公司理財作業(yè)——萬科VS冠城大通分解

1、公司理財小組成員：劉江陳大旺曾暉王凌王曉麗林卿林云張安原張冠榕袁靖我們選取了兩家房地產上市公司作為研究對象，一家是房地產的龍頭老大-萬科A；而另一家則是來自福建的本土企業(yè)-冠城大通。一、基本情況萬科公司成立于1984年5月，前身為隸屬于深圳經濟特區(qū)發(fā)展公司的全民所有制貿易企業(yè)。88年12月公司經股份制改組，成為全國首批上市公司之一。公司以中國大陸市場為目標、以房地產為核心業(yè)務，涉及進出口貿易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務。成立26年以來，業(yè)務獲得巨大發(fā)展，并樹立了住宅品牌,獲“2005 中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10 評選”第一, 在規(guī)模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四, 在

2、行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。其良好的業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報, 受到市場廣泛認可。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協(xié)會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業(yè)內首家獲此殊榮的企業(yè)。冠城大通公司前身-福州水表廠成立于1978年，1986年改制設立了本公司。1994年5月公司重組，重點發(fā)展用于彩電、空調、冰箱、音響、儀表等家用電器的漆包線。2002年起，福建豐榕投資有限公司入主后，開始從事房地產業(yè)務。隨后，公司擬擇機逐步退出漆包線業(yè)務，專注于房地產主業(yè)的發(fā)展，最終成為立足北京、面向全國、以大規(guī)模綜合性中高檔社區(qū)開發(fā)為主的上市地產藍籌公司。公司投巨資開發(fā)的“太陽星

3、城”是京城前所未見的豪華手筆，項目總投資80多億，總規(guī)劃用地298公頃，建成后成為北京市的地標性建筑。項目先后榮獲“2004年度北京市十大明星樓盤”、“2004年北京市十大旺銷樓盤”、“中國最佳文化社區(qū)”、“長城杯”金獎等榮譽稱號。福州的鼓樓庭院項目就是冠城大通的杰作。點評：同是房地產上市公司，萬科好像是正宗的少林寺和尚，一心專注于打坐念經；冠城大通則更像是個半路出家的花和尚，經過不少風波起伏后，終于歸依佛門。二、財務指標分析（一）償債能力分析萬科A-主要財務指標單位：億元序號指標2010年度2009年度一、償債能力1速動比率0.35 0.31 2凈現金流量 351 220 3經營現金流動負債

4、比率0.02 0.14 4資產負債率0.75 0.67 5利息周轉倍數24.80 16.09 6長期資產適合率13.22 12.41 冠城大通-主要財務指標單位：億元一、償債能力序號指標2010年度2009年度1速動比率0.33 0.37 2凈現金流量 9.20 21.60 3經營現金流動負債比率-0.01 0.41 4資產負債率0.74 0.81 5利息周轉倍數12.67 12.73 6長期資產適合率4.50 5.91 1、速動比率我們通過比較速動比率，并與同行業(yè)進行對比發(fā)現，在報告期內，兩家公司的速動比率基本保持在0.35左右，這是一個相對較低的水平，較一般安全標準1低了許多。由于房地產行

5、業(yè)的特殊性，即存貨占資產總額的份額較大，因此速動比率較低，在房地產行業(yè)景氣的時候，這也許不是一件壞事，因為房價可能繼續(xù)上漲，存貨也會不斷升值；但房地產行業(yè)一旦出現反轉，房子出現滯銷時，較低的速動比率可能致命。因此，兩家公司應該密切關注行業(yè)政策，及時調整銷售策略。2、現金流量目前，出于社會穩(wěn)定的考慮，國家加大了對房價調控的力度，這對于房地產行業(yè)而言是大利空，尤其是銀行貸款方面的控制，更加考驗房地產企業(yè)的資金實力。因此，現金流量應作為考察企業(yè)償債能力的一項重要指標，而且，它還是房地產企業(yè)能否得以生存甚至稱雄的重要因素之一。2009-2010年度，萬科A現金流量從220億增加至351億，凸顯了其強大

