萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式淺析

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式淺析中國(guó)指數(shù)研究院【發(fā)布時(shí)間】：2010-10-14大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，從一個(gè)大連的本地房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為全國(guó)知名并首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。按照萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林話講，這期間萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也走過(guò)許多彎路，比如中間也開(kāi)過(guò)制藥廠、電梯廠，搞過(guò)酒店、外貿(mào)等，其實(shí)這都是在探索企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。最終，伴隨著90年代房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)確立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)，走上了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的道路。然而，敏銳的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在王健林董事長(zhǎng)的帶領(lǐng)下發(fā)現(xiàn)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)空白的領(lǐng)域，眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)多年的歷練與開(kāi)拓，建成了今天的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)

2、，成為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)和學(xué)習(xí)榜樣?，F(xiàn)今的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)，以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)為支柱，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷(xiāo)售額600億元，年納稅超過(guò)50億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8家五星級(jí)酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。計(jì)劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)超過(guò)1500億元，年銷(xiāo)售額1000億元，年納稅80億元，成為世界級(jí)的企業(yè)集團(tuán)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)的資料，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已開(kāi)業(yè)與在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目已達(dá)到63個(gè)，分布于全國(guó)24個(gè)省區(qū)、直轄市，進(jìn)駐了42個(gè)城市。開(kāi)業(yè)與在建的高檔酒店達(dá)到27家，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級(jí)

3、酒店管理集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。開(kāi)業(yè)的影城達(dá)到50家。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成功的樹(shù)立了行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)進(jìn)入4個(gè)直轄市，且均有已有成功經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。除浙江省杭州還未進(jìn)入外，已進(jìn)入19個(gè)省的省會(huì)城市，均有在建或開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，估計(jì)杭州一旦有萬(wàn)達(dá)適合的土地項(xiàng)目，也會(huì)適時(shí)而動(dòng)。其余所進(jìn)入城市也均為所在地區(qū)較為發(fā)達(dá)城市，如大連、無(wú)錫、紹興等城市，其人均GDP水平均與一線城市不相上下。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)模式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)。其主打"萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)"的地產(chǎn)產(chǎn)品，以"一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心"為口號(hào)，大力宣傳"城市綜

4、合體"的概念。通過(guò)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)中心融合在一體，人為的打造一個(gè)商業(yè)中心，通過(guò)大手筆的開(kāi)發(fā)建設(shè)，創(chuàng)造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。通過(guò)這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場(chǎng)知名度等因素一次性的完成，縮短"養(yǎng)商"的時(shí)間。以往大家通常將萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展之路分成"一代"、"二代"，將現(xiàn)在的城市綜合體定義于萬(wàn)達(dá)的"三代"產(chǎn)品。其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的發(fā)展之路就是其自身實(shí)力逐漸壯大過(guò)程。早期，在萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還處于蹣跚學(xué)步的階段，它不得不依靠大的商業(yè)品

5、牌，如沃爾瑪。通過(guò)這種國(guó)際知名品牌在市場(chǎng)上的知名度，帶動(dòng)整體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。在此期間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)其實(shí)還是主要作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只不過(guò)是為這些大業(yè)主建好做商業(yè)的場(chǎng)所罷了。隨著萬(wàn)達(dá)的成長(zhǎng)，實(shí)力的增強(qiáng)，單傍一個(gè)"大牌"已滿足不了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展需要，為了壯大自身的知名度，學(xué)習(xí)更多的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取更多的利潤(rùn)，就需要引進(jìn)更多的業(yè)態(tài)，形成百貨、超市、影院、美食廣場(chǎng)等一系列消費(fèi)鏈。通過(guò)這種多業(yè)態(tài)的整合，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)雛形也已形成，其未來(lái)的發(fā)展方向與模式也基本確立，即下一步的"城市綜合體"。此時(shí)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也真正步入商業(yè)地產(chǎn)的軌道，其未來(lái)的發(fā)展方向已不單單是地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而是在

6、考慮如何運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)了。通過(guò)前期的積累，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不僅學(xué)習(xí)了很多商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，積累了眾多商業(yè)客戶，更重要的它發(fā)現(xiàn)了自身運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的許多不足。如在引進(jìn)大的主力店后，由于租金較低，雖然收益穩(wěn)定，但直接會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，這可能同時(shí)也是很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么不愿轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)的原因。另外，在滿足了大的主力租戶的權(quán)益時(shí)，對(duì)于一些高價(jià)投資小商鋪的業(yè)主的權(quán)益可能就無(wú)法保證，因此易造成糾紛，給整體的商業(yè)管理造成影響，直接會(huì)影響后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。通過(guò)這些問(wèn)題的暴露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)想出了其解決辦法。那就是做專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，不僅做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，還直接涉及商業(yè)地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)鏈，將建造"城市綜合體"以自身

