房地產(chǎn)項目前期開發(fā)流程復(fù)習(xí)課程

1、房地產(chǎn)項目前期開發(fā)過程相關(guān)資料一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：(1)中請(原件)；(2)國有土地使用權(quán)出讓合同(復(fù)印件)；(3)原核發(fā)的規(guī)劃條件(復(fù)印件)；(4)項目批準、核準、備案文件(原件或復(fù)印件)(5)企業(yè)法人工商執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(復(fù)印件)；(6)法定代表人身份證明(委托他人申報手續(xù)的還應(yīng)提供由法定代表人出具的委托書和被委托人身份證明)；(7)1/2000地形圖(原件)及電子文件；(8)其它相關(guān)資料。二、資質(zhì)備案證(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)中報表；(2)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋公章(核原件);(3)經(jīng)董事會(主管部門)推選(任命)的法定代表人的文件及其身份證明,由企業(yè)任命的工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計、

2、經(jīng)營負責(zé)人的文件；(4)企業(yè)章程及財務(wù)管理辦法；(5)驗資證明原件、審計報告；(6)投資各方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或投資人身份證明；法定地址租賃協(xié)議及房屋產(chǎn)權(quán)證明；(8)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書復(fù)印件和勞動合同(專業(yè)技術(shù)人員的條件:有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、統(tǒng)計、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱,統(tǒng)計等其它業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱)(核原件);(9)企業(yè)組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；材料按編號順序統(tǒng)一規(guī)格(A4或B5型紙張大小)裝訂成冊網(wǎng)上開通一網(wǎng)上數(shù)據(jù)申報成

3、功一報送文字資料一資料審查一受理一責(zé)任人審查一確定是否許可三、土地證：(1)土地出讓合同、劃撥決定書、租賃合同等土地使用權(quán)批準文件；（2）單位營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證（加蓋原件在我單位存檔印章）；（3）若屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提供開發(fā)資質(zhì)證書；（4）建設(shè)用地批準書；（5）拆遷完畢確認書；（ 6）1：2000地形圖（2份）；（ 7）地籍調(diào)查表、宗地界址坐標、加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖2份，地籍圖1份；（ 8）地上附著物權(quán)屬證明；（ 9）土地登記申請書；（ 10）土地登記法人代表身份證明書和個人身份證（核原件，收復(fù)印件）；（ 11）土地登記委托書；（ 12）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（

4、13）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他資料。四、江夏區(qū)城市建設(shè)檔案管理：凡在本行政區(qū)域內(nèi)（含各類開發(fā)區(qū)）新建、改建、擴建的各類建設(shè)工程，建設(shè)單位和個人在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證前，必須先到區(qū)城建檔案館簽訂建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書。凡未辦理建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書的，有關(guān)部門不得辦理規(guī)劃、施工許可證；對于未辦理或已辦理報送手續(xù)而未履行的，必須及時補辦，認真履行。五、建筑工程規(guī)劃許可證1、建筑工程規(guī)劃（建筑）方案審批；（ 1）申請（原件）；（ 2）法定代表人身份證明（委托他人申報手續(xù)的還應(yīng)提供由法定代表人出具的委托書和被委托人身份證明）；（ 3）設(shè)計單位的資質(zhì)證明（外地設(shè)計單位

5、需提供備案證明、復(fù)印件）；（ 4）建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附規(guī)劃設(shè)計條件和規(guī)劃用地范圍線、復(fù)印件，出讓用地項目不提供建設(shè)項目選址意見書）；（ 5）土地證（復(fù)印件，提供原件對照核實）或使用土地的有關(guān)證明文件（原件）；（ 6）1:500地形圖（原件）及電子文件（附道路紅線，重要建筑工程項目根據(jù)需要提供1:500地下管線圖）；（ 7）規(guī)劃（建筑）方案圖紙（原件）及電子文件（含效果圖）；（ 8）各類技術(shù)評估論證報告（原件，含日照、交通、指標校核等方面技術(shù)報告）；（ 9）三維數(shù)字地圖電子文件（重要建筑工程項目需提供）。（一）、市局審批流程：建設(shè)單位申報技術(shù)論證市局窗口建筑規(guī)劃管理處初審市

