物業(yè)經(jīng)營管理重點資料實用精品資料(00001)

1、物業(yè)經(jīng)營管理重點資料第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述1、物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。P12、物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。P13、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。P14、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。P25、國外通常將寫

2、字樓分為甲、乙、丙三個等級。P26、零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P37、零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：（1）建筑規(guī)模（2）經(jīng)營商品（3）商業(yè)輻射區(qū)域的范圍P38、零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1）區(qū)域購物中心2）市級購物中心3）地區(qū)購物商場4）居住區(qū)商場5）鄰里服務性商店6）特色商店P(guān)3-4除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，（一）是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P59、出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的

3、住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅和別墅是分開的。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。10、工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。11、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為了人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心

4、、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。P612、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機構(gòu)背后的投資者。13、物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任。企業(yè)的工作重點是在于物業(yè)管

5、理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。（2）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式獲得維護保養(yǎng)，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)管理服務提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。（3）綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，從管理的層次上分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)。14、物業(yè)經(jīng)營管理的層次：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資

6、產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。（重要）P9（1）物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。（2）設(shè)施管理：是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。（4）房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組合投資管

7、理視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。P10房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機出售物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)者來促使這三個目標實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。P1015、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：（1）物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的

8、作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。（2）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。（3）資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。（4）房地產(chǎn)組合投

9、資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。（5）為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。15、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（1）確定戰(zhàn)略（2）確定標準（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（4）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（5）進行資產(chǎn)組合P12-1316、資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。P1417、常規(guī)工作內(nèi)容概述1）從日常工作的角度看，具體負責資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給

10、使用者帶來的不便在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。P1518、現(xiàn)金流和成本管理：（1）支出的分配（2）費用和成本（3）租金（4）服務費；支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。P1619、日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。業(yè)主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。P1720、未來維修和維護：（1）對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習慣，即一般的由租戶負責物業(yè)未來的維修

11、和維護（2）對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（3）設(shè)計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（4）每個建筑都應該有自己的維修計劃。維修計劃應該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。P1721、設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務性”活動，與使用者或租戶的日常活動密切相關(guān)。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。P18第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇1、房地產(chǎn)投資是

12、指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P202、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。P203、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。P204、房地產(chǎn)直接投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投

13、資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P215、房地產(chǎn)間接投資（1）房地產(chǎn)

14、企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。（2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用（3）購買住房抵押支持證券P216、房地產(chǎn)投資的特性（1）位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性；（2）壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命（3）適應性（4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)（5）政策影響性（6）專業(yè)管理依賴性（7）相互影響性P227、（一）房地產(chǎn)投資之利（1）相

15、對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級P25（二）房地產(chǎn)投資之弊（1）流動性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗P268、房地產(chǎn)投資風險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。P279、風險與不確定性：標準方差越小，風險越小；標準方差越大，風險就越大。P2710、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、

16、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。P2811、面臨的系統(tǒng)風險有：1）通貨膨脹風險2）市場供求風險3）周期風險4）變現(xiàn)風險5）利率風險6）政策風險7）或然損失風險P2812、（一）通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由租戶承擔的風險。由于通貨膨脹風險直接降低投資

17、的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接加和。（二）周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。（三）變現(xiàn)風險是指急于商品兌換為現(xiàn)金由于折價而導致資金損失的風險。（四）利率風險，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：（1）是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；（2）是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)

18、價格下降。（五）政策風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險收益現(xiàn)金流風險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。P28-3013、個別風險包括：1）收益現(xiàn)金流風險2）未來經(jīng)營費用風險3）資本價值風險4）比較風險5）時間風險6）持有期風險P31-3214、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1）根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2）根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3）根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機P32-3315、（1）房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中區(qū)位選擇的特殊重要性。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策

19、的準確性、市場供求狀況、進入房地產(chǎn)市場的時機選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。（2）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。（3）房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。（4）房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對不能簡單地將其理解為地理位置還應重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中的位置在整體市場供求關(guān)系中的位置在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置P34-3516、不同類型房地產(chǎn)

20、投資對區(qū)位的特殊要求：（1）居住物業(yè)（2）寫字樓物業(yè)（3）零售商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（1）居住物業(yè)：1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2）公共交通便捷程度3）環(huán)境因素4）居民人口與收入P35第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)1、房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P382、對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成

21、是貨幣形式。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點上實際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟活動的類型和特點不同，。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要底盤到的目標和所擁有的資源條件。3、現(xiàn)金流量圖P39+ 長短表示資金的多少流出流入0 1 2 3 4 5-4、現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語P40-42（1）潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平

