簽訂購房合同時(shí)注意事項(xiàng)

1、簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括國有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 商品房預(yù)售 許可證 。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛, 可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個(gè)備注頁, 如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照, 經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入 住 70%以上才能開通燃?xì)?之前開發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。三、延期交房:開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定, “若開發(fā)商延期交樓,則按業(yè)主已交房價(jià)每

2、日千 分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款 5%為限,如發(fā)展商仍不能交樓,業(yè)主只退回 已交的本金。 ”這種約定非常不合理。四、購買合同的第一條,項(xiàng)目建設(shè)依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時(shí),需要注意在合同中填寫 相關(guān)的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致,比如說編號(hào)和經(jīng)營范圍。第二條,是商品 房的銷售依據(jù),您需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號(hào)碼,批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu), 以及銷售的方式,與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積:不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫,作為人房的地下室, 以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售 中心等

3、。為多棟房屋服務(wù)的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區(qū) 的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明,在主合同的第三條里,只 是說分?jǐn)偭硕嗌?分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額,但是在合同的附件二,應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f 明表,分?jǐn)偭四囊徊糠?是經(jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式,即確定 雙方可以接受的一個(gè)誤差比例,也就是說正負(fù) 3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發(fā) 商應(yīng)退還房款以及利息,你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商,是不是可以留 5%左右的房款,在正式 交房之后給予付款,銀行貸

4、款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上,按照合同,你要 支付相應(yīng)數(shù)量的違約金,所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前, 建議你向開發(fā)商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸 款,避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過 30天未付清房款可以解約的, 對預(yù)期交房的解約期限也只能定 30天,這兩條應(yīng)該對應(yīng),應(yīng)該是平等的。九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款,這一方面,因?yàn)槲覀冑徺I的是期房,在商品房施工的過程中, 有可能某些方面,開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更,設(shè)計(jì)的變更,應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變 更 10個(gè)工作日,書面通知購房人,購

5、房人有權(quán)選擇退房。十、房屋的交接:開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí) 測,在交樓的時(shí)候,應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù),以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使 用說明書,如果開發(fā)商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責(zé)任,由開發(fā) 商承擔(dān)。十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾,一般來說,標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng),首先是通水 通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖?開通,一般來說,開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后,比如說入住率是多少,但是目前北京市并 沒有明確的規(guī)定,說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣,實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ?

6、協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的,應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定,以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項(xiàng)目 內(nèi),在樓書中開發(fā)商承諾過的,比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化,以及地上地下的停車位,建議在這一條中,要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承 諾的使用條件,雙方約定的處理方式,應(yīng)該按照對您比較有利的,在這一條上簽上,未達(dá)到 使用條件,應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房,應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定,約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限,以及違約的條款,購房人可以 根據(jù)實(shí)際的情況, 可以選擇退房或者違約金。 按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定, 在 60天內(nèi), 開發(fā)商 應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。

7、如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任,沒有及時(shí)把所有的資料報(bào) 產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的,可以約定一個(gè)處理方式,可以退房, 對于違約金,一般是合同金額的 1%-5%之間,也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇 不退房,如果選擇退房,操作起來有一定困難,比如說你已經(jīng)入住了,因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán),是在 入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行,如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房,可能會(huì)不太利,建議大家 在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后,那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題,以 及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題,并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證,是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問 題,在這個(gè)情況下建議你選擇不退房,讓開發(fā)商按照一定的比例來

8、支付違約金。十三、其它:比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等,商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份,其 中二份是正本,二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候,房管局會(huì)備一份,購房人應(yīng)該有 一個(gè)合同的正本,如果是申請銀行按揭的話,合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同最 后一條, 是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款, 一般情況下在合同簽訂 30日之內(nèi), 開發(fā)商應(yīng)該向房 產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖,在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意 這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向;第二要標(biāo)注面積,或者是面積的標(biāo)尺。簽訂購房合同需要注意啥第一,在合約書中,應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位,是按揭付款還是工程期

