商鋪開盤操作方案

1、1 / 11 世紀花園內(nèi)商鋪開盤操作方案 世紀花園內(nèi)商鋪命名：世紀花園金色未來內(nèi)商業(yè)街 前言： 為了配合世紀花園商鋪的銷售，在開盤期間我們力爭迅速在江都市場造成一定的聲 勢，獲得市場的關注，以便保證世紀花園內(nèi)商鋪在短時間內(nèi)能夠完成商鋪的大部分去化。 為了達到這一目的， 必須解決的問題主要在兩個方面： 一是，讓投資者知道 世紀花園金色未來的發(fā)售信息；二是讓準備投資的人知道世紀花園金色未來 所具備的種種優(yōu)勢。 在解決這兩個問題的過程中， 需要考慮到的是： 通過不同媒 體間的組合、通過現(xiàn)場和媒體間的配合來達到推廣的有效性。 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 1、 本案作為社區(qū)商業(yè)物業(yè)，直接服務于世紀花園居

2、住小區(qū)。該住區(qū)一、二 期將近有 1000 戶的居民，其消費人群將對本案構(gòu)成強大的現(xiàn)實購買力， 特別是對日常生活資料的消費和敏感性物品的消費尤其突出。目前小區(qū) 一、二期2 / 11 物業(yè)已交付，住戶也逐漸入住，消費人氣和消費需求將逐步抬 升，這為本案的銷售和經(jīng)營提供了極大的空間和消費基礎。 2、 本案在規(guī)劃和設計上新穎、獨到，本案在建筑風格上充滿變化，布局上 形成相對圍合，內(nèi)街環(huán)境幽雅，為今后業(yè)態(tài)的選擇和經(jīng)營創(chuàng)造了更大的 空間。 劣勢 1、 遠離成熟商圈。而本案位江都城北，遠離中心成熟商業(yè)區(qū)域，無法依托 和利用中心區(qū)域的人流和現(xiàn)有商業(yè)氛圍。 2、世紀花園世紀商業(yè)中心的銷售帶來了諸多負面影響，交房

3、問題等諸多 問題間接影響商鋪發(fā)售信心。 威脅 1、 世紀花園以北，是規(guī)模與世紀花園相當?shù)慕ㄚA國際城。其內(nèi)商鋪也在最近即 將發(fā)售。江都城北板塊由于受到市政道路建設、軌道交通、城市規(guī)劃以等諸 多不確定性因素影響，整體房地產(chǎn)市場銷售滯后，消費者仍存在相當?shù)男睦?抗性，居住氛圍不強，消費空間和消費層次不高，這直接影響本案的銷售以 及招商工作，也為本案的整體定位帶來相當?shù)木窒扌浴?2、 目前江都城北住宅區(qū)的商業(yè)配套仍以底層商鋪為主，主要分布于小區(qū)外 圍與城市干道相連，價格分布不均，且商圈優(yōu)勢不明顯。正因為如此，此區(qū) 域世紀花園 金色未來內(nèi)商業(yè)街面臨的挑戰(zhàn)是第一個吃螃蟹的挑戰(zhàn)。 機會 1、 隨著道路及河道

4、整治建設的不斷推進，尤其是市政建設的北移，將拉近中心 3 / 11 區(qū)域與城北板塊的距離，這為消費人群的適度轉(zhuǎn)移提供了可能，為今后這一 區(qū)域的開發(fā)創(chuàng)造了契機，也為本案帶來了一定的人氣。 2、 目前城北商業(yè)物業(yè)缺乏特色和文化品質(zhì)， 因而社區(qū)商業(yè)物業(yè)在城北商業(yè)地位 和作用沒有充分體現(xiàn)出來，而本案不管從建筑形態(tài)和布局上考慮，還是從所 依賴的社區(qū)主流消費人群考慮，均在整個區(qū)域?qū)儆谏狭?，這為本案在經(jīng)營和 定位上采取規(guī)范化統(tǒng)一管理和尋找特色，從而與周邊社區(qū)商業(yè)物業(yè)形成差異 和錯位提供了很好的機會。 二、項目人群分析 消費者人群 1、 世紀花園住戶 這一部分人群將是本案的主流消費人群， 以日常生活用品的消費

