南湖版塊競爭庫存及推量情況

1、保利中央公館供應(yīng)22萬方 武昌府供應(yīng)13萬方 水域天際供應(yīng)12萬方名士1號供應(yīng)10萬方保利藍(lán)?？す?yīng)5萬方 城投瀚城供應(yīng)19萬方 保利心語供應(yīng)26萬方 招商雍華府供應(yīng)3.8萬方 保利公園九里供應(yīng)70萬方 泰然南湖玫瑰灣供應(yīng)30.5萬方 大華南湖公園世家供應(yīng)7.8萬方 南國地塊占地5.3萬方米，建面22萬方米三金地塊占地1.9萬方，建面8.7萬方五環(huán)地塊占地4.1萬方，建面15.6萬方米。 中建三局地塊占地5.2萬方米,建面22.6萬方米香華林地塊2.6萬方米,建面11.2萬方米 虹麗地塊,占地3.3萬方米,建面14.1萬方米洪容地塊占地8.7萬方米,建面34萬方米P(2013)002地塊占地8

2、513平方米，建面2.6萬方米萬安項目，占地1萬方建面2萬方 誠工地塊占地6.2萬方,建面23萬方南湖片區(qū)內(nèi)，未來1-4年內(nèi)與本項目存在競爭關(guān)系的總供應(yīng)量約為468.9萬方其中已入市項目供應(yīng)量約224.1萬方，未入市項目供應(yīng)量約為244.8萬方金地雄楚一號占地23萬方，建面89萬方按照南湖片區(qū)2012年去化114.4萬方計算，基本能滿足南湖片區(qū)4年內(nèi)市場需求競爭格局2011年南湖片區(qū)土地成交情況表區(qū)域地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途容積率土地使用年限成交價格（萬元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）成交時間備注洪山區(qū)P(2010) 235號湖北廣宏置業(yè)有限公司洪山區(qū)獅子山街壕

3、溝15.36居住2.6住宅70年63890277.371600.232011.2.1芷岸龍庭（保障房項目）洪山區(qū)P(2010) 236號武漢招銀物業(yè)有限公司珞獅南路與二環(huán)線交匯處13.11居住3.4住宅70年62160316.0514002011.2.1珞獅雅苑（武大職工樓）洪山區(qū)P(2011) 028號湖北國海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)獅子山街王家灣2.9574居住3.1住宅70年18800423.82050.622011.4.15國海學(xué)道洪山區(qū)P(2011) 052號武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)卓刀泉路238號1.94居住、商業(yè)金融業(yè)4.5住宅70年 商服40年37600 1292.67

4、4308.882011.6.30洪山區(qū)P(2011) 058號保利(武漢)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)紅旗村（A包）14.61居住、商業(yè)3.52住宅70年 商服40年81900373.751593.352011.6.30保利公園九里洪山區(qū)P(2011) 059號保利(武漢)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)紅旗村（B包）10.24居住3.49、3.58住宅70年57410373.941609.862011.6.30洪山區(qū)P(2011) 022號招商局地產(chǎn)控股股份有限公司洪山區(qū)珞梁路與南湖路交叉口4.58居住3住宅70年41000595.922979.562011.4.15招商雍華府區(qū)域地塊編號土地使用權(quán)人位

5、置土地面積（公頃）用途容積率土地使用年限成交價格（萬元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）成交時間洪山區(qū)P（2011）266號武漢南國置業(yè)股份有限公司洪山區(qū)珞獅南路與雄楚大街交匯處東北角5.33居住、商業(yè)服務(wù)地上4.13,地下0.47住宅70年商服40年887501111.973622.452012.1.12洪山區(qū)P（2012）001中國五環(huán)工程有限公司洪山區(qū)卓刀泉路271號4.14商業(yè)金融業(yè)、居住、公共綠地3.78住宅70年、商服40年44620775.6730782012.3.20洪山區(qū)P（2012） 075號中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)洪山村B包5.9397居住4.03-4.2

