龍湖地產(chǎn)新進入城市研究報告模板（內(nèi)部資料）

1、1部門文件名XX城市解讀城市解讀xxxx年xx月xx日運營及投資發(fā)展部 投資發(fā)展 XXX2城市解讀內(nèi)容內(nèi)容 頁碼頁碼1. 城市概況城市概況 32. 板塊市場板塊市場 133. 投資建議投資建議 31 3部門 文件名1. 城市概況城市概況1.1 城市定位城市定位1.2 城市十二基因城市十二基因1.3 市場容量市場容量 1.3.1整體市場供應及成交情況整體市場供應及成交情況 1.3.2項目及企業(yè)成交排名項目及企業(yè)成交排名 1.3.3土地市場成交情況土地市場成交情況1.4 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向4城市解讀請插入城市區(qū)位圖1.1 城市概況城市概況-城市定位城市定位城市定位一句話總述城市定位一句話總述

2、請對以下信息進行說明：1.城市影響力：城市等級、地位、輻射能力2.城際交通聯(lián)系：鐵路交通、航空、高速路、快速路、水路貨運3.產(chǎn)業(yè)定位及重點產(chǎn)業(yè)情況4.資料參照：a. 城市報國務院規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃5城市解讀寧波定位為長三角經(jīng)濟圈五個區(qū)域中心城市之一，是南部兩個副寧波定位為長三角經(jīng)濟圈五個區(qū)域中心城市之一，是南部兩個副中心城市之一，是沿灣發(fā)展的重要核心中心城市之一，是沿灣發(fā)展的重要核心1.1 城市概況城市概況-城市定位城市定位上上海海寧寧波波長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃(2010年5月)提升了寧波的城市地位：發(fā)揮產(chǎn)業(yè)和沿海港口資源優(yōu)勢，推動寧波-舟山港一體化，建成為 先進制造業(yè)基地 現(xiàn)代物流

3、基地 國際港口城市跨海大橋的通車極大提升了寧波在長三角經(jīng)濟圈的地位，促成了上海、杭州、寧波“金三角” 核心經(jīng)濟帶的整合提升。杭杭州州6城市解讀1.2 城市概況城市概況-城市十二基因城市十二基因請說明數(shù)據(jù)來源、取值年份，并根據(jù)以下數(shù)據(jù)計算方法完成十二基因中除凈增土地可售月數(shù)外，其他十一項均為上年度數(shù)據(jù)；其中，人均私車保有量=私車保有量/常住人口；地價樓價比=住宅土地年成交均價/住宅房屋年成交均價30月凈增土地可售月數(shù)=之前30月住宅土地成交總建面-之前30月住宅銷售總面積)/之前30月均住宅銷售面積玫瑰圖中數(shù)值除凈增土地可售月數(shù)、地價樓價比外，其他各項指標均以上海數(shù)據(jù)為100做比；凈增土地可售月

4、數(shù)低于6的均取值為100，高于36的均取值為10，高于6低于36的取值=(凈增土地可售月數(shù)-6)*3+10，地價樓價比以本城市數(shù)據(jù)為100與上海數(shù)據(jù)做比如不能獲取要求年份的數(shù)據(jù)，請采用最新可獲取數(shù)據(jù)城市GDP(億元)常住人口(萬人)流動人口(萬人)住宅年成交量(萬平米)土地年成交量(萬平米)30月土地凈增可售月數(shù)(月)職工平均工資(元)人均可支配收入(元)消費品零售總額(億元)人均私家車保有量（輛/人）商品住宅成交均價(元/平米)地價樓價比城市十二基因分析一句話總述城市十二基因分析一句話總述_億元_萬_元_個月_元_輛_億元_萬_萬建面_萬_元/購買力購買力城市城市容量容量投資投資價格價格7城

5、市解讀1.3.1 城市概況城市概況-市場容量：整體市場供應及成交量價市場容量：整體市場供應及成交量價請對以下信息進行說明：1.城市年成交總額2.2010年成交總額，相比09年表現(xiàn)3.數(shù)據(jù)來源：整體市場現(xiàn)有容量一句話總述整體市場現(xiàn)有容量一句話總述8城市解讀 07-09年寧波年均成交總額為 億元；其中07年 億元，08年 億元，09年 億元 2010年上半年寧波成交總額為 億元，相比09年上升 % 寧波市場成交量小主要是受到政府供地量小的影響數(shù)據(jù)來源：CRIC1.3.1 城市概況城市概況-市場容量：整體市場供應及成交量價市場容量：整體市場供應及成交量價寧波市場供應量與成交量均小，去化速度快，市場存

