物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)

1、整理課件物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 整理課件主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一章第一章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護 四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造 五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022-2-232整理課件 第二章第二章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理新模式物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理新模式 一、設(shè)施設(shè)備管理新模式概述一、設(shè)施設(shè)備管理新模式概述 二、二、TnPM全面規(guī)范化生產(chǎn)維

2、護全面規(guī)范化生產(chǎn)維護2022-2-233整理課件2022-2-234第第1章章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。整理課件2022-2-235物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為： （1）強電系統(tǒng)；）強電系統(tǒng)； （2）電梯升降系統(tǒng)）電

3、梯升降系統(tǒng) （3）空調(diào)系統(tǒng)；）空調(diào)系統(tǒng)； （4）給排水系統(tǒng)；）給排水系統(tǒng)； （5）消防系統(tǒng)；）消防系統(tǒng)； （6）弱電系統(tǒng)；）弱電系統(tǒng)； （7）房屋與設(shè)施。）房屋與設(shè)施。整理課件2022-2-236物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務企業(yè)，根物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，運用先進的技術(shù)據(jù)物業(yè)服務合同的約定，運用先進的技術(shù)手段和科學的管理方法對房屋及各種設(shè)施、手段和科學的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房

4、屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。益。整理課件2022-2-237物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義在于以下幾個方面：物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義在于以下幾個方面： （1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、

5、生活條件。 （2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和年限、降低設(shè)備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和使用價值，使物業(yè)保值增值的有效手段。使用價值，使物業(yè)保值增值的有效手段。 （3）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟和社會）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。 （4）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務企）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同業(yè)的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。時

6、也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。整理課件2022-2-238物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個物業(yè)管理內(nèi)處于物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個物業(yè)管理內(nèi)處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質(zhì)和非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。技術(shù)基礎(chǔ)。 （1）用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)）用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標。好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標。具體為：具體為： 1）保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能；）保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能； 2）確保物業(yè)及使用

7、人的安全；）確保物業(yè)及使用人的安全； 3）促進物業(yè)保值增值。）促進物業(yè)保值增值。整理課件2022-2-239（2）衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的）衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個指標：三個指標： 1）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：即： 房屋完好率（房屋完好率（%）（完好房屋建筑面積）（完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積）房屋總建筑基本完好房屋建筑面積）房屋總建筑面積面積100% 2）危房率：就是指危險房屋的建筑面積占）危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：

8、房屋總建筑面積的百分率。即： 危房率（）危險房屋的建筑面積房危房率（）危險房屋的建筑面積房屋總建筑面積屋總建筑面積100%整理課件2022-2-2310 3）設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)）設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：即： 設(shè)備設(shè)施完好率（）完好設(shè)施設(shè)設(shè)備設(shè)施完好率（）完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量設(shè)施設(shè)備總數(shù)量備數(shù)量設(shè)施設(shè)備總數(shù)量100% 整理課件2022-2-2311（3）物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本）物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標準為：標準為： 1）零部件完整齊全；）零部件完整齊全； 2）設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；）設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常； 3）設(shè)備

9、技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；）設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全； 4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效）防凍、保溫、防腐等措施完整有效。整理課件2022-2-23121.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理 物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使備進行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手

10、實施紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。首要環(huán)節(jié)。整理課件2022-2-23131、物業(yè)接管驗收的目的和意義是：、物業(yè)接管驗收的目的和意義是： （1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務企業(yè)的責、權(quán)、利，維護各方的服務企業(yè)的責、權(quán)、利，維護各方的合法權(quán)益。合法權(quán)益。 （2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理

11、的銜接，提供物業(yè)強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。用功能。整理課件2022-2-23142、物業(yè)接管驗收的原則：、物業(yè)接管驗收的原則： 物業(yè)接管驗收是一個復雜的過程，它物業(yè)接管驗收是一個復雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實際與理論或條文不一致的地方，現(xiàn)實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：握以下基本原則： （1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則）原

12、則性與靈活性相結(jié)合的原則 （2）細致入微與整體把握的原則）細致入微與整體把握的原則整理課件2022-2-2315 3、物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物、物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：體為： 交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位 收方：物業(yè)管理單位收方：物業(yè)管理單位整理課件2022-2-23164、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容 （1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計中的建）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計中的建筑主體工程。筑主體工程。 （2）建筑設(shè)備安裝工程。）建筑設(shè)備安裝工程。 （3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。

