房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入方面

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售物業(yè)的核算第一節(jié)銷售收款的核算 房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)最大的區(qū)別在于預(yù)售制的存在。一般行業(yè)都是在交付產(chǎn)品的同時(shí)收取銷售款，而房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款是在產(chǎn)品建造過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)最大的不同。這就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，即銷售收款與銷售收入并不在一個(gè)時(shí)點(diǎn)，銷售收款在前，而銷售收入在后。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個(gè)不同的概念，核算的方法也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款包括以下內(nèi)容： 會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金；銷售定金； 預(yù)售款。 一、會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的核算 (一)會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的概念 會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金是在簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”之前收取的款項(xiàng)，最終退還給

2、客戶或轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。 按照國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書要在房地產(chǎn)企業(yè)取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證以后才能夠與客戶簽訂，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)收取的會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項(xiàng)。這部分款項(xiàng)因?yàn)闆](méi)有預(yù)售證的支撐，其約束性很低，購(gòu)房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。 (二)會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的賬務(wù)處理 由于會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的非約束性，不能將其作為預(yù)收款項(xiàng)處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。 會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金在“其他應(yīng)付款”科目下核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿足管理的需要。該科目貸方核算收到的上述款項(xiàng)，借方核算退還的款項(xiàng)或轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”等科目的款項(xiàng)。 【例

3、61】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2009年9月份能夠取得商品房預(yù)售許可證，并計(jì)劃于取得該證后馬上開盤銷售。中聯(lián)公司為了做好銷售開盤前的準(zhǔn)備，于2009年8月7日開始收取有購(gòu)買意向客戶的誠(chéng)意金，誠(chéng)意金為每套商品房2萬(wàn)元，當(dāng)日共收取誠(chéng)意金100萬(wàn)元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 1000000 貸：其他應(yīng)付款誠(chéng)意金 1000000 中聯(lián)公司于9月10日正式開盤銷售，當(dāng)日退還誠(chéng)意金20萬(wàn)元，有部分誠(chéng)意金客戶簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這部分客戶原交付的40萬(wàn)元誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為商品房銷售定金。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他應(yīng)付款誠(chéng)意金 600000 貸：預(yù)

4、收賬款銷售定金400000 銀行存款 200000 (三)會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的管理 房地產(chǎn)企業(yè)在收取會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金之前，必須以協(xié)議或其他方式明確退還時(shí)不計(jì)利息。收取會(huì)員費(fèi)及減意金時(shí)只能開具收款收據(jù)，不能開具商品房預(yù)售款發(fā)票和商品房銷售結(jié)算發(fā)票。 退回會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在退款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中要審核是否符合協(xié)議約定，確認(rèn)客戶手中的會(huì)員卡、協(xié)議書、收款收據(jù)等是否已經(jīng)收回。二、銷售定金的核算 (一)定金的概念 定金是在簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同之前收取的款項(xiàng)，在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購(gòu)房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購(gòu)房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還客戶已經(jīng)繳納的定金。 (二)定金的賬務(wù)處

5、理 房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金，是在企業(yè)已取得預(yù)售房許可證并已與客戶簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng)，從實(shí)質(zhì)上，它屬于銷售款的一部分。因此，定金應(yīng)視同收取購(gòu)房款，在“預(yù)收賬款”科目核算。 房地產(chǎn)企業(yè)收取銷售定金時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款銷售定金”科目。房地產(chǎn)企業(yè)與客戶正式簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，按轉(zhuǎn)出銷售定金的金額，借記“預(yù)收賬款銷售定金”科目，貸記“預(yù)收賬款銷售款”科目，如果客戶違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的規(guī)定，未能最終簽訂商品房預(yù)售合同，按不再退還的定金的金額，借記“預(yù)收賬款銷售定金”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。 【例62】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司于9月20日共收取銷售定金50萬(wàn)元，按照雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議的

6、規(guī)定，9月30日，房地產(chǎn)企業(yè)與其中部分客戶正式簽訂了商品房預(yù)售合同，這部分客戶已交付的銷售定金為30萬(wàn)元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)收取銷售定金時(shí)。借：銀行存款 500000 貸：預(yù)收賬款銷售定金 500000 (2)簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)。借：預(yù)收賬款銷售定金 300000 貸：預(yù)收賬款銷售款 300000 (三)銷售定金的管理 房地產(chǎn)企業(yè)在收取定金之前，必須和客戶簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，在協(xié)議中要明確約定超過(guò)一定期限后定金不予退還的條款。 收取定金時(shí)，視同收取購(gòu)房款，開具票據(jù)(商品房預(yù)售款發(fā)票)，但票據(jù)上要明確注明收取定金字樣。三、預(yù)售款的核算 (一)預(yù)售款的概念 預(yù)