22、的乘積一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。（2）空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。（3）其他收入（4）有效毛收入，有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入（5）運營費用（6）凈運營收益，凈運營收益有效毛收入運營費用；凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成

23、功與否的主要方面（7）抵押貸款還本息（8）準備金，專項維修資金屬業(yè)主所有（9）稅金1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為5%2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3）企業(yè)所得稅（10）經(jīng)營現(xiàn)金流5、資金的時間價值，（1）在不同的時間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。對于資金的時間價值可分為：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。（2）資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要是有投資

24、利潤率，即單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。（3）由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟分析方法，提高了方案評價和選擇科學性和可靠性。P446、（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償；（2）利率是在單位時間內(nèi)所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數(shù)表示。用i表示利率，表達式為（45頁）i=×100%7、（1）單利計息：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就

25、是以單利計算的，計息周期為“年”。單利計息時的利息計算公式為：In=Pnin 個計息周期后的本利和為：F n=P(1+ in)（2）復利計息。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：I n=P(1+i)n-1 n個計算周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。在投資分析中，一般采用復利計息。P458、當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。名義利率是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。P469、名義利率與實際利率的關(guān)系式i=（1

26、+）m 1（選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率（5）當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i=er-1P4710、復利計算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P現(xiàn)值F終值（未來值）A連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G每一時間間隔收入或支出的等差變化值S每一時間間隔收入或支出的等比變化值n 計息周期數(shù)i 每個計息周期的利率1

27、1、公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)FP（1+i）n當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：PF，上式中的稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。（2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)（3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)（4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？【解】已知P2000萬元，n=3×4=12,

28、i8%/42%，則開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額P×i×n2000×2%×12480（萬元）計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實際支付的利息P （1+i）n-12000（1+2%）12-1536.48（萬元）12、（一）設(shè)備更新的原因（1）設(shè)備有形磨損：第一類有形磨損，第二類有形磨損（2）設(shè)備無形磨損：第一類無形磨損，第二類無形磨損（3）設(shè)備磨損的補償P52（二）設(shè)備更新的特點分析：（1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需

29、要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。P5313、在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個使用期限凡是設(shè)備的經(jīng)濟壽命。P5514、房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。15、財務評價指標體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指

30、標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標。16、盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受；如果PbPc，項目可以接受，償債備付率值應該大于1.2 P59-60第四章 收益性物業(yè)價值評估17、（1）買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)力人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。（2）租賃價格常稱為租金。P8518、物業(yè)價格的影響因素概述：（1）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。

31、（2）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。（3）不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高（或降低）物業(yè)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高（或降低）物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因

32、素的變化會降低（或降低）物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。19、物業(yè)價格的影響因素：（1）人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-9220、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。P9321、成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格

33、或價值的方法。P10122、運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。P10223、物業(yè)價格構(gòu)成：1）土地取得成本2）開發(fā)成本3）管理費用4）投資利息5）銷售費用6）銷售稅費7）開發(fā)利潤P102-10324、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。P10625、（1）收益法是以預期原理為基礎(chǔ)的。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。（2）收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。P11126、運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集

34、并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。P11127、（1）收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111式中 V物業(yè)的收益價格； A物業(yè)的凈收益；Y物業(yè)的報酬或折現(xiàn)率；n物業(yè)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。28、（1）運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。（2）出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。P11429、（1）報

35、酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別?？梢詫①徺I收益物業(yè)視為一種投資行為。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。P115（2）報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。（4）實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。即所選用的報酬率，應等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風

36、險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。（5）求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。30、直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。P115第五章房地產(chǎn)市場與市場分析1. 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。P1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。 P1203. 房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。P1204房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境1) 社會環(huán)境 2)

37、 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術(shù)環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國際環(huán)境 P120-1215影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術(shù)水平的提高 3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化 6）政治制度的變遷 P121-1226房地產(chǎn)市場的機制-供求機制 P125-1267（多選）按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。P1288反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。（重點多選）P1299供給指標

38、:1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開工面積 9) 平均建設(shè)周期 10)竣工房屋價值 P129-13010市場供給的特點（多選）: 1）市場供給缺乏彈性 2）市場供給具有非同性 3）房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性 P13311市場需求的特點（多選）: 1）廣泛性 2）多樣性 3)借助金融信貸機構(gòu)來進行融資 P13312市場交易的特點（多選）: 1）是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定 2）需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序。耗費時間比較長 3）交易費用通常比較多 4）市場信息缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務 P