6、量極少，成寧波市場供應量與成交量均小，去化速度快，市場存量極少，成交均價高交均價高9城市解讀1.3.2 城市概況城市概況-市場容量：企業(yè)及項目排名市場容量：企業(yè)及項目排名說明：1.企業(yè)年運營項目數(shù)量數(shù)據(jù)來源：從企業(yè)年銷售額及單項目年銷售額看市場容量一句話總述從企業(yè)年銷售額及單項目年銷售額看市場容量一句話總述項目排名項目排名排名2008年年2009年年項目銷售金額銷售面積項目銷售金額銷售面積12345678910企業(yè)排名企業(yè)排名排名2008年年2009年年企業(yè)銷售金額銷售面積企業(yè)銷售金額銷售面積1234567891010城市解讀1.3.2 城市概況城市概況-市場容量：企業(yè)及項目排名市場容量：企業(yè)

7、及項目排名房地產(chǎn)企業(yè)在寧波年銷售額可以達到房地產(chǎn)企業(yè)在寧波年銷售額可以達到30-50億，單項目銷售額可以億，單項目銷售額可以達到達到20-30億，企業(yè)年運營一般在億，企業(yè)年運營一般在1-2個項目個項目項目排名項目排名排名2008年年2009年年項目銷售金額銷售面積項目銷售金額銷售面積1皇冠花園9.46 9.48 盛世天城32.89 24.89 2寧興城市花園8.24 5.06 錦繡東城20.38 17.84 3萬科金色水岸7.54 6.79 江南一品18.11 13.56 4榮安和院6.41 6.95 皇冠花園15.85 10.50 5雅戈爾湖景花園6.32 3.42 青林灣13.61 8.4

8、8 6江南一品5.77 5.99 BOBO城13.50 11.25 7雅戈爾.香頌灣5.57 3.05 匯豪天下13.13 6.58 8合生國際城4.79 5.49 雅戈爾湖景花園12.88 6.89 9瑞園3.76 3.95 銀億上上城12.39 13.08 10格蘭春晨3.65 5.25 卡納湖谷12.07 7.06 企業(yè)排名企業(yè)排名排名2008年年2009年年企業(yè)銷售金額銷售面積企業(yè)銷售金額銷售面積1雅戈爾19.8413.46 雅戈爾46.1234.71 2綠城11.9711.62 奧克斯32.9224.92 3寧興8.265.08 興普18.1113.56 4萬科7.546.79 中海

9、外17.8813.62 5榮安7.208.41 萬科17.4114.45 6興普5.775.99 綠城17.0411.21 7合生4.795.49 寧波聯(lián)合14.8410.72 8中海4.554.29 華潤14.759.01 9信達4.296.01 迪賽14.3617.01 10迪賽3.654.82 富達13.618.48 企業(yè)年運營僅1-2個項目也是受到政府供地少的影響，獲取土地難度高，企業(yè)無法進行多項目操作數(shù)據(jù)來源：CRIC11城市解讀1.3.3城市概況城市概況-市場容量：土地市場供應及成交市場容量：土地市場供應及成交請對以下信息進行說明： （拆分出商品住宅更佳）1.商品房土地年成交總建面

10、2.2010年成交總額，相比09年表現(xiàn)3.注：商品房土地不包含工業(yè)用地及動遷配套房用地(如果無法統(tǒng)計商品房土地也可使用住宅土地統(tǒng)計口徑)商品房土地市場供銷一句話總述商品房土地市場供銷一句話總述數(shù)據(jù)來源：12城市解讀請插入城市規(guī)劃圖1.4 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向判斷一句話總述城市發(fā)展方向判斷一句話總述請對以下信息進行說明：1.城市地理特點、景觀資源分布及重點規(guī)劃2.產(chǎn)業(yè)分布及重點規(guī)劃3.重點交通資源及規(guī)劃4.商業(yè)（商圈）、行政資源分布及重點規(guī)劃5.教育資源分布及重點規(guī)劃6.新城新區(qū)建設規(guī)劃：國家級、省級、地方級開發(fā)區(qū)、大學城資料參照：a. 城市報國務院(or省廳)