7、售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款，屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。而相對(duì)應(yīng)的，銷售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后收取的商品房銷售款。這里所說(shuō)的預(yù)售款和銷售款均包括銀行發(fā)放的按揭貸款。 對(duì)所售房屋未竣工前收取的預(yù)售款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開具商品房預(yù)售款發(fā)票。對(duì)在竣工后收取的銷售款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開具商品房銷售結(jié)算發(fā)票。 (二)預(yù)售款的賬務(wù)處理 雖然預(yù)售款和銷售款收取的時(shí)間不同，但所有房屋銷售款項(xiàng)，包括預(yù)售款和銷售款，都必須先通過(guò)“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，以保證銷售過(guò)程收入數(shù)據(jù)的完整。 “預(yù)收賬款”科目核算按銷售合同約定應(yīng)收取的售房款，銷售過(guò)程中收取的其他款項(xiàng)，不管是什么性質(zhì)以及稅收如何處

8、理，都不在此科目下核算。該科目按照不同的項(xiàng)目、分期、業(yè)態(tài)、樓棟、房號(hào)等設(shè)置核算項(xiàng)目。 該科目貸方核算實(shí)際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款等，其中也包括銀行發(fā)放的按揭貸款。借方核算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入。銷售退款、更名和換房等統(tǒng)一在貸方核算。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，要注意相關(guān)資料的完整性，包括銀行進(jìn)賬單、POS機(jī)小票、發(fā)票記賬聯(lián)、各種與交款方式相關(guān)的證明文件、銷售換房審批表、銷售退房審批表、銷售更名審批表等。 【例63】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司9月30日從銷售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售款30萬(wàn)元，另外收取客房預(yù)售款800萬(wàn)元。該項(xiàng)目于2009年12月份竣工。中聯(lián)公司當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入5000萬(wàn)

9、元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)銷售定金轉(zhuǎn)入時(shí)。借：預(yù)收賬款銷售定金 300000 貸：預(yù)收賬款銷售款 300000 (2)收取預(yù)售款時(shí)。借：銀行存款8000000 貸：預(yù)收賬款銷售款8000000 (3)竣工入住時(shí)。借：預(yù)收賬款 50000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 50000000 (三)預(yù)售款的管理 房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)預(yù)售款進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做到以下幾點(diǎn)： 在收取房款前，必須簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同，不能收取無(wú)合同房款。 設(shè)立“銷售臺(tái)賬”，在簽訂合同和收取房款等環(huán)節(jié)詳細(xì)登記相關(guān)房源信息、客戶信息和交款過(guò)程信息。 四、銷售更名、銷售退房、銷售換房的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售

10、過(guò)程中，可能會(huì)存在銷售更名、銷售退房、銷售換房等業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售核算的重要內(nèi)容之一。(一)銷售更名的核算 1銷售更名的概念 銷售更名是指在商品房預(yù)售階段，原購(gòu)買人將所購(gòu)買的商品房轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)買人的行為。 這里需要說(shuō)明的是，只有在商品房預(yù)售階段才存在銷售更名的問(wèn)題，因?yàn)轭A(yù)售階段商品房還未竣工交付，也就是我們通常所說(shuō)的期房，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，還未確認(rèn)為銷售收入，因此，可以進(jìn)行銷售更名的操作。如果商品房已經(jīng)交付，就不能采用更名的方式，而應(yīng)該進(jìn)行商品房轉(zhuǎn)讓，原購(gòu)買人與新購(gòu)買人之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，與房地產(chǎn)企業(yè)是不相關(guān)的。 2銷售更名的賬務(wù)處理 按照規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收取更名費(fèi)的，應(yīng)按

11、收到的更名費(fèi)，借記“銀行存款”、“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。 同時(shí)，發(fā)生銷售更名時(shí)，應(yīng)單獨(dú)編制會(huì)計(jì)分錄反映，按已交房款，在“預(yù)收賬款”科目貸方作相反登記，直接從原客戶“預(yù)收賬款”科目貸方紅字轉(zhuǎn)入新客戶“預(yù)收賬款”科目貸方。摘要注明“×××更名為×××”字樣。 3銷售更名的管理 在商品房銷售(預(yù)售)合同備案之后，原則上不能辦理銷售更名，確需辦理的，必須在政府相關(guān)部門更名手續(xù)辦妥之后才能辦理。房屋交付人住后不能辦理更名手續(xù)。 如果更名時(shí)按揭貸款已經(jīng)發(fā)放，必須在按揭事項(xiàng)處理完畢后辦理更名手續(xù)。(二)銷售退房的核算 1銷售退房

12、的概念 銷售退房和銷售更名一樣，只是局限于商品房預(yù)售階段的業(yè)務(wù)。商品房已經(jīng)竣工并交付給購(gòu)房人后發(fā)生的退房業(yè)務(wù)不屬于這里所說(shuō)的銷售退房。 2退房的賬務(wù)處理 購(gòu)房者在商品房預(yù)售階段發(fā)生退房時(shí)，按購(gòu)房者原交付的房款金額，登記“預(yù)收賬款”的貸方紅字，按收取的罰款等金額，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目，按實(shí)際退回的銷售款，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目。 3退房的管理 在辦理銷售退房業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核房號(hào)、姓名、面積、實(shí)收房款等信息是否與賬面記載一致，審核按協(xié)議或合同約定是否應(yīng)當(dāng)收取違約金等。銷售合同已經(jīng)備案的，必須完成撤銷備案手續(xù)方可辦理退房手續(xù)。 實(shí)際退房款時(shí)，應(yīng)將客戶手中的合同、協(xié)議、發(fā)票等全部收回

