2017年10月全國土地市場報(bào)告達(dá)人

1、Contents 目錄一、報(bào)告摘要(數(shù)據(jù)及觀點(diǎn))3二、土地市場篇4（一）各線城市數(shù)據(jù)總覽4（二）土地成交情況51、土地總體成交情況三季度量價(jià)齊升，平均地價(jià) 1658 元/平米漲至歷史新高52、住宅用地成交情況7（1）一線城市三季度成交量大幅上揚(yáng)，地價(jià)維持在 1.6/平米7（2）二線城市三季度量價(jià)齊升，9 月地價(jià)6 千元，漲至歷史新高8（3）三四線城市三季度量升價(jià)穩(wěn)，9 月宅地地價(jià)逼近 2 千元，再創(chuàng)月度新高103、商辦用地成交情況11（1） 一線城市三季度量價(jià)齊升，上海住房租賃政策落地，商辦房屋可改為租賃用房. 11（2） 二線城市三季度量價(jià)齊升，地價(jià)漲至 2500 元/平米以上13（3） 三

2、四線城市三季度量升價(jià)穩(wěn)，成交樓面地價(jià)為 805 元/平米15（三）土地樓面地價(jià)走勢161、住宅用地9 月住宅用地平均樓面地價(jià)逼近 4 千元162、商辦用地二、三四線地價(jià)大幅提升拉動(dòng)本月商辦地價(jià)大幅上揚(yáng)17（四）土地溢價(jià)率走勢191、住宅用地三四線平均溢價(jià)達(dá) 32%，已連續(xù)八超過一線城市宅地平均溢價(jià)率192、商辦用地三四線城市商辦用地溢價(jià)率出現(xiàn)明顯上揚(yáng)20三、排行榜21（一）2017 年三季度（二）2017 年三季度（三）2017 年三季度（四）2017 年三季度各類用地成交總價(jià)排行榜 TOP1021各類用地成交樓面地價(jià)排行榜 TOP1022住宅用地溢價(jià)率排行榜 TOP1024商辦用地成交總價(jià)排

3、行榜 TOP10252一、報(bào)告摘要(數(shù)據(jù)及觀點(diǎn))2017 年 9 月302 個(gè)城市土地市場呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢，各類土地成交 3686ü幅，成交面積為 13303 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 28%、12%，其中， 住宅用地成交 1216 幅，4516 萬平米，環(huán)比下滑超過 2 成，同比下滑 2 個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地成交 627 幅，1227 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 48%、47%。302 個(gè)城市土地市場成交平均樓面地價(jià)為 2169 元/平米，環(huán)比、同比分別上ü揚(yáng) 55%、46%。其中，本月住宅用地平均樓面地價(jià) 3986 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 57%

4、、42%；商辦用地平均樓面地價(jià) 1980 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 63%、96%，住宅用地、商辦用地地價(jià)均大幅提升，成為支撐本月地價(jià)上揚(yáng)的主要因素。從今年下半年尤其是 9-12 月土地市場看來是否有供應(yīng)量，供應(yīng)量多少成為今年四ü季度一二線城市土地市場走勢的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，四季度一二線城市應(yīng)該會(huì)有一定供地量，四季度土地市場將成為大牌角逐的市場。然供地量增加，但等因素不可能大幅增加，這些城是等一線城市供地量因城市、人口市當(dāng)中存量項(xiàng)目、二手項(xiàng)目仍然是下半年樓市調(diào)整期積極關(guān)注的重點(diǎn)。另外，調(diào)控導(dǎo)致市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，屆時(shí)，拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎，盡管大部分仍然看好一二線城市土地市場，但是

5、，不至于像去年 9 月份之前那樣積極“地王”，更何況，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房價(jià)競地價(jià)等措施限制了參與競拍的對象，只有大牌才具備競拍資格。對于央企來講，約談后不能拿“地王”，對于中大型民企來講更不能拿“地王”，由此可見，下半年土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)控政策而因素，一二線城市有可能會(huì)積極推地。屆時(shí)，一二線城市將成為品牌角逐的市場。3二、土地市場篇（一）各線城市數(shù)據(jù)總覽2017 年三季度各線城市數(shù)據(jù)總覽2017 年 9 月份各線城市數(shù)據(jù)總覽數(shù)據(jù)來源：同策成交地塊：指成交時(shí)間在當(dāng)月的地塊數(shù)據(jù)說明：9 月份數(shù)據(jù)，采用 2017 年 10 月 11 日系統(tǒng)更新數(shù)據(jù)（下