6、局分管局長審查或簽批（市規(guī)委會專題會議審議項目需局長簽批）公示核發(fā)規(guī)劃（建筑）方案批準意見書或修改意見書窗口出件（二）分局審批流程：建設(shè)單位申報技術(shù)論證分局窗口分局預(yù)審分區(qū)域業(yè)務(wù)會審會核準分局業(yè)務(wù)科室初審分局分管局長審查分局局長簽批公示核發(fā)規(guī)劃（建筑）方案批準意見書或修改意見書窗口出件審批結(jié)果：規(guī)劃（建筑）方案批準意見書下步辦理提示：建設(shè)單位根據(jù)批準的規(guī)劃（建筑）方案進行擴初設(shè)計或施工圖設(shè)計；并按照規(guī)劃（建筑）方案批準意見書的要求征求相關(guān)部門的意見。2、建筑施工圖核準；（ 1）申請（原件）；（ 2）土地證（復(fù)印件，提供原件對照核實）或使用土地的有關(guān)證明文件（原件）；（ 3）建筑施工圖4套（原件

7、）及電子文件；（4）建筑核位紅線圖6套（原件）及電子文件；（5）建筑效果圖一式三份及電子文件；（6）規(guī)劃（建筑）方案批準意見書確定的相關(guān)部門審查意見或回執(zhí)（原件）。（一）市局審批流程建設(shè)單位申報窗口受理建筑規(guī)劃管理處核準建筑施工圖和建筑核位紅線圖建管處簽發(fā)（一般建筑工程項目）分管局長簽發(fā)（重要建筑工程項目）核發(fā)建筑工程施工圖核準通知（二）分局審批流程建設(shè)單位窗口受理分局核準建筑施工圖和建筑核位紅線圖分管局長簽發(fā)核發(fā)建筑工程施工圖核準通知審批結(jié)果：建筑工程施工圖核準通知及相關(guān)圖件。下步辦理提示：建設(shè)單位到紅線辦辦理建筑放線手續(xù)；憑收費聯(lián)系單辦理繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費相關(guān)手續(xù)；憑工作聯(lián)系單到人防等

8、部門辦理相關(guān)手續(xù)；到綜合業(yè)務(wù)處（科）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3、申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（1）建筑工程施工圖核準通知（原件）；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用繳訖收據(jù)或減免緩審批文件（原件）；（3）辦理人防工作聯(lián)系單回執(zhí)（原件）；（4）建筑紅線定位冊（原件）。（一）市局核發(fā)流程建設(shè)單位局辦公室受理核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證窗口出件（二）分局核發(fā)流程建設(shè)單位窗口受理分局辦公室（綜合業(yè)務(wù)科）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證窗口出件市局建筑規(guī)劃管理處備案審批結(jié)果：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖。下步辦理提示：建設(shè)單位持建設(shè)工程規(guī)劃許可證到建設(shè)行政主管部門辦理施工相關(guān)手續(xù)；待工程竣工后，申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。辦理時限

9、審批時限：工程規(guī)劃（建筑）方案審批20個工作日，核發(fā)施工圖核準階段和建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段各10個工作日。六、施工許可證（15個工作日）818160891、工程項目立項批文（發(fā)改委）2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（或土地證）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附核位紅線圖）3、施工圖設(shè)計文件審查合格書4、建設(shè)單位銀行資金保函或證明5、招標工程附招標投標情況書面報告進行監(jiān)理招標的工程，招標人應(yīng)當自確定中標人之日起5日內(nèi)，向招標辦提交監(jiān)理招標情況的書面報告。書面報告的內(nèi)容應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（1）監(jiān)理招標的基本情況，包括監(jiān)理招標范圍、資格審查、開平標過程和確定中標人的方式及理由情況等。（2）相關(guān)的文件資料，包括招標公告或