13、。(三)銷售換房的核算 1銷售換房的概念 銷售換房是指在商品房預(yù)售階段發(fā)生的，購(gòu)買人將其原購(gòu)買的商品房更換為新的商品房，并相應(yīng)結(jié)算銷售差價(jià)的行為。如果購(gòu)買人所購(gòu)商品房已經(jīng)竣工交付，所發(fā)生的銷售換房就成為購(gòu)買人的行為，屬于先退房，再?gòu)姆康禺a(chǎn)企業(yè)買房的行為。這里講的銷售換房，僅指商品房預(yù)售階段的銷售換房行為。 2銷售換房的賬務(wù)處理 賬務(wù)處理時(shí)不走退房程序，直接從原房源“預(yù)收賬款”科目貸方紅字轉(zhuǎn)入新房源“預(yù)收賬款”科目貸方。 3銷售換房的管理 銷售換房業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)必須按新房源開具發(fā)票，并收回原開具的發(fā)票。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門及財(cái)務(wù)部門要及時(shí)調(diào)整房屋銷售臺(tái)賬，保持銷售信息的準(zhǔn)確性和統(tǒng)一性。 銷售合同

14、已經(jīng)備案的，必須在撤銷備案手續(xù)后辦理?yè)Q房業(yè)務(wù)。 如果按揭貸款已經(jīng)發(fā)放，必須在按揭貸款處理完后才能辦理?yè)Q房手續(xù)。五、銷售收款的管理 (一)銷售臺(tái)賬管理 為加強(qiáng)銷售過(guò)程管理，彌補(bǔ)賬務(wù)處理信息記載的不足，完善銷售過(guò)程數(shù)據(jù)資料，確保銷售業(yè)務(wù)信息處理準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)設(shè)立銷售臺(tái)賬，全面登記房源信息、成交客戶信息、合同信息、收付款過(guò)程信息和按揭貸款信息。 登記銷售臺(tái)賬時(shí)，應(yīng)關(guān)注取得信息的合規(guī)性和準(zhǔn)確性，必須以完整有效、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤的信息登記和更新臺(tái)賬。 財(cái)務(wù)部門的銷售臺(tái)賬每月至少要和銷售部門全面核對(duì)一次，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，不斷完善臺(tái)賬登記規(guī)則，確保相關(guān)信息記錄準(zhǔn)確、一致。 (二)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理為保

15、證銷售收款的資金和票據(jù)安全，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 銷售現(xiàn)場(chǎng)配專職人員負(fù)責(zé)發(fā)票和收款工作，并完善收款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系。專職人員更換時(shí)，必須嚴(yán)格履行票據(jù)交接手續(xù)，詳細(xì)登記票據(jù)交接信息。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全力協(xié)調(diào)銀行上門或住場(chǎng)收取房款，銀行人員不在時(shí)，盡量采取通知客戶刷卡交款或直接把現(xiàn)金存到公司指定賬戶的方式交款。 每次收款前，必須查看客戶提供的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書或商品房銷售(預(yù)售)合同，出示已交款項(xiàng)票據(jù)，按照協(xié)議或合同約定及已交款情況重新審核計(jì)算應(yīng)交款項(xiàng)金額。 收取客戶直接存到公司賬戶款項(xiàng)進(jìn)賬單時(shí)，要取得公司財(cái)務(wù)部款項(xiàng)到賬確認(rèn)通知。收取支票時(shí)，可以直接開具正式收款收據(jù)。開出票據(jù)書寫信息要全面、準(zhǔn)確，且

16、必須與合同內(nèi)容保持一致。第二節(jié)商品房銷售收入的核算一、商品房銷售收入的核算 (一)收入確認(rèn)的條件 按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)條件的規(guī)定，銷售方在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對(duì)該商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流人企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)的具體條件為： 工程已經(jīng)竣工并通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收。通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收，是指取得政府有關(guān)部門發(fā)放的“竣工備案表”。 實(shí)際銷售面積符合合同規(guī)定。在實(shí)際操作中，實(shí)際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應(yīng)取得面積測(cè)繪表，按實(shí)測(cè)面積計(jì)算房屋總價(jià)。 完成房