39、13313市場價格的特點（多選）: 1）房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大 2）房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢 3）現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的 P13314房地產(chǎn)市場還受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地長市場的一些獨特性。（社會體制影響特性）15. 房地產(chǎn)市場的功能:（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化 （三）指導供給以適應需求的變化 （四）指導政府制定科學的土地供給計劃（五）引導需求適應供給條件的變化 P133-13516政府干預房地產(chǎn)市場的目標（多選）: 1) 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 2) 使存

40、量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 3) 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g 4)引導新建項目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135-136 17宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括:土地供應、金融、住房、稅收、價格政策等。（重點多選）P13618城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場價商品住宅。（多選） P13719.房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場主要對象。（單選）P13820對地價的調(diào)控方式：1）調(diào)整土地供應數(shù)量 2）調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段 3）靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式 4）直接的行政干預 P13821市場區(qū)域工作主要包括：1）描繪市場區(qū)域；

41、2）在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界；3）解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。（多選）P14122在定義市場區(qū)域時關(guān)鍵要考慮：1）市場交通工具2）最主要的交通形式3）自然障礙4）競爭項目5）經(jīng)濟和人口情況。P141 23. 影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：自然特征；建筑阻礙、高速路或鐵路；人口密度的大??；政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征；發(fā)展的類型和范圍；競爭性項目的區(qū)域。P14124宏觀因素分析（多選）: 首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性；還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域城市發(fā)展與建設(shè)情況。P14125.房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。（單選）P14126市場

42、供求分析（多選）: 1）供給分析 2）需求分析3）競爭分析 4）市場占有率分析 P14227需求分析（多選）: （1）需求測量 （2）分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目 （3）吸納率分析。就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預測 （4）市場租戶對產(chǎn)品功能需求 P14228制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：（重點多選）1) 物業(yè)管理師必須參加和主持 2) 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與 3) 實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定 P14429計劃的用途（多選）:是用來指導、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定因素的工具是避免浪費、提高工

43、作效率和經(jīng)濟效益的手段 P14430物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式（重點）: 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期，通常為3 5年 ；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。P14531鄰里分析的內(nèi)容有（多選）：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平；考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。P14632物業(yè)現(xiàn)

44、狀分析前詳細清查下列有關(guān)的項目并仔細記錄結(jié)果：P1471) 建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋2) 物業(yè)令人滿意程度如何3) 可出租物業(yè)的吸引力如何4) 建筑物的實體狀況如何5) 建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施7) 土地與建筑物的關(guān)系8) 建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么9) 當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何10) 當前物業(yè)管理師的情況如何。 33明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。（單選） P14734物業(yè)管理企業(yè)的首要責任是在物業(yè)維護、維修、服務質(zhì)量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當?shù)钠胶狻?5建筑物

45、管理計劃的內(nèi)容，包括如下幾個方面：（多選）P148-149建筑物維護的標準；建筑物管理策略；物業(yè)檢查計劃；公共設(shè)施服務的內(nèi)容。36物業(yè)運行績效評估及業(yè)主溝通計劃:物業(yè)績效評估指標； 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的溝通。P15037在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。（重點多選）P151第六章 租賃管理1. 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃（單選）P1552. 房屋租賃的含義有以下兩點：（必須掌握）1) 出租人必須是房屋所有權(quán)人 2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)

46、租房產(chǎn)。 P1553. 房屋租賃的特點:1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 2) 房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系 4)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止 5)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人 P155-156 4. 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分: P156房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡稱私房租賃）。（單選、多選）5. 按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。（多選）P1576. 定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期。期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租戶必須把

47、物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃（單選）不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。P1577. 自動延期租賃又稱為周期性租賃。P1578. 意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，可以未經(jīng)提前通知而隨意中止。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。P1579（單選）通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。P15810. 凈租通常在長期租賃中采用。（單選）P15811. 凈租金有三種形式（多選）：第一，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費；第二，除負擔第一種所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用；第三，除支付第二種形式中的費用外，還需支付房產(chǎn)稅、保險

48、費等固定費用，承擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。P15812. 百分比租金（重點單選）P15813. 其他劃分方式：按照房屋的使用用途劃分；按照承租人的性質(zhì)劃分。P15914. 物業(yè)租賃管理模式常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。（多選）P15915. 包租轉(zhuǎn)租模式（單選）具體做法：將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負責轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。P15916. 出租代理模式（單選）具體做法：業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。P15917. 委托管理模式業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。物業(yè)管理企業(yè)面對的是一個業(yè)主和諸多承租人。P16018

49、. 房屋租賃登記備案的一般程序:為申請、審查、頒證三步。（多選）P16019.有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的； 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的； 屬于違章建筑的；不符合安全標準的； 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。P16120. 房屋租賃中的違法行為及處罰: 偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款； 不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可以處以罰款； 未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅

