上海漕河涇田州路項目市場報告及價格建議

1、上海漕河涇田州路項目市場報告及價格建議市場報告及價格建議一、漕河涇開發(fā)區(qū)簡介開發(fā)區(qū)概況上海漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)于1988年經(jīng)國務院批準為國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，1991年經(jīng)國務院批準為國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2000年又成為APEC國際科技工業(yè)園區(qū)。開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積14.3平方公里，目前已形成微電子、光電子、運算機機器軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)，建成研究開發(fā)、網(wǎng)絡運行、金融數(shù)據(jù)、技術創(chuàng)新四大中心，及“雙優(yōu)園區(qū)”、“數(shù)字園區(qū)”、“國際園區(qū)”等三大園區(qū)。漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國國務院批準的第一批以引進外資、引進國外先進技術、進展新興技術為主的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)。是全國唯獨同時享受經(jīng)濟

2、技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)優(yōu)待政策的開發(fā)區(qū)。目前,漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、運算機及軟件、新材料、航天航空等高新技術產(chǎn)業(yè)巍然成群，研究開發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；目前開發(fā)區(qū)匯聚中外高科技企業(yè)1400多家，其中外商投資企業(yè)近500家，世界500強跨國高科技企業(yè)60多家。累計投資總額34.1億美元，合同外資12.4億美元。園區(qū)經(jīng)濟情形漕河涇開發(fā)區(qū)為上海經(jīng)濟進展制造了超過3%GDP總量，為上海對外貿(mào)易制造了7.5%的出口，對上海高新技術產(chǎn)業(yè)銷售收入奉獻度高達15%，其中在電子信息產(chǎn)業(yè)方面，漕河涇開發(fā)區(qū)占到上海電子信息產(chǎn)業(yè)銷售總額的17%。2005年，漕河涇開發(fā)區(qū)實現(xiàn)銷售收入910億元，

3、實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）330億元，工業(yè)總產(chǎn)值820億元，實現(xiàn)稅收20億元，產(chǎn)品出口達到80億美元。開發(fā)區(qū)單位面積經(jīng)濟效益在全國開發(fā)區(qū)行列中名列前茅。按照國家商務部中國國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進展報告（2005），漕河涇開發(fā)區(qū)在全國國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資環(huán)境總指數(shù)排名中居第五位，并在綜合經(jīng)濟實力、社會與環(huán)境、技術創(chuàng)新、進展與效率等方面均列前茅，其中“進展與效率”名列第一，技術創(chuàng)新名列第二，出口排名第三。地理位置情形漕河涇開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)西南部的邊沿，毗鄰徐家匯，周邊交通網(wǎng)絡完善，地下鐵路、火車站南站及虹橋機場均近在咫尺。地點高架輕軌上海火車南站漕寶路地鐵站徐家匯商業(yè)中心虹橋國際機場人民廣場上

4、?；疖囌娟懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)距離2公里4公里5公里7公里7公里11公里14公里14公里時亥6分鐘15分鐘8分鐘12分鐘15分鐘25分鐘35分鐘35分鐘交通工具汽車、地鐵汽車、地鐵汽車、地鐵開發(fā)區(qū)公交線路直截了當?？炕蚵方?jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)有152路（欽江路龍里路）、89路（南浦大橋合川路）、120路（上體館萬源路）、205路（盧浦大橋靜安新城）、252路（北區(qū)汽車站開發(fā)區(qū)）、804路（華涇陳家橋）、809路（龍華龍柏新村）、927路（上?；疖囌疽粴J江路）、92路（上體館一交大農(nóng)學院）、92B（上體館一九亭）、93路（武定路匯安路）、506路（上?；疖囌眷o安新城）、513路（漕河涇七寶）、713路（虹橋鎮(zhèn)

5、紫陽花苑）、735路（羅陽新村華星路）、757路（虹古北路蓮花路地鐵站）、752路（凱旋路、宜山路靜安新城）、763路（靜安新城莘莊地鐵）、953路（田林新村莘松新村）、867路（上海南站新華新村）、149路（平吉新村凱旋路）及莘仙線（莘莊仙霞路）。另外，開發(fā)區(qū)還開通區(qū)內(nèi)至虹梅路地鐵站的班車，同時也在辦公樓宇處開設地鐵一號線、天山地區(qū)的專線班車，使客戶出入辦公樓宇十分方便快捷，并提供最佳的交通服務。隨著上海城區(qū)向西南區(qū)域的持續(xù)延伸，政府對開發(fā)區(qū)周邊道路投巨資進行了改造。目前，新漕河涇大廈等辦公樓向東可達漕溪路、滬閔路高架直至內(nèi)環(huán)線、徐家匯商業(yè)區(qū)；向南可達地鐵一號線、滬杭（松）高速公路；向西從虹

