商品購(gòu)銷合同注意事項(xiàng)

1、商品購(gòu)銷合同注意事項(xiàng)一、弄清楚簽合同的人(一)買受人購(gòu)房人看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，商品房買賣合同上面填寫的“買受人”卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫名字的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對(duì)房屋的權(quán)利。“買受人”一欄填寫名字的人：1.將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。2.需要交付首付，申請(qǐng)貸款。3.遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。4.一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。5.在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。(二)出賣人開發(fā)商開發(fā)商是樓盤的開發(fā)者

2、，也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人購(gòu)買了房屋之后，才能夠從開發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”二因此，只有同開發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權(quán)。那么，如何確定與您簽約的就是開發(fā)商呢?第一，簽合同前，請(qǐng)您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與商品房預(yù)售許可證上記載的銷售單位是否一致，商品房預(yù)售許可證上記載的銷售單位就是樓盤的開發(fā)商。第二，您還可以查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下“出賣人”一欄填寫的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)和法定代表人是否屬實(shí)。第三，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與國(guó)有土地使用權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人是否相同。第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與房

3、屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人是否一致。(三)代理人看房、選房、簽約到交房的過程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商的“代理人”，比如，開發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對(duì)這些代理人，您應(yīng)該注意：1.弄清楚您要跟誰簽約只有開發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您，因此您應(yīng)該與開發(fā)商簽約。具體說來就是看商品房買賣合同上“出賣人”一欄填寫的單位是否為開發(fā)商，即是否為預(yù)售許可證上記載的售房單位。2.謹(jǐn)慎對(duì)待代理人簽約按照中華人民共和國(guó)民法通則的規(guī)定，代理人應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。如果商品房買賣合同上“出賣人”一欄

4、填寫的單位不是開發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在簽約付款時(shí)請(qǐng)一定要三思而后行，以避免“付了錢、簽了約，開發(fā)商卻說從未簽訂過這份合同”的情況發(fā)生。3.查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)開發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級(jí)別，通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的'注冊(cè)資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書上級(jí)別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢。4.要求查看授權(quán)委托書代理人或代理機(jī)構(gòu)沒有委托書或超越委托書

5、的授權(quán)委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過開發(fā)商的追認(rèn)，開發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷售公司作為商品房買賣合同的出賣人與購(gòu)房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問題由誰來負(fù)責(zé)，應(yīng)由開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)最終負(fù)責(zé)。一旦遇到開發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購(gòu)房人一定要看清委托書中開發(fā)商委托的權(quán)限范圍。如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)代表開發(fā)商簽字，購(gòu)房人一定要仔細(xì)審查一下授權(quán)書的正本，同時(shí)要求將該授權(quán)書作為合同的附件。5.索要開發(fā)商簽字蓋章的收款憑證交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開發(fā)商簽字蓋章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。(四)投資商、發(fā)展商和承建商他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同很多購(gòu)房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現(xiàn)出來的“夢(mèng)幻”狀態(tài)，但是，即使不考慮