沈陽冷庫調(diào)研報告材料

1、地區(qū)信息調(diào)查報告大洋（國際）控股2012-10-08344455錯誤!未定義書簽。目錄概述一、區(qū)位優(yōu)勢 1、概況2、港口情況二、投資環(huán)境 1、港口岸線利用調(diào)查2、冷庫批發(fā)市場調(diào)查三、相關(guān)政策優(yōu)惠 51、菜籃子工程相關(guān)信息 52、外商投資企業(yè)優(yōu)惠政策 6四、冷庫相關(guān)介紹 71、副食集團 72、其他冷庫位置調(diào)查分析 10五、海關(guān)設(shè)置 121、機構(gòu)設(shè)置 122、聯(lián)系方式 12六、地區(qū)工業(yè)土地參考價格 121、工業(yè)用地選址分析 132、工業(yè)土地價格參考 13七、總結(jié) 14冷庫調(diào)查分析報告概要地區(qū)位于省中北部，是東北地區(qū)的核心城市和最大的物資集散中心，并成為中 部城市群中的核心。其所屬省市省共有、等六大

2、港口。2011年貨物吞吐量達7.8億噸，沿海港口群以東北亞國際航運中心和港為主， 主要服務于東北三省和東部地區(qū)。與此同時，地區(qū)以其有利的地理位置、廣闊的市場和便利的交通，逐漸成為東 北地區(qū)主要核心城市和最大的物資集散中心。政策方面，市政府出臺政策扶持冷鏈物流項目，大力規(guī)劃冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 積極開展“綠色菜籃子”工程，使蔬菜、肉類等新鮮速凍食品走進社區(qū)，滿足市民 的不用需求。與此同時，政府對外商投資企業(yè)更是加大優(yōu)惠政策，提出適當減免稅 率征收、免征關(guān)稅等有利政策，鼓勵外商投資。市場方面，副食集團旗下的北方肉食城、羊吉水產(chǎn)批發(fā)市場、于洪水產(chǎn)市場等 大型市場均為東三省較大的肉類批發(fā)市場，市場輻射到

3、東三省、以及華北地區(qū)，前 景廣闊。冷庫方面，副食集團旗下3個大型冷庫（羊吉、塔灣、渾南白塔堡冷庫）同樣 占據(jù)東北市場的重要位置，逐漸成為省及東北地區(qū)重要大型冷庫集群和凍品集散地。 除副食集團以外，一些其他新建企業(yè)，以其有利的地理位置、與眾多大型企業(yè)客戶 的長期合作基礎(chǔ)、以及新式的冷庫設(shè)備設(shè)施等優(yōu)勢也在東三省市場中占有一席之地。今后的，將立足東北、服務全國，面向東北亞國家中心城市成為具有國際競爭 力的先進物流集散中心。一、區(qū)位優(yōu)勢1. 概況地區(qū)位于省中北部，是東北地區(qū)的核心城市和最大的物資集散中心，并成為中部城市群中的核心，對周圍城市均可達到1小時車程，并在3小時車程可達到省各港口。又是東北地區(qū)

4、最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)絡(luò)密集。形成了東北地區(qū)最大的資金流、信息流、商流、 技術(shù)流的集聚地和擴散中心。2. 港口情況(1) 港口布局狀況擁有2920公里的海岸線，分布著六大港口。沿海港口群以東北亞國際航運中心和港為主，主要服務于東北三省和東部地區(qū)。沿海以港為主布局集裝箱 干線港，相應布局、等支線或喂給港口。(2) 港口發(fā)展情況上世紀80年代以來，全省沿海先后擴建或新建了港香爐礁港區(qū)、和尚島港區(qū)、大窯灣 港區(qū)，港鲅魚圈港區(qū)和港大東港區(qū) 據(jù)統(tǒng)計，東北地區(qū)85%以上的海運貨物和90%以上的外 貿(mào)貨物都通過沿海港口實現(xiàn)進出。2011年，省港口貨物吞吐量達到 7.8億噸，總量居全國沿海省份第四位；其中集裝