11、規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃13城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向杭州西南為景觀保護區(qū)、錢塘江穿城而過 “一主三副”： 主城；江南城、臨平城、下沙城 “雙心”： 湖濱、武林廣場-旅游商業(yè)文化服務中心 臨江地區(qū)-錢江北岸城市新中心，錢江南岸遠景城市商務中心“雙軸”： 東西向以錢塘江為城市生態(tài)軸 南北向以主城-江南城為發(fā)展軸“六大組團”：分成北片和南片 北片由塘棲、良渚和余杭組團組成 南片由臨浦、瓜瀝和義蓬組團組成。第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層該規(guī)劃將城市居住納入三圈層體系： 第一圈層：主城區(qū)，主要為杭州五區(qū)范圍內(nèi)，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖 第二

12、圈層：副城區(qū)，包含蕭山、臨平、下沙三大副城以及副城之間的九堡、喬司、濱江、星橋等 第三圈層：組團區(qū)， 北片由塘棲、良渚和余杭組團組成，南片由臨浦、瓜瀝和義蓬組團組成杭州受地理條件限制，主城向東發(fā)展，輔城多點六向分布杭州受地理條件限制，主城向東發(fā)展，輔城多點六向分布14城市解讀杭州工業(yè)園區(qū)發(fā)展原則：發(fā)改委1、堅持杭州現(xiàn)代化制造基地原則2、堅持長三角經(jīng)濟一體化原則3、堅持城市東擴、跨江發(fā)展原則4、堅持杭州國際化旅游城市定位原則四季青、長途客運站向九堡搬遷、大學城移到下沙、市政府移到錢江新城CBD，用實際行動體現(xiàn)了城市東擴的決心主要產(chǎn)業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)區(qū)級別級別面積：平方公里面積：平方公里下沙開發(fā)區(qū)國家級

13、104.7蕭山開發(fā)區(qū)國家級23.3高新產(chǎn)業(yè)區(qū)國家級85.6臨江工業(yè)區(qū)省級級74臨平工業(yè)區(qū)省級150下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江干科技園蕭山開發(fā)區(qū)江東高新產(chǎn)業(yè)園余杭開發(fā)區(qū)臨江工業(yè)園蕭山開發(fā)區(qū)橋南杭州主要產(chǎn)業(yè)區(qū)基本沿江分布于城東與城南，產(chǎn)業(yè)先行支持城市向杭州主要產(chǎn)業(yè)區(qū)基本沿江分布于城東與城南，產(chǎn)業(yè)先行支持城市向東發(fā)展，下沙是杭州國家級重點開發(fā)區(qū)東發(fā)展，下沙是杭州國家級重點開發(fā)區(qū)2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：產(chǎn)業(yè)分布及重點規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布及重點規(guī)劃15城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：重點交通資源及規(guī)劃重點交通資源及規(guī)劃緯七路過江隧道緯七路過江隧道緯七路緯七路浦珠

14、路浦珠路05年年3月月09年年軌道交通軌道交通1號線南延號線南延安德門安德門城東路城東路06年年11月月09年年12月月 軌道交通軌道交通2號線號線汪家村汪家村馬群馬群05年年11月月09年年軌道交通軌道交通2號線東延號線東延馬群馬群中醫(yī)藥大學中醫(yī)藥大學07年年7月月09年年11月月 長江四橋長江四橋六合區(qū)六合區(qū)麒麟鎮(zhèn)麒麟鎮(zhèn)力爭力爭07年底開建年底開建軌道交通軌道交通1號線號線奧體中心奧體中心邁皋橋邁皋橋 05年年9月已通車月已通車杭州繞城杭州繞城三橋高速公路三橋高速公路南京長江大橋南京長江大橋滬寧高速滬寧高速南京南站，華東地區(qū)南京南站，華東地區(qū)最大鐵路樞紐站，規(guī)最大鐵路樞紐站，規(guī)模為南京站模

