淺析商品房買賣中一房多賣糾紛的法律適用問題

1、開放教育試點法律專業(yè)本科畢業(yè)論文 淺析商品房買賣中“一房多賣”糾紛的法律適用問題 學(xué)校：濮陽廣播電視大學(xué)姓名： 殷淑燕學(xué)號：041080123指導(dǎo)老師：明濟本完成時間：2006年05月論文目錄內(nèi)容摘要 3一、數(shù)個買賣合同的效力 4二、房屋所有權(quán)的最終歸屬 7（一） 在先買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記7（二） 在后買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記7三、在先買方的無效請求權(quán) 10四、買方的懲罰性賠償請求權(quán)11 （一）在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)11（二）在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)12淺析商品房買賣中“一房多賣”糾紛的法律適用問題殷淑燕內(nèi)容提要：最高人民法院于2003年5月7日發(fā)布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

2、干問題的解釋對一房數(shù)賣糾紛的處理作了規(guī)定，但這些規(guī)定并不完善。實踐中“一房數(shù)賣”糾紛的情形比較復(fù)雜，處理此類糾紛的關(guān)鍵在于，一方面如何確認(rèn)買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力以及房屋所有權(quán)的最終歸屬；另一方面如何支持哪個買受人履行合同的請求和正確地把握“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”的懲罰幅度在此類糾紛中的具體適用。 關(guān)鍵詞：一房數(shù)賣、效力、產(chǎn)權(quán)登記、請求權(quán)、法律適用。 近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)交易的大幅度增加，與之相關(guān)的合同糾紛也日益增多。而其中大部分糾紛多因開發(fā)商欺詐或者商品房重復(fù)銷售所致，加上交易過程中購房者往往處于弱勢一方，致使購房者難以維護自已的合法權(quán)益，對此，最高法院于2003年

3、4月28日下發(fā)了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱“司法解釋”），該司法解釋第8條第二項、第九條第3項、第10條對商品房重復(fù)銷售糾紛的處理所做的特別規(guī)定，體現(xiàn)了不同于傳統(tǒng)民法的精神，主要是對買方傾斜式的保護。普通的一房二賣是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統(tǒng)的民法原理，還是我國的民法通則和合同法的規(guī)定，對于有關(guān)當(dāng)事人都平等相待。但在商品房買賣合同中，作為開發(fā)商企業(yè)與普通購房人相比，其優(yōu)勢相當(dāng)明顯，其濫用強者優(yōu)勢損害購房者合法權(quán)益的情況屢見不鮮，如果仍然使用傳統(tǒng)理論，就會形成形式上的平等，而實質(zhì)上顯失公平的狀況。因而，司法解釋做出的傾斜保護購買者的相關(guān)規(guī)定，也就是理所當(dāng)

4、然了，但這些規(guī)定并不完善，并未考慮買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力和標(biāo)的物所有權(quán)的最終歸屬以及當(dāng)事人主觀過錯等因素對糾紛處理的影響。因此，這些規(guī)定不能完全解決此類糾紛的法律適用問題。下面，本文將對“一房數(shù)賣”的法律適用問題談?wù)劰P者的淺見，求教于方家。 一房數(shù)賣，也稱房屋多重賣買，是指出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。包括兩種情況：一種是出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣；另一種出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。在房地產(chǎn)交易中，此種情況并不少見，尤其在房在產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的價格波動時最為常見。對此，正如王澤鑒先生所言，一物

5、數(shù)賣，自古有之。在物價波動之際最為常見，而此實多出于出賣人罔顧信用，圖謀私利。同理，我國商品房市場存在著一房數(shù)賣現(xiàn)象出就不過是一物數(shù)賣的自然延續(xù)。 一、數(shù)個買賣合同的效力 “一房數(shù)賣”的基本法律特征就是出賣人以同一房屋為標(biāo)的物，與多個買受人訂立了房屋買賣合同。如出賣人甲將其開發(fā)的一套商品房先后出售給乙、丙二人，均訂立了買賣合同，同時均未辦理過戶登記手續(xù)。此時，兩份房屋買賣合同的效力如何？在審判實踐中，有一種觀點認(rèn)為，雖然甲與丙訂立了房屋買賣合同，但因雙方交易的房屋已被甲先期出售給乙，因此，甲丙之間的交易損害了乙的利益，甲與丙訂立的房屋買賣合同也因此而無效。筆者對此持不同意見。 首先，合同當(dāng)事人

