工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策和操作方式探析

1、工業(yè)用地的相關(guān)政策和操作方式探析工業(yè)用地因其操作復(fù)雜,長期以來未受到傳統(tǒng)住宅或者商用物業(yè)開發(fā)商的重視,但近年國內(nèi)外投資者對中國工業(yè)地產(chǎn)市場的看好與試水,無疑使工業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)界備受矚目的一塊新蛋糕。目前深圳有些較大型的發(fā)展商也開始嘗試工業(yè)性質(zhì)土地開發(fā),他們利用商業(yè)包裝和巧妙的規(guī)劃設(shè)計(jì),將項(xiàng)目以工業(yè)廠房建設(shè)并按照辦公物業(yè)銷售,取得較大成功,香年廣場和智慧廣場就是其中的成功案例?；幽晗隳陱V場簡介:花樣年香年廣場位于南山區(qū)華僑城以北、與波托菲諾天鵝堡隔僑香路一路之距,北面為廣深高速,僑香路與深云路交匯處。香年廣場2006年12月25號開工,項(xiàng)目由緊密相連的南區(qū)與北區(qū)地塊組成,項(xiàng)目建筑面積74613

2、.51(其中南區(qū)33364.9、北區(qū)27183.27、高20層。由南座主樓、南座附樓、北座主樓、花樣年集團(tuán)總部四部分組成。據(jù)了解,該項(xiàng)目屬工業(yè)用地性質(zhì),土地是由南山某科技公司與花樣年集團(tuán)共同設(shè)立的康年投資共同運(yùn)作,南山某科技公司以土地作價(jià)入股形式跟花樣年共同擁有康年投資,隨后通過運(yùn)作抽離出康年投資,即花樣年為康年投資唯一股東。項(xiàng)目以生態(tài)工業(yè)廠房進(jìn)行建設(shè),通過操作可以將建筑以間為單位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割(主力戶型面積200-400,08年銷售均價(jià)約23000元/,銷售情況良好。智慧廣場簡介:智慧廣場位于南山區(qū)僑香路以北,深云路以西,宗地號T405-0010,項(xiàng)目規(guī)劃為4棟寫字樓,占地面積26811.43

3、,辦公面積97100,是全深圳惟一的低密度豪宅市商務(wù)空間。項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地(科研用房、高新科技廠房,開發(fā)商深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司,銷售均價(jià)45000元/,每層分割為2個(gè)單獨(dú)單位進(jìn)行銷售,最小單位可用面積為750。項(xiàng)目的工業(yè)用地以辦公物業(yè)開發(fā),并分割產(chǎn)權(quán)單獨(dú)銷售的操作手法實(shí)際上已經(jīng)違反了政府相關(guān)規(guī)范:工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。以及工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓,不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途。因此項(xiàng)目的運(yùn)作具有不透明性,在本人層面暫時(shí)無法詳細(xì)獲悉。長期

4、以來,我國相繼出臺了多項(xiàng)土地政策法規(guī),旨在規(guī)范土地市場,工業(yè)用地的相關(guān)政策也越來越健全,對工業(yè)用地的經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)、工業(yè)轉(zhuǎn)商住辦公性質(zhì)乃至出讓方式都做了嚴(yán)格規(guī)范。以下是關(guān)于工業(yè)用地的相關(guān)政策梳理。2003年2月21日,國土資源部進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案通知為了鞏固18號發(fā)出的緊急通知的結(jié)果,國土資源部又發(fā)出進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案的通知,其主要內(nèi)容是針對各類園區(qū)內(nèi),工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設(shè)立各種名目的園區(qū)(城、村及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權(quán)批地、違法供地等問題。2005年3月21日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若

5、干意見在對工業(yè)園區(qū)用地進(jìn)行了一系列的治理整頓后,國務(wù)院又發(fā)出了關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見,該意見的主要內(nèi)容是工業(yè)用地不得擅自改變土地用途,不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售,不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。2006年4月28日,國務(wù)院國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的,受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例,受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。2006.8.31:關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知2006年8月31日,國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知發(fā)布。國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地

6、利用政策等,統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。(信息來源:新華網(wǎng)2007.4.12:關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知2007年4月12日,國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知,要求推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓,并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項(xiàng)目,不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。(信息來源:國土資源部2007.4:招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定(深圳市第

7、二十條(受讓人轉(zhuǎn)讓、出租控制工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓,不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途。(信息來源:深圳市人民政府網(wǎng)站2008.2:工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。規(guī)定,工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%。工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過20%。(信息來源:國土資源部2008.7

8、.25 :關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理和檢查工作的通知通知要求,應(yīng)主要檢查2007年專項(xiàng)清理工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題的查處及整改措施落實(shí)情況,并重點(diǎn)對出讓規(guī)劃條件的管理、協(xié)議出讓土地公示制度、經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓操作規(guī)范、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預(yù)算、實(shí)行收支兩條線管理等政策實(shí)行清理、檢查。(信息來源:國土資源部工業(yè)用地進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的操作手法:1、完全合法途徑:由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性質(zhì)為住宅或者商務(wù)辦公等再進(jìn)入市場銷售。該方法為完全正規(guī)手法,但是操作較難。按照國家規(guī)定一般情況下需要滿足幾點(diǎn)要求:一是必須符合城市總體規(guī)

