特別關(guān)注定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。3、實(shí)務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題分析 （1）、預(yù)收定金不入賬或掛往來(lái)賬，隱匿收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售普遍采用預(yù)售方式。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（制度）的規(guī)定，其收到的購(gòu)房定金、誠(chéng)意金、首付款等預(yù)售房款，應(yīng)先記入“預(yù)收賬款”科目，待房產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時(shí)再記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。但按稅法規(guī)定，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，其收到的各種預(yù)售購(gòu)房款都應(yīng)在收到時(shí)即申報(bào)納稅。實(shí)務(wù)中存在納稅人使用自制憑證收取購(gòu)房定金（或類(lèi)似定金性質(zhì)）暫不入賬或掛往來(lái)賬現(xiàn)象。（2）、人為分解售房款項(xiàng)，一部分帳內(nèi)記載，一部分記入帳外。

15、最常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)企業(yè)將代政府有關(guān)部門(mén)收取款項(xiàng)轉(zhuǎn)記物業(yè)公司名下，甚至是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)出售的閣樓、停車(chē)位、地下室及精裝房的裝修部分單獨(dú)開(kāi)具收據(jù)，銷(xiāo)售收入不入賬。（3）、銀行按揭、特別是假按揭收入掛往來(lái)賬，不確認(rèn)收入。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金緊張時(shí)，會(huì)將其按揭銷(xiāo)售收入掛往來(lái)賬而不及時(shí)申報(bào)納稅，甚至采用假按揭售房方式套取銀行資金。稅務(wù)處理一般不判斷銀行按揭的真假，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商只要簽訂了購(gòu)房合同，其銷(xiāo)售行為事實(shí)上已經(jīng)形成。企業(yè)的假按揭業(yè)務(wù)主要采取與其員工或親屬簽定個(gè)人預(yù)購(gòu)商品房協(xié)議，公司支付個(gè)人首付款后，收到銀行給付的住房按揭款，賬務(wù)處理上借“銀行存款”，貸“長(zhǎng)期借款”或“其他應(yīng)付款”（非“預(yù)收賬款”），在“

16、財(cái)務(wù)費(fèi)用”或“在建工程”中列支個(gè)人按揭利息，并同時(shí)代替?zhèn)€人還按揭款項(xiàng)，計(jì)入“其他應(yīng)收款”。（4）、清算時(shí)未到帳的按揭款不確認(rèn)銷(xiāo)售收入。如某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2010年7月20日按揭銷(xiāo)售房屋一套，合同價(jià)50萬(wàn)元，當(dāng)日收款20萬(wàn)元，余款按揭但清算期內(nèi)未到賬。假如8月份進(jìn)行清算，這套房屋的清算收入應(yīng)該確認(rèn)為50萬(wàn)元。 （5 ）、開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的面積補(bǔ)差款不確認(rèn)收入。通常情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同面積與實(shí)際測(cè)量面積會(huì)存在一定誤差，如果企業(yè)清算前發(fā)生了面積補(bǔ)（退）差款的，清算時(shí)應(yīng)對(duì)帳載收入數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。（6）、拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)不確認(rèn)銷(xiāo)售收入。實(shí)務(wù)中，常常有開(kāi)發(fā)企業(yè)用本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶的情況，按稅法規(guī)定屬于視同銷(xiāo)售行為

17、，根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。如：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要安置回遷戶，原拆遷面積60/戶，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積126/戶，市場(chǎng)售價(jià)8000元/。假定拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定：開(kāi)發(fā)企業(yè)除按1:1的比例對(duì)回遷戶進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償外，超補(bǔ)償面積部分按2400元/收取補(bǔ)差款。此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入126*8000=1008000元（對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償支出60*8000+（126-60）*（8000-2400）= 882600元）。（7）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利

18、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等，發(fā)生土地使用權(quán)及地上建筑物轉(zhuǎn)移的，不確認(rèn)銷(xiāo)售收入，按稅法規(guī)定上述行為應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)用其開(kāi)發(fā)的一套價(jià)值65萬(wàn)元、120房屋獎(jiǎng)勵(lì)奧運(yùn)冠軍或者本企業(yè)員工，就應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入65萬(wàn)元。國(guó)家對(duì)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件、將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)，給予暫免征收土地增值稅，但自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不能享受該免受優(yōu)惠（財(cái)稅【2006】21號(hào)）。 (8)