6、2住宅70年52620590.612110.12012.8.24洪山區(qū)P（2012） 074號湖北誠功房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)洪山村A包6.2391居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商業(yè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施4.04-5.85住宅70年商服40年58950629.92108.62012.8.24洪山區(qū)P（2012） 076號武漢香華林商業(yè)發(fā)展有限公司洪山區(qū)洪山村C包5.8006居住、商業(yè)設(shè)施4.29-4.41住宅70年商服40年53160610.9721102012.8.24洪山區(qū)P（2012） 077號仙桃天下房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山區(qū)洪山村D包0.5023居住3.32住宅70年3530468.512113.8201

7、2.8.24洪山區(qū)P（2012）078號武漢虹麗置業(yè)管理有限公司洪山區(qū)洪山村E包3.317居住4住宅70年28010562.962110.62012.8.242012年南湖片區(qū)土地成交情況表項目名稱剩余體量2013年推售體量板塊競爭關(guān)系保利公園九里7017南湖花園重要競案保利中央公館2215重要競案保利心語2617重要競案招商雍華府3.83.8重要競案泰然南湖玫瑰灣30.54.5重要競案大華南湖公園世家7.82.8重要競案武昌府138重要競案水域天際127重要競案名仕一號107次要競案萬安地塊22次要競案城投瀚城194南湖北核心競案保利藍(lán)?？?5核心競案合計224.196.1拉菲高層產(chǎn)品預(yù)計在

8、13年上半年可清盤，待售項目對本案影響不大，故重點分析在售項目。主要競案庫存及推量分析競爭區(qū)域內(nèi)多個項目庫存已不足，有望在年內(nèi)清盤。G8G7G6G5G11G2G1G12aG9G10G12G12bG15G16Y1-Y6S1-S172012年推售2013年推售2013年推盤計劃（約15萬方）：推售樓棟：1月推售出8#，3月平推12B#、5月平推15#、7月平推16#、9月平推17#10月平推18#、11月平推20#主力戶型：95-110小三房G17G18G19G20G21G22中央公館2013年預(yù)計供應(yīng)約15萬方，14年預(yù)計供應(yīng)7萬方，2014年年中清盤后期主力供應(yīng)戶型幾種在95-110的三房，主

9、打剛需G3G3a個案分析-保利中央公館2014年推售項目基本情況p占地面積198935p建筑面積661851p容積率3.02p綠化率35%p停車位約2854個車位p物業(yè)地址：洪山南湖路中段（武梁路與丁字橋南路交匯處）p價格：8200/丁字橋路武梁路 由20棟33-34層的高層、6棟5層的英倫疊墅、17棟3層的別墅構(gòu)成整體規(guī)劃：總建筑面積66萬平米規(guī)劃：高層+英倫疊墅項目規(guī)劃：高層+英倫疊墅古曲主義的園林景觀高層區(qū)40-130洋房區(qū)130-170別墅區(qū)150-270點式高層（34F）戶型面積：40-130(一房-三房)客群：首次置業(yè)型多層（花園洋房）戶型面積：130-170客群：改善型疊加/聯(lián)排

10、別墅（3F）戶型面積：150-270一房客群：改善型項目由20棟33-34層的高層、6棟5層的疊墅、17棟3層的別墅構(gòu)成；總體上呈圍合式布局，建筑形態(tài)采取高低搭配組團(tuán)。采用高低搭配及別墅區(qū)、洋房區(qū)分區(qū)規(guī)劃，提升項目高端形象個案分析-保利中央公館1-2月加推G3#、G12#推出528套，面積90-134。3-4月推出G12A#、G3A加推推出396套，面積90-134。5-6月推出G11#推出264套，面積97-128。7-8月推出G7#、G5#推出590套，面積39-117。9-10月推出G9#128和87和95G10#128和95、G6#78推出261套，面積78-128。G13A#G12A

11、#G12#G3#G11#G7#G5#G6#G10#G9#G8#G12B#全年推售節(jié)奏緊湊，且多以暗推或平推為主，持續(xù)不斷的供貨刺激消費者購買名稱套數(shù)配比(%)二房 70-100978 55.76 三房 90-130621 35.40 四房130-17070 3.99 聯(lián)排230-33085 4.85 78兩房97三房保利中央公館產(chǎn)品線豐富，囊括了高層兩房三房等戶型外，還有聯(lián)排別墅類高端改善產(chǎn)品。項目戶型配比來看，主推剛需類產(chǎn)品，其中兩房占比高達(dá)55%之多，其次是三房占比達(dá)35%，尤其是97左右小三房。契合南湖購買群需求。中央公館產(chǎn)品線豐富，但產(chǎn)品仍以兩房及小三房為主，主打剛需個案分析-保利中央