17、屋交付手續(xù)或購(gòu)買方已接到書面交房通知，且購(gòu)買方在通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交付時(shí)可能存在以下兩種情況： 業(yè)主方正常來(lái)公司辦理房屋交接手續(xù)：填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入。如果業(yè)主已簽房屋交接單但因各種原因不去領(lǐng)取鑰匙，必須要有業(yè)主簽字并交物業(yè)公司的“鑰匙委托保管書”，否則不確認(rèn)該項(xiàng)銷售的收入。 業(yè)主沒(méi)來(lái)辦理房屋手續(xù)：按銷售合同規(guī)定的送達(dá)方式送達(dá)后，業(yè)主在合同約定的時(shí)限內(nèi)未來(lái)辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認(rèn)銷售收入。送達(dá)的標(biāo)識(shí)：采取報(bào)紙公告的，留存報(bào)紙?jiān)徊捎每爝f方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回

18、執(zhí)；采用傳真、電話等其他方式的，都要有相應(yīng)的記錄或回單。 履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶交清全部房款后方可辦理房屋交接手續(xù)，才能確認(rèn)收入。但對(duì)于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認(rèn)收入。 成本能夠可靠地計(jì)量。成本可靠計(jì)量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算但可以按確定的工程完工量準(zhǔn)確預(yù)估。 (二)銷售收入的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)符合商品房銷售收入確認(rèn)的條件時(shí)，應(yīng)借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。 在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)將在收入結(jié)轉(zhuǎn)之前收到的商品房銷售款全部記入“預(yù)收賬款”科目的貸方，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，全部由

19、“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，這樣能夠保證“預(yù)收賬款”科目的完整性。 【例64】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，自2008年9月份開始預(yù)售，到2009年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí)，共收得銷售回款5億元。2009年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：預(yù)收賬款 500000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500000000 (三)銷售發(fā)票的管理 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售收入的賬務(wù)處理時(shí)，應(yīng)注意銷售發(fā)票的管理。銷售發(fā)票的處理原則如下： 原則上不管銷售過(guò)程開具何種發(fā)票，銷售結(jié)算發(fā)票統(tǒng)一在辦理入住時(shí)換開，并收回已經(jīng)開具票據(jù)，收回的票據(jù)附在相應(yīng)結(jié)算發(fā)票存根后保管。如已

20、開票據(jù)丟失，須購(gòu)房人出具聲明，附身份證復(fù)印件，復(fù)印已入賬的記賬聯(lián)，一并附在結(jié)算發(fā)票存根后。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求登報(bào)遺失聲明才予認(rèn)可的，要取得登報(bào)聲明。 發(fā)生銷售更名、換房、退房等情況時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對(duì)已開票據(jù)進(jìn)行處理，原則是發(fā)票更改要符合發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定；要保留完整信息鏈，便于相關(guān)事項(xiàng)查詢；作廢的發(fā)票要附在原發(fā)票存根處保管；建立作廢發(fā)票登記簿，詳細(xì)登記發(fā)票作廢情況。 結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入憑證后附結(jié)算發(fā)票記賬聯(lián)。視實(shí)際情況，如果發(fā)票數(shù)量過(guò)多，也可單獨(dú)進(jìn)行保管。二、分期收款銷售的核算 (一)分期收款銷售的概念 分期收款銷售是指房屋已經(jīng)交付，房款尚未全部收回，按合同約定未收房款在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)收回的銷售方式

21、。 (二)分期收款銷售的賬務(wù)處理 對(duì)于按合同約定分期付款的，應(yīng)按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認(rèn)收入。賬務(wù)處理分以下兩種情況進(jìn)行： 1從房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以內(nèi)的賬務(wù)處理 從房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以內(nèi)的，按照正常銷售方式處理。在房屋交付日，按未收款金額，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。 【例65】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，自2008年9月份開始預(yù)售，到2009年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí)，共收得銷售回款5億元，尚有3000萬(wàn)元未取得回款，這部分款項(xiàng)均是按銷售合同規(guī)定應(yīng)在2009年12月份房屋交付后3年之內(nèi)取得。20

22、09年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，會(huì)計(jì)分錄如下： (1)已回款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)。 借：預(yù)收賬款 500000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500000000 (2)未收款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)。借：應(yīng)收賬款 30000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 300000002從房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的賬務(wù)處理 從房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入理解為“實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)”的收入。 按照準(zhǔn)則要求，采用遞延方式分期收款、實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的銷售商品或提供勞務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的長(zhǎng)期應(yīng)收款，滿足收入確認(rèn)條件的，按應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款，借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目，

23、按應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目，按其差額，貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”。采用實(shí)際利率法按期計(jì)算確定的利息收入，借記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值的確定方法為：按合同價(jià)款未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值確定，折現(xiàn)率采用同期銀行貸款利率。房地產(chǎn)企業(yè)確定利息收入采用的實(shí)際利率按同期銀行貸款利率確定。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)3年的分期收款的賬務(wù)處理如下：按應(yīng)收的合同價(jià)款未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值確定為當(dāng)期的收入金額。折現(xiàn)率采用同期銀行貸款利率。應(yīng)收的合同價(jià)款和折現(xiàn)后的收入金額之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同期問(wèn)內(nèi)按照應(yīng)收款項(xiàng)的攤余成本和同期銀行貸款利率計(jì)算確定的金