5、箱吞吐量達到1200萬標準箱，總量居全國沿海省份第五位，增幅位于全國沿海省份前列。多年來，港口同世界160多個國家和地區(qū)建立了貿(mào)易航運往來，承擔著東北地區(qū)70%以上的海運貨物、80%以上的外貿(mào)運輸、90%以上的集裝箱外貿(mào)運輸，為整個東北經(jīng)濟的 快速發(fā)展敘寫著輝煌的篇章。圖表12012年8月遼寧省各港口貨物吞吐量統(tǒng)計表二、投資環(huán)境1. 港口岸線利用調(diào)查從沿海各地市的情況看，我省沿海岸線資源的分布很不均衡，全省大陸海岸線 的60鳩及幾乎全部的基巖海岸都集中在市，其他地市多以砂礫質(zhì)海岸和淤泥質(zhì)海 岸為主。不同類型岸線資源基本情況如下：岸線名稱所占面積主要分布主要特征建港條件分析基巖海岸30%遼東半島

6、東海岸的城山頭至黃龍尾和平島至東咀子岸段岸線曲折，港灣眾多，水域 較深，灣水面寬闊，泥沙來 源少，淤積較輕優(yōu)良的建港岸線沙礫質(zhì)海岸40%東灣東岸的黃龍尾 至平島和東咀子至 蓋州角，西岸的小凌 河口至遼、冀分界處沙灘平緩，水體含沙量低， 泥沙淤積并不重，許多岸段 水深條件良好此類岸線雖不如基巖岸 線，但如采用一定的疏浚 等工程措施，可成為較好 的港口岸線淤泥質(zhì)海岸30%分布于黃海北部東 段和遼東灣頂部，即 鴨綠江至老鷹咀和 遼東灣蓋州角至小 凌河口一帶岸線平直，灘面寬闊，泥沙運動活躍，水域較淺自然港址貧乏，但港址選 在河口穩(wěn)定的深槽和潮 汐通道較深處，可取得較 好效果三、相關(guān)政策優(yōu)惠1. 菜籃子

7、工程相關(guān)信息(1)政府方面市政府出臺政策大力扶持冷鏈物流項目。包括在市20個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)新建農(nóng)產(chǎn)品 冷藏保鮮等冷鏈物流項目，按當年固定資產(chǎn)投資數(shù)的不同有相應的補助等。今年更 是規(guī)劃了農(nóng)產(chǎn)品冷庫群(冷鏈物流)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項目。據(jù)介紹，該項目總投資 30 億元，計劃建設(shè)200平方米至300平方米冷庫1萬個，包括冷凍庫、冷藏庫、速凍 庫、加工車間，其中一期建設(shè)冷庫1920個。產(chǎn)業(yè)園還將配套進出口大廈、 冷鏈物流 協(xié)會大廈、運輸車輛設(shè)備市場等。(2)副食局方面為了緩解副食品供應偏緊的矛盾，市畜牧副食局開始實施“綠色菜籃子”工程 啟動“農(nóng)超對接”模式、進行“社區(qū)菜籃子”試點、開始“免征蔬菜流通環(huán)節(jié)增值 稅

8、”及目前正在運行的“蔬菜直通車”和“蔬菜直營店”等等。讓“菜籃子”工程 真正走進社區(qū)。(3) 集團投資方面2012年6月，副食集團投資1億6千萬元的5萬噸冷庫正式開工。冷庫建成后，將使水產(chǎn)批發(fā)市場達到11萬噸冷藏容量，將讓副食集團躋身全國同行業(yè)前三強。 從 而實現(xiàn)肉類、禽類等新鮮速凍食品數(shù)量的大幅增長，以滿足城鄉(xiāng)居民不斷增長的消 費需求。據(jù)了解，市現(xiàn)有冷庫近35萬噸，其中公用冷庫20萬余噸，副食集團占12 萬噸。5萬噸冷庫將于2013年底竣工投產(chǎn)。2. 外商投資企業(yè)優(yōu)惠政策(1) 對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按15%勺稅率征收企業(yè)所得稅。對非生產(chǎn)性外商 投資企業(yè)，按國家規(guī)定征收的企業(yè)所得稅，由開發(fā)

9、區(qū)財政給予補貼。(2) 產(chǎn)品出口企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，凡企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值70沖上的，減按10%勺稅率征收企業(yè)所得稅。先進技術(shù)企業(yè)減免所得 稅期滿后，延長3年減按10%勺稅率征收企業(yè)所得稅。(3) 產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)，免征地方所得稅，其他外商投資企業(yè)。從納 稅年度起免征地方所得稅5年，其后減半征收3年。(4) 外商從投資企業(yè)獲得的利潤，再投資于本企業(yè)或開發(fā)區(qū)的其他企業(yè)， 經(jīng)營期 在5年以上的，經(jīng)批準，可退還再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的 40%(5) 外商從企業(yè)稅后分得的利潤匯出中國境外時，免征匯出額的所得稅。(6) 外商投資企業(yè)使用中國境半成品、 料件到區(qū)經(jīng)實質(zhì)