6、梅路至外環(huán)線連接延安路高架直達市中心；向北經(jīng)虹許路至虹橋開發(fā)區(qū)、地鐵二號線,并由延安路高架直達虹橋國際機場。人文環(huán)境開發(fā)區(qū)周邊有數(shù)十所高等院校：如交通大學、華東化工學院、上海師范大學、上海應用技術學院等理工科高校，以及徐匯區(qū)鄰近的華東師范大學、東華大學、上海工程技術大學、上海大學、上海醫(yī)科大學、上海中醫(yī)學院等高校。企業(yè)科研單位云集，各類研究所近百個，其中有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微電子研究開發(fā)基地、華東運算技術研究所軟件分析、華東測試技術研究所、工微所、能源所、激光所、光電所、航天803研究所、航天第八設計部、機械部21所、核工程研究設計院、廣播電視研究所等等。

7、配套設施為方便開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)和辦公樓宇內(nèi)的客戶，駐開發(fā)區(qū)內(nèi)的政府、商務機構如海關、商檢、外稅、外資審批及項目代理、銀行、郵局、航空票務、國內(nèi)（國際）快遞、貨運、保稅倉庫等“一站式"服務機構，都分布于新漕河涇大廈等辦公樓宇內(nèi)。園區(qū)辦公樓宇內(nèi)還設有國際經(jīng)貿(mào)、信息咨詢、人才交流、人才培訓、律師事務所、會計事務所、專利商標事務所、高新技術企業(yè)認定機構、開發(fā)區(qū)企業(yè)協(xié)會和因特耐特網(wǎng)絡公司等支撐服務機構。入住園區(qū)企業(yè)所享受的優(yōu)待政策生產(chǎn)性外商企業(yè)，按15%稅率上繳企業(yè)所得稅，其中，對經(jīng)營期在十年以上的企業(yè)，從注冊年度起第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，后兩年先減按7.5%征收企業(yè)所得稅，后將地點得益部分

8、的80%獎勵給企業(yè)；另外，被認定為先進技術型的企業(yè)可延長三年減按10%稅率征收。經(jīng)認定的高新技術內(nèi)資企業(yè)，享受15%的企業(yè)所得稅優(yōu)待稅率。同時，入住企業(yè)注冊起1-5年內(nèi)，前三年地點得益部分的所得稅100%獎勵企業(yè)，后兩年獎勵90%,注冊第6年獎勵50%。減免稅期滿后，凡企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達當年總產(chǎn)值70%以上的，當年度減按10%稅率計征企業(yè)所得稅。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，增值稅差不多稅率為17%。從注冊起5年內(nèi)，前二年地點得益部分的80%獎勵給企業(yè)，后三年地點得益部分的60%獎勵給企業(yè)。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，在注冊起5年內(nèi)所繳納的個人所得稅地點部分按50%比例獎勵給企業(yè)。經(jīng)認定的高新技術成果轉(zhuǎn)化項目和

9、擁有自主知識產(chǎn)權的高新技術轉(zhuǎn)化項目，其稅收優(yōu)待政策依據(jù)上海市促進高新技術成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定執(zhí)行。二、項目概況1、項目地理位置本項目選址于上海市漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)西區(qū)W18-1地塊，基地總面積為26495平方米。而漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)位于上海市的西南部，是以微電子產(chǎn)業(yè)為主的國家級新興技術開發(fā)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃面積6平方公里。本項目基地四周均為漕河涇開發(fā)區(qū)用地，其中南側(cè)和東側(cè)均為開發(fā)區(qū)內(nèi)已建成的廠房，北側(cè)為田州路，西側(cè)為蓮花路。蓮花路以西為規(guī)劃中的科技綠洲工業(yè)項目用地。2、項目差不多數(shù)據(jù)項目地址：上海漕河涇開發(fā)區(qū)西區(qū)W18-1地塊地塊總面積：26493平方米總建筑面積：52110平方米（其中新建地上建