6、的資金實力！而冠城大通則從21.6億減少至9.2億，其經營凈現金凈流甚至出現了負數，這是一個不良的信號，說明企業(yè)資金周轉出現問題。？3、資產負債率萬科的資產負債率這幾年一直控制在60%左右，最高不超過70%。而同期中國房地產行業(yè)平均資產負債率高達75%，甚至80%，因此萬科的資產負債率總體處于同行業(yè)領先水平。萬科一直以為對“開發(fā)儲備土地投資”進行量化管理，根據實際的資產負債率和目標資產負債率的差值，算出當年還能拿出多少錢來買地，同時提高對項目的管理能力和資金使用效率。使萬科資產負債率保持在一個相對合理的水平。但2010年達到近幾年的新高74.7%，說明其資產負債結構有待改進。反觀冠城大通，20

7、09、2010年資產負債率分別為81%、74%，處于相對較高的水平。雖然2010年其資產負債率有所下降，但我們查看資產負債表發(fā)現，這是其資產負債規(guī)模不斷縮小的一個結果，與2009年相比，資產總額減少11億，負債總額減少15億元。4、評價從上述幾個指標的分析以及利息周轉倍數和長期資產適合率的對比，不難看出，萬科公司總體的償債能力明顯強于冠城大通，雖然目前房地產行業(yè)不太景氣，但萬科憑借其強大的資金規(guī)模仍可立于不敗之地。（二）公司盈利能力分析萬科A-主要財務指標單位：億元二、盈利能力序號指標2010年度2009年度7利潤增長率 37.3% 38.6% 8銷售（營業(yè)）增長率 3.7% 19.2% 9銷

8、售凈利率 17.4% 13.1% 10凈資產收益率 16.2% 14.1% 11市盈率12.30 22.17 12股利支付率 13.6% 13.1% 冠城大通-主要財務指標單位：億元二、盈利能力序號指標2010年度2009年度7利潤增長率 64.7% 56.8% 8銷售（營業(yè)）增長率 91.7% (2.1%)9銷售凈利率 6.8% 7.9% 10凈資產收益率 22.7% 17.0% 11市盈率12.36 29.67 12股利支付率 6.4% 9.0% 1、利潤/銷售收入增長率由于2009年下半年起，房地產市場回暖，兩家公司的銷售和利潤基本實現增長。從利潤增長率來看，冠城大通高于萬科，但其穩(wěn)定性

9、不夠，2009年銷售收入甚至出現負增長。2、銷售凈利率該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，體現了一個企業(yè)的盈利水平。通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業(yè)在擴大銷售的同時，注意改進經營管理,提高盈利水平。2009-2010年，萬科的銷售凈利率分別為13.1%，17.4%，均比冠城大通的7.9%，6.8%高出不少，萬科盈利能力比冠城大通強了不少。同時，我們注意到，凈資產收益率方面，冠城大通占了上峰，這主要是由于冠城大通資產負債率較高，負債杠桿較大造成的，事實上，這樣的高收益率也意味著更高的風險。3、市盈率市盈率反映了在每股盈利不變的情況下，當派息率為100%時，經過多少年我們的投資可

10、以通過股息全部收回。一般情況下,一只股票市盈率越低,表明投資回收期越短，相對的盈利能力越強，投資風險就越小，股票的投資價值就越大；反之則結論相反。兩支股票2009年市盈率分別為22倍和30倍，2010年均下降至12倍左右，這體現的國家政策調控對于公司盈利能力和未來價值的負面影響，當然，也與A股市場2010年整體不景氣有關。4、股利支付率從股利派發(fā)的角度看，兩家公司都可算是厚道的公司了。我們查詢了2000年以來的分紅情況，萬科公司年年分紅，而冠城大通只有2003年沒分紅，如此可慷慨的上市公司在A股中并不多見。從股利支付率看，萬科公司采用的是穩(wěn)定股利支付率，2007-2008的支付率為12%左右，