10、性加工，并增值在20鳩 上出口的，可視為外商投資企業(yè)的出口商品免征關(guān)稅。(7) 對暫不具務在開發(fā)區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營條件的外商投資企業(yè)， 可在開發(fā)區(qū)注冊和納稅，在區(qū)外生產(chǎn)經(jīng)營，享受開發(fā)區(qū)的有關(guān)優(yōu)惠待遇四、冷庫相關(guān)介紹市主要冷庫：羊吉冷庫、塔灣冷庫、渾南白塔堡冷庫（均為副食集團旗下冷庫設(shè)施，集倉儲 市場、生產(chǎn)加工、批發(fā)零售、物流配送為一體、市政府菜籃子工程的重要載體企業(yè)。） 誠大冷庫、海吉星物流園區(qū)大型冷庫（屬于一般冷庫設(shè)施由于其地理位置的交通優(yōu)勢，市 場前景同樣十分廣闊。）1.副食集團（1）副食集團概況副食集團是市國資委出資的大型國有商業(yè)流通企業(yè)集團?？傎Y產(chǎn)20億元。是省及東北地區(qū)最大的冷庫集群和凍品集

11、散地。國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)，冷 庫儲藏加工能力位居全國第5名。（2）集團公司構(gòu)架集團公司下屬4個大型專業(yè)（綜合）批發(fā)市場（羊吉、塔灣、十二線、士）。 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)冷倉包括羊吉冷庫（7萬噸）、塔灣冷庫（3萬噸）、渾南白塔堡冷庫（2 萬噸），總計12萬噸。主要儲存冷凍水產(chǎn)品、肉類產(chǎn)品、速食產(chǎn)品、冷飲等。渾南 冷庫被列為市政府儲備肉基地。（3）集團公司冷庫設(shè)施及批發(fā)市場 公司冷庫設(shè)施羊吉冷庫：地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的水產(chǎn) 批發(fā)市場院，緊鄰二環(huán)快速路、京高速、 大高速和地鐵一號線，是東北地區(qū)乃至、 蒙經(jīng)營水產(chǎn)、食品批發(fā)商戶首選的經(jīng)營 場所。冷庫采用全新的管理模式，為客戶提供貨物倉儲保管、理貨分揀、裝

12、卸搬運、 物流配送等一站式服務。適合海鮮、肉類、速凍食品、冷飲、乳制品等物流配送， 是第一家現(xiàn)代冷鏈物流企業(yè)。塔灣冷庫：地處皇姑區(qū)名廉街8號，緊鄰一環(huán)，依托肉類市場，各項設(shè)施完善，既 是供應市五區(qū)副食品的主要基地，又是輻射周邊城市的周轉(zhuǎn)冷庫。白塔堡冷庫：地處渾南新區(qū)，緊鄰三環(huán)高速 出口，營。公路前后通過，地理位置優(yōu)越， 交通四通八達。是周邊市區(qū)副食品供應的集 散地，是銜接外圍和市區(qū)冷庫的重要樞紐。 公司旗下批發(fā)市場副食集團下屬批發(fā)市場主要包括羊吉水產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)批發(fā)中心、塔灣（肉類）農(nóng)產(chǎn)品 物流中心、士物流園區(qū)等七大大型批發(fā)市場。如今副食集團已成為服務東北、輻射 全國的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。羊吉水產(chǎn)批發(fā)市場

13、羊吉水產(chǎn)批發(fā)市場位于市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地面積12萬平方米，冷庫容量70,000噸，精品交易大廳2, 7000平方米，交易大棚13,000平方米。主營冷凍水 產(chǎn)品、速凍面食制品、分割肉產(chǎn)品等，是東北地區(qū)乃至、蒙經(jīng)營水產(chǎn)、食品批發(fā) 商戶首選的經(jīng)營場所。塔灣農(nóng)產(chǎn)品物流中心塔灣農(nóng)產(chǎn)品物流中心位于市皇姑區(qū)，占地面積 16萬平方米，冷庫容量30,000 噸，由副食品交易市場、鮮活海鮮市場、北方肉食城等市場及農(nóng)產(chǎn)品配送中心組成。 主營肉類產(chǎn)品、速凍產(chǎn)品、熟食制品、冷飲等。2008年市場交易額46億元，交易量90萬噸。先后被評為“全國首批定點鮮活農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”、全國“雙百市場”、 全國專業(yè)批發(fā)市場20強