24、額進(jìn)行攤銷，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的抵減處理。 賬務(wù)處理：(1)確認(rèn)銷售收入時(shí)。借：長(zhǎng)期應(yīng)收款(合同價(jià)款) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(應(yīng)收的合同價(jià)款未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值) 未實(shí)現(xiàn)融資收益(差額)(2)分期收取款項(xiàng)時(shí)。 借：銀行存款 貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款(3)未實(shí)現(xiàn)融資收益攤銷時(shí)。 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 【例66】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司與客戶與2006年9月10日簽訂了房屋銷售合同，合同總價(jià)3000萬(wàn)元，付款條件為：合同簽訂時(shí)付500萬(wàn)元，竣工交付時(shí)付500萬(wàn)元(竣工交付日為2007年12月10日)，剩余款項(xiàng)2000萬(wàn)元在竣工交付日起5年內(nèi)付清。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，賬務(wù)處理如下： 合同約定價(jià)款為20

25、00萬(wàn)元，分5期于期末平均收回，按同期銀行貸款利率793(5年期)折現(xiàn)計(jì)算收入額為l 60003萬(wàn)元，兩者差額39997萬(wàn)元按表中金額分期抵減財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體見(jiàn)表61。 表6-1 單位：萬(wàn)元 未收本金 財(cái)務(wù)費(fèi)用分期收款 已收本金 日期(1)上期(1)上期(4)(2)(1)×7.93(3)(4)(3) (2)銷售日 1600.03收款日1 1600.03 126.88 400 273.12收款日2 1326.91 105.22 400 294.78收款日3 1032.13 81.85 400 318.15收款日4 713.98 56.62 400 343.38收款日5 370.60 29

26、.40 400 370.60 合計(jì) 399.97 2000 1600.03(1)2007年12月10日確認(rèn)銷售收入時(shí)。借：長(zhǎng)期應(yīng)收款 20000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 16000300 未實(shí)現(xiàn)融資收益 3999700(2)收款日1分期收取款項(xiàng)時(shí)。 借：銀行存款4000000 貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款 4000000 (3)收款日1未實(shí)現(xiàn)融資收益攤銷時(shí)。 借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 1268800 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1268800 不管采取上述何種方式，會(huì)計(jì)期末“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 分期收款銷售方式的稅務(wù)處理不同于會(huì)計(jì)處理。稅務(wù)上按照合同約定的收款時(shí)間和金額(提前收到的按照實(shí)際收到的時(shí)間和金

27、額確認(rèn))計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。在企業(yè)所得稅方面，財(cái)務(wù)上按照全額結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，稅務(wù)上按照實(shí)現(xiàn)的收入結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此需要進(jìn)行納稅調(diào)整，把兩者的差額確認(rèn)為“遞延所得稅負(fù)債”。 三、面積差的核算 面積差是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房竣工交付時(shí)，實(shí)際銷售面積與原簽訂銷售合同時(shí)的預(yù)計(jì)銷售面積之間存在的差異。 面積差的處理方式是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶在銷售合同中重要的約定事項(xiàng)，一般情況下，其約定的處理方式有以下兩種： 按實(shí)際銷售面積結(jié)算價(jià)款，多退少補(bǔ)。 實(shí)際銷售面積超出原預(yù)售面積的部分，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，客戶不需要補(bǔ)交房款。 根據(jù)不同的處理方式，關(guān)于面積差的賬務(wù)處理如下： 房地產(chǎn)企業(yè)退還面積差涉及的房款，應(yīng)按退還的金額，借

28、記“預(yù)收賬款”科目，貸記“銀行存款”等科目。房地產(chǎn)企業(yè)收到客房補(bǔ)交的面積差房款，應(yīng)按收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。竣工交付時(shí)，將其從“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。 如果面積差由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)則不需要進(jìn)行賬務(wù)處理。【例67】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2009年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí)，共收取面積差200萬(wàn)元。2009年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)收到補(bǔ)交面積差房款時(shí)。 借：銀行存款 2000000 貸：預(yù)收賬款 2000000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)。 借：預(yù)收賬款 2000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 20

29、00000四、回遷房收入的核算 (一)回遷房的概念 回遷房或拆遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋?；剡w的新建房屋產(chǎn)權(quán)按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理。 回遷房政策的一般規(guī)定如下： 拆除住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，償還的建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)； 償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算； 償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分屬于安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，按市人民政府頒布的上年房屋建安造價(jià)結(jié)算；超過(guò)安置標(biāo)準(zhǔn)的，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。 (二)回遷房的賬務(wù)處理 回遷房視回遷

30、方式是否收取價(jià)款以及收取價(jià)款性質(zhì)不同，采取不同的會(huì)計(jì)處理方式：如果不收取價(jià)款，回遷房發(fā)生的支出作為土地成本計(jì)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。此種情況屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，但其不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，因此，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。 收取價(jià)款的情況下，要根據(jù)合同約定具體判斷收取的價(jià)款是補(bǔ)償性的還是約定了一個(gè)較低銷售價(jià)格(價(jià)格高于成本低于市場(chǎng)售價(jià))分別處理： (1)如果屬于以較低價(jià)格銷售的，按銷售業(yè)務(wù)處理。此情況因涉及大量的貨幣性資產(chǎn)，所以不屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)按銷售業(yè)務(wù)處理。 (2)如果屬于補(bǔ)償性的，回遷房發(fā)生的建造成本和其他相關(guān)支出(包括稅金支出)作為土地成本計(jì)入拆

