來賓市住房維修基金管理辦法

1、來賓市住宅專項維修資金管理辦法實施細則第一章 總 則        第一條 為加強和規(guī)范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)物業(yè)管理條例（國務院令200754號）、住宅專項維修資金管理辦法（建設部、財政部令2007165號）、廣西壯族自治區(qū)<住宅專項維修資金管理辦法>實施細則（桂建房201111號），結合我市實際，制定本實施細則。        第二條 來賓市城市規(guī)劃

2、區(qū)國有土地范圍內(nèi)具有共用部位、共用設施設備的居民住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本細則。        第三條 本細則下列用語的含義是：        （一）住宅專項維修資金，是指業(yè)主交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后物業(yè)服務合同約定以外的維修、更新、改造的資金。        （二）住宅共用部

3、位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的部位以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻體、門廳、樓梯間、走廊通道等。        （三）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設施、安防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈

4、、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。        第四條 住宅專項維修資金的管理實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。        第五條 市住房和建設主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督住宅專項維修資金的管理與使用，其他相關部門按各自職責做好工作。        第六條 市住房和建設主管部門設立一個住宅專項維修資金

5、管理機構（以下簡稱“管理機構”），專職承辦住宅專項維修資金的歸集、使用、核算、監(jiān)管等工作。        住宅專項維修資金管理機構的管理經(jīng)費可以行政撥款或經(jīng)財政部門核定后在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。第七條 管理機構設立住宅專項維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行。住宅專項維修資金專戶應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；公有住房專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。 第二章 交 存第八條 商

6、品住宅及非住宅業(yè)主，其物業(yè)每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數(shù)額為本市上年度房屋建筑安裝工程每平方米造價的5%。根據(jù)當前本市房屋建安造價核算結果并結合我市實際情況、市區(qū)首期住宅專項維修資金交存標準為：未配置電梯的房屋每平方米45元，已配置電梯的房屋每平方米60元，從20 年 月 日起執(zhí)行，此后住建部門根據(jù)實際情況核算后匯報市政府定期調(diào)整并公布。第九條 售后公有住房應當按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當年房改成本價的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款

7、的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。第十條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第十一條 開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定住宅專項維修資金交存的數(shù)額、交存時間和方式等事項，由業(yè)主按照本細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金。第十二條 新建商品房的開發(fā)建設單位應當在下列期限內(nèi)按照房產(chǎn)主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預交住宅專項維修資金：（一）需辦理商品房預售許可的，在辦理預售許可前；（二）需辦理商品房現(xiàn)售備案的，在辦理現(xiàn)售備案前；（三）本辦法實施前已辦理商品房預售許可的，在辦理產(chǎn)權證前。業(yè)主在

8、辦理商品房權屬登記前，應當支付開發(fā)建設單位預交的住宅專項維修資金，并到管理機構辦理更名手續(xù)。第十三條 已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資金存入專項維修資金專戶。第十四條 住宅專項維修資金交存流程如下：（一）業(yè)主向管理機構提交住宅專項維修資金交存登記表等相關材料后，領取交存通知單；（二）業(yè)主持交存通知單到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金并取得交款憑證；（三）業(yè)主持銀行交款憑證到管理機構領取票據(jù)。第十五條 未按規(guī)定交存住宅專項維修資

9、金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第十六條 業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。業(yè)主續(xù)交后的住宅專項維修資金余額不得少于首期應交住宅專項維修資金數(shù)額。成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后，由業(yè)主委員會具體組織實施。未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主按首期應交專項維修資金標準足額補交。第十七條 本辦法實施前未建立或未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續(xù)4年將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。業(yè)主大會另有決定的，按照業(yè)主大會的

10、決定執(zhí)行。第三章 監(jiān)督管理第十八條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，由管理機構負責代管。第十九條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構代管住宅專項維修資金的，應依法召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并就確定住宅專項維修資金賬目管理責任人、擬訂賬目管理辦法及應急支取預案、委托賬目管理單位等相關事項并形成決議。業(yè)主委員會持業(yè)主大會的有效決議等有關材料到管理機構辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第二十條 管理機構收到業(yè)主委員會申辦住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)材料后，符合條件的應在10個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會住