6、根據(jù)合同而享有的權(quán)力是一種債權(quán)。從權(quán)力的功能和作用形式的角度看，債權(quán)屬于請求權(quán)，作為請求權(quán)的債權(quán)不具有排他性，同一標(biāo)的物上可以成立兩個以上不相容的合同債權(quán)，如一物二賣，先后兩個買受都能夠成立受讓債權(quán)（請求給付），先買受人不得僅以自己的合同債權(quán)成立在先為由而主張后買受人的債權(quán)無效。 其次，出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同的行為并不損害買受人的利益。如前所述，合同債權(quán)屬相對權(quán)，不具有公開性和排他性，其指向的客體是債務(wù)人的特定行為，而非合同的標(biāo)的物。因此，買受人無法也不必知道是否存在“一房數(shù)賣”的情形。在“一房數(shù)賣”的情況下，任何一個買受人在辦理過戶登記手續(xù)前都不能取得優(yōu)先與其他買受人的權(quán)利，至于其

7、買賣合同成立時間的先后則在所不問。此即債權(quán)平等原則。根據(jù)這一原則，各買受人均有權(quán)要求出賣人履行房屋買賣合同、移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。因此，前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。 再次，“一房數(shù)賣”不屬于我國合同法所規(guī)定的合同無效形式。合同法從合同自由和鼓勵交易的原則出發(fā)，對無效合同的范圍作出了適當(dāng)?shù)南拗啤Ｔ摲ǖ?2條就規(guī)定了五種合同無效的情形?？梢?，無效合同的本質(zhì)特征是受其影響的利害關(guān)系具有涉他性，超出了合同當(dāng)事人的范圍。而“一房數(shù)賣”中的數(shù)個房屋買賣合同只涉及到當(dāng)事人之間的利益、風(fēng)險的分配和責(zé)任的承擔(dān)。因此，“一房數(shù)賣”本身并不能構(gòu)成合同無效的原因。 最后，從利益衡量角度觀之，認(rèn)定合同有效

8、更能有利于保護買受人的利益，更符合公平正義的觀念，也更有利于維護市場信用。如果對“一房數(shù)賣”中訂立在后的合同一律認(rèn)定無效，則至少產(chǎn)生如下不利后果：（1）使后買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，后買受人因享受與前買受人平等的請求權(quán)，尚有可能取得房屋所有權(quán)。若合同無效，則是這種可能完全喪失。（2）使后買受人無法獲得救濟。合同無效，買受人據(jù)以要求出賣人承擔(dān)違法責(zé)任的基礎(chǔ)即不復(fù)存在，其履行利益的損失無法得到充分補償，至多只難要求出賣人承擔(dān)約過失責(zé)任，賠償信賴?yán)娴膿p失。而信賴?yán)嬖诜秶鲜遣粫^履行利益的。（3）使交易成本增加、交易效率降低。如果對于成立時間在后的合同一律否定其效力，就

9、等于要求買受人在訂立房屋買賣合同前，必須確定其他人與出賣人未就標(biāo)的物訂立任何買賣合同，否則就要承擔(dān)合同無效的巨大風(fēng)險。然而由于合同不具有公開性，要達到這一目的幾乎是不可能的。這無疑與合同法鼓勵市場交易，促進經(jīng)濟流轉(zhuǎn)的基本原則相違背。（4）不利于市場信用機制的建立。如果認(rèn)為“一房數(shù)賣”中的數(shù)個合同中只有訂立在先的有效，出賣人則不必顧及自身資歷是否足以承擔(dān)數(shù)個合同的責(zé)任，進而任意締結(jié)合同。交易重大量的合同被認(rèn)定為無效，將極大地降低合同制度的科信賴程度，損害市場信用。 由此看來，前后兩個買賣合同都是有效的。但由于其標(biāo)的是同意的，房屋只能實際交付給一個買方，最終只有一個買受人能夠取得房屋所有權(quán)，實現(xiàn)合

10、同目的。而另一位買方可以根據(jù)買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任以填補自己的損失。 二、房屋所有權(quán)的最終歸屬 “一方數(shù)買”情形下所有權(quán)的最終歸屬，應(yīng)根據(jù)“登記者受保護”的原則來確定產(chǎn)權(quán)登記的效力。在與出賣人訂立了房屋買賣合同的數(shù)個買受人中，不論合同成立的時間順序，也不論房屋被出賣人移轉(zhuǎn)給哪一個買受人占有，只有最終得以登記的買受人才能取得房屋的所有權(quán)。具體情形如下： （一）在先買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記。 該產(chǎn)權(quán)登記的效力得到法律的支持是順理成章的事，在后買受人已占有房屋的情況下，先買受人則可基于所有權(quán)人身份向其行使所有物返還請求權(quán)。此時對后買受人權(quán)力的保護則要區(qū)別其行為是否善意。后買受人如屬善意，則其可依