15、為南京站6倍倍龍蟠路機場高速鳳臺路南京內(nèi)環(huán)、外環(huán)、軌道交通逐漸成形，河西新區(qū)持續(xù)建設，主城向南南京內(nèi)環(huán)、外環(huán)、軌道交通逐漸成形，河西新區(qū)持續(xù)建設，主城向南聯(lián)接江寧，仙林擴容，跨江發(fā)展啟動聯(lián)接江寧，仙林擴容，跨江發(fā)展啟動緯七路過江隧道09年建成力爭年底前開工建設長江四橋 續(xù)建地鐵二號線一期和一號線南延工程，開工建設地鐵二號線東延仙林段，09年建成鐵路南站開工，建設寧合城際鐵路續(xù)建完成寧常，續(xù)建寧杭（二期）、繞越高速東南段等高速公路緯三路快速化改造開工、緯七路東進和緯七路西延工程16城市解讀寧波商業(yè)規(guī)劃為寧波商業(yè)規(guī)劃為 “一主八輔一主八輔” ，“多點多點”補充的結構補充的結構三江口商三江口商業(yè)中心

16、業(yè)中心 http:/ 城市商業(yè)中心：三江口商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心：中心城形成8個區(qū)域商業(yè)中心，分別為鄞州商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心、江北原莊橋地段商業(yè)中心、江東七里墊商業(yè)中心、北侖新碶商業(yè)中心、駱駝商業(yè)中心、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心、江北洪塘商業(yè)中心 鄞州商業(yè)鄞州商業(yè)中心中心 東部新城東部新城商業(yè)中心商業(yè)中心 江北原莊橋江北原莊橋地段商業(yè)中地段商業(yè)中心心江東七里墊江東七里墊商業(yè)中心商業(yè)中心 北侖新碶北侖新碶商業(yè)中心商業(yè)中心 駱駝商駱駝商業(yè)中心業(yè)中心 鎮(zhèn)海老城區(qū)鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心 洪塘商洪塘商業(yè)中心業(yè)中心2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：商圈商圈17部門 文件名2. 區(qū)域

17、市場區(qū)域市場2.1 重點區(qū)域分布重點區(qū)域分布2.2 龍湖關注區(qū)域龍湖關注區(qū)域 2.3.1 區(qū)域概述區(qū)域概述 2.3.2 代表樓盤代表樓盤 2.3.3 土地資源分布土地資源分布18城市解讀請插入城市區(qū)域圖，并標注重點區(qū)域范圍2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-重點區(qū)域市場分布重點區(qū)域市場分布城市重點區(qū)域分布一句話總述城市重點區(qū)域分布一句話總述請對以下信息進行說明：1.區(qū)域定位：城市角色、功能定位2.區(qū)域發(fā)展驅(qū)動力3.主力客群4.價格參考：新近出讓土地價格、近期在售代表樓盤價格5.已進駐的外來開發(fā)商19城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-外圍重點區(qū)域市場分布外圍重點區(qū)域市場分布春曉慈溪新區(qū)區(qū)域定位：北侖新區(qū)區(qū)

18、域定位：北侖新區(qū)“南加速南加速”的濱海新城的濱海新城 發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO+梅山保梅山保稅區(qū)聯(lián)動稅區(qū)聯(lián)動主力客群：主力客群：2-3年內(nèi)仍依靠逐步年內(nèi)仍依靠逐步導入的產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客導入的產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客價格參考：世茂價格參考：世茂2月份取得月份取得30萬平米低密度住宅用地，萬平米低密度住宅用地，10萬萬平米綜合用地，樓面均價平米綜合用地，樓面均價1000元元/平米左右平米左右進駐開發(fā)商：世茂進駐開發(fā)商：世茂區(qū)域定位：杭州灣新城區(qū)域定位：杭州灣新城發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO+慈慈余協(xié)力余協(xié)力主力客群：主力客群：2-3年內(nèi)仍依年內(nèi)仍依靠逐步導入產(chǎn)業(yè)客戶及靠逐步導入

