律師如何根據(jù)法律目的解釋制定訴訟策略

1、律師如何根據(jù)法律目的解釋制定訴訟策略 | 下午茶2015-05-28 徐洋 天同訴訟圈準(zhǔn)確而公正的司法過程，其實質(zhì)就是法官一次次對法律進行目的解釋的過程。雖然現(xiàn)實中個案千差萬別，對法律的目的解釋不一定是每起案件中法官審理思路的最終出口，但一定是（至少一定應(yīng)當(dāng)是）每一次公正的司法過程的起點與歸宿。從目的解釋的角度制定訴訟策略不失為一種巧妙的選擇。天同訴訟圈（微信號：tiantongsusong）今天的下午茶，天同律師將結(jié)合具體案例講解律師如何根據(jù)法律的目的解釋制定訴訟策略?；景盖?009年，置業(yè)公司與縣政府簽訂案涉房屋聯(lián)建協(xié)議，約定以置業(yè)公司取得土地使用權(quán)并建設(shè)、縣政府按固

2、定價格認(rèn)購的方式，為縣政府建設(shè)職工住宅樓。其后，置業(yè)公司在多次找縣政府協(xié)商調(diào)價未果后，向縣政府發(fā)函稱，因當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本較09年締約時大幅上漲，而雙方未能就房屋價格調(diào)整達成一致，故請求解除上述聯(lián)建協(xié)議?？h政府復(fù)函認(rèn)為，如欲解除聯(lián)建協(xié)議，置業(yè)公司除返還已付購房款外，還應(yīng)依約支付違約金。置業(yè)公司不同意，縣政府遂訴請繼續(xù)履行案涉聯(lián)建協(xié)議。置業(yè)公司辯稱，鑒于本案起訴時案涉建設(shè)項目尚未取得商品房預(yù)售許可，符合最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條關(guān)于"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效"的情形，因此案涉聯(lián)建協(xié)議應(yīng)為無

3、效。目的解釋的起點與歸宿：如何保護無過錯一方的利益根據(jù)案涉聯(lián)建協(xié)議的約定，縣政府僅按照固定價格購房且不承擔(dān)風(fēng)險，符合最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十五條關(guān)于"合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同"的規(guī)定，故本案屬于名為房屋聯(lián)建，實為房屋買賣。問題在于：既為新建房屋買賣，是否應(yīng)當(dāng)適用商品房買賣解釋第二條之規(guī)定，認(rèn)定案涉聯(lián)建協(xié)議無效？我們認(rèn)為，本案糾紛的根源在于案涉聯(lián)建協(xié)議簽訂后，置業(yè)公司拿地報建手續(xù)拖延，又遇建材價格上漲，導(dǎo)致建設(shè)成本上升。但縣政府對于動工延期沒有過錯，而根

4、據(jù)案涉雙方的權(quán)利義務(wù)安排，上述事實屬于置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險。商品房買賣解釋的制度價值本為向買受人提供傾向性的保護，不應(yīng)成為違約的出賣人逃避自身損失的工具和出口。具體到本案中，我們認(rèn)為本案不應(yīng)適用商品房買賣解釋第二條的規(guī)定，案涉聯(lián)建協(xié)議并不因未辦理預(yù)售登記而歸于無效。理由有三：第一，聯(lián)建協(xié)議所涉房屋并非商品房買賣解釋中的商品房。商品房系指交易行為社會化、公開化的房屋，其受眾具有不確定性。而本案所涉房屋買賣并不具有以公開方式向不確定的社會公眾銷售的特征，其交易對象早已特定，交易雖將按照法律規(guī)定在網(wǎng)上公開進行，但其交易程序亦是封閉的，因此與商品房具有本質(zhì)不同。事實上，商品房買賣解釋所規(guī)制者系房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè)與分散的商品房買受人之間的法律關(guān)系，其著眼點在于維護買房人免受房企在優(yōu)勢地位的庇護下可能對其造成的風(fēng)險。但本案中卻并不存在這樣的基礎(chǔ)關(guān)系，案涉聯(lián)建協(xié)議系雙方在極富針對性的環(huán)境下個別地締結(jié)，而作為一方當(dāng)事人的縣政府與置業(yè)公司相比亦難謂存在顯見的劣勢，因此，至少從立法價值的角度考量，上述規(guī)定并非為本案情形而設(shè)。第二，在將合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性認(rèn)定為買賣合同時，法律實際上突破了當(dāng)事人援用的合同形式，并根據(jù)當(dāng)事人真意對其法律關(guān)系進行重新評價，對此，當(dāng)事人是始料未及的。因此，在當(dāng)事人原先的合同安排中，不大可能將辦理預(yù)售登記明確約定為某一方的合同義務(wù)，因此實際的出賣人在糾紛發(fā)生時也就不大可能已經(jīng)辦理完

6、畢預(yù)售登記。具體到本案中，在縣政府提起訴訟時，案涉項目的開發(fā)進度尚未達到預(yù)售許可的申報標(biāo)準(zhǔn)，因此，從主客觀兩方面觀察，本案均不具辦理預(yù)售許可的可能性，也就是說，不管是表面合作關(guān)系中的合作雙方，還是實質(zhì)買賣關(guān)系中的出賣人置業(yè)公司，都尚無機會去辦理預(yù)售登記。因此，如果直接適用商品房買賣解釋的上述規(guī)定，則絕大多數(shù)名為合作開發(fā)、實為房屋買賣的合同都將被認(rèn)定為無效，這顯然是與盡量促成交易達成的合同法精神相違背的；如按其執(zhí)行，不啻于在尚未給予當(dāng)事人修正和補充的可能的情況下，就對當(dāng)事人的行為作出不可逆的否定評價，社會運行成本與風(fēng)險將因此極大增加。因此，從立法技術(shù)的角度考量，在本案這一類型案件中適用商品房買賣

7、解釋的上述規(guī)定，應(yīng)非立法者之本意。最后，考慮我國法律規(guī)定商品房預(yù)售制度之意義，乃是在確保市場與消費者不承擔(dān)過大風(fēng)險的前提下，降低房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金準(zhǔn)入門檻，提高資金利用率，使資金實力并不十分雄厚的房企也能藉由預(yù)售制度的融資功能參與市場。同時，為控制預(yù)售可能帶來的風(fēng)險，使買受人不至于因房企的隨意與不規(guī)范預(yù)售行為而承擔(dān)不必要的風(fēng)險和損失，法律規(guī)定了嚴(yán)格的預(yù)售許可審批制度，對于尚未辦理預(yù)售許可即自行預(yù)售期房的，原則上應(yīng)認(rèn)定為無效。由此可知，上述法律規(guī)制的本意，乃在于維護房屋買受人的利益。然而本案中，置業(yè)公司援引上述規(guī)定之目的卻恰恰相反，是為了使自己擺脫其應(yīng)當(dāng)承受的商業(yè)風(fēng)險，剝奪買受人對于房屋價差的合法利益。這當(dāng)然不屬于法律設(shè)置商品房預(yù)售制度的應(yīng)有之義。因此，從立法效果的角度考量，不應(yīng)允許置業(yè)公司藉由商品房買賣解釋實現(xiàn)不當(dāng)利益。毋庸諱言，就本案的實際訴訟策略而論，還有其他事實與法律依據(jù)來支持我們的主張，但在這里專就商品房買賣解釋第二條相關(guān)規(guī)定的目的解釋來進行討論并略微展開分析，其用意在于說明，法律的生命不在于邏輯和技術(shù)，而在于法律背后的目的和價值。我國成文法的歷史何止兩千年，我國的法律人對于法律教義學(xué)及三段論早已熟識，