11、“司法解釋”第9條第3項的規(guī)定，以出賣人欺詐為由請求撤銷合同，返還已付購房款及其利息賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任；如屬惡意，即其明知前一房屋買賣合同的存在而仍同出賣人訂立合同，則其僅能請求解除合同，返還已付購房款及其利息賠償損失，而不能請求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 （二）在后買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記。 如在后買受人屬善意，即其對前一房屋買賣后同的存在并不知情，支付了合理數(shù)額的購房款且無其他違法行為，則應(yīng)根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，肯定其產(chǎn)權(quán)登記的效力，以維護不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記公示原則。此時在先買受人則可根據(jù)“司法解釋”第8條第2項的規(guī)定請求解除合同，返還已付

12、購房款及其利息賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的處罰性賠償責(zé)任。 如果在后買受人屬惡意，即其明知前一房屋買賣合同的存在而仍同出賣人訂立合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記，此時前買受人有權(quán)根據(jù)“司法解釋”第8條第二項的規(guī)定請求解除合同，但其堅決請求出賣人履行前一合同，則涉及對后買受人依后一買賣合同而取得的產(chǎn)權(quán)登記的效力如何認(rèn)定問題。對于該產(chǎn)權(quán)登記的效力，學(xué)術(shù)界爭議較大，司法實踐中實際處理不一。主要有兩種不同觀點：第一種為“肯定說”，其以“物權(quán)行為無因性”理論為依據(jù)，主張即使后買受人為惡意，但已發(fā)生的物權(quán)變動獨立存在，不受債權(quán)合同效力的影響，后買受人取得的產(chǎn)權(quán)登記的效力應(yīng)得到法律的支持。先買受

13、人不得請求宣告起無效或者撤銷該登記，僅能向出賣人請求解除合同，賠償損失。第二種為“否定說”，其以“物權(quán)行為有因性”理論為依據(jù)，主張后買受人如為惡意交易人，其取得物權(quán)的原因即存在瑕疵，該產(chǎn)權(quán)登記不具有法律效力，先買受人可請求宣告其無效或撤銷該登記。 筆者認(rèn)為，根據(jù)民法的公平、誠信原則，后買受人基于惡意交易而取得的產(chǎn)權(quán)登記不具備法律效力。前買受人可請求宣告其無效或撤銷該登記。其主要理由為“物權(quán)行為無因性”理論存在明顯缺陷，且不為我國民事立法所采納。所謂物權(quán)行為無因性，是指物權(quán)行為的效力不受相應(yīng)債權(quán)行為買賣、贈與、互易等債權(quán)契約的影響，當(dāng)相應(yīng)的債權(quán)行為無效或被撤銷時，以物權(quán)合意與交付或登記結(jié)合構(gòu)成的

14、物權(quán)行為并不當(dāng)然無效，只是此時由于交付或登記失去法律上的原因，收受財產(chǎn)的一方應(yīng)按不當(dāng)?shù)美颠€財產(chǎn)。確立“物權(quán)行為無因性”理論的突出優(yōu)點在于能充分保護交易安全，穩(wěn)定現(xiàn)實的財產(chǎn)占有關(guān)系。但如以“物權(quán)行為無因性”理論，使惡意交易產(chǎn)生的物權(quán)變動結(jié)果得到法律認(rèn)可，這與民法的公平、誠信原則是相抵觸的。我國學(xué)者對該理論批評甚多，現(xiàn)行民事立法也未采納該理論。故我們不能以該理論為依據(jù)而強調(diào)無權(quán)變動的絕對效力，而應(yīng)明確后買受人基于惡意交易而取得的產(chǎn)權(quán)登記不應(yīng)具有法律效力。 值得注意的是，如果在先、在后買受人均同時向出賣人行使請求權(quán)，或同時向法院提起訴訟，要求出賣人履行合同，應(yīng)如何處理？該數(shù)個買受人是否應(yīng)該就該房屋

15、變價后平等受償？筆者認(rèn)為不可，理由如下：（1）各買受人享有的合同債權(quán)屬請求權(quán)而非支配權(quán)，不具有就標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)男Я?。如果將這種力賦予房屋買受人的債權(quán)，則明顯侵害了出賣人及其他債權(quán)人的平等受償權(quán)，尤其在出賣人別無其他財產(chǎn)的情形更是如此。（2）各買受人根據(jù)房屋買賣合同所享有的請求權(quán)，其主要內(nèi)容是請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，而非金錢給付。將作為標(biāo)的物的房屋變賣后在買受人之間分配價款，實際上已經(jīng)使數(shù)個買賣合同的一概落空。（3）在正常的交易環(huán)境下，一棟房屋的變價款僅與一位買受人支付的購房款具有等價性。因而前述處理方式將各買受人的損失均得不到足額補償，最后還是要訴諸出賣人的其他財產(chǎn)。筆者認(rèn)為，“一房數(shù)賣”