7、為主，輔以各大合作伙伴。這不僅提升了萬(wàn)達(dá)的贏利模式，更擴(kuò)大了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的"話語(yǔ)權(quán)"與開(kāi)發(fā)速度。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在此戰(zhàn)略的指引下，建立了酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線。這一整套全產(chǎn)業(yè)鏈的模式，奠定了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)領(lǐng)先地位。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功的從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，將贏利方式成功的向其下游產(chǎn)業(yè)拓展，開(kāi)辟了商業(yè)地產(chǎn)新天地。上一頁(yè)1234下一頁(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)均基本為進(jìn)駐一個(gè)城市，開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，引入一個(gè)高檔酒店，開(kāi)設(shè)一家萬(wàn)千百貨，同時(shí)會(huì)引入萬(wàn)達(dá)院線和大玩家超樂(lè)場(chǎng)或大歌星KTV。同時(shí)，在這些基本的消費(fèi)群設(shè)立完成

8、后，還會(huì)和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進(jìn)行合作，如引入大型超市、家居賣(mài)場(chǎng)、家電賣(mài)場(chǎng)、知名餐飲機(jī)構(gòu)等。這樣，一個(gè)匯集購(gòu)物、娛樂(lè)、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。而且，這種綜合體在城市化進(jìn)程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費(fèi)群體的年輕人喜愛(ài)。同時(shí)，這樣的綜合體在目前國(guó)內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費(fèi)能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場(chǎng)往往功能單一，沒(méi)有將這種全面的消費(fèi)場(chǎng)所匯集在一起，而萬(wàn)達(dá)這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費(fèi)的需求。每進(jìn)駐一個(gè)城市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)便會(huì)開(kāi)發(fā)一個(gè)高檔酒店，這不僅可滿足當(dāng)?shù)貙?duì)高級(jí)酒店的需要，提升城市形象，也有助于其建立與政府

9、的良好關(guān)系，更快捷與實(shí)惠的拿地開(kāi)發(fā)。因此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立專(zhuān)門(mén)的酒店建設(shè)公司，可以專(zhuān)業(yè)、快捷的進(jìn)行酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，并與世界知名酒店管理集團(tuán)合作，有效的提升酒店的管理品質(zhì)與檔次。為了不受制于其它知名百貨品牌的限制，避免出現(xiàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)希望進(jìn)駐某城市而知名百貨不愿進(jìn)入的局面，同時(shí)為了加快萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百貨商戶進(jìn)駐并開(kāi)業(yè)的速度，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立了自己的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線，這樣有效的配合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的同時(shí)，百貨、影院、娛樂(lè)場(chǎng)所可迅速入駐并占據(jù)主要面積，吸引人氣，縮短萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體培育市場(chǎng)的時(shí)間，并以此能力吸引了一批忠實(shí)的追隨者，只要萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到那里，這些追隨者就跟到那里。這種1+1大于2的方式

10、極大程度上縮短了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟的時(shí)間。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的成功不僅僅是經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，還有萬(wàn)達(dá)高效的開(kāi)發(fā)速度與管理。做商業(yè)地產(chǎn)，不像住宅那樣蓋好后賣(mài)掉即完事。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功的營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃、管理都在細(xì)節(jié)與執(zhí)行上有力的配合了其發(fā)展擴(kuò)張的速度。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來(lái)可能遇到的瓶頸萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在過(guò)去的幾年中通過(guò)快速的發(fā)展擴(kuò)張，成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。但其快速的擴(kuò)張不可避免會(huì)給他帶來(lái)一些問(wèn)題。首先，快速拓展進(jìn)駐城市對(duì)一個(gè)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金將是一個(gè)很大的考驗(yàn)，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)，資金占用量較大、周期較長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的資金鏈究竟可持續(xù)多久，可能只有他們自己比較清楚。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的主要資金來(lái)源有以下幾個(gè)渠道，通過(guò)銷(xiāo)