10、筑總面積48450平方米，地下建筑面積3660平方米。）容積率：1.799綠化率：31%建筑密度：29.7%本案（綜合樓）差不多數(shù)據(jù)：建筑面積：24982平方米外觀：圓弧形建筑物展開面長：約72米面寬：約20米樓高：58.5米層數(shù)：地上16層、地下1層為3.6層高：地下一層4.2米，地上一層4.5米，二層以上均大3、周邊配套設施由于地塊所處新興產(chǎn)技術開發(fā)區(qū)，為純工業(yè)型態(tài)的園區(qū)，不屬于傳統(tǒng)住宅區(qū)范疇，故區(qū)內(nèi)生活配套設施教少4、商業(yè)田林商圈：距地塊約2公里，是徐匯區(qū)西部進展成熟的大型生活社區(qū)，設施齊全。已形成了以小型零售業(yè)、中小型餐飲業(yè)為主的商業(yè)一條街。（好又多賣場，餐飲有肯德基、麥當勞等）吳中路

11、商貿(mào)街：由于周邊居民區(qū)密集，吳中路路沿線形成了以汽配，建材為主的商業(yè)一條街，銀行、郵局等生活設施一應俱全，差不多能夠滿足周邊居民日常生活所需。（易初蓮花大賣場、肯德基等）三、個案簡述興園科技廣場地址：桂平路418號樓盤類型：商務樓層數(shù)：27層建筑面積：46785平方米標準層面積：1316平方米標準層層高：2.65米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯車位：地下約170配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：2.6元/天？平方米；物業(yè)治理費：未定創(chuàng)新大樓地址：宜山路1009號樓盤類型：商務樓層數(shù)：21層建筑面積：33520.88平方米標準層面積：1552.17平方米標準層層高：3.8米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯車位：

12、有配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：2.3元/天？平方米；物業(yè)治理費：7.5元/月？平方米鳳凰樓地址：古美路1515號樓盤類型：商務樓層數(shù)：24層建筑面積：37158平方米標準層面積：1700平方米標準層層高：4米電梯數(shù)：5部客梯1部貨梯車位：300多配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：2.7元/天？平方米；物業(yè)治理費：7.5元/月？平方米科技大樓C樓地址：宜山路900號樓盤類型：商務樓層數(shù)：25層建筑面積：31307.89平方米標準層面積：1325.89平方米標準層層高：3.7米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯車位：有配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：2.5元/天？平方米；物業(yè)治理費：7.5元/月？平方米新

13、漕河涇大廈地址：漕寶路509號樓盤類型：商務樓層數(shù)：20層建筑面積：22455平方米標準層面積：976平方米標準層層高：3.8米電梯數(shù)：3部客梯1部客貨兩用梯車位：200配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)物業(yè)治理費：20元/月?平方米租價：2.7元/天？平方米；新銀大廈地址：宜山路888號樓盤類型：涉外商務樓層數(shù)：22層建筑面積：24500平方米標準層面積：900平方米標準層層高：2.65米電梯數(shù)：3部客梯1部貨梯車位：地下及室外車位共80個配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng),租價：2.6元/天？平方米;新業(yè)大樓地址：田林路388號物業(yè)治理費：20元/月？平方米樓盤類型：商務樓層數(shù)：12層建筑面積：24826

14、.74平方米標準層面積：2295.76平方米標準層層高：4.2米電梯數(shù)：3部客梯1部貨梯車位：有田林大樓地址：田林路300號配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：2.5元/天？平方米；物業(yè)治理費：7.5元/月？平方米樓盤類型：科研、辦公大樓層數(shù)：6層建筑面積：7600平方米標準層面積：1250平方米標準層層高：3.1米電梯數(shù)：2部客梯車位：20個室外車位配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：1.8元/天？平方米；物業(yè)治理費：15元/月？平方米軟件大樓地址：漕寶路461號樓盤類型：高級涉外辦公樓層數(shù)：17層建筑面積：30060平方米標準層面積：1512平方米標準層層高：4.2米電梯數(shù)：4部客梯車位：200個