19、、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款、材料款不作銷(xiāo)售處理。開(kāi)發(fā)企業(yè)最與建筑商、材料供應(yīng)商簽訂以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂應(yīng)付的工程款、材料款協(xié)議，但等到建筑公司、材料供應(yīng)商銷(xiāo)售后才以開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)具發(fā)票，并確認(rèn)收入，造成收入確認(rèn)時(shí)間延遲和收入確認(rèn)不正確。(9)、房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入。房地產(chǎn)交換業(yè)務(wù)，交換雙方都取得房產(chǎn)這一實(shí)物形態(tài)的收入，交換雙方都應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，其轉(zhuǎn)讓收入額的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)互換時(shí)雙方房屋的實(shí)際成交價(jià)格為基礎(chǔ)，如果屬等價(jià)房屋調(diào)換，則按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓收入額。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅（財(cái)稅【1995】48號(hào)）。(10)、故意隱瞞、虛報(bào)房地

20、產(chǎn)成交價(jià)格。如：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售商鋪8420，市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)18600元；其中以9200元的價(jià)格銷(xiāo)售5150，少計(jì)銷(xiāo)售收入4841萬(wàn)元。根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條第六項(xiàng)規(guī)定：納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。同時(shí)依據(jù)豫地稅發(fā)【2010】28號(hào)第三條二款第6小項(xiàng)之規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按核定征收率8%征收土地增值稅。(11)、混淆記賬不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入。實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將普通住宅、非普通住宅與非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入混合記賬，未將不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入準(zhǔn)確歸集，特別是地下室、車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售?，F(xiàn)政策明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并

21、購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，銷(xiāo)售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車(chē)庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷(xiāo)售房屋為非普通住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車(chē)庫(kù)按照非普通住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者未購(gòu)買(mǎi)房屋但單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)了地下室、車(chē)庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅（豫地稅函【2010】202號(hào)）。(12)、收入確認(rèn)時(shí)間不正確房地產(chǎn)銷(xiāo)售形式多種多樣，主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷(xiāo)售等形式，并有定向開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)特殊方式。等對(duì)于定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)往往與定向單位簽訂協(xié)議分期收款，按稅法規(guī)定應(yīng)按合同約定日期確認(rèn)收入。對(duì)于一方

22、出地、一方出資金的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如雙方約定以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配的，對(duì)于出地方收到的合作開(kāi)發(fā)資金，應(yīng)于收到時(shí)作為預(yù)收售房款，據(jù)以計(jì)算繳納相關(guān)稅金。第二節(jié) 土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核一、扣除項(xiàng)目審核的原則：1、真實(shí)性的審核真實(shí)性是指除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除、核定扣除事項(xiàng)外，任何開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，必須確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，預(yù)提的成本費(fèi)用不能扣除。2、合法性的審核合法性是指確認(rèn)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目，必須符合稅法規(guī)定。當(dāng)會(huì)計(jì)處理規(guī)定與稅法一致時(shí)，應(yīng)按稅法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。3、合理性的審核合理性是指在土地增值稅清算中，成本的分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)合理。包括項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的成本分?jǐn)偂⒁咽郛a(chǎn)品與未售產(chǎn)品成本分?jǐn)?、不同?lèi)型房屋成本

23、的分?jǐn)偟?、票據(jù)合規(guī)性的審核票據(jù)合規(guī)性是指納稅人申請(qǐng)扣除的成本（除加計(jì)扣除和計(jì)算扣除以外）應(yīng)當(dāng)取得合法有效的票據(jù)。判定收到票據(jù)是否合規(guī)，主要遵循以下的原則：如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（如：建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司等），應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票；如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等），應(yīng)當(dāng)提供行政事業(yè)性收據(jù)，但如果行政機(jī)關(guān)提供的勞務(wù)構(gòu)成應(yīng)稅行為，則應(yīng)當(dāng)提供需提供發(fā)票； 支付個(gè)人的征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，應(yīng)當(dāng)提供證明該項(xiàng)費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的書(shū)面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備個(gè)