11、售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中公寓住宅、寫(xiě)字樓部分獲得資金，通過(guò)銀行貸款及抵押經(jīng)營(yíng)物業(yè)獲得資金，還有通過(guò)萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)的租金。另外就是通過(guò)私募來(lái)獲取資金，萬(wàn)達(dá)通過(guò)以往的成功案例，已成功的在資本市場(chǎng)獲得了大批投資者的青睞。如在2009年6月份萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第二輪私募中，計(jì)劃募集40億元，收到的確認(rèn)函則超過(guò)400億元，而且每股價(jià)格17元，均創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)企業(yè)私募之最。不過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最終通過(guò)IPO上市仍是其解決資金問(wèn)題的最佳選擇。其次，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大玩家能否真正形成自己的市場(chǎng)知名度與品牌，特別是萬(wàn)千百貨。商業(yè)之所以難做就因?yàn)槠溆绊懸蛩乇姸啵瑥亩ㄎ?、?guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)、地域差異、消費(fèi)習(xí)慣、品牌認(rèn)知度、甚至所謂

12、的風(fēng)水等眾多方面都可能影響商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)千百貨現(xiàn)在只是在數(shù)量上占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，有了一定的品牌知名度，但其"質(zhì)量"如何，能否真的和新世界、王府井、百盛等品牌競(jìng)爭(zhēng)還有待時(shí)日。再次，商業(yè)地產(chǎn)管理人才的匱乏。國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有一家可與萬(wàn)達(dá)抗衡，這也就造成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在這方面人才難以從外界尋求。既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)的專(zhuān)才，還需符和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略，這樣的全才在未來(lái)是萬(wàn)達(dá)的一大挑戰(zhàn)。目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立的萬(wàn)達(dá)學(xué)院應(yīng)是對(duì)人才匱乏問(wèn)題的解決之路。自己培養(yǎng)所需的人才，既保證了管理人才的長(zhǎng)期需要問(wèn)題，又能保證企業(yè)文化認(rèn)可，此舉可謂眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度越來(lái)越高，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相轉(zhuǎn)移其戰(zhàn)略目標(biāo)

13、，將未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略投向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)達(dá)模式作為成功的商業(yè)代表，引得各家企業(yè)爭(zhēng)相學(xué)習(xí)。各家企業(yè)均有自身的長(zhǎng)處與特點(diǎn)，簡(jiǎn)單的模仿并不一定適合自身的發(fā)展，但萬(wàn)達(dá)多年來(lái)的積淀與經(jīng)驗(yàn)卻可為大家提供不少有意義的借鑒。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn):巨人的飛躍 2010年09月02日17:46  新浪房產(chǎn)       萬(wàn)達(dá)創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)的10年來(lái)，開(kāi)發(fā)模式從第一代走到第三代，過(guò)程中經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的磨難和艱辛，但也取得了巨大的成功。當(dāng)萬(wàn)達(dá)再一次占領(lǐng)頂峰，萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)旗幟的“王者之風(fēng)”再度彌漫中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)制高點(diǎn)在總結(jié)這段驚心動(dòng)魄的經(jīng)歷

14、時(shí)，王健林董事長(zhǎng)將這個(gè)過(guò)程稱(chēng)為一次“涅磐”，一次脫胎換骨、一次破繭成蝶、一次“鳳凰涅磐”。起步期：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代單店模式 以銷(xiāo)售平衡現(xiàn)金流2001年，在濟(jì)南，南京，南昌，成都，南寧，長(zhǎng)春等城市中心的黃金寶地，一棟棟單體樓拔地而起，在這些城市業(yè)已存在的黃金地段，在這些城市發(fā)展多年沉淀下來(lái)的核心商圈位置，這些棟棟總面積5萬(wàn)平方米左右，地上地下共五層的新商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，引起了當(dāng)時(shí)城市地產(chǎn)發(fā)展的極大轟動(dòng)，一些分割銷(xiāo)售的小店鋪也在投資者中引起了不小的波瀾，這些單體樓所涵蓋的小店鋪、超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代開(kāi)發(fā)模式的外在表現(xiàn)，也稱(chēng)“單店模式”。單打獨(dú)斗 經(jīng)營(yíng)無(wú)法形成合力 