6、同）住宅：包含純住宅及含有住宅的綜合性用地；商業(yè)辦公：包含商業(yè)、商服、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)用地；工業(yè)：包含工業(yè)和倉儲(chǔ)；及市政（未提及）：包含、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、教育、醫(yī)療、設(shè)計(jì)用地、市政公用設(shè)施、綠化用地。4總數(shù)住宅區(qū)域成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格（幅）（萬平米）（元/平米）（幅）（萬平米）（元/平米）一線城市6134884112215916447二線城市7243341414428214706729三四線城市29019613107591228871960商辦工業(yè)區(qū)域成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格（幅）（萬平米）（元/平米）（幅）（萬平米）（元/平米）一線

7、城市8401012530147554二線城市11031126553101435308三四線城市5098761200總數(shù)住宅區(qū)域成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格（幅）（萬平米）（元/平米）（幅）（萬平米）（元/平米）一線城市16877499596940515756二線城市249410342345588143115728三四線城市12246381138693762112201579商辦工業(yè)區(qū)域成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格成交宗數(shù)用地面積樓面價(jià)格（幅）（萬平米）（元/平米）（幅）（萬平米）（元/平米）一線城市27881146865230557二線城市3901049254311214454

8、298三四線城市25584516805541720941186（二）土地成交情況1、土地總體成交情況三季度量價(jià)齊升，平均地價(jià) 1658 元/平米漲至歷史新高【數(shù)據(jù)】同策數(shù)據(jù)顯示，2017 年三季度302 個(gè)城市各類土地總成交面積為49229 萬平米，成交面積較上季度上揚(yáng) 11%，從同比情況看，上揚(yáng) 6 個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，三季度各類用地成交地塊樓面地價(jià) 1658 元/平米，再創(chuàng)歷史季度新高，較今年二季度 1476 元/平米的均價(jià)上揚(yáng)了 12%，與去年同期來看，上揚(yáng)幅度達(dá)到 23%。 8 月、9 月一、二線城市宅地、商辦土地樓面地價(jià)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，成為拉動(dòng)三季度揚(yáng)的主要因素。土地市場樓面地價(jià)上

9、從成交結(jié)構(gòu)上看，住宅用地三季度成交 15936 萬平米，成交面積占各類土地的 32%， 環(huán)比上揚(yáng) 19%，商辦用地三季度成交 5653 萬平米，成交面積占各類土地的 121%，環(huán)比上揚(yáng) 8 個(gè)百分點(diǎn)，而工業(yè)用地三季度成交 25625 萬平米，成交面積占各類土地的 52%，較上增加 9 個(gè)百分點(diǎn)。同策數(shù)據(jù)顯示， 2017 年 9 月，302 個(gè)城市土地市場呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢，各類土地成交 3686 幅，成交面積為 13303 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 28%、12%，其中，住宅用地成交 1216 幅，4516 萬平米，環(huán)比下滑超過 2 成，同比下滑 2 個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地成交 627

10、幅，1227 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 48%、47%。從分線城市看，一線城市 9 月成交各類土地 61 幅，較上大增 13 幅，各類地塊成交總面積環(huán)比大幅上揚(yáng) 78%至 348 萬平米；二線城市本月成交各類土地 724 幅，合計(jì)成交總面積 3341 萬平米，較上上揚(yáng) 6 個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市本月成交各類土地 2901 幅，合計(jì)成交總面積 9613 萬平米，較上下滑 3 個(gè)百分點(diǎn)。從樓面地價(jià)上看302 個(gè)城市土地市場成交平均樓面地價(jià)為 2169 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 55%、46%。其中，本月住宅用地平均樓面地價(jià) 3986 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 57%、42%；商辦用

11、地平均樓面地價(jià) 1980 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 63%、96%，住宅用地、商辦用地地價(jià)均大幅提升，成為支撐本月地價(jià)上揚(yáng)的主要因素。5【解讀】筆者指出，進(jìn)入深度調(diào)整階段， 屆時(shí)，為配合“”召開，下半年尤其是 9-10 月調(diào)控導(dǎo)致市場拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎，盡管大部分仍然看好一二線城市土地市場，但是，不至于像去年 9 月份之前那樣積極“地王”，更何況，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房價(jià)競地價(jià)等措施限制了參與競拍的對象，只有大牌才具備競拍資格。對于央企來講，約談后不能拿“地王”，對于中大型民企來講更不能拿“地王”，由此可見，下半年 9-12 月土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)