10、者投標邀請書、投標報名標、資格預(yù)審文件、招標文件、評標委員會的評標報告等。6、施工合同備案表、監(jiān)理合同備案表（或監(jiān)理證）（站質(zhì)檢科）申請人在辦理施工許可證之前，向施工合同備案機構(gòu)提交下列資料：（1）填寫完整的武漢市建設(shè)工程施工合同備案表（一式四份，可從網(wǎng)上下載、填寫、打?。?；（2）全部建設(shè)工程施工合同（正、副本）；（3）招標文件及招標控制價電子數(shù)據(jù)；（4）中標人的商務(wù)標及中標價的電子數(shù)據(jù)；（5）實行擔(dān)保的工程，雙方的擔(dān)保保函復(fù)制件（核原件）。由委托代理人簽訂施工合同的，還須提交法定代表人授權(quán)委托書；直接發(fā)包項目不需要提交第3、4項資料，但須提交經(jīng)發(fā)、承包雙方確認的工程預(yù)算書及其電子數(shù)據(jù)。辦理程

11、序：施工合同備案機構(gòu)工作人員對申請人提交的資料和建設(shè)工程施工合同進行審查，符合備案條件的，按下列要求辦理備案手續(xù)：（1）在武漢市建設(shè)工程施工合同備案表上簽名，并加蓋“同意備案”章和“武漢市建設(shè)工程施工合同備案專用章”；（2）在全部建設(shè)工程施工合同（正、副本）的協(xié)議書第十條處加蓋“武漢市建設(shè)工程施工合同備案專用章”；（3）向申請人出具武漢市建設(shè)工程施工合同備案表（發(fā)、承包人各1份），留存建設(shè)工程施工合同副本1份，其余退還申請人。7、建管手續(xù)聯(lián)系單（建設(shè)局招標辦）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單編號工程名稱招標方式工程地點建設(shè)單位單位地址聯(lián)系人及電話中標單位單位地址項目經(jīng)理級別聯(lián)系人及電話公司負責(zé)人設(shè)計單位監(jiān)理

12、單位工期開工工程造價(力兀)中標價竣工合同價建筑面積(m2)地上地下結(jié)構(gòu)層次地上地下工程承發(fā)包范圍備注招標辦經(jīng)辦人審核人(招投標備案章)年月日交易中心經(jīng)辦人審核人年月日本表一式四份，發(fā)包人、承包人、交易中心、招標辦各一份8、建設(shè)工程安全施工措施備案審查意見書(站安全科)(1)武漢市建設(shè)工程安全施工措施登記表(2)安全管理組織機構(gòu)人員名單(3)建設(shè)工程項目安全施工措施自查表9、建筑工程文明施工措施審查及開工勘察單(站市場科)(1)建設(shè)工程文明施工措施審查及開工勘察申請表。(2)文明施工措施。(3)監(jiān)理單位對施工現(xiàn)場已基本具備開工條件的證明。10、危險化學(xué)品建設(shè)項目安全設(shè)施設(shè)計審查許可意見書(工業(yè)

13、項目)一一在受理申請之日起20日內(nèi)向建設(shè)單位出具建設(shè)項目設(shè)立安全審查意見書(一)設(shè)立前的安全審查（1）建設(shè)項目設(shè)立安全審查申請書；（2）建設(shè)（規(guī)劃）主管部門頒發(fā)的建設(shè)項目規(guī)劃許可文件（復(fù)印件）；（3）建設(shè)項目安全條件論證報告；（4）建設(shè)項目設(shè)立安全評價報告；（ 5）工商行政管理部門頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或者企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書（復(fù)印件）。（二）安全設(shè)施設(shè)計審查（ 1）建設(shè)項目安全設(shè)施設(shè)計的審查申請書；（ 2）建設(shè)項目設(shè)立安全審查意見書（復(fù)印件）；（3）設(shè)計單位的設(shè)計資質(zhì)證明文件（復(fù)印件）；（4）建設(shè)項目安全設(shè)施設(shè)計專篇；（5）審查時要求提供的其他材料。11、建筑工程施工許可申請表（1）建設(shè)項