15、經(jīng)營(yíng)初期，在這些單體樓一層，在進(jìn)行分割銷(xiāo)售的小店鋪外，小業(yè)主們不單要擔(dān)心同區(qū)域以及同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要擔(dān)心同一地理位置下不同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重影響了這些商鋪后期的盈利，萬(wàn)達(dá)很快做出了調(diào)整，提出了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第二代開(kāi)發(fā)模式純商業(yè)組合店。圖為第三代店-北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展期：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第二代組合店模式 業(yè)態(tài)布局尚欠火候看到第一代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在實(shí)踐應(yīng)用中遇到的一些市場(chǎng)抗力，萬(wàn)達(dá)迅速調(diào)整“作戰(zhàn)思路”，在表現(xiàn)形式上，開(kāi)發(fā)模式有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，如項(xiàng)目規(guī)模上有了兩至三倍的增加，業(yè)態(tài)上也在超市、影院等基礎(chǔ)上引進(jìn)百貨、電玩、餐飲、建材等多種業(yè)態(tài)和更多品牌店，最終形成一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式。但在經(jīng)

16、營(yíng)中發(fā)現(xiàn)，主力店吸引來(lái)的大量人流、客流在走出百貨店、超市等大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所后，并沒(méi)有流向小業(yè)主的商鋪，經(jīng)營(yíng)者們過(guò)高的期望值并沒(méi)有如期實(shí)現(xiàn)。在后來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，王健林董事長(zhǎng)一針見(jiàn)血的指出，萬(wàn)達(dá)的第二代商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍然沒(méi)有把握住商業(yè)地產(chǎn)的精髓，賣(mài)商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)！主力店各踞一方 未形成人流的有效流動(dòng)第二代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式僅僅是幾大主力店的簡(jiǎn)單組合，并沒(méi)有形成對(duì)整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)人流的有效吸引和集中，僅僅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能將他們吸引至小業(yè)主的商鋪中去，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有靈魂，店與店之間沒(méi)有有效互動(dòng)。此外，對(duì)于項(xiàng)目的純商業(yè)定位，也導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍濃郁，與之相互動(dòng)的文化、娛樂(lè)、體育、酒店等其他

17、的與商業(yè)消費(fèi)相配合的休閑消費(fèi)環(huán)境沒(méi)有有效建立，加上項(xiàng)目零售類(lèi)比例偏大，也使項(xiàng)目的中心偏離了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重心。圖為第三代店-大連萬(wàn)達(dá)中心成熟期：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代綜合體，開(kāi)始創(chuàng)造新都市中心在對(duì)第三代萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行總結(jié)時(shí)，王健林董事長(zhǎng)將其概念稱(chēng)為“城市綜合體”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包羅萬(wàn)象，有商業(yè)中心、有五星級(jí)酒店、有寫(xiě)字樓、有公寓，有住宅、更有酒樓、國(guó)際電影城、電玩城、健身中心等非零售業(yè)態(tài)，真正做到了購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的多功能組合；同時(shí)，第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中出現(xiàn)了王健林稱(chēng)之為“第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之靈魂”的室內(nèi)步行街。幾大主力店不再各守一方，而是圍繞這條室內(nèi)步行街布局，這條步行街實(shí)現(xiàn)了建筑體平面立體的互動(dòng)，

18、成為萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)上的最大創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)上，各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都進(jìn)行了適合于本地特點(diǎn)的設(shè)計(jì)上的不同創(chuàng)新，確保了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)上的持久、旺盛的生命力。新商業(yè)模式 適應(yīng)趨勢(shì) 引領(lǐng)趨勢(shì)萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新，其實(shí)也是一種邁向國(guó)際的創(chuàng)新，不但被國(guó)際所認(rèn)可，同時(shí)也符合國(guó)情。結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，萬(wàn)達(dá)把國(guó)外的室內(nèi)商業(yè)步行街引入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式，并在步行街上設(shè)計(jì)各類(lèi)品牌商鋪，達(dá)成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)。不得不承認(rèn)，萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略、萬(wàn)達(dá)的速度、萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式包括萬(wàn)達(dá)的選址方略，都可以稱(chēng)得上是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)作的最成功的，也在引領(lǐng)著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的全新方向。圖為第三代店-石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盛世萬(wàn)達(dá) 輝耀瀟湘長(zhǎng)沙