19、產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客少量投資客價格參考：價格參考：進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：高速高速30分鐘分鐘快速快速20分鐘分鐘高速高速50分鐘分鐘快速快速20分鐘分鐘寧波外圍板塊依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開發(fā)潛力大寧波外圍板塊依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開發(fā)潛力大 寧波城市發(fā)展戰(zhàn)略為“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升” 寧波主城外的主力板塊為北侖、東錢湖、象山、慈溪區(qū)域定位：獨立市場，產(chǎn)業(yè)老鎮(zhèn)區(qū)域定位：獨立市場，產(chǎn)業(yè)老鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)+北侖港北侖港主力客群：北侖鎮(zhèn)區(qū)原居民主力客群：北侖鎮(zhèn)區(qū)原居民價格參考：世茂世界灣價格參考：世茂世界灣12000元元/平米平米進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：區(qū)域定位：重點下屬市獨立市場區(qū)域定

20、位：重點下屬市獨立市場發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)主力客群：鎮(zhèn)區(qū)居民主力客群：鎮(zhèn)區(qū)居民價格參考：價格參考：進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：區(qū)域定位：重點下屬市獨立市場區(qū)域定位：重點下屬市獨立市場發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)主力客群：慈溪市區(qū)原居民主力客群：慈溪市區(qū)原居民價格參考：綠城玫瑰園價格參考：綠城玫瑰園20000元元/平米平米進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：區(qū)域定位：縣級獨立市場區(qū)域定位：縣級獨立市場 發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考：進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：20城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-市區(qū)重點區(qū)域市場分布市區(qū)重點區(qū)域市場分布江北新區(qū)江北新區(qū)鎮(zhèn)海新區(qū)東

21、部新城鄞州西片鎮(zhèn)海新區(qū)與江北新區(qū)的連片是寧波城區(qū)北拓將形成的高投資潛力鎮(zhèn)海新區(qū)與江北新區(qū)的連片是寧波城區(qū)北拓將形成的高投資潛力區(qū)域；鄞州的投資價值仍然很高，特別是奉化江兩岸土地區(qū)域；鄞州的投資價值仍然很高，特別是奉化江兩岸土地區(qū)域定位：正在起步的中高端住區(qū)區(qū)域定位：正在起步的中高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考：代表樓盤：代表樓盤：進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：區(qū)域定位：高端住區(qū)區(qū)域定位：高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考：進駐開發(fā)商進駐開發(fā)商區(qū)域定位：高端住區(qū)區(qū)域定位：高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考

22、：進駐開發(fā)商進駐開發(fā)商區(qū)域定位：區(qū)域定位：發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考：進駐開發(fā)商進駐開發(fā)商區(qū)域定位：區(qū)域定位：發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r格參考：價格參考：代表樓盤：代表樓盤：進駐開發(fā)商：進駐開發(fā)商：21城市解讀請插入?yún)^(qū)域圖2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-xx區(qū)域概況區(qū)域概況龍湖關注區(qū)域或板塊一句話總述龍湖關注區(qū)域或板塊一句話總述請對以下信息進行說明：1.區(qū)域定位：城市角色、功能定位2.區(qū)域內(nèi)資源情況：產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、行政、景觀、教育等3.區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展驅(qū)動力4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)板塊開發(fā)發(fā)展變化5.主力客群、主力產(chǎn)品、代表樓盤及價格6.重點開發(fā)商進

23、駐情況資料參照：a. 城市報國務院(or省廳市)規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃22城市解讀2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-鎮(zhèn)海新區(qū)概況鎮(zhèn)海新區(qū)概況鎮(zhèn)海新區(qū)南塊將成為主城外溢的重點購房區(qū)域，萬科、合生等品牌開鎮(zhèn)海新區(qū)南塊將成為主城外溢的重點購房區(qū)域，萬科、合生等品牌開發(fā)商的進駐將拉升這一區(qū)域的價格空間，投資潛力大發(fā)商的進駐將拉升這一區(qū)域的價格空間，投資潛力大老鎮(zhèn)區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)南塊新區(qū)南塊新區(qū)新區(qū)北塊北塊車程車程12分鐘分鐘快速路快速路12分鐘分鐘到三江口到三江口10分鐘分鐘學 區(qū)寧波大學等工 業(yè) 區(qū)區(qū)域客群：區(qū)域客群：主力產(chǎn)品：多層、小高層，主力產(chǎn)品：多層、小高層，80-150平米平米代表樓盤：綠城代