14、目安全設(shè)施竣工的驗收申請書；（2）建設(shè)項目安全設(shè)施設(shè)計的審查意見書（復(fù)印件）；（3）施工單位的施工資質(zhì)證明文件（復(fù)印件）；（4）建設(shè)項目安全設(shè)施施工情況報告;（5）安全生產(chǎn)投入資金情況報告；（6）建設(shè)項目竣工驗收安全評價報告。12、商品混凝土核準通知單（散裝水泥辦）13、建管繳費收據(jù)（甲、乙雙方）（附意外險、散裝水泥基金發(fā)票）14、乙方營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證、項目經(jīng)理證15、建設(shè)工程消防技術(shù)審查意見書建設(shè)工程消防設(shè)計文件申報要求本要求依據(jù)建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定，參照建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定制定。建設(shè)單位依法申報建設(shè)工程消防設(shè)計審核和備案所提供的消防設(shè)計文件應(yīng)當符合本要求。一、一般

15、要求（一）消防設(shè)計文件應(yīng)當包括設(shè)計說明書，有關(guān)專業(yè)的設(shè)計圖紙，主要消防設(shè)備、消防產(chǎn)品及有防火性能要求的建筑構(gòu)件、建筑材料表，重點反映依照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準強制性要求設(shè)計的內(nèi)容。（二）消防設(shè)計文件應(yīng)當按照下列順序編排:1、封面：項目名稱、設(shè)計單位、日期。2、扉頁：設(shè)計單位法定代表人、技術(shù)總負責(zé)人、項目總負責(zé)人和各專業(yè)負責(zé)人的姓名，并經(jīng)上述人員簽署或授權(quán)蓋章。3、設(shè)計文件目錄。4、設(shè)計說明書。5、設(shè)計圖紙。二、新建、擴建工程消防設(shè)計文件申報內(nèi)容（一）設(shè)計說明書1、工程設(shè)計依據(jù)。包括政府有關(guān)主管部門的批文，設(shè)計所執(zhí)行的主要法規(guī)和所采用的主要標準（包括標準的名稱、編號、年號和版本號），有關(guān)部門對

16、本工程批準的規(guī)劃許可技術(shù)條件，建設(shè)單位提供的有關(guān)使用要求或生產(chǎn)工藝等資料。2、建設(shè)規(guī)模和設(shè)計范圍。包括工程的設(shè)計規(guī)模及項目組成，分期建設(shè)內(nèi)容和對續(xù)建、擴建的設(shè)想及相關(guān)措施，承擔(dān)的設(shè)計范圍與分工。3、總指標。包括能反映建筑規(guī)模的總建筑面積、建筑占地面積、建筑高度以及劇院、體育場館等場所的座位數(shù)、車庫的停車位數(shù)量，廠房、倉庫等的火災(zāi)危險性類別等。4、采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備和新結(jié)構(gòu)的情況。5、具有特殊火災(zāi)危險性的消防設(shè)計和需要設(shè)計審批時解決或確定的問題。6、總平面。包括場地所在地的名稱及位置，場地內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物以及保留、拆除的情況，建筑物、構(gòu)筑物滿足防火間距的情況，功能分區(qū)，豎向布置方式（

17、平坡式或臺階式），人流和車流的組織、出入口、停車場（庫）的布置及停車數(shù)量的確定，消防車道及高層建筑消防撲救場地的布置，道路主要的設(shè)計技術(shù)條件。7、建筑、結(jié)構(gòu)。包括建筑面積、建筑層數(shù)、層高和總高，建筑防火類別、耐火等級和結(jié)構(gòu)選型，建筑物構(gòu)件的構(gòu)造及燃燒性能、耐火極限，建筑物使用功能和工藝要求，建筑的功能分區(qū)、平面布局、立面造型及與周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑的安全疏散、消防電梯以及交通組織、垂直交通設(shè)施的布局，防火防煙分區(qū)的劃分等。8、建筑電氣（1）消防電源、配電線路及電器裝置。包括消防電源供電負荷等級確定、消防用電設(shè)備的配電線路選擇及敷設(shè)方式、備用電源性能要求及啟動方式；變、配、發(fā)電站的位置、數(shù)量、容