24、人簽章等要件；5、配比性的審核配比性是指納稅人申請(qǐng)的項(xiàng)目扣除金額應(yīng)當(dāng)與該項(xiàng)目收入相配比。例如：代收費(fèi)用的審核，凡開(kāi)發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)計(jì)入房?jī)r(jià)收入的，相應(yīng)的成本也允許扣除。6、準(zhǔn)確性的審核準(zhǔn)確性是納稅人申請(qǐng)的項(xiàng)目扣除金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，成本項(xiàng)目的確定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確。開(kāi)發(fā)企業(yè)既不能混淆不同清算項(xiàng)目間的成本費(fèi)用發(fā)生額，也不能混淆清算項(xiàng)目?jī)?nèi)不同扣除項(xiàng)目的成本費(fèi)用發(fā)生額。二、扣除項(xiàng)目的審核內(nèi)容、方法及常見(jiàn)問(wèn)題分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目主要包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目五大類(lèi)。實(shí)務(wù)中，我們應(yīng)依據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)

25、規(guī)定，準(zhǔn)確把握各扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容，遵循前述扣除項(xiàng)目的審核原則來(lái)審核，以正確確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算項(xiàng)目中各扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用發(fā)生額的真實(shí)和準(zhǔn)確。（一）、取得土地使用權(quán)所支付金額的審核：1、審核內(nèi)容（1）審核取得土地使用權(quán)所支付金額是否真實(shí) 審核納稅人扣除的土地使用權(quán)所支付的金額是否為本清算項(xiàng)目相關(guān)的取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，有無(wú)超出以上范圍的費(fèi)用，扣除金額是否真實(shí)發(fā)生。（2）審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算是否正確 審核企業(yè)核算中，會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容是否正確，按照會(huì)計(jì)核算科目歸集本項(xiàng)可扣除金額時(shí)是否準(zhǔn)確。（3）審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偸欠駵?zhǔn)確 審核土地使

26、用權(quán)所支付的金額在不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之間是否合理分?jǐn)?，在同一?xiàng)目不同類(lèi)型房屋之間分別申報(bào)增值額的時(shí)候是否能夠合理分?jǐn)傆?jì)算，在已售房屋和未售房屋之間是否能夠合理分?jǐn)偂?、審核方法（1）審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用時(shí)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目核算。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地出讓專(zhuān)用收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)議，計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補(bǔ)路等情

27、況。對(duì)存在以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。（2）審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來(lái)帳等科目，判定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在核算過(guò)程中是否存在預(yù)提尚未實(shí)際支付土地出讓金的行為。會(huì)計(jì)處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開(kāi)發(fā)成本記入“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，這在稅法與會(huì)計(jì)處理上存在了差異，因此，土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)所支付金額”對(duì)應(yīng)的只是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目核算的一

28、部分內(nèi)容，要審核其在歸集時(shí)是否予以甄別。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無(wú)形資產(chǎn)”科目中列支與核算，不應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本”中列支，在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。（3）審核土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性 根據(jù)有關(guān)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、經(jīng)規(guī)劃

29、部門(mén)審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測(cè)繪面積對(duì)照表（加蓋房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專(zhuān)用章）、基礎(chǔ)面積統(tǒng)計(jì)表等資料審核是否按照上述原則合理計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?以判定其土地成本的分?jǐn)偸欠窈侠怼?zhǔn)確。3、實(shí)務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題分析（1）對(duì)超出土地使用權(quán)所支付的金額范圍的費(fèi)用，在歸集中要予以剔除細(xì)則第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！边@一條明確了取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋的內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際情況，具體為：、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使

30、用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。、按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)，如契稅。在以上規(guī)定范圍以外的費(fèi)用要注意甄別和剔除，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)而上繳的土地閑置費(fèi)，不能計(jì)算扣除。（2）要注意確認(rèn)取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)票據(jù)的合法性取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的土地出讓專(zhuān)用收據(jù)、財(cái)政局開(kāi)具的契稅票據(jù)等。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)的