9、分期付款。如是分期付款,每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。第二,發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確,應(yīng)明確到某年某月某日交房,而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá),因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。第三,對于購置房屋的面積要明確銷售面積(含分?jǐn)偟墓妹娣e是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍,客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前,有些城市如上海,甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款,而實(shí)測面積小于購置面積,發(fā)展商還要退款。第四,應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定,必須等到樓宅入住率達(dá) 70%時(shí)才通氣源。因此,雖然煤氣管道已通,但客戶尚有可能用不上煤氣,給生活帶來諸多不便。所以,

10、在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。第五,應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素,產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢,但也應(yīng)有合適的日期,發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六,發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),除簽署正式合同外,為 了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容,往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充 合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交 房的免賠責(zé)任,以及面積丈量誤碼率差,若差異過大時(shí)在哪 些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下,發(fā)展商簽此合同,主要 是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī) 避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意,仔細(xì)研讀補(bǔ)充條

11、 款,以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言,簽約 時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問題,但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商 處拿到影印件,回家仔細(xì)研究,一定要做一個(gè)明明白白的購 房人。識(shí)別對購房人不利的合同條款一、合同約定:暫測面積與實(shí)測面積的允許誤差在 5%, 如誤差超過 5%,按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看, 購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少,如果互不結(jié) 算,吃虧的肯定是購房者,由此可見,上述條款對張先生的 不利是十分明顯的。二、合同約定:購房者不按合同約定時(shí)間付款,則應(yīng)按 中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等, 而發(fā)展商若沒有按時(shí)交房,卻什么懲罰措施也沒有。律師說法:這是

12、一條明顯不公平的內(nèi)容,許多購房者卻 忽略了?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯,購房者 卻無可奈何的情況,就是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲罰 措施,比如應(yīng)參照購房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房 者有權(quán)解除合同等。這樣,出現(xiàn)問題購房者才有計(jì)可施,有 權(quán)可維護(hù)。三、合同約定:若因施工問題造成延期交房,屬不可抗 力,與開發(fā)商無關(guān),開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說法:這是強(qiáng)詞奪理,法律沒有規(guī)定施工問題屬不 可抗力,若真的因施工問題延期交房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約 責(zé)任,所以,這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。四、合同約定:發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說法:這里面有兩個(gè)問題,交房以什么為標(biāo)準(zhǔn),很 多人沒有意

13、識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事:發(fā)展商交房時(shí)通知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙,而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙,否則不給。到頭來購房者還是住不進(jìn)新房。因此,律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化,即規(guī)定為:交房屋鑰匙。否則,應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦,很多合同里卻沒有規(guī)定,以至于問題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為:若不能按時(shí)辦理,則可約定違約金或可解除合同,要求退房。這樣,購房者的權(quán)益才能得到充分保障。五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里,只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、 24小時(shí)熱水”卻沒有說明這些功能在入

14、住時(shí)是否能正常使用,不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的,希望也能引起其他購房者的注意。慎簽購房合同許多購房者買房時(shí),往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī),在沒有明確房屋是 否是合法銷售的情況下,就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款,結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對方 牽著鼻子走,違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導(dǎo)致落入購房陷阱的情況往往貽害無 窮。山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注意以下問題:“五證”要嚴(yán)格審查購房者購買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件,五證指:建設(shè)工程規(guī)劃許 可 、 國有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程開工建設(shè)許

15、可證 、商品房銷售(預(yù)售許可證 。在“五證”中,最重要的是土地使用證和商品房銷 售(預(yù)售許可證 ,它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢 站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用 說明書 。認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式商品房買賣(預(yù)售合同前,開發(fā)商往往要求購房者簽訂認(rèn)購 協(xié)議 ,并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時(shí)間,有些購 房者可能不想購買已預(yù)訂的房子,也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致,而沒有簽訂 合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的認(rèn)購協(xié)議有很大的關(guān)系。如果認(rèn)購協(xié)議中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定