13、（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。 （5）所有工程的圖紙、說明文件和管）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。理資料。整理課件2022-2-23175、物業(yè)接管驗收的標準、物業(yè)接管驗收的標準： （1）建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標）建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準準 （2）物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計所引用的國家、）物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標準。行業(yè)、地方的規(guī)范標準。 （3）合同約定的交接標準。）合同約定的交接標準。整理課件2022-2-23186、物業(yè)項目的交接驗收：、物業(yè)項目的交接驗收： (1）交接條件：）交接條件： 1）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、）建設(shè)工程竣工驗收

14、合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；部門備案； 2）供電、供氣、供熱、供水、排水、）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；量表具；整理課件2022-2-2319 3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設(shè)

15、施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；規(guī)劃設(shè)計要求建成； 4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成并滿足配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成并滿足使用功能要求；使用功能要求； 5）電梯、二次供水、高壓供電、消防）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；整理課件 6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；資料完整齊全； 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2022-2-2320整理課件（2）實施物業(yè)承

16、接查驗依據(jù)的文件）實施物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件 1）物業(yè)買賣合同；）物業(yè)買賣合同； 2）臨時管理規(guī)約；）臨時管理規(guī)約； 3）前期物業(yè)服務合同；）前期物業(yè)服務合同； 4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案； 5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；）建設(shè)單位移交的圖紙資料； 6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。規(guī)范。2022-2-2321整理課件2022-2-2322（3）接管驗收應檢索提交的資料）接管驗收應檢索提交的資料 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；管

17、網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；說明文件； 4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理所必需的其他資料。整理課件2022-2-2323（4）承接查驗程序）承接查驗程序 1）確定物業(yè)承接查驗方案；）確定物業(yè)承接查驗方案； 2）建設(shè)單位提前）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資天移交有關(guān)圖紙資料；料； 3）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題； 5）確定現(xiàn)場查驗

18、結(jié)果；）確定現(xiàn)場查驗結(jié)果； 6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議； 7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。）辦理物業(yè)交接手續(xù)。整理課件2022-2-2324（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗）質(zhì)量和使用功能的檢驗 交接雙方根據(jù)設(shè)計要求、標準交接雙方根據(jù)設(shè)計要求、標準規(guī)定和企業(yè)交房標準對項目的規(guī)定和企業(yè)交房標準對項目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標識等進設(shè)備、綠化、道路、標識等進行全面現(xiàn)場檢驗。行全面現(xiàn)場檢驗。整理課件現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括：現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括： 1）共用部位：一般應包括建筑物的基）共用部位：一般應

19、包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；及設(shè)備間等； 2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；等；2022-2-2325整理課件 3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景

20、觀、圍墻、大門、信報箱、宣人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務用房等。及物業(yè)服務用房等。2022-2-2326整理課件2022-2-2327（6）質(zhì)量問題的處理）質(zhì)量問題的處理 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責成施工單位

21、和供貨廠商進行返修，直位責成施工單位和供貨廠商進行返修，直至合格。至合格。 2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項目開發(fā)建能的質(zhì)量問題，可約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責成施工單位和供貨廠商負責維修，設(shè)單位責成施工單位和供貨廠商負責維修，也可雙方協(xié)商采取費用補償?shù)霓k法，由物也可雙方協(xié)商采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)服務企業(yè)處理。業(yè)服務企業(yè)處理。整理課件2022-2-2328（7）物業(yè)保修責任）物業(yè)保修責任 1）項目開發(fā)建設(shè)單位在提交項目工程驗收）項目開發(fā)建設(shè)單位在提交項目工程驗收報告時，應出具房屋使用說明書、報告時，應出具房屋使用說明書、

22、房屋質(zhì)量保證書。在兩書中應當按政房屋質(zhì)量保證書。在兩書中應當按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任。修期限和保修責任。 2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：工程的最低保修期限為： A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；程的合理使用年限；整理課件2022-2-2329 B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，

23、為房間和外墻的防滲漏，為5年；年； C、供熱與供冷系統(tǒng)，為、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷個采暖期、供冷期；期； D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為修工程，為2年；年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。定。 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。起計算。整理課件2022-2-2330 3）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應當履行保修義務，題，開發(fā)建設(shè)單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。并對造成的損

