山西千億元游資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

1、    山西千億元游資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)         種種跡象顯示，在住宅市場遇冷后，山西等地最具代表性的民間投資力量正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。與江浙炒房團(tuán)偏重投機(jī)不同，山西能源企業(yè)主投資房地產(chǎn)主要出于避險需求，即看重投資保值作用。北京今年第一筆商辦物業(yè)整體收購就在4月份中旬樓市新政出臺不久，緊鄰北京昆侖飯店核心區(qū)域的中莎廣場(即琨莎中心二期寫字樓及商鋪)成為今年北京房地產(chǎn)市場的第一筆商辦物業(yè)的整體收購。在住宅市場因樓市新政而幾乎陷入休克狀態(tài)時，中莎廣場正

2、在成為一個信號，預(yù)示商辦物業(yè)正成為山西等地民間游資的新出口。據(jù)記者了解，中莎廣場的收購者高和投資基金具有比較特殊的背景。高和投資董事長蘇鑫將高和定義為國內(nèi)第一只專注投資商辦物業(yè)的私募基金，而中莎廣場的主要目標(biāo)客戶則是將“避險”作為投資第一要素的安全性資本，但高和投資董事長蘇鑫并沒有對媒體透露此次收購的具體金額。高和投資最主要的資金募集來源其實(shí)就是以煤老板為代表的山西民間資本。因此，中莎廣場實(shí)際上是山西民間資本在2010年于北京市場的第一次整體收購。面對嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控，山西的民間資本意識到“抱團(tuán)避險”的必要性，于是山西民間資本基金化后把目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。高和投資董事長蘇鑫對中國經(jīng)濟(jì)時報

3、記者證實(shí)，中莎廣場目前為已落成的商辦物業(yè)，包括寫字樓和底商，面積約為2.5萬平方米，預(yù)計6月初即可開始銷售。高和投資作為北京方恒置業(yè)有限公司琨莎中心項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資方參與該項(xiàng)目，同時提供資產(chǎn)管理服務(wù)?！鞍踩再Y本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不炒房，只是擔(dān)心通脹，簡單的想法就是把手里毛了的票子變成不動產(chǎn)存起來。今年我們是看好北京的商辦物業(yè)市場的。原因一是在目前高波動高風(fēng)險的地產(chǎn)市場中，關(guān)鍵是避險，要重點(diǎn)考慮安全性；二是商辦物業(yè)沒有受到政策打壓?！碧K鑫表示。事實(shí)上，高和投資的第一單投資是于今年初收購了凱德置地開發(fā)的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購這些商鋪后，投入部分資金，對商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一的形象

4、設(shè)計，再出租給星巴克等品質(zhì)較高的租戶，然后帶租約出售給買家，從而實(shí)現(xiàn)了較高的溢價。蘇鑫稱這種帶有資產(chǎn)管理性質(zhì)的投資方式為資本的“精裝修”。他表示，將投資與資產(chǎn)管理結(jié)合，主要是考慮到安全性資本的訴求，因?yàn)榘踩再Y本最看重的是投資保值，以及穩(wěn)定的租金回報。資產(chǎn)管理則能夠保證項(xiàng)目的品質(zhì)在基金退出后不出現(xiàn)下滑。為此，高和在收購中莎廣場后，也將對租戶設(shè)立門檻。為何青睞商辦物業(yè)？相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京高檔公寓的租金回報率僅為1%2%，而寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸹貓舐士蛇_(dá)4%5%，“商住價格倒掛”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，商辦物業(yè)價值被低估。為什么山西游資會看上商業(yè)地產(chǎn)？高通智庫首席分析師張宏認(rèn)為，在北京、上海等一線城市，

5、寫字樓價格與住宅價格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，這主要是因?yàn)閷懽謽嵌唐趦?nèi)的投資回報率不如豪宅。不過，住宅市場預(yù)計在未來調(diào)控政策影響很大，投資由此可能轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。在二、三線城市，核心地段的寫字樓價格是高于住宅價格的，這是一種較為正常的現(xiàn)象。隨著此輪調(diào)控針對一線城市住宅市場的力度更大，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場的價格倒掛情況有可能會扭轉(zhuǎn)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，REITS有望在今年出臺。政府的調(diào)控方向主要針對涉及民生的住宅市場，目前對商業(yè)地產(chǎn)持較為寬容的態(tài)度。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對政府維持穩(wěn)定稅收也是有益的。REITS出臺對商業(yè)地產(chǎn)投資提供了出口，有望拉動商業(yè)地產(chǎn)價值上漲。商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計在今年迎來較好的發(fā)展機(jī)遇。高

6、和投資董事長蘇鑫認(rèn)為，目前連續(xù)出臺的調(diào)控政策令市場陷入觀望，但是充裕的資本仍在尋找投資出路。市場普遍認(rèn)為住宅價格上漲將受到嚴(yán)重抑制。在首付比例調(diào)整后，投資住宅的條件與投資商業(yè)地產(chǎn)的條件已經(jīng)基本相當(dāng)了。而北京的一線城市同等地段的寫字樓價格卻低于住宅價格。商業(yè)地產(chǎn)的性價比優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來。蘇鑫說，另一方面，資本具有不同的屬性。在北京市場，來自山西、內(nèi)蒙古資源礦產(chǎn)行業(yè)的安全性資本往往是支撐商業(yè)地產(chǎn)的主要投資動力。安全性資本并不要求短期的高回報，而更看重長期的資產(chǎn)升值潛力和穩(wěn)定的回報率。因此即使在住宅市場陷入低谷的時候，一些核心地段的商業(yè)物業(yè)仍能取得較好的銷售業(yè)績?！澳壳埃本┦袌錾系目墒蹖懽謽琼?xiàng)目十分有限。北京市建委預(yù)計在近期出臺新政，擬對購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目禁止散售。如此，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的寫字樓項(xiàng)目也將成為市場上的稀缺資源。”北大教授張頤武亦表示，商業(yè)地產(chǎn)如今是被嚴(yán)重低估的投資產(chǎn)品，商業(yè)住宅的價格在北京甚至比民用的住宅還要便宜，這就像豬肉的價格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。任志強(qiáng)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他說，商辦項(xiàng)目受市場波動的影響較小，這主要因?yàn)樯剔k項(xiàng)目的投機(jī)屬性沒有住宅強(qiáng)，商辦物業(yè)的投資者屬于安全性資本，不會快速炒進(jìn)炒出，而商辦的投資回報率則遠(yuǎn)高于住宅，在住宅市場受到政策影響的時候，商業(yè)反而會有機(jī)會。