24、表樓盤：綠城桂花園桂花園(二二手手15000元元/平米左右平米左右) 從鎮(zhèn)海老鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)鎮(zhèn)寧路、中官路車程15分鐘可到達新區(qū)南塊，從南塊經(jīng)東昌路車程12分鐘可到達北塊，從南塊經(jīng)環(huán)城北路轉(zhuǎn)人民路8分鐘可到達江北人民路，各條線路沿途城市界面差 寧波大學等本?？平逃Y源位于新區(qū)南塊南側沿江區(qū)域 綠城、萬科、合生等知名開發(fā)商的進駐，將極大提升這一區(qū)域未來的產(chǎn)品品質(zhì)及價格前景 作為鎮(zhèn)海新城，同時也是城市外溢區(qū)域，將同時承接老鎮(zhèn)和寧波市區(qū)客群區(qū)域客群：區(qū)域客群：主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：代表樓盤：合生國際城代表樓盤：合生國際城(13000元元/平米左右平米左右)23城市解讀路北區(qū)路北區(qū)城市核心區(qū)，資源配套齊全，住宅

25、供應聚集區(qū)城市核心區(qū)，資源配套齊全，住宅供應聚集區(qū)鳳凰新城板鳳凰新城板塊塊建設東建設東路板塊路板塊新華路板塊新華路板塊根據(jù)住宅供應特征的不同，可以將路北區(qū)分為三大版塊，分別是：鳳凰新城版塊、建設東路版塊、新華路版塊l鳳凰新城板塊鳳凰新城板塊城市發(fā)展的主導方向，依托于政策性的驅(qū)動，成為唐山中高檔住宅的集中供應區(qū)域l建設東路板塊建設東路板塊城市成熟區(qū)，非商業(yè)中心，中端房地產(chǎn)認知l新華路板塊新華路板塊城市核心地段，完善城市配套，供應有限，城市高端板塊2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-路北區(qū)概況路北區(qū)概況24城市解讀鳳凰新城板塊：鳳凰新城板塊：特征：城市發(fā)展的主導方向，依托于政府的政策驅(qū)動，成為唐山的，后

26、續(xù)供應量較大，城市后續(xù)供應主要區(qū)域，競爭較大中高端住宅供應區(qū)域物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型代表樓盤代表樓盤多層、小高層、高層，其中以高層為主多層、小高層、高層，其中以高層為主9010090100平米兩居，平米兩居，130130三居三居鳳凰世嘉、梧桐大道、鷺港鳳凰世嘉、梧桐大道、鷺港價格平臺價格平臺6300680063006800元元/ /平米平米鳳凰世嘉鳳凰世嘉代表項目鳳凰世嘉梧桐大道鷺港項目均價（元/平米）6150650063002.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-路北區(qū)概況路北區(qū)概況25城市解讀請插入樓盤總平圖、鳥瞰圖(實景或效果圖)、立面或單體等圖片2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-xx區(qū)域代

27、表樓盤區(qū)域代表樓盤代表樓盤代表樓盤位置位置總建筑面積總建筑面積容積率容積率開盤日期開盤日期開發(fā)商開發(fā)商綠化率綠化率車位比車位比物業(yè)類型物業(yè)類型裝修情況裝修情況建筑形態(tài)建筑形態(tài)房型房型面積面積戶型配比戶型配比一房二房三房四房聯(lián)排累計推案套數(shù)累計推案套數(shù)20102010成交套數(shù)成交套數(shù)近期公寓成交價格近期公寓成交價格近期別墅成交價格近期別墅成交價格26城市解讀位置位置杭州下沙開發(fā)區(qū)沿江大道和22號大街中間總建筑面積總建筑面積860000容積率容積率2.97開盤日期開盤日期2008-9-26開發(fā)商開發(fā)商保利地產(chǎn)綠化率綠化率30%車位比車位比1:0.8物業(yè)類型物業(yè)類型公寓;別墅裝修情況裝修情況毛坯建筑