16、則定金可以返還。如 果開發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到 開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同,逾期購房者所交認(rèn)購金(或定金、誠意金不予退還”等 此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù),證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但 因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同 ,除主合同要件外還包括四個(gè)附件,即房屋平面圖、公 共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組 成部分,是對主合同約定不明條款做出的明確約定,是對主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。 合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時(shí)開發(fā)商往

17、往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承 諾和廣告宣傳,購房者在訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同 中。如果開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)這些承諾,購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違 約責(zé)任并賠償損失。心明眼亮避開購房陷阱 -謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后,就要簽合同了,現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書, 然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一:在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后,就要交一定額度的定金,這是無可非議的。但有時(shí)購房 者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí),發(fā)展商一般都只退購房 款

18、而不退定金,理由是買家沒有履行合同,所以沒收定金。對策:律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定,若買家得不到貸款時(shí),定金該如何返 還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等,這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí),開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的,這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二:合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識(shí),往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并 不是法人代表,或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?這些都有可能產(chǎn)生問題。另外,也有可能該項(xiàng)目是 A 公司開發(fā)的,實(shí)際上卻是由 B 公司投資,作為買家還是應(yīng)與 A公司簽約,否則也會(huì)帶來一系列的麻煩,以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。對策:在簽約前您最好查明代表

19、發(fā)展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持 有“授權(quán)委托書” 。否則,這個(gè)人的簽字是無效的,同時(shí)要注意合同上的公章,這樣可以避 免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三:不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一 定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同,主要目的 在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪 些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了,而忘記保護(hù)自己的利益。

20、對策:看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。陷阱四:“最短時(shí)間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是,實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生 問題,在最短時(shí)間內(nèi)解決” , “在裝修材料上,選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘 人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間,什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí),法律也沒有辦法,因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官 司。對策:購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭 承諾落實(shí)在合同里。陷阱五:約定提前交納部分費(fèi)用開發(fā)商是做商人的,而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨

21、資金壓 力是很正常的,但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié) 議中,開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去,要求購房者提前交納,這是顯失公平 的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下,就要求買家 在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這就是對消費(fèi)者的侵害。對策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署,或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管 理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六:賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買方無故逾期付 款,經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的,賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。 ”這顯然是不公平條

22、款,假如買家已經(jīng)支付 95%的價(jià)款,只剩 5%的價(jià)款逾期未付,如果發(fā) 展商以此為由,沒收其已付 95%的價(jià)款,豈非很不公平。況且,沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為,作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。對策:依據(jù)合同法第四十條規(guī)定,本合同條款是無效條款。當(dāng)然,還有其他一些類 似的合同條款存在著這樣的問題,購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七:處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款, “應(yīng)于××日前如何如何” ,但是并沒有約定如果 沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò),你也很 難制

23、裁他,最多是調(diào)解了事。對策:購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙 施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法,做到越詳細(xì)越好。陷阱八:以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題,開發(fā)商承 諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通 玻璃等等。對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法,就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一 點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。陷阱九:拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說了,開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,購房者同樣也可以 出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議

24、。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、 物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中,不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子,你買的塔樓 (或板樓 里有幾部電梯,是否會(huì)全部同時(shí)開通,如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題,為了出面 積、增利潤,現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯,而且平時(shí)還不全開,在上下班高峰時(shí)間極為 不便,這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?但是,就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣,開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié) 議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的,特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策:不管開發(fā)商態(tài)度如何,購房者還是要爭取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行,又覺得沒有把 握,那就只好放棄了購房合同附件“文章

25、”多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下,開發(fā)商提供的平面圖非常簡單,既無尺寸也無比 例,一旦發(fā)生爭議,購房人明顯處于劣勢地位。對此,購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖 中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù),并盡可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和 裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán),也是今后解決爭議的主要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是,凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施,均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯?積的計(jì)算應(yīng)按京國土房管權(quán)字(2000第 369號(hào)文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定,出賣人違背該分?jǐn)?原則的,應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分