12、控政策而因素，逐的市場。一二線城市有可能會(huì)積極推地。屆時(shí)，一二線城市將成為品牌角圖：土地成交季度分類分布圖：土地成交月度分類分布62、住宅用地成交情況（1）一線城市三季度成交量大幅上揚(yáng)，地價(jià)維持在 1.6/平米【數(shù)據(jù)】三季度，一線城市住宅用地成交 405 萬平米，成交面積環(huán)比大幅上揚(yáng) 74%，同比上揚(yáng)幅度高達(dá) 2.59 倍；成交樓面均價(jià)為 15756 元/平米，環(huán)比下滑 12 個(gè)百分點(diǎn)，同比則大幅下滑 44%。從 9 月情況來看，一線城市住宅用地成交 22 幅，成交幅數(shù)較上增加 2 幅，成交面積環(huán)比大幅上揚(yáng) 61%漲至 159 萬平米，同比則大幅上揚(yáng)幅度達(dá) 5.31 倍；從本月成交樓面地價(jià)來看

13、，自去年 10 月跌至 7000 元/平米以下后，除今年 4 月大幅上漲至 2以上，其余月份基本維持 1.5揚(yáng) 49%。上下，本月成交樓面均價(jià) 16447 元/平米，環(huán)比下滑 13%，同比則上從具體城市來看，22 幅地塊中上海、北京分別占 17 幅、5 幅。其中，上海成交的 17幅地塊中動(dòng)遷安置房占 4 幅，租賃住房各占 6 幅，商住房占 3 幅；純宅地塊奉賢區(qū)占 3 幅、金山、嘉定、寶山區(qū)各占 1 幅。從上海 9 月成交純宅地情況來看，涉住宅性質(zhì)的土地成交溢價(jià)均不足 2%，低溢價(jià)地塊的成交，從土地成本上預(yù)防了未來出現(xiàn)超高房價(jià)的情況。【解讀】筆者指出，今年以來，土地價(jià)格的漲幅有明顯降低，市場高

14、熱也在逐漸緩解，再無類似 2016 年高溢價(jià)率的地塊成交。縱觀 2017 年 1-9 月上海土地市場已成交土拍地塊多集中于寶山區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)、浦東臨港等區(qū)域，外環(huán)以內(nèi)無地塊推出，今年土地市場最明顯的有幾點(diǎn)。一是，在土地供應(yīng)量有限的情況下，上海出臺(tái)最有影響力的：“招掛復(fù)合”新政，拿地門檻提升，大部分中小開發(fā)商拿不到地，土地市場大洗牌。今年前 3季度拿地的企業(yè)，基本上一線品牌，多集中于碧、萬科、中海、綠地、中建、首創(chuàng)等，不過，今年拿地企業(yè)中，也不乏有首次進(jìn)軍上海的北京建工及山東黃金等。這也意味著，將來很多中小的房展不宜樂觀，后期可能會(huì)上海房地產(chǎn)市場。二是“招掛復(fù)合”新政后，低溢價(jià)、底價(jià)成交成為

15、主流。除松江小昆山三幅地塊以相對高的溢價(jià)率（溢價(jià)率 71.63%）拍出之外，競得人為中海，其他地塊均以低溢價(jià)率成交，其中， 金山楓涇，金山工業(yè)區(qū)，奉賢南橋新城三幅地塊以底價(jià)拍出。7圖：一線城市住宅土地及度成交圖：一線城市住宅土地月度成交（2）二線城市三季度量價(jià)齊升，9 月地價(jià)6 千元，漲至歷史新高【數(shù)據(jù)】2017 年三季度，監(jiān)測的 36 個(gè)二線城市共成交宅地 4311 萬平米，環(huán)比上揚(yáng)34%，同比上揚(yáng) 9%，成交均價(jià) 5728 元/平米，環(huán)比、同比上漲幅度均超過 2 成。2017 年 9 月，監(jiān)測的 36 個(gè)二線城市共成交宅地 282 幅、1470 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 3%、4

16、%；本月成交樓面地價(jià)為 6729 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 45%、17%，漲至歷史新高；從宅地平均溢價(jià)率來看，本月為 34.36%，較上略微增加 1.49 個(gè)8百分點(diǎn)，繼續(xù)處于30%以上。，實(shí)際上，自 2016 年 3 月以來二線城市宅地溢價(jià)率就已持續(xù)保持在從具體城市來看，杭州市本月成交 26 幅宅地，在幅數(shù)上領(lǐng)先其他二線城市，重慶市成交住宅用地合計(jì)達(dá) 195 萬平米，成交面積在二線城市中最多，從樓面地價(jià)看，廈門以 28112 元/平米的平均樓面地價(jià)居首。從各個(gè)城市溢價(jià)情況看，29 個(gè)有宅地成交的城市中，貴陽的平均溢價(jià)率最高，達(dá) 159%，另外南寧、沈陽、長沙、寧波這五個(gè)城市溢價(jià)率均超過