9、劃,并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn);二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的,按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定,其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行,工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣;三是最通常的做法,可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系,由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計(jì)劃安排收儲。2、表面合法途徑:利用政策模糊點(diǎn),直接以工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行住宅或者辦公物業(yè)的銷售。如香年廣場、智慧廣場,不改變土地用地性質(zhì),以生態(tài)化工業(yè)廠房的形式建設(shè),建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等在良好的政府關(guān)系前提下可以按照流程拿到,但涉及到產(chǎn)權(quán)分割部分需要進(jìn)一步利用政府公關(guān),一般工

10、業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割普遍以棟、層為單位,香年廣場通過操作可以將建筑以間為單位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割(主力戶型面積200-400,智慧廣場的產(chǎn)權(quán)以每層分割為2個(gè)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的形式為主(約700,這類物業(yè)的關(guān)鍵在于順利取得單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的預(yù)售證,最后實(shí)現(xiàn)銷售回款。3、完全違規(guī)途徑:還有許多小型地產(chǎn)商采取直接違規(guī)的方式,即工業(yè)用地以寫字樓或者住宅建設(shè),通過一系列操作手法拿到預(yù)售前的各種證件,以辦公用房或者住宅銷售(依然是工業(yè)用地性質(zhì)。由于建筑為整體產(chǎn)權(quán),在產(chǎn)權(quán)分割上存在障礙,只能采取不拿房產(chǎn)證，只和購買者簽訂租約。如因國家規(guī)定租約不得 長于 20 年，可以采用先簽訂 20 年租約，再 20 年續(xù)約的形式。 除了以上手法外

11、， 目前還有越來越多的大型企業(yè)和外資介入 工業(yè)用地，其大部分以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)城或者物流中心的形式進(jìn) 行。中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）最新研究報(bào)告顯示，金融危機(jī) 之后，大約有 12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目，從 2005 年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開始， 則有約 30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)， 二線城市比例稍低。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的 泡沫 正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動。 1、以工業(yè)園形式圈地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)富力金港城工業(yè)園 2006 年 8 月，富力高調(diào)宣布，將斥資 50 億元在花都區(qū)打造 富力金港城工業(yè)園區(qū)， 規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米， 開發(fā)住宅、 酒店、寫字樓和物流中心等。但是在

12、金港工業(yè)園區(qū)內(nèi)，只有一個(gè) 占地 27.36 萬平方米的物流中心，其余皆為商業(yè)設(shè)施或住宅社 區(qū)。 2、工業(yè)園運(yùn)營，部分轉(zhuǎn)辦公或住宅性質(zhì)后銷售天安數(shù)碼 城 天安數(shù)碼城模式源于 1997 年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型，數(shù) 碼城占地 30 萬平米，總建筑面積 80 萬平方米，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房 40 萬平方米，高級住宅 23 萬平方米，公寓 6 萬平方米，商業(yè)及 配套設(shè)施 6 萬平方米。操作方式是先行進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營，隨著園 區(qū)規(guī)模擴(kuò)大和逐漸成熟，開始涉足住宅開發(fā)領(lǐng)域，其基本做法主 要是想盡辦法改變土地屬性和用地性質(zhì)， 例如之前熱銷的高爾夫 豪宅 天安高爾夫瓏園 就是轉(zhuǎn)用地性質(zhì)后銷售， 由于地價(jià)低廉， 項(xiàng)目獲益巨

13、大。 但是天安數(shù)碼城當(dāng)初的成功， 很大程度上是因?yàn)椴皇苤朴诋?dāng) 時(shí)土地出讓制度的限制，土地制度完善后，現(xiàn)在單是工業(yè)用地性 質(zhì)變更這一點(diǎn)，就很難操作，這勢必影響到天安項(xiàng)目整體獲取時(shí) 商住用地和寫字樓商業(yè)用地的比例問題。 例如東莞天安數(shù)碼城 進(jìn)展緩慢，奠基 4 年未開工，主要就是土地權(quán)屬問題一直得不到 解決。 3、植入概念后廠房出租運(yùn)營模式華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 創(chuàng)意園所在地原是華僑城東部一片建于上世紀(jì) 80 年代的工 業(yè)廠房，隨著城市的發(fā)展，這個(gè)地區(qū)也面臨著規(guī)劃調(diào)整和功能改 造。華僑城集團(tuán)而后將片區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)聯(lián)系起來，做成深圳的一 個(gè)創(chuàng)意園區(qū)。廠房建筑面積接近二十萬平方米。由華僑城集團(tuán)統(tǒng) 一運(yùn)營管理，目前進(jìn)駐的創(chuàng)意類企業(yè)較多，形成了創(chuàng)意類企業(yè)聚 集效應(yīng)。整體收益良好。 4、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作企業(yè)原廠區(qū)模式萬通與 TCL 簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) 2010 年 7 月 30 日，萬通實(shí)業(yè)與 TCL 集團(tuán)簽訂了進(jìn)一步推 進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議 ，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬 通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通持股 55%，TCL 持股 45%。原 TCL 廠區(qū)經(jīng)過萬通新創(chuàng)收購后更名萬通公社 。萬通工社除廠區(qū)租 賃業(yè)務(wù)外，還包括綜合研發(fā)、娛樂、學(xué)習(xí)、餐飲、購物等一系列 業(yè)務(wù)功能。投資之后，采用的是售后回租的方式，業(yè)主的回 租部分（此次 TCL 回租部分為 58%）為萬通