16、中數(shù)個買受人的債權(quán)具有平等性。這種平等性不僅體現(xiàn)在各買受人之間。同樣也體現(xiàn)在各買受人與出賣人的他債權(quán)人之間。因此，在數(shù)個買受人同時要求出賣人履行合同的情況下，應(yīng)由出賣人自主決定將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給何人。未能取得房屋所有權(quán)的買受人得向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。 三、在先買方的無效請求權(quán)。 “司法解釋”第10條賦予了在先買方有請求宣告在后合同無效的權(quán)利。如前所述，在先買方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張在后合同侵犯其權(quán)力的。不過，筆者認(rèn)為，在先買方的利益受到了在后合同的侵犯，傳統(tǒng)理論認(rèn)為，只有侵犯合法權(quán)利的行為才需承擔(dān)法律責(zé)任。而現(xiàn)在越來越多的學(xué)者認(rèn)為，特殊情況下，侵犯權(quán)利以外的利益，也應(yīng)承擔(dān)民事

17、責(zé)任，在商品房“一房數(shù)賣”的糾紛中，在先買方雖然尚未獲得房屋的所有權(quán)，但他對于該房享有預(yù)期取得的利益，因該利益受侵犯而主張在后合同無效，應(yīng)當(dāng)是可以的，這正是傾斜保護買方的具體體現(xiàn)。 當(dāng)然，無效請求權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)具有嚴(yán)格的條件：其一，賣方與在后買方屬于惡意串通了。在許多情況下，在后買方很可能根本沒有惡意，更談不上與賣方惡意串通了。如果明知該房屬于一房二賣，理智的在后買方完全可以另購他房，以免沒有必要的紛爭，除非該房物美價廉到無可代替的程度。而該種情形顯然是非常少見的。其二，必須是賣方履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，在先買方完全可以按照

18、一般合同糾紛追究賣方的違約責(zé)任并要繼續(xù)履行合同，而無須主張在后合同無效。無效請求權(quán)既然是在先買方的權(quán)利，那么他完全可以自主決定行使還是放棄權(quán)力。只有他明確要求確認(rèn)在后合同無效的情況下，法院才能依其請求宣告在后合同無效。法院不應(yīng)依職權(quán)主動宣告合同無效，否則可能出現(xiàn)的后果是：在先買方只要賣方賠償損失而不再要房，在后買方卻又由于合同無效而無法獲得房屋。于是房屋積壓在賣方手中。簽了兩個合同竟然無一成交，這顯然與鼓勵交易的指導(dǎo)思想相悖。 四、買方的懲罰性賠償請求權(quán) “司法解釋”第8條賦予了在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)，而在后買方的請求權(quán)則體現(xiàn)在第9條中。在先買方和在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)，相似卻又有所不

19、同。 （一）在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)。 依據(jù)解釋第8條的規(guī)定，只要屬于商品房的一房二賣，并且導(dǎo)致在先買方無法取得該房屋，在先買方取出可獲得請求權(quán)，而不考慮在后買方是否與賣方惡意串通。這與本“司法解釋”第10條所規(guī)定的在先買方于在后合同的無效請求權(quán)形成交叉：其一，如果在后買方與賣方并無惡意串通的情形，比如在后買方是善意且房已過戶給在后買方，導(dǎo)致辭在先買方無法獲得房屋，在先買方只能依據(jù)第8條的規(guī)定行使懲罰賠償請求權(quán)，而不能依據(jù)第10條規(guī)定主張在后合同無效。其二，如果在后買方與賣方惡意串通，但在先買方依據(jù)第10 條規(guī)定主張在后合同無效，則在先買方最終能獲得房屋。因此，不應(yīng)依據(jù)第8條規(guī)定行使懲罰性賠償請求權(quán)。其三，如果在后買方與賣方惡意串通并將房屋過戶給后買方，而在先買方不主張在后合同無效的話，可以依據(jù)第8條的規(guī)定行使懲罰性賠償請求權(quán)。 （二）在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)。 根據(jù)“司法解釋”第9條規(guī)定，在后買方行使懲罰性賠償請求權(quán)的原因是賣方嚴(yán)重的締約過錯。即賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人”的事實，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的”。如果賣方故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實而與在后買方簽約，則在先買方可能依據(jù)第8條規(guī)定獲得懲罰性賠償請求權(quán)，而在后買方確有可能依據(jù)第9條的規(guī)定取得懲罰性賠償請求權(quán)。但兩者的懲罰性賠償請求權(quán)