17、 70%?！窘庾x】筆者指出，三季度以來，一二線城市繼續(xù)落實(shí)調(diào)控，二線城市堅(jiān)持“分類調(diào)控、因城”，9 月底，南昌、重慶等多城更是扎堆發(fā)布調(diào)控新政。但由于土地供應(yīng)導(dǎo)致城市投資價(jià)值與投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，未來投資策略重點(diǎn)仍然是回歸一二線城市。從 9 月土地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商拿地已從一線城市擴(kuò)展至二線城市，未來拿地將成為主流拿地方式。目前大部分一線城市與二線熱點(diǎn)城市已經(jīng)形成的“限價(jià)+競自持”土拍模式，長沙市更是發(fā)布了“限房價(jià)+競地價(jià)+搖號(hào)”的方式在住宅地塊進(jìn)行試點(diǎn)，再度加強(qiáng)調(diào)控，預(yù)計(jì)未來 9-12 月土地市場短期內(nèi)出現(xiàn)非理性暴漲。圖：二線城市住宅土地季度成交9圖：二線城市住宅土地月度成交（3）三

18、四線城市三季度量升價(jià)穩(wěn)，9 月宅地地價(jià)逼近 2 千元，再創(chuàng)月度新高【數(shù)據(jù)】2017 年三季度，監(jiān)測的 262 個(gè)三四線城市住宅用地成交 11220 萬平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 13%、17%；成交樓面地價(jià)為 1579 元/平米，雖環(huán)比下滑 6 個(gè)百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)幅度仍達(dá) 56%，創(chuàng)歷史季度第二。9 月，監(jiān)測的 262 個(gè)三四線城市住宅用地成交 912 幅，成交面積為 2887 萬平米，環(huán)比下滑 32%，同比下滑 5 個(gè)百分點(diǎn)；本月三四線城市宅地成交樓面地價(jià)為 1960 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 35%、62%，漲至歷史月度新高。實(shí)際上，從去年 11 月份開始，三四線城市宅地樓面價(jià)就已持

19、續(xù) 10超過 1000 元/平米。從溢價(jià)率來看，9 月三四線城市宅地成交平均溢價(jià)率高達(dá) 31.65%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市 12.22%的宅地平均溢價(jià)率。從具體城市看，保定市本月成交 48 幅地塊，在地塊幅數(shù)上領(lǐng)先其它城市。臨沂市成交住宅用地建設(shè)用地面積總計(jì) 125.77 萬平米，在面積上領(lǐng)先其它城市。除臨沂市外，湖州成交住宅用地量也超過百萬，為 163.78 萬平米。【解讀】筆者指出，在一線城市限購之后，受溢出效應(yīng)影響，環(huán)一線城市周邊也由于成交大漲而被陸續(xù)限購。與此同時(shí)，投資也傳導(dǎo)到土地市場，部分強(qiáng)三四線城市最近土拍市場隱現(xiàn)火熱氣息。部分三四線城市庫存去化周期進(jìn)一步降低，樓市價(jià)格開始回升，地價(jià)也

20、開始上漲。10圖：三、四線城市住宅土地季度成交圖：三、四線城市住宅土地月度成交3、商辦用地成交情況（1）一線城市三季度量價(jià)齊升，上海住房租賃政策落地，商辦房屋可改為租賃用房【數(shù)據(jù)】2017 年三季度，一線城市商辦用地成交量 88 萬平米，環(huán)比下滑 27%，同比下滑幅度高達(dá) 74%；成交的樓面地價(jià)環(huán)比下滑 31%跌至 11468 元/平米，與去年同期相比， 下滑 6 個(gè)百分點(diǎn)。112017 年 9 月，一線城市商辦用地共成交 8 幅，合計(jì) 40 萬平米，成交幅數(shù)較上月幅，成交面積環(huán)比上揚(yáng) 6 成，同比也大漲 7 成，本月成交樓面地價(jià)環(huán)比下滑 19%至 10125元/平米，同比則略微下滑 0.8

21、個(gè)百分點(diǎn)從分布城市看，本月，上海、廣州、北京各成交 6 幅、1 幅、1 幅商辦用地，成交面積分別為 23.97 萬平米、15.68 萬平米和 0.52 萬平米。其中，上海成交平均樓面地價(jià)為 16457 元/平米，居四個(gè)城市之首。從溢價(jià)水平看，上海、北京商辦用地平均溢價(jià)率分別為 0.09%、5.38%，廣州商辦地塊均以底價(jià)成交。9 月 7 日，北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn) MC00-0010-6004 地塊 B2 商務(wù)用地被象地以 1.37億元競得，樓面價(jià) 13080 元/平米，溢價(jià)率 5%。據(jù)悉該地塊開拍前獲得 7 次報(bào)價(jià)，共有 7家競買主體參與現(xiàn)場競價(jià)，現(xiàn)場參與競拍的有 39 號(hào)碧、61 號(hào)石榴、1