31、遷補(bǔ)償費(fèi)用，收到的價(jià)款沖減上述成本支出。此種情況因?yàn)橹簧婕吧倭康呢泿判再Y產(chǎn)，所以也屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，與不收取價(jià)款的賬務(wù)處理基本相同。 通常情況，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)回遷房是不收取價(jià)款的。以下舉例說(shuō)明在不收取價(jià)款情況下，回遷房支出作為土地成本計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的賬務(wù)處理過(guò)程。 【例68】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目占地10000平方米，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1：1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均每套150平方米)。 開發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目占地面積6000平方米，二期項(xiàng)目占地面積4000平方米。

32、2009年9月，完成一期12座500套75000平方米樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7000萬(wàn)元(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計(jì))，一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對(duì)外售價(jià)為3000元平方米。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)支付貨幣性土地成本支出時(shí)。 土地成本貨幣性支出350015005000(萬(wàn)元)借：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 50000000 貸：銀行存款 50000000 (2)分?jǐn)傄呀ɑ剡w房建造成本時(shí)。 第一期回遷房40套建造支出7000÷75000×40×150560(萬(wàn)元) 借：生產(chǎn)成本

33、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5600000 貸：生產(chǎn)成本建筑安裝工程費(fèi) 5600000 (3)預(yù)提未建回遷房建造成本時(shí)。 第二期回遷房20套因未實(shí)際發(fā)生，為反映成本的完整性，按照預(yù)算成本或第一期成本預(yù)提入賬： 7000÷75000×20×150280(萬(wàn)元) 借：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2800000 貸：應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用 2800000 (4)分配一期土地成本時(shí)。土地成本合計(jì)50005602805840(萬(wàn)元)第一期分配土地成本5840÷(60004000)×60003504(萬(wàn)元) 單位可售建筑面積土地成本35040000÷(75

34、00040×150)50783(元平方米)單位可售建筑面積建筑成本(700000005600000)÷(7500040×150)93333(元平方米)一期建安成本70005606440(萬(wàn)元) 借：庫(kù)存商品一期 99440000 貸：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 35040000 建筑安裝工程費(fèi) 64400000 (5)結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)。 一期銷售款(7500040×150)×0320700(萬(wàn)元) 借：預(yù)收賬款 207000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 207000000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 99440000 貸：庫(kù)存商品一期 99440000 (三

35、)回遷房的稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理的差異土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國(guó)稅發(fā)200931號(hào))規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

36、有所不同，這種不同直接影響到開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn)。1回遷房視同銷售的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換就涉及回遷房問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。2回遷房換

37、入土地成本確認(rèn)的規(guī)定對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)(土地)的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和

38、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 【例69】 續(xù)上例，第一期會(huì)計(jì)成本為：?jiǎn)挝豢墒劢ㄖ娣e土地成本為50783元平方米，單位可售建筑面積建筑成本為93333元平方米。計(jì)算第一期商品房的計(jì)稅成本如下： 第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為1800萬(wàn)元(40×150×03)。本例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。 第二期20套回遷房因未建造且沒(méi)有公允價(jià)值，不屬于國(guó)稅

39、發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定的可以預(yù)提的計(jì)稅成本，暫按成本為零計(jì)算。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā)-200931號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這20套回遷房計(jì)稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期房產(chǎn)計(jì)稅成本時(shí)，不需要再調(diào)整一期的計(jì)稅成本。 該項(xiàng)目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅土地成本為：6800萬(wàn)元(350015001800)。因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進(jìn)行分配。第一期分配土地成本4080萬(wàn)元6800÷(60004000)×6000，單位可

40、售建筑面積土地成本為544元平方米，單位可售建筑面積建筑成本為933(元平方米)。 以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：一是回遷房視同銷售的處理。二是以回遷房換取的土地使用權(quán)價(jià)值是否可以預(yù)提人賬的問(wèn)題。假如在分配一期回遷房時(shí)，二期回遷房公允價(jià)值也能夠確定，則根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價(jià)值計(jì)人換取的土地計(jì)稅成本并再行分配。第三節(jié)商品房銷售成本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的。即：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷售收入和銷售面積時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。 一、銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的科目設(shè)置 銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)主要涉