12、公館20132013年推盤計劃（約1717萬方）：1 1月加推23A#23A#；2 2月加推27#27#；3-43-4月9 9區(qū)上市，1#1#、2#2#開盤，5-65-6月3#3#加推，7-97-9月加推5#5#，1010月加推6#6#、1111月加推7#7#、1212月加推8#8#心語9、10區(qū)面積配比情況232523A262728105611127812A2012年推售1916171820211233A912B1522保利心語2013年預(yù)計推盤17萬方，14年清盤預(yù)計推盤9萬方主力戶型為90-100三房，80-90兩房12345678910111213九、十區(qū)八區(qū)2013年推售2014年推

13、售2013年推售項目基本情況p占地面積418885p建筑面積1300000p容積率2.97p綠化率35%p停車位1810個（地面500個，地下1310個）p物業(yè)地址：洪山東湖開發(fā)區(qū)南湖大道與野芷湖西路交匯處（江大實驗師范學(xué)院旁）p價格：7200/個案分析-保利心語野芷湖南湖大道李紙路開發(fā)順序開發(fā)順序保利心語整體地塊分布開發(fā)順序圖示保利心語【開發(fā)順序】圖示野芷湖南湖大道李紙路123456【保利心語】開發(fā)順序安排： 地理位置上來看首先啟動的非景觀資源最好和交通噪音干擾地塊，1期首先啟動的為居住氛圍相對較好地塊。 從產(chǎn)品來看，首先推出小高層、高層產(chǎn)品。78910開發(fā)次序由內(nèi)到外、由好到次、最后集中跑

14、量個案分析-保利心語階段推廣語導(dǎo)入期1、給夢想找一個家。2、保利心語：南湖新貴源自品牌地產(chǎn)。一期小高層、別墅推廣期1、千米棧道環(huán)湖擁翠，一城風(fēng)半水景門第。2、南湖80萬房CLD示范社區(qū)。五期別墅推廣期1、優(yōu)越的建筑，就是讓每個角落都能遇見陽光2、完美的園林就是在有限的空間下留一處無限的遐想三期小高層、別墅推廣期1、聽！海螺灣彎來啦2、愛她，就送她海洋之心。二期別墅、小高層推廣期1、價值連城，卻隨墅附贈。2、160棟，4億鑄就武漢別墅銷售傳奇！六期小高層推廣期1、武昌應(yīng)該知道的，馬克先生的岸，武昌第一奢侈！2、我知道，只有經(jīng)典才會被復(fù)刻。七期八期高層推廣期1.武昌，向南！金色系三房2.保利TOW

15、N三彩持續(xù)不斷的主題更換，不斷的保持市場上的聲音并通過保利南湖三項目三盤聯(lián)動，打造保利品牌同時，提升項目曝光率個案分析-保利心語純剛需產(chǎn)品，90左右小三房，均價7200元/，極具性價比贈送方式天井、陽臺、飄窗贈送面積約21.7平米房型變化一房兩廳一衛(wèi) 92二房兩廳一衛(wèi) 113.7案例1：92兩改三產(chǎn)品優(yōu)勢:贈送面積大，贈送一間房面積及大陽臺加飄窗的產(chǎn)品創(chuàng)新，92小三房，極具總價優(yōu)勢個案分析-保利心語月月有節(jié)點，月月有加推，高層、別墅、商鋪穿插加推，產(chǎn)品之間相互帶動去化上圖為保利心語2012年推盤節(jié)奏，預(yù)計2013年3月9區(qū)1號樓集中開盤后，會采用同樣策略，持續(xù)加推。個案分析-保利心語公園九里1

16、3年預(yù)計推盤17萬方，三期體量約16萬方，四期體量約18萬方，五期體量約19萬方主力戶型為95-120三房，并有少量70-90兩房，及140左右四房20132013年推盤計劃（約1717萬方）：推售樓棟：2 2月平推3A#3A#，3-43-4月平推3#3#，5 5月平推7#7#，6 6月1-81-8號樓打包。9 9月二期2#2#、4#4#開盤，1010月平推1#1#、1111月平推5#5#主力戶型：95-12095-120三房125633A7854312五期2012年推售2013年推售三期四期項目基本情況p占地面積247086p建筑面積870626p容積率3.52p綠化率35%p停車位地上停車