24、失承擔賠償責任。 4）項目開發(fā)建設(shè)單位要嚴格按照保證）項目開發(fā)建設(shè)單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。業(yè)安全。整理課件2022-2-2331 主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護、修理件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護、修理改造的運行管理檔案。

25、改造的運行管理檔案。 其目的在于：實現(xiàn)規(guī)范管理、便于事其目的在于：實現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。整理課件2022-2-23321、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立： （1）新建物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔）新建物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立案的建立 1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)主要是在物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技

26、術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等明書與合同書等,承接方應安排專人按有關(guān)承接方應安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔,永久永久保存；按借閱制度供查閱使用保存；按借閱制度供查閱使用.整理課件2022-2-2333 2）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的備同壽命保存的.它主要包括它主要包括:設(shè)備登設(shè)備登記卡、設(shè)備清單、設(shè)備臺記卡、設(shè)備清單、設(shè)備臺帳、設(shè)備卡等。帳、設(shè)備卡等。整理課件2022-2-2334（2)設(shè)施設(shè)

27、備使用管理檔案 1）設(shè)施設(shè)備運行維護檔案）設(shè)施設(shè)備運行維護檔案 設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一般為般為3至至5年，可定期處理。主要是：年，可定期處理。主要是：設(shè)備運行日志、故障處理記錄、巡檢設(shè)備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、維修保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。整理課件2022-2-2335 2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案 設(shè)備系統(tǒng)

28、修理、改造檔案主要是：設(shè)設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理、大修、備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。告、驗收報告等。 3）設(shè)施、設(shè)備報廢檔案）設(shè)施、設(shè)備報廢檔案 設(shè)施、設(shè)備報廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)施、設(shè)備報廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄等。設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄等。整理課件2022-2-23362、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理 原始檔案資料的管理應統(tǒng)一編號，規(guī)范管原始檔案資料的管理應統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出理、分類歸檔、嚴

29、格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應，其他資料室，由資料員保管和復制供應，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 設(shè)備檔案資料按每臺單機整理，存放在設(shè)設(shè)備檔案資料按每臺單機整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：檔，要求做到：整理課件2022-2-2337 （1）明確設(shè)備檔案管理責任到人；）明確設(shè)備檔案管理責任到人； （2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記料來

30、源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記等；等； （3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負責人；）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負責人； （4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；和損壞； （5）明確重點設(shè)備檔案，做到資料齊全，）明確重點設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。登記及時、正確。整理課件2022-2-23381.2.3實施標準化管理：實施標準化管理： 1、導入國際標準管理體系：、導入國際標準管理體系： 標準化管理是為設(shè)備管理職能的實施提供標準化管理是為設(shè)備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準，同時也是為設(shè)備共同的行為準則和標準，同時也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基

31、本的依據(jù)和手段。的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導入主要包括：在管理中導入ISO9001、14001、18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標準管的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標準管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標準理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標準（如上海市辦公樓物業(yè)服務標準等），制（如上海市辦公樓物業(yè)服務標準等），制定房屋、設(shè)備完好率標準等。定房屋、設(shè)備完好率標準等。整理課件2022-2-23392、規(guī)章制度的建立、規(guī)章制度的建立 主要包括：責任制度、運行管理制度、主要包括：責任制度、運行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、

32、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。 （1）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：整理課件2022-2-2340 1）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度 A 物業(yè)設(shè)備接管驗收制度物業(yè)設(shè)備接管驗收制度 B 物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 C 物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程整理課件2022-2-2341 2）管理工作方面

33、的制度）管理工作方面的制度 A 物業(yè)設(shè)備預防性計劃維修保養(yǎng)制度物業(yè)設(shè)備預防性計劃維修保養(yǎng)制度 B 設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。文明運行制度等。 C 物料、工具領(lǐng)用保管制度物料、工具領(lǐng)用保管制度整理課件2022-2-2342 3）責任方面的制度）責任方面的制度 A 各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責任各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責任制度制度 B 值班制度值班制度 C 交接班制度交接班制度 D 報告記錄制度報告記錄制度整理課件2022-2-2343 4）實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管）實行專