14、。十二線蔬菜市場2008年被評為全國專業(yè)市場百強市場。士物流園區(qū)士物流園區(qū)位于市于洪區(qū)，毗鄰三環(huán)，地處京、大高速公路相交處，建筑面積 30萬平方米，庫房使用面積20萬平方米。由淡水魚市場、冷凍食品市場、禽類副 產(chǎn)品等市場、貨運市場組成。2008年社會物流總值實現(xiàn)60億元，市場交易額20億 元，是四大物流園區(qū)之一，市批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級試點單位，全國物流園區(qū)協(xié)作聯(lián)盟 成員單位，2008年被評為全國綜合批發(fā)市場百強市場。十二線蔬菜批發(fā)市場主營蔬菜、副食品、肉類海鮮品、糧油等。市場具有較強的輻射面和帶動力， 商品購銷輻射全國20多個省市。北方肉食城北方肉食城位于皇姑區(qū)塔灣街，是東三省最大肉類批發(fā)市場，主

15、營各種肉類凍 品。共300家左右商戶，主要做對外大宗批發(fā)生意，或者商戶自己供給市終端，普 通居民購買較少。對外批發(fā)的生意多是在門店里談成之后，直接到冷庫提貨。水產(chǎn)批發(fā)市場（以下簡稱于洪水產(chǎn)市場）于洪水產(chǎn)市場位于的西開發(fā)區(qū)，基本上沒有交通限制，緊鄰二環(huán)快速路、京高 速、大高速和地鐵一號線。于洪水產(chǎn)市場主營各種冷凍水產(chǎn)。很多速凍食品企業(yè)的 東北分公司或者東三省的一級經(jīng)銷商都盤踞在這里，海壹食品、國聯(lián)水產(chǎn)等企業(yè)都 在這里設(shè)有運籌東北市場的據(jù)點。市場輻射到東三省、以及的部分市場。此外，副 食集團新建的3.6萬噸冷庫，是經(jīng)濟區(qū)域最大的單體冷藏庫，是市菜籃子工程重點建設(shè)項目。從根本上解決了水產(chǎn)市場多年來冷

16、凍設(shè)施不足、倉儲費用過高的問題。 新冷庫還設(shè)有5萬平方米以上的停車場，且東西南北貫通，非常有利于批發(fā)商戶交 易后的貨物及車輛流通。新北行農(nóng)貿(mào)市場該市場也是副食集團旗下的市場之一，2010年由北行農(nóng)貿(mào)市場升級改造建設(shè)而 成，設(shè)備較新，并且老農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)戶也全部搬入，并且都擴大了經(jīng)營面積。新北 行農(nóng)貿(mào)市場上下兩層交易大廳，共1200多個檔口，一層為鮮活和冰鮮兩大系列海產(chǎn) 品，二層為肉蛋蔬菜等。同時，農(nóng)貿(mào)市場還同步實施電腦寬帶、線入檔口，業(yè)戶可 隨時進行遠程監(jiān)控和網(wǎng)上交易。2. 其他冷庫位置調(diào)查分析(1) 誠大冷庫倉儲總量55000噸，第三方低溫冷藏倉儲庫，地處西出口北官高速口，于洪區(qū) 士物流園，周

17、邊擁有通往各地的物流企業(yè)，距于洪水產(chǎn)10分鐘，一冷市場20分鐘。 與眾多大型低溫食品生產(chǎn)企業(yè)客戶建立了長期穩(wěn)定的合作，地區(qū)市場占有率36%目前，公司正在積極籌建四期6萬噸冷庫、交易市場建設(shè)。建成集低溫冷藏倉儲、 常溫倉儲、專業(yè)批發(fā)交易市場、大型停車場等于一體的冷藏物流交易中心。(2) 海吉星物流園區(qū)地處北新區(qū)蒲河新城農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園，距離市中心20公里，直通102國 道、 203國道和京哈高速公路，緊鄰蒲河高速口和朱爾屯高速口，對于進出市區(qū)和出行 東北各區(qū)域交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前，該物流園12000噸低溫冷庫已經(jīng)建成并投入使用，20000平方米干貨庫項目也即將竣工。3. 冷庫批發(fā)市場分析