5、和價格敏感性物 品的消費為主， 根據(jù)現(xiàn)有住戶的統(tǒng)計和分析， 世紀花園是年輕人和老年人兩種年 齡段的住家，這些人群往往對休閑、娛樂以及運動等的精神享受要求較高。 2、 住區(qū)周邊社區(qū)的住戶 由于本案在規(guī)模和檔次上均高于周圍物業(yè)， 在同等條件下， 甚至略優(yōu)于同等地段 物品和服務價格， 選擇本處消費的可能性將會大大提高。 世紀花園對面的萬人小 區(qū)建贏國際城的住戶也將是 世紀花園金色未來內(nèi)商業(yè)街 主流消費 群體之一。 4 / 11 購買者人群 1、 世紀花園住戶 這主要出于對該區(qū)域發(fā)展的信心和廣源房產(chǎn)對老客戶優(yōu)惠政策的考慮， 兼顧投資 的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中老年人。從內(nèi)商鋪銷售

6、來 看，一般小區(qū)規(guī)模大，居住人群多，那購買內(nèi)商業(yè)的人其小區(qū)居民較多。 2、 世紀商業(yè)中心的購買者 由于世紀商業(yè)中心離城市中心商圈較遠，但購買者看到了未來所帶來的發(fā)展契 機。因此這些投資者更容易接受 世紀花園金色未來內(nèi)商業(yè)街 且目前處于規(guī)劃城區(qū)， 逢低吸納， 以作保值增值之用， 加上社區(qū)強大的購買人群 作為后盾，經(jīng)營相對有保證。 3、 外地投資者 主要針對一些職業(yè)炒家，逢低建倉，待時機成熟，易手變現(xiàn)。這對于初始銷售有 一定的推動作用， 但需控制， 以免銷售價格與今后的租金比例失調(diào)。 要想吸引職 業(yè)炒家必須在宣傳上給其絕對的信心。如：社區(qū)規(guī)模、格調(diào)、文化品質(zhì)等。 三、項目定位分析 1、 我將本案定

7、位成內(nèi)商業(yè)步行街，無論從規(guī)模、體量都比較龐大。 2、 本 項 目 商 鋪 南 北 縱 向 。 項 目 依 托 的 世 紀 花 園 共 有 約 2700 戶，約數(shù)萬居住人群。本項目遠離市中心，無法直接憑借現(xiàn)有的商業(yè)氛圍， 所以在本案定位上，我建議走特色路線和創(chuàng)新路線，這樣既可以彌補本身的 不足，又可以避開其他同類物態(tài)的競爭矛頭。 3、 其次，本案的目標人群很明顯，首先應該是世紀花園的廣大業(yè)主，以及周邊 社區(qū)，如建贏國際城的部分業(yè)主，所以，本案在定位上要考慮立足社區(qū)，面 向社會，在銷售及招商過程中也要考慮本社區(qū)業(yè)主的生活和利益。 4、 本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管

8、理定 位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營模式，與周邊同類物業(yè)或江都相關物 業(yè)形成錯5 / 11 位，從而抵消同類業(yè)態(tài)的正面抗性。 5、 考慮到世紀花園社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次較高，以及周邊區(qū)域住戶 對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應力求精致和完善，同時兼顧 立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)， 如小型超市、 便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等，其次在休閑、娛樂、 運動等精神享受方面也應有所側(cè)重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、 美容美發(fā)、書店等。在滿足了以上兩個層面的基本需求之后，可考慮特色化 經(jīng)營思路和業(yè)態(tài)布局，如酒吧、網(wǎng)吧、特色服飾店、特色飲食店以及休閑特 色文化活動的定期開展等。 三、媒體安排 世紀花園金色未來內(nèi)商業(yè)街 要說服投資者認識到這里的商業(yè)價