22、0 號(hào)中駿、17 號(hào)漢唐建設(shè)、38 號(hào)象地。僅一輪現(xiàn)場報(bào)價(jià)，象地將本地塊收入囊中。而 9 月 15 日，上海市楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū) 02B1-06 地塊（大橋街道 110 街坊）起始價(jià)為 101983也僅以 3 輪競價(jià)，以樓面價(jià) 25393 元/平米，溢價(jià)率 0.29%競得該地塊。， 最終碧【解讀】筆者指出，9 月 15 日，上海市發(fā)布的關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見明確，通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)租有所居的目標(biāo)提供實(shí)物保障。此次政策可以看到一個(gè)頗受關(guān)注的內(nèi)容，即提到

23、了存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導(dǎo)向。在一二線城市土地供應(yīng)日益稀缺的當(dāng)下，設(shè)定自持面積，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金占用，實(shí)際上變相抬高了企業(yè)資金實(shí)力的門檻，是希望減少的競爭，降低地價(jià)上漲預(yù)期，另一方面，實(shí)力不濟(jì)的中小無法分得一杯羹，也將被擠出城市。所以“只租不售”的形式不失為樓市調(diào)控一種新的嘗試。此次政策也可以說明，后續(xù)對于當(dāng)前一些高庫存或者有爭議的商辦類物業(yè)來說，或有政策方面的調(diào)整和改進(jìn)。12圖：一線城市商辦土地季度成交圖：一線城市商辦土地月度成交（2）二線城市三季度量價(jià)齊升，地價(jià)漲至 2500 元/平米以上【數(shù)據(jù)】2017 年三季度，監(jiān)測的 36 個(gè)二線城市商辦用地共成交 1049 萬平米

24、，成交面積環(huán)比上揚(yáng) 13%，同比下滑 6 個(gè)百分點(diǎn)；成交樓面地價(jià)為 2543 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 48%、26%。2017 年 8 月，監(jiān)測的 36 個(gè)二線城市商辦用地成交 110 幅、311 萬平米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑 27%、18%；成交樓面地價(jià)本月環(huán)比大幅上揚(yáng) 59%至 2655 元/平米，同比上揚(yáng)幅度也達(dá) 24%；從溢價(jià)水平看，自去年 8 月開始，二線城市商辦類地塊就維持高于1317%的溢價(jià)，8 月回落至 9.10%，本月商辦類地塊溢價(jià)又重回 18.09%的。從具體城市來看，杭州本月成交 16 幅地塊，在地塊幅數(shù)上領(lǐng)先其它城市。成都成交住宅用地建設(shè)用地面積總計(jì) 38.

25、13 萬平米，在面積上領(lǐng)先其它城市。從二線城市溢價(jià)水平看， 沈陽成交 2 幅商業(yè)用地，溢價(jià)率高達(dá) 75%，位居二線城市商辦用地成交的榜首，除此之外，南京、也超過 40%，而其余城市大多數(shù)以底價(jià)成交?！窘庾x】筆者指出，除了個(gè)別熱點(diǎn)城市外，多數(shù)二線城市商辦用地依舊基本以底價(jià)成交為主流，目前商業(yè)地產(chǎn)仍然庫存量大，去化速度慢的難題，這一方面是因?yàn)檎w市場相對疲軟，客戶投資熱情不高；另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)正處于創(chuàng)新期，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式與操作模式已跟不上步伐，持有型商業(yè)物業(yè)日益增多，行業(yè)導(dǎo)致。圖：二線城市商辦土地半年度成交圖：二線城市商辦土地月度成交14（3）三四線城市三季度量升價(jià)穩(wěn)，成交樓面地價(jià)為 80

26、5 元/平米【數(shù)據(jù)】2017 年三季度，同策數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的 262 個(gè)三四線城市商辦用地成交面積環(huán)比上揚(yáng) 8 個(gè)百分點(diǎn)至 4516 萬平米，同比則下滑 8%，而成交樓面地價(jià)為 805 元/平米，環(huán)比略微下滑 2 個(gè)百分點(diǎn)，同比則上揚(yáng) 11%。9 月監(jiān)測的 262 個(gè)三四線城市的商辦用地成交 509 幅，成交面積為 876 萬平米，環(huán)比、同比均大幅下滑 54%；本月成交樓面地價(jià)為 1200 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 64%、84%。三四線城市商辦地塊平均溢價(jià)率本月較上自 2017 年 1 月以來持續(xù)維持 10%以上，且已連續(xù) 2 率。大增了 12.55 個(gè)百分點(diǎn)升至 23.56%，超過