26、的相應(yīng)價(jià)款,并按該價(jià)款的 10%支付違約金。3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房人而言,此約定的關(guān)鍵是 要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級(jí)面磚” 、 “高級(jí)外墻涂料” 、 “高級(jí)木地板” 之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議,對此,購房 人要仔細(xì)閱讀、審查,防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房 人的義務(wù)。其次,購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議 中做出詳細(xì)約定。例如,在前期物業(yè)管理中,由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立,此階段的物業(yè)管

27、理 公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的,為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn), 購 BR 房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出 具體約定。5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法 支付房款。一般來說,因?yàn)殚_發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議,因而絕大多數(shù)的購房人都 能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因,銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦 這種情況出現(xiàn),購房人將有巨大的付款壓力,難以繼續(xù)履行購房合同,面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒 于此,建議購房人在附件五中,除了約定好付款方式及期限外,還要明確約定:“如果購房 人的貸款申請未

28、獲銀行批準(zhǔn),則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商,采取買受人可承受的分期付款方 式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí),出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受 人。 ”簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn)在簽訂購房合同時(shí)要增加補(bǔ)充協(xié)議,目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充 協(xié)議才更為有效呢?補(bǔ)充協(xié)議太少,不能充分保護(hù)購房者的利益,起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用; 但補(bǔ)充協(xié)議太多,動(dòng)輒上百條,別說一般購房者,就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非 易事,其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商,即使條款很 少,也能起到保護(hù)購房者利益的作用,而又使開發(fā)商能夠接受,不影響交易的進(jìn)行,這應(yīng)是 購房者明智

29、的選擇。從整個(gè)商品房買賣合同來看,開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八 個(gè)部分,只要針對這八個(gè)部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議,就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵 害:第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍,目的是防止交房時(shí)在合同約定范 圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題,應(yīng)約定在這 種情況下購房者可以選擇退房,開發(fā)商退還首付款和定金,目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除 購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù),應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了, 購房者可以退房或者拒收,而開發(fā)商要按日支付違約金,目的是防

30、止購房者辦理入住后因裝 修等問題而被動(dòng)。第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額,目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提 高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn),不能被開發(fā)商以 " 進(jìn)口 " 、 " 高級(jí) " 、 " 優(yōu)質(zhì) " 等不 明確的說明誤導(dǎo),要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方 向、可參考的價(jià)格等因素,目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間,合同里約定的只是開發(fā)商提交材料 的時(shí)間,目的是防止開發(fā)商無限期的給購房

31、者辦理產(chǎn)權(quán)證,影響購房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有,開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意,目 的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的,可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、 宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南:合同附件陷阱逐個(gè)提合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間,更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利 益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)不足,附件有時(shí)就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具。 同時(shí),不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力,附件不重要,況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶 得讀。實(shí)際上,根據(jù)合同法規(guī)定,若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾

32、,以附件為準(zhǔn)。即買 賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此,建議買家簽合同附件時(shí)最好慎之又 慎。下面是合同附件中常見的一些不合理?xiàng)l款,買家可以此為鑒。在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后×日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人 提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi) 取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列第三項(xiàng)處理:詳見補(bǔ)充協(xié)議” ,但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒 有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評(píng)點(diǎn):依據(jù)合同法的規(guī)定,買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬 證書的時(shí)間,如果出賣人未能及時(shí)辦證的,買受人有權(quán)選擇退房,由出賣人

33、退還房款,并按 已付房款支付一定比例的違約金,或者不退房,取得違約金。在合同附件中約定“商品房交付時(shí),如花園等附屬項(xiàng)目的面積與合同記載的面積有誤差 時(shí),買受人同意接受交付時(shí)的實(shí)際面積” ,或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為×平方 米,該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付 時(shí)的面積為準(zhǔn),誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)” 。專家評(píng)點(diǎn):花園面積能否出售,目前法律未有明確規(guī)定,但這部分面積屬于全體業(yè)主共 有產(chǎn)權(quán)部分,買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán),這一點(diǎn)買受 者一定要注意。 “如買賣合同記載的商品房的建筑面積