31、合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專(zhuān)用收據(jù)。對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開(kāi)具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。對(duì)于企業(yè)取得的不合法票據(jù)如收據(jù)、白條等均不能做為扣除計(jì)算的依據(jù)4、土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偡椒ń榻B： 【例】 房地產(chǎn)清算項(xiàng)目共有A、B兩棟樓，其中A樓底座面積1200平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積6000平方米，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積9000平方米；B樓底座面積800平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積8000平方米，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積2000平方米。該項(xiàng)目所占用土地6000平方米，取得土地支付的土地出讓金2000萬(wàn)元，契稅80萬(wàn)元，交易過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)共計(jì)5

32、萬(wàn)元，交納土地閑置費(fèi)20萬(wàn)元，計(jì)算清算中不同類(lèi)型房屋所應(yīng)分配的可扣除土地成本。解析1： 有效可扣除土地成本為：20000000+800000+50000=20850000元先按底座面積的比例分配到樓棟其中A樓應(yīng)分?jǐn)? 20850000(1200+800)*1200=12510000元 B樓應(yīng)分?jǐn)? 20850000(600+400)*400=8340000元 在同一樓棟中,再按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售建筑面積的比例分配:A樓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)?12510000(6000+9000)*6000=5004000元A樓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)?12510000(6000+9000)*9000=

33、7506000元B樓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)?8340000(2000+8000)*8000=6672000元B樓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)?8340000(2000+8000)*2000=1668000元不同類(lèi)型的房屋應(yīng)分配金額匯總:本清算項(xiàng)目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸? 5004000+6672000=11676000元本清算項(xiàng)目中非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸? 7506000+1668000=9174000元解析2: 有效可扣除土地成本為：20000000+800000+50000=20850000元 計(jì)算出每平方米底座面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀? 20850000(1200+800)=1042

34、5元 按照不同類(lèi)型房屋可售建筑面積的比例計(jì)算出不同類(lèi)型房屋在每棟樓中應(yīng)分配對(duì)應(yīng)的底座面積,并將同類(lèi)房屋分配的數(shù)額匯總:A、B兩座樓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟牡鬃娣e:6000(6000+9000)*1200+8000(8000+2000)*800=1120平方米A、B兩座樓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟牡鬃娣e:9000(6000+9000)*1200+2000(8000+2000)*800=880平方米按照不同類(lèi)型房屋應(yīng)分別分配到的底座面積,計(jì)算出其對(duì)應(yīng)分配的土地成本:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?10425*1120=11676000 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸?10425*880=9174000

35、元（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的審核：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用六項(xiàng)。土地增值稅清算時(shí)，我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的審核，也從這六個(gè)方面進(jìn)行。1、土地征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)用的審核（1）審核內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。審核時(shí)，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地征用合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置戶花名冊(cè)等基礎(chǔ)資料的收集、鑒別，結(jié)合企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬，核實(shí)企業(yè)扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用發(fā)生額歸集的正確性。（2）審核方法

36、實(shí)務(wù)中，我們可以從以下幾方面著手核查開(kāi)發(fā)企業(yè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的真實(shí)情況：查閱開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地征用及拆遷（回遷）合同， 與清算項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”明細(xì)賬、相應(yīng)記賬憑證及其原始憑證相核對(duì)，審核其征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常，發(fā)票真假及其付款情況，確認(rèn)業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性；向政府拆遷部門(mén)了解相關(guān)拆遷政策，通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議和拆遷戶花名冊(cè)，了解企業(yè)拆遷安置方式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置房面積及地點(diǎn)、是否存在補(bǔ)差款、補(bǔ)償款支付是否與拆遷協(xié)議及其花名冊(cè)一一對(duì)應(yīng)等情況，必要時(shí)隨機(jī)抽取部分拆遷戶實(shí)地調(diào)查，再對(duì)照企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”明細(xì)賬，

37、核實(shí)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)人為虛列情況；查看企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”明細(xì)賬及其相應(yīng)原始憑證，檢查列支項(xiàng)目是否正確，有無(wú)將期間費(fèi)用混淆計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形；對(duì)由政府或他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按稅收規(guī)定扣除。 注意鑒別開(kāi)發(fā)企業(yè)同一地塊上存在多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況時(shí)，審核其土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配方法是否合理、分配比例和具體金額計(jì)算是否正確；審核企業(yè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中是否存在逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)用，如果存在，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以剔除（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）。（3）實(shí)務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題分析支付土地征用款項(xiàng)時(shí)，未取得合法有效憑證