19、開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)位于長(zhǎng)沙市湘江中路與五一大道交匯處，東至福慶街、西長(zhǎng)街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街?？偨ㄖ娣e達(dá)100萬(wàn)余平米，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代城市綜合體代表作，也是長(zhǎng)沙市目前已建和在建項(xiàng)目中規(guī)模最大的城市綜合體。項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂(lè)等功能于一體，聚合國(guó)際購(gòu)物商業(yè)中心、高級(jí)酒店、商務(wù)酒店、室內(nèi)外商業(yè)步行街、城市中心景觀豪宅、超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)。長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后，將開(kāi)創(chuàng)湖南現(xiàn)代商業(yè)新紀(jì)元，成為長(zhǎng)沙城市新名片。以上信息僅供參考，最終以開(kāi)發(fā)商公布內(nèi)容為準(zhǔn)。中國(guó)商業(yè)

20、航母萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)揭密系列引用地址： 窗體頂端06535921 饕哥 發(fā)表于：09-10-27 22:28 只看該作者巨人的飛躍萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(主力戶型 周邊配套 相冊(cè) 價(jià)格)三次升級(jí)萬(wàn)達(dá)創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)的7年多來(lái)，開(kāi)發(fā)模式從第一代走到第三代，過(guò)程中經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的磨難和艱辛，但也取得了巨大的成功。當(dāng)萬(wàn)達(dá)再一次占領(lǐng)頂峰，萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)旗幟的“王者之風(fēng)”再度彌漫中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)制高點(diǎn)在總結(jié)這段驚心動(dòng)魄的經(jīng)歷時(shí)，王健林董事長(zhǎng)將這個(gè)過(guò)程稱(chēng)為一次“涅磐”，一次脫胎換骨、一次破繭成蝶、一次浴火重生的“鳳凰涅磐”！起步期：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代單店模式&

21、#160; 以銷(xiāo)售平衡現(xiàn)金流2001年，在濟(jì)南、南京、南昌、成都、南寧、長(zhǎng)春等城市中心業(yè)已存在的黃金寶地，一棟棟總面積約5萬(wàn)平米、地上地下共五層的新商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，引起極大轟動(dòng)。一些分割銷(xiāo)售的小店鋪也在投資者中引起了不小的波瀾。這些單體樓所涵蓋的小店鋪、超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代開(kāi)發(fā)模式“單店模式”的外在表現(xiàn)。合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖單打獨(dú)斗  經(jīng)營(yíng)無(wú)法形成合力。經(jīng)營(yíng)初期，在這些單體樓一層，在進(jìn)行分割銷(xiāo)售的小店鋪外，小業(yè)主們不僅要擔(dān)心同區(qū)域以及同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要擔(dān)心同一位置不同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重影響盈利。由此，萬(wàn)達(dá)很快做出了調(diào)整，提出了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第二代開(kāi)發(fā)模式純商業(yè)

22、組合店。發(fā)展期：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第二代組合店模式  業(yè)態(tài)布局尚欠火候看到第一代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在實(shí)踐應(yīng)用中遇到的一些市場(chǎng)抗力，萬(wàn)達(dá)迅速調(diào)整“作戰(zhàn)思路”。在表現(xiàn)形式上，開(kāi)發(fā)模式有了長(zhǎng)足進(jìn)步，如項(xiàng)目規(guī)模上有了兩至三倍的增加，業(yè)態(tài)上引進(jìn)百貨、電玩、餐飲、建材等多種業(yè)態(tài)和更多品牌店，最終形成一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式。但在經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)，主力店吸引來(lái)的大量人流、客流在走出大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所后，并沒(méi)有流向小業(yè)主的商鋪，經(jīng)營(yíng)者們過(guò)高的期望值并沒(méi)有如期實(shí)現(xiàn)。王健林董事長(zhǎng)一針見(jiàn)血指出，萬(wàn)達(dá)第二代商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍然沒(méi)把握住商業(yè)地產(chǎn)的精髓，賣(mài)商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)！合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A#（1）主力店各踞一方 未形成人流的有效流動(dòng)。第二代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式僅僅是幾大主力店簡(jiǎn)單組合，并沒(méi)有形成對(duì)整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)人流的有效吸引和集中，僅僅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能將他們吸引至小業(yè)主的商鋪中去，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有靈魂，店與店之間沒(méi)有有效互動(dòng)。此外，對(duì)于項(xiàng)目的純商業(yè)定位，也導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍濃郁，與之相互動(dòng)的文化、娛樂(lè)、體育、酒店等其他休閑消費(fèi)環(huán)境沒(méi)有有效建立，加上項(xiàng)目零售類(lèi)比例偏大，也使項(xiàng)目中心偏離了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重心。成熟期：萬(wàn)