41、及兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，即“庫(kù)存商品”科目和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。 (一)“庫(kù)存商品”科目 庫(kù)存商品是指建造完成后以備出售的開發(fā)產(chǎn)品。為區(qū)分不同用途開發(fā)產(chǎn)品成本、實(shí)現(xiàn)不同開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和發(fā)生的成本準(zhǔn)確配比，應(yīng)該按照開發(fā)產(chǎn)品不同類別在“庫(kù)存商品”科目下設(shè)置“已完工開發(fā)產(chǎn)品”和“出租開發(fā)產(chǎn)品”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目，在明細(xì)科目下按照項(xiàng)目，分期、分產(chǎn)品進(jìn)行輔助核算。 “出租開發(fā)產(chǎn)品”是指根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要短期(一般不超過(guò)一個(gè)年度)作為出租用途，以后再對(duì)外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。此處的開發(fā)產(chǎn)品不計(jì)提折舊。 “已完工開發(fā)產(chǎn)品”核算出售開發(fā)產(chǎn)品。 庫(kù)存商品在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)可變

42、現(xiàn)凈值低于庫(kù)存成本時(shí)，在取得確鑿證據(jù)的情況下，報(bào)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按照預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值進(jìn)行計(jì)量并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一般不存在減值的問(wèn)題，因此，在這里不再對(duì)減值的核算進(jìn)行介紹。 (二)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。與投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)有關(guān)的成本不在本科目中核算。 項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的房號(hào)，相應(yīng)地結(jié)轉(zhuǎn)成本。借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫(kù)存商品”科目。 期末，應(yīng)將“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目應(yīng)無(wú)余額。 二、產(chǎn)成品入庫(kù)的核算 開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)

43、到預(yù)定可使用狀態(tài)、成本結(jié)算完成后，編制庫(kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表，詳細(xì)列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測(cè)繪部門出具的實(shí)測(cè)面積一致。庫(kù)存產(chǎn)品的分類要根據(jù)核算對(duì)象的劃分和實(shí)際核算需要進(jìn)行確定。庫(kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表作為開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本的依據(jù)，附在憑證后面，借記“庫(kù)存商品”的相關(guān)明細(xì)科目，貸記“生產(chǎn)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。 【例6-10】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷售，開發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬(wàn)元。商品房竣工交付時(shí)，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存商品 500000

44、000 貸：生產(chǎn)成本 500000000 三、產(chǎn)成品出庫(kù)的核算會(huì)計(jì)期末根據(jù)收入確認(rèn)原則分產(chǎn)品確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入和銷售面積，同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本實(shí)現(xiàn)的銷售面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本 賬務(wù)處理為：借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫(kù)存商品”科目。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，編制銷售產(chǎn)品成本明細(xì)表并附憑證后，該表詳細(xì)登記實(shí)現(xiàn)銷售的每套房源信息。 【例6-11】 續(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷售，開發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬(wàn)元。該項(xiàng)目總可售建筑面積為10萬(wàn)平方米，商品房竣工交付時(shí)，已實(shí)

45、現(xiàn)銷售建筑面積6萬(wàn)平方米，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，賬務(wù)處理如下： 該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本總成本÷總可售建筑面積50000÷105000(元平方米)結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本實(shí)現(xiàn)的銷售面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本6×500030000(萬(wàn)元)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 300000000 貸：庫(kù)存商品 300000000 四、產(chǎn)成品出庫(kù)后成本支出的核算 開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完后又發(fā)生成本支出情況下，會(huì)造成庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品成本與實(shí)際成本不符，兩者的差異叫成本差。 在發(fā)生差異的開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售情況下，“成本差”記入“銷售費(fèi)用其他”科目。 在沒(méi)有全部

46、銷售的情況下，發(fā)生的成本差先通過(guò)“生產(chǎn)成本”科目歸集，然后轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”科目，調(diào)整剩余庫(kù)存商品成本，重新計(jì)算未售庫(kù)存商品單位面積成本。 【例612】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。2010年1月份該項(xiàng)目又發(fā)生成本2000萬(wàn)元，累計(jì)銷售比例為80。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)歸集成本差時(shí)。借：生產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)成本差時(shí)。借：庫(kù)存商品 20000000 貸：生產(chǎn)成本 20000000 2010年3月份，該項(xiàng)目又發(fā)生成本500萬(wàn)元，2010年2月底時(shí)，該項(xiàng)

47、目已全部銷售完畢，并結(jié)轉(zhuǎn)了收入和成本。中聯(lián)公司作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銷售費(fèi)用 5000000 貸：銀行存款 5000000第四節(jié)代收款項(xiàng)的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入。對(duì)于代收款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理上存在一定的差異。 一、代收款項(xiàng)的賬務(wù)處理 代收款項(xiàng)通過(guò)“其他應(yīng)付款”科目核算，在此科目下設(shè)置“代收款”二級(jí)科目，按照代收款項(xiàng)種類不同分別設(shè)置契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)證手續(xù)費(fèi)等三級(jí)科目，并合理進(jìn)行輔助核算。 如果有代收的煤氣氣源費(fèi)，可按上述方法核算收