11、2009-2010則穩(wěn)定在13%；冠城大通的支付率變化較大，2007年為4.5%，2008年則飆升至24%，2009年為9%，2010年6.4%。這也從一個側面反映出兩家公司對于股利管理水平的差異。5、評價報告期內，公司進一步展開成本優(yōu)化措施，加強標準化規(guī)范手段，深入開展成本對標，提高集中采購度水平，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。公司成本優(yōu)化的努力成果，將在未來逐步顯現。通過以上分析可見, 萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價值觀也是其長盛不衰

12、的秘訣。（三）營運能力萬科A-主要財務指標單位：億元三、營運能力序號指標2010年度2009年度13應收賬款增長率 123.5% -22.71%14應收賬款周轉率43.96 61.13 15存貨周轉率0.27 0.39 16總資產周轉率0.24 0.35 冠城大通-主要財務指標單位：億元三、營運能力序號指標2010年度2009年度13應收賬款增長率 37.4% 35.0% 14應收賬款周轉率16.90 12.02 15存貨周轉率1.16 0.66 16總資產周轉率0.87 0.41 1、應收賬款周轉率一般來說，應收賬款周轉率越高越好,表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產流動快，償

13、債能力強。反之則說明公司催收帳款不力，使資產形成了呆帳甚至壞帳，造成了流動資產不流動，這對公司正常的生產經營是很不利的。僅看兩家公司的應收賬款周轉率，萬科公司似乎要好于冠城大通，但如果仔細觀察報表就會發(fā)現，兩家公司“其他應收款”科目的增幅均不小，因此，對于應收賬周轉率比較只應作為參考。同時，由于房地產銷售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成購買，所以應收賬款占得比重大，時間跨度長都是合理的。隨著房地產調控政策的不斷從緊，兩家公司還應繼續(xù)對應收賬款加強管理，建立完善的信用評價系統(tǒng)，從而保證現金正?；亓?。2、存貨周轉率由于存貨占用企業(yè)的營運資金，因此存貨管理是整個企業(yè)管理的一項重要內容，而存貨周轉

14、率指標的好壞反映企業(yè)存貨管理水平的高低。一般來講，存貨周轉速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，資金營運能力越強。考慮到房地產企業(yè)的存貨數量巨大，在資產中占比較高（通過達到60%），存貨的管理更是舉足輕重。很明顯，萬科存貨周轉率較低，與行業(yè)同期水平接近，而冠城大通的存貨周轉率達到1.16和0.66，在同業(yè)中居于先進水平。通過公式分析，出現這一情況的原因主要有兩點：A.分母（即存貨余額）。隨著萬科業(yè)務規(guī)模擴大, 其存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速度, 2010年的存貨余額比2009年增長48%；而冠城大通卻是負增長3%。萬科的存貨結構比較合理，擬開發(fā)產品和已完工產品比重下降, 在建開發(fā)產品

15、比重大幅上升,在保證銷售的情況下, 充足的貨源存是企業(yè)業(yè)績的必要保證。B.分子（即銷售成本）。銷售成本的提升也有利提高存貨周轉率。通過對比兩家公司的成本收入比我們發(fā)現，冠城大通公司銷售增加1元付出0.83元銷售成本，而萬科的該項比較為1：0.6。這表明了冠城大通存貨周轉率的“高”有部分是由基銷售成本高引起的，可以算是“虛高”。3、總資產周轉率總資產周轉率是考察企業(yè)資產運營效率的一項重要指標，體現了企業(yè)經營期間全部資產從投入到產出的流轉速度，反映了企業(yè)全部資產的管理質量和利用效率。萬科總資產偏低固然與其存貨大幅增長有關，但也應積極從企業(yè)內部管理上挖掘潛力、減少無用資產的占用，提高資產利用效率。4、評價總的來說, 萬科的資產營運能力較強, 尤其是其應收賬款、固定資產的營運能力非常優(yōu)秀, 堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多, 存貨管理效率下降較為明顯, 因此造成了總資產管理效率