15、室外車位配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：1.8元/天？平方米；物業(yè)治理費：6元/月?平方米新聯(lián)技貿(mào)中心地址：宜山路822號樓盤類型：綜合商務樓54件4W7巨II MT層數(shù)：5層建筑面積：8000平方米標準層面積：1400平方米標準層層高：2。7米電梯數(shù)：2部客梯車位：有配置：IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價：1.8元/天？平方米；物業(yè)治理費：15元/月？平方米四、項目SWOT分析優(yōu)勢點本案地處漕河涇開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越本案入駐公司可享受眾多開發(fā)園區(qū)優(yōu)待政策本案周邊道路通暢，商務出行交通方便本案周邊多為園區(qū)內(nèi)廠房及綜合辦公區(qū)，為同產(chǎn)業(yè)公司以及上下游企業(yè)提供溝通便利本案所處辦公區(qū)內(nèi)設中央廣場及集中綠化提升

16、局部辦公環(huán)境劣勢點與園區(qū)內(nèi)其他辦公區(qū)相比，本案單幢出售，整體性較弱本案的客戶群體局限于含國內(nèi)資本的企業(yè)，一定程度上給銷售帶來抗性本案引進的企業(yè)必須是無污染的高新、高科技產(chǎn)業(yè)，客戶群覆蓋面相對較小入駐企業(yè)必須經(jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)有關部門審批，造成有關手續(xù)辦理比較煩瑣，對銷售產(chǎn)生直截了當阻礙建筑本身存在一些缺陷，如噴淋管線及通風管道安裝位置低，阻礙層高（凈高約2.52.6米）、無中央空調(diào)設備等機會點上海開發(fā)開放的深入，外商投資的加大以及經(jīng)濟連續(xù)的良性增長成為政策面的利好支持上海整體寫字樓市場的租售行情在2006年將有進一步的增長并差不多逐步顯現(xiàn)區(qū)域市場對本案類型寫字樓的需求穩(wěn)固漕河涇開發(fā)區(qū)通過多年開發(fā)日

17、漸成熟，在同類園區(qū)中具有品牌優(yōu)勢及實際的優(yōu)待政策支持本案的多層廠房已全部售完，部分已購公司對本地辦公樓的需求直截了當有助于本案去化威逼點漕河涇開發(fā)園區(qū)內(nèi)同期有新辦公樓入市，區(qū)域內(nèi)競爭不可幸免產(chǎn)品本身存在一定缺陷可能對動銷有一定負面阻礙產(chǎn)權性質(zhì)的不確定性以及操作上的復雜性會阻礙銷售去化土地使用年限估量較短政策變化的不可預知性五、銷售價格探討假定租賃價格的獲得通過對周邊個案的了解，目前漕河涇地區(qū)的寫字樓差不多保持較高的出租率，許多差不多滿租，優(yōu)待的園區(qū)政策以及與上下游企業(yè)便利的溝通使本地區(qū)的寫字樓的確供不應求，我們對目前比較有代表性的有租賃價格的寫字樓個案就產(chǎn)品本身特性與本案共同進行加權比較，期望

18、得到本案的假定差不多租賃價格，為推導本案最終的建議銷售價格做基礎鋪墊，如下：租賃價格權重分析表比較項目權重評定分值新漕河涇大廈新銀大廈新業(yè)大樓本案地段父通0.151099880.55周邊配套0.15109897地理因素0.1109998周邊規(guī)劃0.15108888產(chǎn)品園區(qū)景觀0.11088890.45規(guī)模0.05109998市場形象0.05109888自身配套0.1109998物業(yè)0.03109999建筑形狀0.05109988立面設計0.02108878租售條件0.05109998合計12.72.62.52.4680412.4323562.358156各寫字樓個案租賃價格系按照目前市場價格而最終確定，考慮了樓層、隔間大小等阻礙因素，選取平均租賃價格做為參考依據(jù)；按照權重分析得到，本案假定差不多租賃價格為2.35-2.47 元/m2/天。建議銷售價格的獲得可用房地產(chǎn)估價收益還原法公式R=pxr(1+r)n/(1+r)n1+c確定項目的租金或價格P:單位地產(chǎn)出售價格n：地產(chǎn)可使用年限或收益年限，取45年R:地產(chǎn)租賃價格r：投資回報率，取8、10、12%c：地產(chǎn)出租過程中有關費用支出，忽略不計寫字樓租售價格換算日租金(元/m2)年租金(元/m2)投資回報率均價27308%8595.8810%7085.3212%5991.482.28038%94