34、業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。理。 物業(yè)設(shè)備管理的要求及標準物業(yè)設(shè)備管理的要求及標準a 設(shè)備管理體制設(shè)備管理體制 企業(yè)負責人管理職責企業(yè)負責人管理職責 設(shè)備管理部門及其人員配備設(shè)備管理部門及其人員配備 健全必要的管理制度健全必要的管理制度整理課件2022-2-2344b 技術(shù)經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上級主技術(shù)經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求管部門規(guī)定的要求 設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理，包括：設(shè)備前設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理，包括：設(shè)備前期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備經(jīng)濟管理。理、設(shè)備經(jīng)濟管理。 設(shè)備使用與維護管理，包括：設(shè)備運設(shè)備使用與維護管理，包括：設(shè)備運行

35、管理、設(shè)備檢修管理、機房管理、行管理、設(shè)備檢修管理、機房管理、特種設(shè)備管理特種設(shè)備管理整理課件2022-2-2345c 設(shè)備管理現(xiàn)代化設(shè)備管理現(xiàn)代化,包括：包括： 采用計算機輔助管理。采用計算機輔助管理。 采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行預防性維修方式。行預防性維修方式。 設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。工藝，新技術(shù)。 逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。方向努力。整理課件2022-2-23463、人力資、人力資源源管理。管理。 一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得一是設(shè)備管理人員

36、要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運行、從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運行、維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)；方能作業(yè)； 二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務培二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務培訓工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。訓工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。整理課件2022-2-2347（1）物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責）物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責 1）機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責任明確，精簡高效。）機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責任明確，精簡高效。 2）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責 A 工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理 是對物業(yè)設(shè)備進管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證是對物業(yè)設(shè)備進

37、管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常運行的主要負責人。設(shè)備正常運行的主要負責人。 B 各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負責所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負負責所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操責編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。部門布置的工作。 整理課件2022-2-2348 3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責 A 維修人員（技術(shù)工人）維修人員（技術(shù)工人） B 保管員保管員 C 資料統(tǒng)

38、計員資料統(tǒng)計員整理課件2022-2-23491.3 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護 1、運行管理概述： 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。應取得兩個方面的成果：整理課件2022-2-2350 （1）設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最）設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運行，滿足用戶需求。佳狀態(tài)，確保安全運行，滿足用戶需求。針對設(shè)備的特點，制定科學、嚴密且切實針對設(shè)備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程和運行方案。可行的操作規(guī)程和運行方案。 （2）運行經(jīng)濟管理主要是：）運行經(jīng)濟管理主要是： 1）能源消耗的經(jīng)濟核

39、算；）能源消耗的經(jīng)濟核算； 2）操作人員的配置；）操作人員的配置； 3）維修費用的管理。）維修費用的管理。整理課件2022-2-23512、合理使用設(shè)備、合理使用設(shè)備 （1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學配置。設(shè)備性能，科學配置。 （2）合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復）合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。配置和調(diào)整操作及維修人員。 （3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機房、操）為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機房、操

40、作間、值班室、照明、通風、空調(diào)、通道等。作間、值班室、照明、通風、空調(diào)、通道等。 （4）建立健全管理制度，如：責任制、規(guī)程、程）建立健全管理制度，如：責任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導書、應急預案等。序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導書、應急預案等。整理課件2022-2-23523、設(shè)備投入使用前的準備工作 （1）管理制度、技術(shù)資料的編制；）管理制度、技術(shù)資料的編制； （2）管理、操作、維修人員的培訓，合格）管理、操作、維修人員的培訓，合格上崗；上崗； （3）能源、安全裝置齊全；）能源、安全裝置齊全； （4）備件、附件、工具齊全；）備件、附件、工具齊全； （5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達

41、）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達到標準；到標準； （6）清理現(xiàn)場環(huán)境。）清理現(xiàn)場環(huán)境。整理課件2022-2-23534、設(shè)備使用守則、設(shè)備使用守則 （1）定人、定崗、定機，憑證上崗操作；）定人、定崗、定機，憑證上崗操作； （2）建立交接班制度，制定各項規(guī)程；）建立交接班制度，制定各項規(guī)程； （3）建立設(shè)備的）建立設(shè)備的“三好三好”、“四會四會”、“五項五項紀律紀律” A、三好是：管好、用好、維護好設(shè)備；、三好是：管好、用好、維護好設(shè)備； B、四會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會檢查、四會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；會排除故障； C、五項紀律是：、五項紀律是：整理課件2022-2-2