50、自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。P16221.租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容：（重點多選）P162-164 1）確定可出租面積和租賃方式；） 編制租賃經(jīng)營預算；） 定位目標市場；） 確定租金方案；） 明確吸引租戶的策略。22. 首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾牡拿娣e和租賃方式。（單選）P16223. 有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布。P16224. 預算是租賃管理中租賃方案的核心。（單選）P16225. 預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。P16226. 預算是物業(yè)經(jīng)

51、營管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業(yè)管理師的注意。P16327. 預算還可以使業(yè)主較容易的對物業(yè)經(jīng)營管理財務情況進行檢查。P16328. 租金方案是租賃管理的核心（單選），十分重要。在租賃方案中就需要對租金水平的確定方式作出指導性的安排。P16329. 租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。過高或過低的租金都有可能導致業(yè)主利益的損失。P16330對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，為準確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異

52、，并對已知的租金進行相應的修正。P16431. 租金方案還會受到出租策略的影響。P16432. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。P16533. 租戶選擇中的主要準則：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，需要提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容。（重點多選）P16534. 租金的計算單位和所包含的內(nèi)容 P166 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分； 當使用毛租金的形式出租物業(yè)時，所有的經(jīng)營費用都應由業(yè)主從其所收取的租金 中全額支付，許多租戶喜歡凈租金的形式，一些物業(yè)的經(jīng)營費用由租戶直接支付。凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費用

53、、哪些屬于代收代繳費用、哪些費用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。租戶在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規(guī)定。租戶為了保護自己的利益，和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目協(xié)商出一個上限。35. 基礎(chǔ)租金與附加租金（百分比租金）P16636. 對租金水平調(diào)整，對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變。P16637. 房屋租賃合同的法律特征（必須掌握）: 1)是雙務合同 2)是有償合同 3)是諾成合同4) 是要式合同 5)是繼續(xù)性合同 P16938. 房屋租賃的基本條款:（一）當事人姓名或者名稱及住所；（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（三）租賃用途；（四）租賃期限

54、；（五）租金及支付方式；P17039. 租金標準是租賃合同的核心（重點單選），是引起租賃糾紛的主要原因。P17140（重點多選）發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更 P172-173 銀租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。 因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。 租金的增減或支付方式的改變可導致協(xié)議更改。 由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。.41. 租賃合同的終止（重點多選）: 自然終止人為終止 P17342. 對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將

55、承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無正當理由，拖欠房屋租金六個月以上的；公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；承租人利用承租的房屋進行違法活動的；故意損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。P17343. CRM是一種手段，它的根本目的是通過不斷改善客戶關(guān)系、互動方式、資源調(diào)配、業(yè)務流程和自動化程度等，達到降低運營成本、提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度、和員工生產(chǎn)力的目的。P17644. CRM涉及到的工作（五個方面）1) 建立詳細的租戶檔案 2) 租賃期內(nèi)的服務 3)租金繳交的管理4)數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析 5)個

56、性化服務 P179第七章成本管理1、物業(yè)管理成本構(gòu)成（多選）（1）營業(yè)成本：直接人工費直接材料費間接費用（2）期間費用或經(jīng)營管理費用（多選）：管理費用財務費用包含a利息凈支出b匯兌凈損失c金融機構(gòu)手續(xù)費d公司籌資發(fā)生的其他財務費用P1832、物業(yè)管理成本的分類（單選） （1）按照經(jīng)濟性質(zhì)分類（2）按照經(jīng)濟用途劃分（3）按照與業(yè)務量的關(guān)系劃分（4）按照計算依據(jù)不同劃分（1目標成本2定額成本3計劃成本4實際成本）（多選）（5）按照與決策的關(guān)系劃分P1843、成本預算的基本要求（1）成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)（2）成本預算要以各項定額為基礎(chǔ)（3）成本預算應有相應的技術(shù)經(jīng)濟措施保證4）成本預算要全面

57、權(quán)衡，提高資金使用效益（5）成本預算既要符合實際，又要適當留有余地P1954、成本的控制常常運用不同的機制，據(jù)此可將成本的控制分為以下三大類：（1）前饋性控制（2）防護性控制（3）反饋性控制 P201、202 5、成本控制的原則 （1）全面控制原則 (2)講求經(jīng)濟效益的原則,絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務隊數(shù)量和質(zhì)量。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求，也不能認為實現(xiàn)了成本控制的目的。(3)債權(quán)利相結(jié)合原則(4)例外管理原則。例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上，對哪些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因。并及時采取控制決絕。例外情況的常用判定有以下要點：第一，重要