48、取情況，在“氣源費(fèi)”明細(xì)科目下單設(shè)“氣源費(fèi)支出”明細(xì)科目，核算按工程進(jìn)度支付的煤氣建設(shè)費(fèi)。 二、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理 根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金以及契稅以外的代收款項(xiàng)，均應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅收入，征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的某些代收款項(xiàng)，雖然在會(huì)計(jì)核算上不做為收入處理，但在稅務(wù)處理上應(yīng)做計(jì)稅收入處理。第七章房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的核算第一節(jié)持有物業(yè)核算概述 房地產(chǎn)企業(yè)的持有物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非銷售的經(jīng)營(yíng)性物

49、業(yè)。 所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)，而一個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)展的水平體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的動(dòng)因(一)分割銷售存在弊端 寫字樓分割銷售，產(chǎn)權(quán)分散，后期運(yùn)營(yíng)會(huì)受到限制。一些地段優(yōu)越、硬件設(shè)施先進(jìn)的寫字樓物業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)免不了會(huì)“惜售”。這類優(yōu)質(zhì)寫字樓如果建設(shè)后分割銷售，也很難體現(xiàn)其遠(yuǎn)期的價(jià)值，而且分割后物業(yè)管理、樓宇租金等都很難協(xié)調(diào)一致，會(huì)影響整個(gè)寫字樓的形象。如果說(shuō)寫字樓分割帶來(lái)的僅僅是經(jīng)營(yíng)與管理的阻力，那么商鋪的

50、分割銷售卻可能帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有可能引發(fā)社會(huì)矛盾。 (二)長(zhǎng)期持有是商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展之路資金緊張是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇分割銷售的主要原因，上市、REITs等融資手段還僅僅是少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的“盛宴”。今后幾年。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中“賣掉就走”的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略將會(huì)減少，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)持有型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目也會(huì)更多。 (三)適度資產(chǎn)組合有利于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來(lái)源于企業(yè)自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益?？墒畚飿I(yè)與自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)之間形成

51、的適度資產(chǎn)組合將成為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”。 (四)增加自有資產(chǎn)是向不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的有效途徑 國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是簡(jiǎn)單的建房賣房。然而，相對(duì)于開發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)商具有更強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)發(fā)展的能力。因此，通過(guò)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)增加自有資產(chǎn)，最終轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)公司的必然選擇。 二、持有物業(yè)的特點(diǎn) (一)收益穩(wěn)定，回收期長(zhǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，一般只有兩種方式，一是出租，二是自營(yíng)。但無(wú)論是出租還是自營(yíng)，租金收入或自營(yíng)收入都相對(duì)穩(wěn)定，這是由房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定的。 與銷售物業(yè)一次性取得收入不同，持有物業(yè)的收益是分期取得的，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企

52、業(yè)通過(guò)持有物業(yè)，將一次性收入轉(zhuǎn)變?yōu)榉制谑杖?，雖然回收期變長(zhǎng)，但收入持久而穩(wěn)定。 (二)投資額大，回報(bào)率低 房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，為滿足出租和自營(yíng)的要求，一般面積都很大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)持有物業(yè)的投入很大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，回報(bào)率就會(huì)很低。 (三)有充足的現(xiàn)金流對(duì)于持有物業(yè)產(chǎn)生的收益來(lái)講，最大的成本就是持有物業(yè)的折舊，而折舊是不需要支付現(xiàn)金的，因此，持有物業(yè)可以產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流。 三、持有物業(yè)核算的特點(diǎn) (一)持有物業(yè)與銷售物業(yè)的核算方法不同 持有物業(yè)與銷售物業(yè)在開發(fā)階段的會(huì)計(jì)核算方法不同。持有物業(yè)作為在建工程核算，并最終轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)中；銷售物業(yè)作為生產(chǎn)成本核算，并最終轉(zhuǎn)入庫(kù)存

53、商品中。另外，持有物業(yè)與銷售物業(yè)在核算時(shí)期上也存在不同。銷售物業(yè)完工并銷售完畢后不需要再進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而持有物業(yè)則要長(zhǎng)期進(jìn)行核算。 (二)出租與自營(yíng)的核算方法不同 根據(jù)用途不同，可以將持有物業(yè)分為出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)兩類，其核算方法也不盡相同。具體如下： 對(duì)于以出租為目的持有物業(yè)，應(yīng)將持有物業(yè)轉(zhuǎn)人“投資性房地產(chǎn)”科目。對(duì)于以自營(yíng)為目的持有物業(yè)，應(yīng)將自營(yíng)物業(yè)轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。 (三)持有物業(yè)存在公允價(jià)值核算模式 持有物業(yè)如果對(duì)外出租則作為投資性房地產(chǎn)處理，而作為投資性房地產(chǎn)，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合一定條件的情況下，可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。而銷售物業(yè)則只能按歷史成本進(jìn)行計(jì)量。第二節(jié)出租物業(yè)的核算 一、出租物業(yè)開發(fā)的核算 出租物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的以出租為目的的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)企業(yè)出租物業(yè)作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)以取得租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 (一)出租物業(yè)的確認(rèn)和初始計(jì)量 1出租物業(yè)的確認(rèn)條件 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)