17、位：約1千多輛；地下停車位：約2千p物業(yè)地址：洪山花園城建安街與南湖路交匯處（東方萊茵對面）p價格：8100/個案分析-保利公園九里集中開盤9 9月1010月1111月1212月9月15日一期首盤推1、2、8號樓共480套10月1日加推6號樓33套10月13日加推6號樓33套10月20日加推6號樓33套10月26日加推5號樓33套11月1日加推5號樓33套11月21日加推8號樓33套持續(xù)小步加推6月啟動推廣保利特色：保利中央公館、保利心語等樓盤均同樣采用開盤后持續(xù)暗推方式進(jìn)行推售，持續(xù)不斷的提供新貨源，刺激客戶成交。集中開盤后持續(xù)不斷的小步加推，保證不斷有新品推出，快速走量個案分析-保利公園九

18、里第二階段：公園大盤價值傳遞第一階段：區(qū)域價值及公園理念傳遞第三階段：品牌產(chǎn)品價值傳遞推廣主題保利攜手政府改變南湖1.規(guī)劃巡司河復(fù)興2.品牌保利大武漢生活圈3.配套南湖進(jìn)化論營銷分期12月11月10月9月8月6月5月4月2012年7月公園大盤1.大盤項目規(guī)劃2.公園公園生態(tài)價值 公園生活方式 公園物業(yè)價值 產(chǎn)品價值1.九里第一里釋放,展示區(qū)2.保利成熟產(chǎn)品設(shè)計3.戶型具體信息釋放 居住價值1.公園生活體驗 項目形象入市期公園模式價值期公園產(chǎn)品深化期外展點開放VIP集卡樣板、展示開放開盤加推加推通過不階段的推廣主題深化，鞏固公園大盤概念，提升項目形象附加值個案分析-保利公園九里房型常規(guī)二房84

19、舒適型二房93 緊湊三房93緊湊三房105常規(guī)三房115 舒適三房127常規(guī)四房140戶型面積段85-9090-9590-95100-110110-120120-130130-140套數(shù)40813667640813413468套數(shù)比20.8%6.9%34.4%20.8%6.8%6.8%3.5%面積3427212648628684284015410170189520面積比17.6%6.5%32.3%22.0%7.9%8.7%4.9%高層產(chǎn)品以剛需產(chǎn)品為主，同時配有15%左右的改善型戶型，與保利另兩項目差異化一期戶型配比個案分析-保利公園九里2425262728294243444546474849

20、2013年推盤計劃（約7萬方）：推售樓棟：4-5月推出24#、25#，之后陸續(xù)推出26-29#主力戶型：80-90兩房，110-120三房2013年推售年推售2014年推售年推售2103年預(yù)計推盤7萬方，均為三期18層的高層2014年項目四期上市，總體量約為9萬方項目基本情況p占地面積206000p建筑面積400000p容積率2.34p綠化率36.01%p產(chǎn)權(quán)年限70年p停車位139個p物業(yè)地址：洪山南湖新城建安街(南湖花園城東面)p價格：8300/個案分析-水域天際12345672012年推售20132013年推盤計劃（約3.83.8萬方）：三月推售4 4號樓，110110三房、146146

21、三房五月推售3 3號樓，9797三房、9595三房、121121三房招商雍華府4號樓已經(jīng)開始散售，預(yù)計6月前清盤，后期無供應(yīng)2013年推售項目基本情況p占地面積43920p建筑面積131761p容積率3.00p綠化率35%p物業(yè)地址：洪山珞梁路與南湖路交叉口（南湖名都旁）p價格：7800/個案分析-招商雍華府414039382012年推售年推售2013年計劃推售年計劃推售362013年推盤計劃（約4.5萬方）：推售樓棟：1月39#開盤，4月推40#，6月別墅開盤，10月41#加推。主力戶型：39#、40#110-140三房，41#140-180四房2013年預(yù)計推三期尾貨4.5萬方。四期8棟高