38、，或者收到政府補(bǔ)償、返還的土地款未沖減土地征用支出總額。如：某開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一地塊使用權(quán)支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元，后政府返還100萬(wàn)元作為拆遷補(bǔ)償，則企業(yè)實(shí)際應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本中列支土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)900萬(wàn)元，而非1000萬(wàn)元。實(shí)物安置補(bǔ)償時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的超面積拆遷補(bǔ)償款未沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償成本。根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)之規(guī)定，應(yīng)將安置房做視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入和拆遷補(bǔ)償成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；向回遷戶收取的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。【例】某城中村改造，采用“拆一還一”方式補(bǔ)償回遷戶，拆遷面積15000，安置面積16000

39、,銷(xiāo)售單價(jià)4500元/。則企業(yè)應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入金額160004500元=7200萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償成本支出金額7200萬(wàn)元-（16000-15000）4500元=6750萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)企業(yè)同一地塊上存在多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)未在不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂⒂?jì)算扣除。分?jǐn)偟姆椒ㄒ话阌袃煞N，現(xiàn)舉例說(shuō)明如下?！纠磕撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬(wàn)元，發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)50萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫(xiě)字樓，建設(shè)工程規(guī)劃許可證顯示基底面積1000平方米，建筑面積6000平方米；一幢為公寓，建設(shè)工程規(guī)劃

40、許可證顯示基底面積1500平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫(xiě)字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)為：150050萬(wàn)元(1000 +1500)30萬(wàn)元(2)按建筑面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)為：10 000 50萬(wàn)元(6 000 10 000 )31.25萬(wàn)元由舉例可見(jiàn)，不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算結(jié)果會(huì)有差異。但不論企業(yè)采用哪種分?jǐn)偡椒ǎ灰侠碛袚?jù)，我們審核時(shí)予以認(rèn)可。另外需要注意的是：企業(yè)計(jì)算出不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)后，每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還應(yīng)在已售面積與未售面積間進(jìn)行分配，

41、以最終確定已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額。等及企業(yè)收入： 我們審核時(shí)，還應(yīng)關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)提供虛假拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，虛增拆遷補(bǔ)償款情形；或者將應(yīng)在期間費(fèi)用中列支的成本費(fèi)用以及繳納的逾期開(kāi)發(fā)土地閑置費(fèi)用計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等情形，必要時(shí)，應(yīng)予以調(diào)整。2、前期工程費(fèi)的審核（1）審核內(nèi)容前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。我們審核以此為基礎(chǔ)，重點(diǎn)審閱與清算項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、圖紙、合同、款項(xiàng)支付及其原始票據(jù)等情況，判斷企業(yè)前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)虛列；有無(wú)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)以及未將共同發(fā)生的前期工程費(fèi)在多個(gè)（或

42、分期）項(xiàng)目間進(jìn)行合理分?jǐn)偟惹樾巍＃?）審核方法審閱開(kāi)發(fā)企業(yè)施工合同或協(xié)議、項(xiàng)目概預(yù)算資料，與其開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬金額相核對(duì)，比較分析企業(yè)實(shí)際列支前期工程費(fèi)是否異常。審核時(shí)我們應(yīng)關(guān)注有關(guān)合同的約定內(nèi)容,采取計(jì)算前期工程費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并與企業(yè)同類(lèi)工程作橫向比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差、又無(wú)正當(dāng)理由的，采用合理方法進(jìn)行必要調(diào)整；對(duì)企業(yè)歸集的前期工程費(fèi)是否在不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間進(jìn)行合理分?jǐn)偟膶徍耍覀兛梢岳酶鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例進(jìn)行測(cè)算，看是否存在明顯異常，再進(jìn)一步查找原因，核實(shí)情況；逐項(xiàng)審核開(kāi)發(fā)成本中前期工程費(fèi)列支明細(xì)，判斷是否存在將期間費(fèi)用（如企業(yè)為促銷(xiāo)而臨時(shí)搭建售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施