11、宅專項維修資金賬戶，將住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，同時將有關賬目移交給業(yè)主委員會。業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，應當接受管理機構的指導和監(jiān)督。第二十一條 房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，該房屋的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉(zhuǎn)讓，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明。原業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，買賣雙方當事人應當在辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記前協(xié)商足額交存。第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域變動、房屋所有權轉(zhuǎn)移、住宅專項維修資金賬目責任人或委托管理單位變更等，開發(fā)建設單位、業(yè)主或業(yè)主委員會應到管理機構及專戶管理銀行辦理有關變更手續(xù)。第二十三條

12、房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還住宅專項維修資金：（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。第二十四條 管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存情況；（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中資金交存、使用、增值收益和結存情況；（四）其他有關資金使用和管理的情況。業(yè)主、公

13、有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。第二十五條 住宅專項維修資金的管理，應當按財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并依法接受審計部門的監(jiān)督。第四章 使 用第二十六條 住宅專項維修資金應當專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金的管理費用在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。管理機構代管專項維修資金的管理費用，由市財政部門核定。第二十七條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；（二

14、）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，業(yè)主承擔的部分，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)；其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。住宅專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。第二十八條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位

15、按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十九條 按照本辦法使用住宅專項維修資金時，維修工程符合以下情況之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：（一）單項維修工程費用超過1萬元；（二）一次性使用維修資金總額超過1萬5千元；（三）其他依法應當進行項目審價的工程。第三十條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用專項維修資金進行維修、更新、改造的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)管理單位根據(jù)維修和更新、改造項目情況向管理機構提出使用方案；沒有物業(yè)管理單位的，由相關業(yè)主提出使用方案；（二）使用方案應當取得專有部分占該建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并在

16、物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日；（三）物業(yè)管理單位或相關業(yè)主持住宅專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理機構申請辦理預支手續(xù)；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支；（四）管理機構在5個工作日內(nèi)完成審核，符合條件的，管理機構在3個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位；（五）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內(nèi)審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位；（六）維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)管理單位或相關業(yè)主持下列材料報管

17、理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額：1、工程決算單；2、維修和更新、改造工程的發(fā)票；3、相關業(yè)主意見反饋表；4、維修費用分攤明細表；5、其他相關材料。第三十一條 維修工程最終決算超過核定預算20%或超出1萬元以上的，超出部分按本辦法規(guī)定的程序重新申報。第三十二條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，使用住宅專項維修資金的，其公示及相關要求參照第三十條執(zhí)行，并按照以下程序辦理：（一）物業(yè)管理單位根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業(yè)管理單位的，由業(yè)主委員會提出使用方案；（二）使用方案應當取得專有部分占該建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同

18、意，并在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日；（三）物業(yè)管理單位持有關材料向業(yè)主委員會提出預支維修資金申請；（四）業(yè)主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構備案；（五）業(yè)主委員會憑管理機構的備案證明通知專戶管理銀行，撥付不超過核定預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位；（六）維修工程竣工驗收合格后，經(jīng)業(yè)主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。涉及動用公有住房專項維修資金的，參照第三十一條執(zhí)行。第三十三條 管理機構代管住宅專項維修資金期間，發(fā)生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業(yè)管理單位或者業(yè)主委員會提出書面緊急報告，管理機構核實后及時通知專戶管理銀行預撥維修資金。（一）共用

19、供水、供電、供氣管線及其設備出現(xiàn)故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維修的除外；（二）房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為造成損壞的除外；（三）電梯、消防、安防等設施出現(xiàn)嚴重故障；（四）經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋；（五）其他嚴重影響業(yè)主生活安全的緊急情況，或者法律、法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情況。        維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會應當將核實后的維修工程決算費用清單在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。公示期滿物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會將維修工程決算費用報管理機構復核后辦理結算手續(xù)。維修工程決算費用超過1萬元的維修工程，應當經(jīng)審計后方可辦理相關結算手續(xù)。物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)無物業(yè)管理單位和未成立業(yè)主委員會的，由市住房和建設主管部門代為組織維修。第五章 法律責任        第三十四條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十二條規(guī)定，不預交住宅專項維修資金的，由市住房和建設主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元