18、量及設(shè)備技術(shù)條件和選型要求；消防技術(shù)標準有要求的導(dǎo)線、電纜、母干線的材質(zhì)、型號和敷設(shè)方式，以及配電設(shè)備、燈具的選型、安裝方式；消防應(yīng)急照明的照度值、電源型式、燈具配置、線路選擇及敷設(shè)方式、控制方式、持續(xù)時間；消防疏散指示標志的設(shè)置部位、照度、供電時間等。（2）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防控制室。包括保護等級的確定及系統(tǒng)組成，消防控制室位置的確定，火災(zāi)探測器、報警控制器、手動報警按鈕、控制臺（柜）等設(shè)備的選擇，火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求，概述火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)警報裝置及消防通信，概述電氣火災(zāi)報警，消防主電源、備用電源供給方式，接地及接地電阻要求，傳輸、控制線纜選擇及敷設(shè)要求

19、，應(yīng)急照明的聯(lián)動控制方式等；當有智能化系統(tǒng)集成要求時，應(yīng)說明火災(zāi)自動報警系統(tǒng)與其它子系統(tǒng)的接口方式及聯(lián)動關(guān)系。9、消防給水和滅火設(shè)施（ 1）消防水源。由市政管網(wǎng)供水時，應(yīng)說明供水干管方位、接管管徑及根數(shù)、能提供的水壓；采用天然水源時，應(yīng)說明水源的水質(zhì)及供水能力、取水設(shè)施；采用消防水池供水時，應(yīng)說明消防水池的設(shè)置位置，有效容量及補水量的確定，取水設(shè)施及其技術(shù)保障措施。（ 2）消防水泵房。包括設(shè)置位置、結(jié)構(gòu)型式、耐火等級，設(shè)備選型、數(shù)量、主要性能參數(shù)和運行要求。（ 3）室外消防給水系統(tǒng)。包括室外消防用水量標準及一次滅火用水量、總用水量的確定，室外消防給水管道及室外消火栓的布置，系統(tǒng)供水方式、設(shè)備選

20、型及控制方式。（ 4）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。包括室內(nèi)消火栓的設(shè)置場所、用水量的確定，室內(nèi)消防給水管道及消火栓的布置，系統(tǒng)供水方式、設(shè)備選型及控制方式，消防水箱的容量、設(shè)置位置及技術(shù)保障措施。（5）滅火設(shè)施。自動噴水滅火系統(tǒng)等各類自動滅火系統(tǒng)的設(shè)計原則、設(shè)計參數(shù)、系統(tǒng)組成、控制方式以及主要設(shè)備選擇等。10、防煙排煙及暖通空調(diào)。包括設(shè)置防排煙的區(qū)域及方式，防排煙系統(tǒng)送風(fēng)量、排煙量的確定，防排煙系統(tǒng)及設(shè)施配置、控制方式；暖通空調(diào)系統(tǒng)的防火措施。11、熱能動力。包括室內(nèi)燃料系統(tǒng)的種類、管路設(shè)計及敷設(shè)方式、燃氣用具安裝使用要求等燃料系統(tǒng)的設(shè)計說明；鍋爐型式、規(guī)格、臺數(shù)及其燃料系統(tǒng)等鍋爐房設(shè)計說明；氣體站房、柴

21、油發(fā)電機房、氣體瓶組站等其他動力站房的設(shè)計說明。（二）設(shè)計圖紙1、總平面 1） 區(qū)域位置圖。 2） 2）總平面圖:場地四鄰原有及規(guī)劃道路的位置和主要建筑物及構(gòu)筑物的位置、名稱，層數(shù)、間距；建筑物、構(gòu)筑物的位置、名稱、層數(shù)；消防車道及高層建筑消防撲救場地的布置等。2、建筑、結(jié)構(gòu) 3） 1）平面圖：主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)配件，平面布置，房間功能和面積，安全疏散樓梯、走道，消防電梯，平面或空間的防火、防煙分區(qū)面積、分隔位置和分隔物。 4） 2）立面圖：立面外輪廓及主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)件的可見部分；屋頂及屋頂高聳物、檐口（女兒墻）、室外地面等主要標高或高度。 5） 3）剖面圖：應(yīng)準確、清楚的標示內(nèi)外空間比較復(fù)雜的部位（如中庭與鄰近的樓層或錯層部位）；各層樓地面和室外標高，以及室外地面至建筑檐口或女兒墻頂?shù)目偢叨?，各樓層之間尺寸及其他必需的尺寸等。3、建筑電氣 6） 1）消防控制室位置平面圖。（2）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)圖，各