42、354五項紀律：五項紀律： A、憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；、憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程； B、保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護、加、保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護、加油；油； C、遵守各項規(guī)章制度；、遵守各項規(guī)章制度； D、管好工具、零、附件，不得丟失；、管好工具、零、附件，不得丟失； E、發(fā)現(xiàn)異常，及時排除或報告。、發(fā)現(xiàn)異常，及時排除或報告。整理課件2022-2-2355 1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述 設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備熱、壓力異常等

43、各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。整理課件2022-2-2356 （1）維修養(yǎng)護方式：主要是）維修養(yǎng)護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進行日調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進行日常護理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)常護理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護。要求達到：清潔、整齊、潤滑施設(shè)備維修養(yǎng)護。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全良好、安全”。對長時期連續(xù)運行的設(shè)備要巡視檢。對長時期連續(xù)運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。查，定期切換，輪流使用，

44、進行強制保養(yǎng)。 （2）內(nèi)容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、）內(nèi)容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。 （3）設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。）設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。整理課件2022-2-2357 （4）設(shè)備的三級保養(yǎng)制度：）設(shè)備的三級保養(yǎng)制度： 1）日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保）日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 2）一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修）一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；工協(xié)助； 3）二級保養(yǎng)：以維修工為主，操作）二級保養(yǎng)：以維修工

45、為主，操作工協(xié)助；工協(xié)助；整理課件2022-2-2358 （5）設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維）設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。規(guī)程。 （6）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運行和使用。其安全、正常運行和使用。 （7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。整理課件2022-2-23592、設(shè)施設(shè)備的巡檢、設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備

46、有針對性的設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時可以停機檢查，也可以隨檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡機檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。檢。 （1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。 日常巡檢內(nèi)容主要包括：日常巡檢內(nèi)容主要包括： 運行狀況及參數(shù)；運行狀況及參數(shù)； 安全保護裝置；安全保護裝置； 易磨損的零部件；易磨損的零部件； 易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件； 在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位； 在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)

47、象的部位。在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。整理課件2022-2-2360 （2）設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員）設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。為主，操作人員協(xié)助進行。 計劃巡檢內(nèi)容主要有：計劃巡檢內(nèi)容主要有： 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；況； 需更換零部件；需更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間；確定修理的部位、部件及修理時間； 安排檢修計劃。安排檢修計劃。整理課件2022-2-2361（3）物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維）物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)修保養(yǎng) 對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及

48、計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預防性修理，這就是計劃性維修保養(yǎng)。防性修理，這就是計劃性維修保養(yǎng)。 根據(jù)年計劃再制定月度維保計劃，按月實根據(jù)年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養(yǎng)任務（記錄）單，施，并認真填寫維修保養(yǎng)任務（記錄）單，歸檔保存。按計劃實行預防性維修保養(yǎng)，歸檔保存。按計劃實行預防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。整理課件2022-2-236

49、2物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護的意義物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護的意義 通過科學有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施通過科學有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運行，提高設(shè)備的運行效率，最大限度地運行，提高設(shè)備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費用，為業(yè)最大限度的降低設(shè)備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。物業(yè)管理的社會價值。整理課件

50、2022-2-2363 1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理： （1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。降低了效能時的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。 （2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故

51、障管理。施設(shè)備的故障管理。整理課件2022-2-2364 （3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性 1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效率；）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效率； 2）減少和消除事故，確保安全，有利）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；于節(jié)能、環(huán)保； 3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。壽命。整理課件2022-2-2365（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理：）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理： 見圖見圖41整理課件2022-2-2366 1）故障信息的收集：）故障信息的收集： A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫、收集方式：主要是操作、維修工人填寫

52、故障信息表，做到全面、準確、可靠。故障信息表，做到全面、準確、可靠。 B、收集的內(nèi)容：故障的時間、現(xiàn)象、部位、收集的內(nèi)容：故障的時間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。原因、性質(zhì)等。 2）故障信息的儲存、統(tǒng)計：可用人工統(tǒng)計）故障信息的儲存、統(tǒng)計：可用人工統(tǒng)計儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計分析。開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計分析。整理課件2022-2-23673）故障分析：）故障分析： 故障分類：故障分類： A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；故障； B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維、按