43、的建造、設(shè)計(jì)費(fèi)等）記入前期工程費(fèi)情況；查看原始憑證，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)比判別發(fā)票真假和款項(xiàng)支付方式，以確定業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性，必要時(shí)，到票據(jù)提供方進(jìn)行核查。（3）、實(shí)務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題分析虛增“三通一平”工作量，“三通一平”屬地下掩埋隱蔽工程，納稅通過(guò)虛增基礎(chǔ)工程的土石方量、虛增圍護(hù)樁數(shù)量、虛增地下樁基的深度及數(shù)量等，從而虛增前期工程費(fèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)同一時(shí)期多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，未分?jǐn)偪鄢蛘叻峙溆?jì)算不正確。成本分?jǐn)偟脑瓌t是：能夠確定成本對(duì)象的，直接計(jì)入該成本對(duì)象；不能準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象的，可以按各個(gè)成本對(duì)象（含未完工）占地面積、建筑面積等方法計(jì)算分配。【例】某房地產(chǎn)企業(yè)在某地同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，包括住宅

44、和寫(xiě)字樓各10棟，其中住宅項(xiàng)目已竣工結(jié)算，寫(xiě)字樓項(xiàng)目尚未完工，二項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi)1000萬(wàn)元；能準(zhǔn)確劃分的為住宅項(xiàng)目發(fā)生前期工程費(fèi)300萬(wàn)元，寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)生前期工程費(fèi)500萬(wàn)元，另外200萬(wàn)元無(wú)法準(zhǔn)確劃分；另知：住宅可售面積分別為4000，辦公樓可售面積為6000。那么，住宅應(yīng)分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)300+2004000（4000+6000）380萬(wàn)元；寫(xiě)字樓應(yīng)分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)為500+2006000（4000+6000）620萬(wàn)元。實(shí)際發(fā)生的前期工程費(fèi)未取得合法、有效的票據(jù)或者將期間費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)，審核時(shí)，應(yīng)予以剔除。3、建筑安裝工程費(fèi)（1）審核內(nèi)容開(kāi)發(fā)企業(yè)采用出包方式的，審核建安工程費(fèi)是否與

45、其決算報(bào)告、結(jié)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同的內(nèi)容相符，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審核補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性；采用自營(yíng)方式的，審核開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等。開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料的，是否在建安工程費(fèi)中重復(fù)列支自購(gòu)材料成本；開(kāi)發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)料、向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包、分包工程的，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其建安工程費(fèi)用的結(jié)算是否符合獨(dú)立企業(yè)定價(jià)原則，有無(wú)利用關(guān)聯(lián)交易虛列建筑安裝工程成本情況；審核開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)合同、協(xié)議對(duì)款項(xiàng)支付的約定情況，關(guān)注企業(yè)資金流向，對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，到對(duì)方核實(shí)其真實(shí)性；審核開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，有無(wú)使用舊版作廢發(fā)票或

46、涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬情況。（2）審核方法審閱開(kāi)發(fā)企業(yè)清算項(xiàng)目工程竣工決算報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告，結(jié)合政府建設(shè)部門(mén)或其他企業(yè)同期同類(lèi)工程定額成本數(shù)據(jù)，并與施工合同、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬相核對(duì)，鑒別企業(yè)建安成本是否異常；詢問(wèn)、實(shí)地查看和核實(shí)項(xiàng)目工程情況，判斷開(kāi)發(fā)企業(yè)賬上所列成本項(xiàng)目是否屬實(shí)，是否存在不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用混淆計(jì)入的情況；審閱開(kāi)發(fā)企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告等，判別其是否與施工企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，如系關(guān)聯(lián)方，應(yīng)重點(diǎn)審核建筑安裝工程費(fèi)用的合理性；查看建筑施工合同、工程結(jié)算報(bào)告以及外購(gòu)材料發(fā)票，并與相關(guān)明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì) ，確定存在“甲供材”情況的建筑安裝成本是否正確；、查看原始憑

47、證，判別發(fā)票真假、款項(xiàng)支付情況及方式，以確定業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性；重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)付款項(xiàng)，查明原因，判斷納稅人是否存在“發(fā)票真實(shí)、業(yè)務(wù)虛假”的情況；、審核建筑安裝工程費(fèi)中是否存在代收費(fèi)用，如：發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金； 、審核“預(yù)提費(fèi)用”、“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，關(guān)注企業(yè)是否存在預(yù)提建筑安裝工程費(fèi)用情況；、審核“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，關(guān)注開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證金核算情況，對(duì)未取得發(fā)票的質(zhì)量保證金支出，不予扣除。（2）實(shí)務(wù)中常見(jiàn)問(wèn)題分析、建筑安裝發(fā)票未在項(xiàng)目所在地開(kāi)具。以鄭州市為例，房地產(chǎn)和建筑業(yè)實(shí)行項(xiàng)目一體化管理后，鄭州市企業(yè)從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)以及其