27、一線、二線城市商辦平均溢價(jià)從具體城市來看，銅仁本月以成交以 27 幅商辦用地，在地塊幅數(shù)上領(lǐng)先其它城市。常州成交住宅用地建設(shè)用地面積總計(jì) 39.52 萬平米，在面積上領(lǐng)先其它城市。本月三四線城市商辦用地成交溢價(jià)率高于 50%的有佛山、漳州、海南、平頂山、贛州、揚(yáng)州、珠海 7 個(gè)城市?！窘庾x】筆者指出，隨著一線、二線城市高房價(jià)外延，三四線城市商辦土地市場也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，土地市場也同樣受到追捧。但從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力的提升也是競爭力與打造的重要內(nèi)容，如正確的定位業(yè)態(tài)，以及除了業(yè)態(tài)的搭配，招租的商業(yè)組合也是影響成敗的關(guān)鍵。圖：三、四線城市商辦土地季度成交15圖：三、四線城市商辦土地月度成交（

28、三）土地樓面地價(jià)走勢1、住宅用地9 月住宅用地平均樓面地價(jià)逼近 4 千元【數(shù)據(jù)】2017 年三季度住宅用地成交樓面地價(jià)為 3032 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 14%和 30%，再創(chuàng)新高。9 月住宅用地成交樓面地價(jià)為 3986 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 57%、42%。其中，一線城市自今年 4 月起逐月下滑，本月成交樓面均價(jià)下滑 13 個(gè)百分點(diǎn)至 16447 元/平米，同比則大幅上揚(yáng)49%；二線城市本月環(huán)比上揚(yáng)45%升至6729 元/平米，同比則上揚(yáng)17%；而三四線城市本月宅地成交樓面地價(jià)為 1960 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 35%、62%【解讀】筆者認(rèn)為，從今年下半年尤其是 9-

29、12 月土地市場看來是否有供應(yīng)量，供應(yīng)量多少成為今年下半年一二線城市土地市場走勢的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，下半年一二線城市應(yīng)該會(huì)有一定供地量，下半年土地市場將成為大牌角逐的市場。另外，下半年調(diào)控導(dǎo)致市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，屆時(shí)，拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎，盡管大部分仍然看好一二線城市土地市場，但是，不至于像去年 9 月份之前那樣積極“地王”，更何況，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房價(jià)競地價(jià)等措施限制了參與競拍的對象，只有大牌才具備競拍資格。由此可見，下半年土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)控16政策而因素，逐的市場。一二線城市有可能會(huì)積極推地。屆時(shí)，一二線城市將成為品牌角圖：住宅土地成交區(qū)域季度樓

30、板價(jià)圖：住宅土地成交區(qū)域月度樓板價(jià)2、商辦用地二、三四線地價(jià)大幅提升拉動(dòng)本月商辦地價(jià)大幅上揚(yáng)【數(shù)據(jù)】2017 年三季度下滑 5%、47%。商辦用地成交樓面地價(jià)為 1451 元/平米，環(huán)比、同比分別而 9 月商辦土地樓面地價(jià)達(dá) 1980 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 63%、96%。從各線城市來看，一線城市商辦地塊平均樓面地價(jià)環(huán)比下滑 19 個(gè)百分點(diǎn)至 10125 元/平米，同比則略微下滑 1 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市地價(jià)為 2655 元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 59%、1724%。三四線城市為 1200 元/平米，環(huán)比、同比分別大幅上揚(yáng) 64%、84%。【解讀】筆者指出，今年商改住類項(xiàng)目的銷售

31、被封堵，不僅對物業(yè)的個(gè)人進(jìn)行了嚴(yán)格限制，從供需端來看，土地出讓不僅增加自持年限及面積，更是對商業(yè)辦公形態(tài)有了具體要求，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)市場形勢嚴(yán)峻，融資收緊及散售，寫字樓預(yù)期在未來一段時(shí)間內(nèi)難以獲得大幅增長，越來越緊縮的土地供應(yīng)，或者土地出讓的諸多條件限制，使得很多地產(chǎn)商在公開市場獲取土地，逐漸開始投入到存量市場。在未來的商業(yè)競爭中，競爭的邊界將會(huì)體全不同的行業(yè)，協(xié)同可以更好的生存，未來打業(yè)領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈，搭建實(shí)商業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)與升級，或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的新的運(yùn)營發(fā)展思路。圖：商辦土地成交區(qū)域季度樓板價(jià)圖：商辦土地成交區(qū)域月度樓板價(jià)18（四）土地溢價(jià)率走勢1、住宅用地三四線平均溢價(jià)達(dá) 32%，已連