53、原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護不良性和磨損老化性故障；護不良性和磨損老化性故障； C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障；、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障； D、按危險程度可分為：安全性和危險性故障；、按危險程度可分為：安全性和危險性故障； E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。失性故障。整理課件2022-2-23684）故障模式與故障機理分析）故障模式與故障機理分析 A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動、變故障模式，即故障特征。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、

54、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。短路等。 B、故障機理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故、故障機理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學和機械學的過程。障的物理、化學和機械學的過程。 C、故障應力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等、故障應力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應力。它是界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應力的作用下，對故障故障發(fā)生的外力；在外部應力的作用下，對故障的抑制和誘發(fā)

55、起著重要作用的是內(nèi)應力。的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應力。 故障應力、故障機理、故障模式是密切相關(guān)的。故障應力、故障機理、故障模式是密切相關(guān)的。整理課件2022-2-2369 5）故障分析的方法：根據(jù)計算機收集、）故障分析的方法：根據(jù)計算機收集、匯總、統(tǒng)計結(jié)果，分析故障頻率、故匯總、統(tǒng)計結(jié)果，分析故障頻率、故障強度率，可采用直方圖、因果圖等障強度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機理、原因，找方法，全面分析故障機理、原因，找出故障規(guī)律，提出對策。見下圖。出故障規(guī)律，提出對策。見下圖。整理課件2022-2-2370整理課件2022-2-23716）故障處理：）故障處理： 故障處理是在

56、故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對策，暫時地或較長時間的排除故和性質(zhì)，提出對策，暫時地或較長時間的排除故障。處理方法主要有：障。處理方法主要有： A、重復性故障、重復性故障采用項目修理、改裝、改造采用項目修理、改裝、改造的方法；的方法； B、多發(fā)性故障、多發(fā)性故障采用大修、更新或報廢的方采用大修、更新或報廢的方法；法； C、對于先天不足造成的故障、對于先天不足造成的故障采用技術(shù)改造采用技術(shù)改造或更換元器件的方法；或更換元器件的方法； D、因操作不良造成的故障、因操作不良造成的故障應通過員工技術(shù)應通過員工技術(shù)培訓來解決。培訓來解決。整理課件20

57、22-2-23722、設(shè)施設(shè)備事故管理、設(shè)施設(shè)備事故管理 （1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設(shè)施成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：設(shè)備事故。其分類如下： 1）一般事故：修理費用一般設(shè)備在）一般事故：修理費用一般設(shè)備在5005000元，元，重要設(shè)備重要設(shè)備100010000元，造成停電、停水、停氣、元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）停冷（暖）1030分時，為一般事故。分時，為一般事故。 2）重大事故：修理費用一般設(shè)備在）重大事故：修理費用一般設(shè)備在5000元以上，元以上，重要設(shè)

58、備重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）停冷（暖）30分以上時，為重大事故。分以上時，為重大事故。 3）特大事故：修理費用一般設(shè)備在）特大事故：修理費用一般設(shè)備在10萬元以上，萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。時，為特大事故。整理課件2022-2-2373（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)： 1）責任事故：由于人為原因造成的事）責任事故：由于人為原因造成的事故，稱責任事故。故，稱責任事故。 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計制造、維）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計制造、維修

59、質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當引起的修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當引起的事故。事故。 3）自然事故：因各種自然災害造成的）自然事故：因各種自然災害造成的事故。事故。整理課件2022-2-2374（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：理： 1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴大，水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴大，盡力減少損失，保護現(xiàn)場，逐級上報，及盡力減少損失，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。時進行調(diào)查、分析和處理。 A、事故的分析要客觀、全面、實事求是。、事故的分析要客觀、全面、實事求

60、是。 B、事故的處理要遵循、事故的處理要遵循“三不放過三不放過”的原則，的原則，即：即： a、事故原因分析不清、事故原因分析不清不放過；不放過； b、事故責任者和群眾未受到教育、事故責任者和群眾未受到教育不放不放過；過； c、沒有防范措施、沒有防范措施不放過。不放過。整理課件2022-2-2375 C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計算：、設(shè)施設(shè)備事故損失的計算： 事故損失費事故損失費=停產(chǎn)損失費停產(chǎn)損失費+修理費修理費 D、設(shè)施設(shè)備事故報告及原始資料：、設(shè)施設(shè)備事故報告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應在發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應在三日內(nèi)認真填寫事故報告單，上報設(shè)施設(shè)三日內(nèi)認真填寫事故報告