22、層，以80-100剛需戶型為主，總體量約13萬方，2014年推盤8萬方，2015年推盤5萬62別墅別墅37泰然南湖玫瑰灣三期項目基本情況p占地面積283000p建筑面積642000p容積率1.70p綠化率35%p停車位1：0.7p物業(yè)地址：洪山獅子山街苫風(fēng)咀8號(中百倉儲旁)p價格：8800/個案分析-泰然玫瑰灣2013年推盤計劃（約2.8萬方）：推售樓棟：5月初推出B5號樓，9月推B7，10月推B8主力戶型：140-170四房大華2013年預(yù)計推盤2.8萬方，14年預(yù)計推盤5萬方剩余5棟高層均以中大戶型為主，后期有洋房及別墅推出市場目前在售2013年推售B5B7B8A9A10A5A1B4B6

23、2014年推售尾貨在售在建項目基本情況p占地面積466900p建筑面積730000p容積率1.60p綠化率35%p停車位地上135，地下300p物業(yè)地址：洪山珞獅南路517號（明澤大廈西側(cè)）p價格：8400/個案分析-大華南湖公園世家12345678目前在售目前在售2013年推售年推售2014年推售年推售9102013年推盤計劃（約8萬方）：推售樓棟：6月推出9#公寓，8月推10#公寓，10月推3#，12月推7#主力戶型：80-90兩房，100-110三房，40-60公寓武昌府2013年預(yù)計推盤8萬方，14年預(yù)計推盤5萬方項目基本情況p占地面積94500p建筑面積402904p容積率3.02p

24、綠化率30%p停車位2799p物業(yè)地址：洪山南湖文治街與文昌路交匯處（理工大南湖校區(qū)對面）p價格：8400/個案分析-武昌府2013年推盤計劃（約2萬方）：推售樓棟：9月推出1#，10-11月推2#、3#主力戶型：58一改兩房，70兩改三房2013年推盤2萬方，年底清盤項目基本情況p占地面積10095p建筑面積21533.7p容積率1.8p綠化率35%p產(chǎn)權(quán)年限70年p物業(yè)地址：南湖駕校西南側(cè)p價格：待定1232013年推售個案分析-萬安地塊1#4# 6#7#2#5#8#3#9#10#11122013年推售年推售2013年推盤計劃（約7萬方）：推售樓棟：3月推出10#，5月推11#,7月推出1

25、2#主力戶型：90-96兩改三房藍(lán)海郡2013年預(yù)計推盤7萬方，預(yù)計9月前高層可清盤，另有188-266洋房尾貨年底清盤項目基本情況p占地面積91500p建筑面積314565p容積率3.44p綠化率37%p產(chǎn)權(quán)年限70年p停車位1700個p物業(yè)地址：洪山雄楚大街452號（南湖北路）p價格：8300/個案分析-保利藍(lán)?？?073063083093103113123133155015025035055065075085095105115125135155165175182013年推盤計劃（約4萬方）：推售樓棟：預(yù)計推出9棟小高層主力戶型：160以上大平層城投瀚城2013年預(yù)計推盤4萬方，以160左

26、右大戶型為主，去化速度交慢2014年預(yù)測推售二期尾貨及三期產(chǎn)品，項目三期總體量約為15萬方在售在售2013年推售年推售2014年部分推售年部分推售項目基本情況p占地面積333500p建筑面積490000p容積率1.11p綠化率35%p產(chǎn)權(quán)年限70年p停車位1:1.1p物業(yè)地址：洪山雄楚大道450號（名都花園旁）p價格：7600/個案分析-城投瀚城保利公園九里保利中央公館保利心語2013年1月3月2月4月5月6月7月8月9月11月10月12月雍華府泰然南湖玫瑰灣1月推8號樓體量約2.5萬方3月推12b體量約2.5萬方1月推23A體量約1.2萬方2月推27號樓體量約1.2萬方3-4月9區(qū)1、2號樓開盤，3.3萬方5月推4號樓體量約2.5萬方5月推3號樓體量約1.3萬方12月推5號樓體量約2.5萬方3-4月推3號樓體量約2.5萬方9月二期2號、5號樓開盤體量約為5萬方5月推7號樓體