34、(套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e 、套內(nèi) 面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測面積有差異時(shí)雙方按如下方式處理:1、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面 積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房價(jià)款不變。2、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時(shí)商品房價(jià)款不變。3、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào) 整。 ”專家評(píng)點(diǎn):以上條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變,又約定套內(nèi)面積不變,價(jià)款不 變,而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整,這個(gè)約定違反了 建設(shè)部2001年6月1日頒布的商品房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)定,商品房銷售可以按 套(單元計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市2001年出臺(tái)規(guī)定, 商品

35、房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而2001年實(shí)施的商品房預(yù)售合同約定的售房條款,也明 確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售,按整套(整層出售,如套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為每 平方米(幣元,總金額(幣元,公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑 面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià);如整幢出售,按建筑面積計(jì)算” 。上述條款前后矛盾,且 違反有關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)屬無效。 “ 買賣合同所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的 商品房建筑物和花園的款項(xiàng),不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款,銀 行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行,與買受人無關(guān)。 買賣合同所稱的累計(jì) 已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方

36、式和付款時(shí)間所支付的商品房價(jià)款的總和,不 包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款,銀行按揭的處理由出賣人按與銀 行的協(xié)議執(zhí)行,與買受人無關(guān)。 ”專家評(píng)點(diǎn):買受人向銀行申請按揭,貸款已劃入出賣人的銀行賬戶,買受人實(shí)際上已經(jīng) 支付房款,出賣人不把這部分房款計(jì)入買受人累計(jì)已支付房款,顯然有失公平,且與商品房 預(yù)售的慣例不符。 “甲方領(lǐng)到該物業(yè)竣工驗(yàn)收證明后,應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使 用通知書,自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi),甲方負(fù)責(zé)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)保修期,并對 該物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負(fù)責(zé)保修,但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任 何破損及以下情形,甲方不負(fù)保修責(zé)任。 ”專家評(píng)點(diǎn)

37、:根據(jù)1998年9月1日開始實(shí)施的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說明書制度的規(guī)定 ,對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī) 定。住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,并非從“交付使用通 知書發(fā)出之日起一年內(nèi)” ,且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計(jì) 算,而非“甲方(發(fā)展商代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書30天后” 。 “為保 障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán),乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司 統(tǒng)一管理。 ”專家評(píng)點(diǎn):根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 (從1998年10月1日起施行之規(guī)定:“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%

38、以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上 不足50%,且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主 委員會(huì)。 ” (第七條 ;由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公 司。第21條規(guī)定:“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后,方可將其管理權(quán) 移交給業(yè)主委員會(huì),未經(jīng)綜合驗(yàn)收的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi) 用。 ” “甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的,才視為違約。 ”專家評(píng)點(diǎn):人為約定了六十天的免責(zé)期限,對乙方不公平。購房合同如何簽之:買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同,首先就要盡可能在合同第三條及

39、該條提及的附件一和 附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚,并盡可能利用合同第三條后面的空白行,要 求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實(shí)際交付情況不符時(shí),應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠 償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定,第三條對商品房基本情況表述的作用將會(huì)大大降低。8 號(hào)樓變成 4 號(hào)樓 如果有人說他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾 位買房人問我在這種情況下怎么辦？ 現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎 合人們的心理，賣房時(shí)將幢(座號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開 4、13、14、24 等數(shù)字，有的是跳 過，有的是用 3A、12A、15A、25A 等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時(shí)首先要查 驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的建設(shè) 工程規(guī)劃許可證和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座 號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。 如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢(座號(hào)、層數(shù)、 門牌號(hào)發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有不少簽合同時(shí)跳過去的號(hào)交房時(shí)不跳了，挑了 8 字的 人實(shí)際收到的成了 7 字，甚至有的