28、形態(tài)建筑形態(tài)22棟30-34層高層;獨棟:6棟;聯(lián)排:258棟保利保利東灣東灣區(qū)域內(nèi)標桿樓盤區(qū)域內(nèi)標桿樓盤房型房型面積面積戶型配比戶型配比一房54-634.3%二房55-9368.6%三房118-16314.9%四房180-1923.9%聯(lián)排207-3778.4%累計推案套數(shù)累計推案套數(shù)193420092009成交套數(shù)成交套數(shù)1768近期公寓成交價格近期公寓成交價格12000-15300元/近期聯(lián)排成交價格近期聯(lián)排成交價格25000-30000元/2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-下沙區(qū)代表樓盤下沙區(qū)代表樓盤27城市解讀位置位置杭州下沙區(qū)14號大街和25號大街交叉口總建筑面積總建筑面積 70000

29、0容積率容積率2.18開盤日期開盤日期2009-9-19開發(fā)商開發(fā)商杭州世茂置業(yè) 二期綠化率二期綠化率40.3%二期車位比二期車位比1:1.28二期物業(yè)類型二期物業(yè)類型高層裝修情況裝修情況毛坯二期建筑形態(tài)二期建筑形態(tài)13棟20-33層高層世茂濱江花園世茂濱江花園品質(zhì)不高，未取得如在其他城市的高端地位品質(zhì)不高，未取得如在其他城市的高端地位房型房型面積面積戶型配比戶型配比二房83-9444.4%三房120-13725.2%四房152-18424.0%復式204-2696.4%累計推案套數(shù)累計推案套數(shù)108420092009成交套數(shù)成交套數(shù)983近期公寓成交均價近期公寓成交均價9000-10000元

30、/2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-下沙區(qū)代表樓盤下沙區(qū)代表樓盤28城市解讀請插入未來土地供應區(qū)位圖請標注重點供應區(qū)域及土地類型2.2.3 區(qū)域市場區(qū)域市場-XX區(qū)域土地資源分布區(qū)域土地資源分布土地資源分布情況土地資源分布情況請對以下信息進行說明：1.過去一年土地供應、成交及流拍情況2.現(xiàn)有可跟蹤土地資源分布3.未來供地計劃29城市解讀2.2.3 區(qū)域市場區(qū)域市場-鎮(zhèn)海區(qū)土地資源分布鎮(zhèn)海區(qū)土地資源分布鎮(zhèn)海區(qū)值得關注的土地資源主要分布于鎮(zhèn)海南塊及與北塊的連接鎮(zhèn)海區(qū)值得關注的土地資源主要分布于鎮(zhèn)海南塊及與北塊的連接帶上，靠近南塊的土地未來增值空間大，投資價值高帶上，靠近南塊的土地未來增值空間大，投資價

31、值高新區(qū)南塊新區(qū)南塊新區(qū)新區(qū)北塊北塊 鎮(zhèn)海新區(qū)供地計劃： 6月底寧波萬科取得鎮(zhèn)海綠核北部地塊， 340畝，樓面價4291元/，總價21億連接地帶連接地帶鎮(zhèn)海綠核北塊鎮(zhèn)海綠核北塊萬科獲取樓面均價4291元/30部門 文件名3. 投資建議投資建議3.1 建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域3.2 跟蹤項目分布跟蹤項目分布3.3 具體跟蹤項目具體跟蹤項目 3.3.1 跟蹤項目概況跟蹤項目概況 3.2.2 項目周邊市場項目周邊市場 3.3.3 項目規(guī)劃設計條件項目規(guī)劃設計條件注：3.1部分作為城市解讀結論必須完成；3.2之后的部分根據(jù)項目跟蹤情況完成31城市解讀請插入?yún)^(qū)域分布圖只標注建議投資的區(qū)域3.1 投資建議

32、投資建議-建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域一句話總述建議投資區(qū)域一句話總述請對以下信息進行說明：1.城市發(fā)展方向2.未來土地供應重點區(qū)域3.建議投資區(qū)域：住宅、別墅、商業(yè)綜合4.建議投資理由概述：優(yōu)勢、風險32城市解讀大寧波沿灣發(fā)展，建議投資關注兩個新城建設大寧波沿灣發(fā)展，建議投資關注兩個新城建設杭州灣新城、春杭州灣新城、春曉濱海新城；寧波主城南拓北溢，建議關注兩個外拓重點區(qū)域曉濱海新城；寧波主城南拓北溢，建議關注兩個外拓重點區(qū)域江北與鎮(zhèn)海新區(qū)連片、鄞州拓展區(qū)域江北與鎮(zhèn)海新區(qū)連片、鄞州拓展區(qū)域杭州灣新城杭州灣新城春曉春曉傳統(tǒng)經(jīng)濟強區(qū)，成熟區(qū)域市場外拓可投資住宅用地用地杭州灣發(fā)展及慈余連片發(fā)