48、他零星工程項(xiàng)目的，可在其在企業(yè)所在地開(kāi)具建筑安裝發(fā)票；項(xiàng)目一體化管理之前，應(yīng)在項(xiàng)目所在地開(kāi)具發(fā)票的。對(duì)于外地來(lái)鄭企業(yè)，從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)以及其他零星工程項(xiàng)目的，應(yīng)在項(xiàng)目所在地開(kāi)具發(fā)票。審核時(shí)，我們應(yīng)了解發(fā)票開(kāi)具的地域性規(guī)定，鑒別企業(yè)隨意混淆開(kāi)票。 “甲供材”重復(fù)入賬，人為加大建安成本支出。實(shí)際工作中，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)的材料、水電和其他物資已憑工商業(yè)發(fā)票計(jì)入建安成本的情況下，自愿負(fù)擔(dān)多開(kāi)部分的稅款而要求施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款合計(jì)金額開(kāi)具建安發(fā)票，重復(fù)列支工程材料成本?！纠磕撤康禺a(chǎn)企業(yè)出包工程成本3000萬(wàn)元（不含材料成本），合同約

49、定全部材料有房地產(chǎn)企業(yè)自購(gòu)，工程外購(gòu)材料總計(jì)1000萬(wàn)元。按政策規(guī)定：施工企業(yè)應(yīng)按4000萬(wàn)元為依據(jù)計(jì)算繳納建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅金及附加，但只應(yīng)開(kāi)具3000萬(wàn)元的建安發(fā)票，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)材料1000萬(wàn)元已以工商業(yè)發(fā)票入賬。如果施工企業(yè)提供了4000萬(wàn)元的建安發(fā)票，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只能以3000萬(wàn)元列支建安成本，審核時(shí)，我們應(yīng)特別關(guān)注，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)重復(fù)列支的，應(yīng)予以剔除。虛開(kāi)建筑安裝發(fā)票，特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)，因易于操作而被廣為采用。審核時(shí)，我們應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)工程施工合同、竣工決算及其結(jié)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告，查詢企業(yè)相應(yīng)的資金流向。如果企業(yè)只有成本列支而沒(méi)有資金流出，或者應(yīng)付款長(zhǎng)期掛賬往來(lái)卻

50、不支付，有可能存在虛開(kāi)發(fā)票情況，必要時(shí)可以到施工企業(yè)調(diào)查核實(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)人為混淆不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建安成本。眾所周知，建安成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額中占比的重要和突出，因此，實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建安成本混淆核算、平均分?jǐn)?，比如將成本投入相?duì)較高、增值空間也大的商業(yè)房項(xiàng)目混入住宅項(xiàng)目中，有可能降低其單位建筑面積成本，特別是當(dāng)該商業(yè)房不做銷(xiāo)售處理時(shí)，其本應(yīng)負(fù)擔(dān)較多的成本費(fèi)用就有可能轉(zhuǎn)移由已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)，從而減少應(yīng)納的土地增值稅稅額。【例】某項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)1#6#六棟樓，其中：1#樓為框架結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，面積12000，工程造價(jià)1800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)企業(yè)自用；其他均系磚混結(jié)構(gòu)的住宅樓，面積380

51、00，工程造價(jià)3200萬(wàn)元，全部已售。如果將1#6#樓整體捆綁清算，則整個(gè)項(xiàng)目建筑成本為1000元/；但若把1#商業(yè)樓與其他住宅樓分別計(jì)算，則1#樓建筑成本為1500元/，其他住宅樓建筑成本為842.11元/，不同計(jì)算方式下的單位建安成本直接影響著清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的扣除金額，也必然影響到最終的土地增值稅稅額計(jì)算。但按照規(guī)定：不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別進(jìn)行成本歸集與核算，這樣算出的結(jié)果才更加客觀準(zhǔn)確，我們?cè)谇逅銓徍酥袘?yīng)注意把握，謹(jǐn)防納稅人混淆核算而規(guī)避稅收?？傊覀儗?duì)建筑安裝工程費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)把握以下原則進(jìn)行：對(duì)能直接認(rèn)定的成本，直接歸屬于該項(xiàng)目；不能直接認(rèn)定的成本，按可售面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體可通過(guò)