18、根據(jù)于洪市場相關(guān)調(diào)查分析，地區(qū)耳片、背皮、連肝肉等豬副產(chǎn)品在不同季節(jié) 都十分熱銷。豬鼻、豬肚、口條等豬副在于洪市場較為少見。豬副的主要消費特點 有： .腰子：即豬腎。由于不是主流產(chǎn)品，所以基本各地都不認可大包裝和散包貨，小包裝比較受歡迎，價格稍高。開春以后需求量會相對提高，銷售旺季主要在 天氣轉(zhuǎn)暖轉(zhuǎn)熱的時候，主要消耗在飯店、燒烤業(yè)等。 .耳朵/耳片：適銷時間為耳朵基本上屬于大上大落的產(chǎn)品，一般夏天比較熱銷，大概在6-9月左右。年底價位也比較不錯。 背皮：四方形。主要可以用來做皮凍，另外就是加工廠將煮過的豬皮晾干，再將干了的背皮下油鍋炸，一般超市都會有，由于超市要求美觀，所以對背皮的 要求較高，

19、需求量也很大。適銷時間：主要銷售季節(jié)在冬季，如臨近春節(jié)的時 候，市場上對背皮的需求量會逐漸加大，等天氣變暖，就會轉(zhuǎn)入銷售淡季。 連肝肉：連肝肉主要用于飯店，連肝肉的客戶群大多是手里有飯店的商販。由于產(chǎn)量很小，所以在國產(chǎn)缺乏的時候利潤較高。 .頸骨：是指豬脖子到胸骨以上的部分。適銷時間：一年四季有售，尤其國產(chǎn)脊骨行情高的時候，各個市場小販拿頸骨當 替代品，使國頸骨的需求量大了很多。 .月亮骨（或稱月牙骨）：很有市場，但是價位比較高，基本靠零售，月亮骨做的好的客戶到旺季一個月可以要 2-3柜，但是月亮骨產(chǎn)量不大，所以屬高價值 產(chǎn)品。適銷時間：天氣轉(zhuǎn)熱的時候就會進入月亮骨的銷售旺季， 主要用于燒烤，

20、 燒烤用它做骨肉相連。五、海關(guān)設(shè)置1.機構(gòu)設(shè)置沈陽海關(guān)內(nèi)設(shè)處室臨察審計室政工辦人教處 關(guān)務保障處財務處 技術(shù)處風險管理處稽杳處 綜合統(tǒng)計處 審單處 監(jiān)管通關(guān)處 關(guān)稅處辦公室法規(guī)室2.聯(lián)系方式機構(gòu)名稱辦公通信地址郵政編碼海關(guān)總機：8傳真：5市河區(qū)青年大街56號110014六、地區(qū)工業(yè)土地參考價格1.工業(yè)用地選址分析尢申古fEEx)期.相電血IS3雖然皇姑區(qū)一環(huán)建有東三省最大的肉類批發(fā)市場一北方肉食城，但是如果選址1ESI* JrJ1北方腐儻牌Tf 八沈陽市干淇*產(chǎn)市場在二環(huán)、一環(huán)以，可能導致一些大型車輛無法進入，會限制一些大批量的貨物運輸, 交通不是很便利。如果在102國道附近選址，從地圖上看，

21、交通較便利，緊靠四大 物流園區(qū)之一士物流園區(qū)和水產(chǎn)批發(fā)市場，貨物流通力較強，并且附近的水產(chǎn)市場 較大型，市場廣闊，輻射到東三省、以及的部分市場。尤其是水產(chǎn)批發(fā)市場，新冷 庫設(shè)有5萬平方米以上的停車場，且東西南北貫通，非常有利于批發(fā)商戶交易后的 貨物及車輛流通。如果有需要，也可向北方肉食城進行貨物的交易運輸。如果選址在101國道，地處海吉星物流園區(qū)和士物流園區(qū)中間位置，并且海吉 星物流園區(qū)，直通102國道、203國道和京哈高速公路，緊鄰蒲河高速口和朱爾屯 高速口，對于進出市區(qū)和出行東北各區(qū)域交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2.工業(yè)土地價格參考境市RWI建憑歯釉(if)*)【萬元)慮燮1需【萬元)出it方盂Zilt16,13a OE91/356.01上型.曲0. do2GIM1-J4ii也潮O(jiān)U陰60£那Q?O.CQ2C12-1M4二業(yè)兒浹w91 用CO你因O.EQ2：12-'-O?1枷甫2D泌載-T：臓工業(yè)51.DTO 0051,070. CO,«