32、續(xù)八超過一線城市宅地平均溢價(jià)率【數(shù)據(jù)】本月一線城市宅地溢價(jià)率回落 7.44 個(gè)百分點(diǎn)至 12.22%，二線城市較上小幅上漲了 1.49 個(gè)百分點(diǎn)至 34.36%，繼續(xù)居，且自 2016 年 3 月起已連續(xù) 19超過30%；三四線城市的溢價(jià)水平為 31.65%，已連續(xù)八超過一線城市宅地平均溢價(jià)率?！窘庾x】筆者指出，由于土地供應(yīng)導(dǎo)致城市投資價(jià)值與投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，開始三四線城市布局，甚至有些企業(yè)因?yàn)槿木€城市地價(jià)短期內(nèi)也拍持續(xù)跟進(jìn)。筆者認(rèn)為，這并非理性的合理的投資策略。如下：1、并非所有三四線城市都具有長期戰(zhàn)略投資價(jià)值，當(dāng)前短期內(nèi)布局三四線是為了短期內(nèi)補(bǔ)貨，戰(zhàn)術(shù)意義強(qiáng)于戰(zhàn)略意義，未來長期戰(zhàn)

33、略投資重點(diǎn)仍然是回歸一二線城市；2、大部分三四線城市市場人口有限、市場容量有限、價(jià)格上漲的彈性空間有限，即使有當(dāng)前“地王”頻出，三四線城市很難像一二線城市樓市那樣很快消化地價(jià)帶來的成本；3、對于三四線城市來講，當(dāng)前投資關(guān)注的重點(diǎn)是城市外溢較為明顯的周邊城市，比如東部三大內(nèi)的首先外溢的三四線城市，并且僅僅局限于東部三大內(nèi)的三四線城市，而并非沒有受到外溢影響的城市，甚至對于大部分略投資價(jià)值。來講，東北的、中西部的三四線城市也沒有長期的戰(zhàn)圖：住宅土地成交區(qū)域季度平均溢價(jià)率19圖：住宅土地成交區(qū)域月度平均溢價(jià)率2、商辦用地三四線城市商辦用地溢價(jià)率出現(xiàn)明顯上揚(yáng)【數(shù)據(jù)】9 月，一線城市本月商辦用地溢價(jià)率下

34、滑 5.08 百分點(diǎn)，跌至 0.14%；二線城市則上漲8.99 個(gè)百分點(diǎn)升至18.09%，三四線城市本月溢價(jià)率由上月的11.01%升至23.56%。【解讀】筆者指出，整體來看，一方面商辦土地市場熱度仍低于住宅市場，同時(shí)，受到整體政策環(huán)境的影響，拿地企業(yè)將趨于理性，高溢價(jià)拿地的情況將難現(xiàn)。目前商業(yè)地產(chǎn)仍然庫存量大，去化速度慢的難題，這一方面是因?yàn)檎w市場相對疲軟，客戶投資熱情不高；另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)正處于創(chuàng)新期，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式與操作模式已跟不上時(shí)代步伐，持有型商業(yè)物業(yè)日益增多，行業(yè)導(dǎo)致。圖：商辦土地成交區(qū)域季度平均溢價(jià)率20圖：商辦土地成交區(qū)域月度平均溢價(jià)率三、排行榜（一）2017 年三季

35、度各類用地成交總價(jià)排行榜 TOP1021排名城市宗地名稱用途成交總價(jià)樓面地價(jià)(元/)溢價(jià)（%）競得方面積()12345南京市北京市南京市北京市南京市浦口區(qū)七里河大街以東、九袱洲路以南地塊豐臺(tái)區(qū)西鐵營村0501-634 等地塊 F1 住宅混合用地、B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A33 基礎(chǔ)教育用地Bb 商辦混合用地Rb 商住混合用地R2 二類居住用地Rc 基層社區(qū)中心用地F1 住宅混合 用地、B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A33 基礎(chǔ)教育用地924920.9193846598709.2181983.1190910.290000078700072000071650065000097314059

36、9120263937234047049.953.1949.947.73綠地南京寶地置業(yè)北京和茂置業(yè)、上海企業(yè)管理有限公司和北京國瑞房地產(chǎn)體棲霞區(qū)經(jīng)五路二期東側(cè)地塊北京技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū) G2 街區(qū)G2R1 等地塊 R2 二類居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基礎(chǔ)教育用地 "商住其他普品住房用地R2 二類居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基礎(chǔ)教育用地華發(fā)北京中瑞凱華投資管理和北京德俊置業(yè)體鼓樓區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園A06、A07 地塊Rb 商住混合用地葛洲壩+五礦數(shù)據(jù)來源：同策（二）2017 年三季度各類用地成交樓面地價(jià)排行榜 TOP1022排名城市宗地名稱用途面積成交總價(jià)()樓面地價(jià)