52、下面的舉例詳細(xì)說(shuō)明?！纠磕撤康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括類(lèi)型相同的住宅2棟、辦公樓1棟；工程已竣工結(jié)算，共發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)1800萬(wàn)元（其中住宅樓建安費(fèi)800萬(wàn)元，辦公樓建安費(fèi)1000萬(wàn)元）；發(fā)生零星建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元；假定住宅可售面積為5000，辦公樓可售面積為6000。那么住宅與辦公樓建安成本分?jǐn)傆?jì)算如下：可直接認(rèn)定的建安成本金額為：住宅樓：8002=400萬(wàn)元，辦公樓：1000萬(wàn)元；不能直接認(rèn)定的建安成本金額為：住宅樓：1005000（5000+5000+6000）=31.25萬(wàn)元，辦公樓：1006000（5000+5000+6000）=37.50萬(wàn)元住宅樓共應(yīng)分?jǐn)偨ò渤杀?

53、400+31.25=431.25萬(wàn)元，辦公樓共應(yīng)分?jǐn)偨ò渤杀?1000+37.50=1037.50萬(wàn)元【例】某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括住宅樓1棟、辦公樓1棟；工程已竣工決算，決算報(bào)告顯示住宅樓建安費(fèi)800萬(wàn)元，辦公樓建安費(fèi)1000萬(wàn)元；而房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得合法、有效票據(jù)金額1600萬(wàn)元；另發(fā)生零星建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，取得合法票據(jù)；假定住宅樓可售面積為5000,其中：普通住宅2000，非普通住宅3000；辦公樓可售面積為6000。那么，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可直接認(rèn)定的建安成本金額為：普通住宅：1600800（800+1000）2000（2000+3000+6000）=284.44萬(wàn)元非普通住

54、宅：1600800（800+1000）3000（2000+3000+6000）=426.67萬(wàn)元辦公樓：16001000（800+1000）=888.89萬(wàn)元不能直接認(rèn)定的建安成本金額為：普通注宅：1002000（2000+3000+6000）=18.18萬(wàn)元非普通住宅：1003000（2000+3000+6000）=27.27萬(wàn)元辦公樓：1006000（2000+3000+6000）=54.55萬(wàn)元最后，普通住宅樓建筑安裝工程費(fèi)=284.44+18.18=302.62萬(wàn)元非普通住宅樓建筑安裝工程費(fèi)=426.67+27.27=453.94萬(wàn)元辦公樓建筑安裝工程費(fèi)=888.89+54.55=94

55、3.44萬(wàn)元4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核(1)審核內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。審核時(shí)，我們應(yīng)注意鑒別開(kāi)發(fā)企業(yè)是否準(zhǔn)確歸集了清算項(xiàng)目發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，代政府部門(mén)收取燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，違背配比原則、不計(jì)收入只計(jì)成本扣除的情況。（2）審核方法審閱開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府市政部門(mén)或其他單位簽訂的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程施工合同、協(xié)議，結(jié)合企業(yè)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬，有關(guān)記賬憑證及其原始憑證，核實(shí)其列支基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的真實(shí)性、歸集的準(zhǔn)確性以及票據(jù)的合法性；關(guān)注購(gòu)房合同的補(bǔ)充條款，判斷企業(yè)有無(wú)代政府有關(guān)部門(mén)收取燃?xì)夂陀芯€電視初裝費(fèi)，必要時(shí)向業(yè)主實(shí)地調(diào)查，再與開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬相核對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)未將代收的上述款項(xiàng)計(jì)入房?jī)r(jià)，而是掛賬“其他應(yīng)付款”，那么其支付的相應(yīng)費(fèi)用只能沖減“其他應(yīng)付款”，而不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，即便開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了相應(yīng)的工程施工發(fā)票，也應(yīng)將其計(jì)入成本的金額予以剔除。（