33、展將在未來5-10年促成杭州灣新城可投資住宅、別墅、綜合用地北侖海濱新城與梅山港聯(lián)動可投資住宅用地、別墅、綜合用地主城向北外拓已啟動可投資住宅用地江北江北-鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海新區(qū)連片新區(qū)連片鄞州拓鄞州拓展區(qū)域展區(qū)域3.1 投資建議投資建議-建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域33城市解讀請插入項目區(qū)位圖3.2 投資建議投資建議-跟蹤項目分布跟蹤項目分布跟蹤項目分布跟蹤項目分布請對以下信息進行說明：1.項目位置、與重要城市節(jié)點（如機場、市政府、商業(yè)中心、大型居住社區(qū)、環(huán)路、快速路、軌道交通站、高速收費站點等）的距離、交通時間2.項目占地、預估建面3.預估土地總價、預估樓面均價4.目前接洽狀態(tài)：初步接觸、方案匯報、協(xié)議

34、談判、簽約及付款情況34城市解讀目前在寧波跟蹤兩個項目目前在寧波跟蹤兩個項目春曉項目、杭州灣項目春曉項目、杭州灣項目3.2 投資建議投資建議-跟蹤項目分布跟蹤項目分布杭州灣項目杭州灣項目項目位置：項目占地：預估建面：預估土地總價：預估樓面均價：目前接洽狀態(tài)：春曉項目春曉項目項目位置：項目占地：預估建面：預估土地總價：預估樓面均價：目前接洽狀態(tài)：35城市解讀環(huán)膠州灣高速海灣大橋海底隧道雙元路濟青高速青煙公路青威公路204國道青島市政府城陽區(qū)政府青島高新區(qū)黑龍江路流亭機場流亭機場雙高路青銀高速區(qū)域優(yōu)勢：1. 具有優(yōu)越的交通聯(lián)系2. 是青島市30分鐘主城圈內(nèi)唯一大盤，距青島市政府28公里，車程25分

35、鐘3. 是青島市高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢互補區(qū)域，與高新區(qū)交通聯(lián)系便捷3.2 投資建議投資建議-跟蹤項目分布跟蹤項目分布在青島跟蹤的城陽項目位于城陽區(qū)西部臨灣區(qū)域，流亭機場東北部在青島跟蹤的城陽項目位于城陽區(qū)西部臨灣區(qū)域，流亭機場東北部36城市解讀插圖請對以下信息進行說明：1. 地塊周圍主要機動車交通，主要道路的等級、道路紅線寬度、道路斷面情況；2. 地塊周圍軌道交通情況，軌道站點與地塊間的距離；3. 地塊與周邊公交站點的距離，或地塊邊界范圍內(nèi)的公交站設站位置；4. 上述道路、軌道交通、公交站點的現(xiàn)狀、規(guī)劃情況及通車/使用時間；5. 3.3.1 投資建議投資建議-xx項目概況項目概況對應投委會模板

36、-P8，啟動會模板 02.總圖-P437城市解讀插圖項目周邊情況：1. 周邊道路情況東側和北側道路已建成。西側道路目前已動工，計劃今年年底通路。2. 輕軌交通在富力城為目前建設期的終點站，用地內(nèi)有通向壁山延長線的站點。3. 用地西側有繞城高速路和山景。4. 緊鄰三所高校;用地南側的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地已開始動工。地鐵一號線地鐵一號線地鐵站地鐵站地鐵規(guī)劃站點地鐵規(guī)劃站點項目用地項目用地四川美術學院四川美術學院重慶師范大學重慶師范大學創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地重慶大學重慶大學山景山景3.3 投資建議投資建議-大學城項目大學城項目大學城項目大學城項目38城市解讀插 圖請對以下信息進行說明：1. 本項目周邊成熟度:周邊產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住區(qū)、配套情況2. 競