37、(元/)溢價(jià)（%）競得方1北京市北京市豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項(xiàng)目三期 0611-638 地塊 R2二類居住用地R2 二類居住用地1027836260006090549.05致昌（北京）企業(yè)管理有限公司2北京市北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村 2902-29 地塊 R2 二類居住用地、2902-17 地塊 A8 社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、2902-15 地塊 A334 托幼用地R2 二類居住用地、A8 社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、A334 托幼用地1090145960005467249張家口鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)3北京市東城區(qū)永外大街0503-602 北、606 東、606 西地塊 R2 二類居住用地、

38、B4 綜合性商業(yè)金R2 二類居住用地、B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地73598384000521750.52北京潤置商業(yè)運(yùn)營管理、招商局地產(chǎn)（北京）和北京碧置業(yè)發(fā)展有6杭州市蕭山城區(qū)下湘湖單元居住用地(R2)(含配套商業(yè))277867.26377042295070杭州大文投資管理有限公司7北京市北京市豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項(xiàng)目三期 0611-638 地塊 R2二類居住用地R2 二類居住用地1027836260006090549.05致昌（北京）企業(yè)管理有限公司8910杭州市杭州市北京市拱墅區(qū)（慶隆單元GS0305-04 地塊）南星單元SC0501-01 地塊北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、

39、西甸村 2902-29 地塊 R2 二類居住用地、2902-17 地塊 A8 社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、2902-15 地塊 A334 托幼用地住宅（設(shè)配套)用地住宅（設(shè)配套）用地R2 二類居住用地、A8 社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、A334 托幼用地149567.6134793.6109014606371599294596000405424446054672707049杭州融信愷昇房地產(chǎn)開發(fā)杭州濱江、浙江房地產(chǎn)開發(fā)、杭州悅茂企業(yè)管理張家口鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)來源：同策*剔除加油站、工業(yè)、倉儲(chǔ)用地*剔除小面積（<1000 平米）由個(gè)人競得的其他普品住房成交用地234567杭州市北京市北京市杭州市融服

40、務(wù)業(yè)用地南星單元SC0501-01 地塊海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”翠湖科技園HD00-0303-6009、6010地塊 R2 二類居住用地豐臺(tái)區(qū)西鐵營村0501-634 等地塊 F1 住宅混合用地、B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A33 基礎(chǔ)教育用地住宅（設(shè)配套）用地R2 二類居住用地F1 住宅混合用地、B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A33 基礎(chǔ)教育用地134793.6139022193846149567.659929458080078700060637144460417784059940542702049.970限公司體杭州濱江、浙江房地產(chǎn)開發(fā)、杭州悅茂企業(yè)管理房地產(chǎn)北方有限公司、北京

41、碧陽光置業(yè)發(fā)展和北京國瑞房地產(chǎn)控股體北京和茂置業(yè)、上海企業(yè)管理有限公司和北京國瑞房地產(chǎn)體拱墅區(qū)（慶隆單元GS0305-04 地塊）住宅（設(shè)配套)用地杭州融信愷昇房地產(chǎn)開發(fā)8910北京市北京市北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0702 地塊F1住宅混合用地 北京技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū) G2 街區(qū)G2R1 等地塊 R2 二類居住用地、F1 住宅混合用地、A33 基礎(chǔ)教育用地 "F1 住宅混合 用地R2 二類居住用地、F1 住宅混合 用地、A33 基礎(chǔ)教育用地56795181983.17053122900071650027000040320393723828149.6749.942.11北京

42、融平企業(yè)管理服務(wù)北京中瑞凱華投資管理和北京德俊置業(yè)體大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0901 地塊F1住宅混合用地F1 住宅混合用地遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（三）2017 年三季度住宅用地溢價(jià)率排行榜 TOP10數(shù)據(jù)來源：同策*剔除小面積（<1000 平米）由個(gè)人競得的其他普品住房成交用地24排名城市宗地名稱面積成交總價(jià)()樓面地價(jià)(元/)溢價(jià)（%）競得方用途12慶陽市慶陽市寧縣縣城馬蓮河?xùn)|濱河路東側(cè)寧縣縣城馬蓮河?xùn)|濱河路東側(cè)其他普品住房用地其他普品住房用地166763.1158090.4547646.6947646.6928573014866.18681.41宏達(dá)慶陽聯(lián)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司宏達(dá)慶陽聯(lián)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限