商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)比較法定價(jià)

1、名匯國(guó)際二期市場(chǎng)比較法定價(jià)2013.112 一、寫字樓市場(chǎng)分析 二、市場(chǎng)比較法定價(jià) 三、入市及銷售策略3競(jìng)品分布卓越世紀(jì)卓越世紀(jì)中心中心 嶗山商務(wù)區(qū) 市北CBD永業(yè)大永業(yè)大廈廈名匯國(guó)名匯國(guó)際際大榮中大榮中心心金嶺廣金嶺廣場(chǎng)場(chǎng)商務(wù)二商務(wù)二區(qū)區(qū)商務(wù)三商務(wù)三區(qū)區(qū)商務(wù)一商務(wù)一區(qū)區(qū)鵬麗南鵬麗南華華項(xiàng)目概況開發(fā)商青島大榮置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址海爾路與銀川東路交匯總建筑面積9.11萬辦公主樓北樓25層，南樓36層電梯數(shù)量5電梯品牌西子奧的斯公攤25%戶數(shù)4物管公司仲量聯(lián)行物管費(fèi)9.85元/平米面積范圍187-278售價(jià)22000元/交房時(shí)間2013.12裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/空調(diào)系統(tǒng)土壤源熱泵平面輻射式空調(diào)系統(tǒng)

2、（新風(fēng)系統(tǒng)）內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積789-1152辦公區(qū)建筑層高3.2米辦公區(qū)凈高2.85米大堂層高9.8米商業(yè)配置5200平25層，在售，其中14-18層有空中花園35層，尚未取得預(yù)售證大榮中心八大科技系統(tǒng)打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光，不用空調(diào)暖氣的生態(tài)寫字樓，大榮中心項(xiàng)目以綠色生態(tài)建筑為賣點(diǎn)，以空中花園為附加值，提升了項(xiàng)目整體檔次。 大榮中心項(xiàng)目依托地源熱泵技術(shù)等多重科技系統(tǒng)打造山東首家恒溫恒濕恒氧低噪適光的生態(tài)寫字樓； 位于14-18層的超高空中花園更是獨(dú)創(chuàng)性的大手筆設(shè)計(jì)，共同形成了青島市獨(dú)一無二的公園式的生態(tài)辦公大環(huán)境。大榮中心6 2#從2012年6月份開盤，推出68套房源，目前

3、簽約24套，去化35%，簽約均價(jià)21844元/平米（含2000元裝修）。大榮中心2#1#金嶺廣場(chǎng)項(xiàng)目概況開發(fā)商青島金嶺實(shí)業(yè)股份有限公司項(xiàng)目地址嶗山區(qū)苗嶺路28號(hào)總建筑面積53019辦公主樓1#27層、2#28層，裙樓3層電梯數(shù)量1#4部，2#5部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)公攤25%戶數(shù)2物管公司待招標(biāo)物管費(fèi)8元/平米面積范圍300-400售價(jià)25000元/交房時(shí)間2014.12裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1#760，2#1112辦公區(qū)建筑層高1#3.6米，2#3.45米大堂層高8米商業(yè)配置5130平1號(hào)樓：地下3層車庫(kù)、地上27層（可售3至27層），層高3.6 m，單層面積760，可售面積189

4、91 ；2號(hào)樓：地下3層車庫(kù)、地上28層（可售3至28層），層高3.45 m ，單層面積1112，可售面28901 。苗嶺路規(guī)劃路2#1#金嶺廣場(chǎng)9 項(xiàng)目從2013年7月份開盤，2#整棟（包括裙樓）銷售給平安銀行，1#整層銷售，推出25個(gè)整層，目前簽約8個(gè)整層，去化32%，項(xiàng)目因定向招商和關(guān)系客戶認(rèn)購(gòu)原因，對(duì)外宣傳較少。金嶺廣場(chǎng)是才高集團(tuán)和青島金嶺實(shí)業(yè)股份有限公司合作的，實(shí)際成交均價(jià)為2.5萬元/平米（毛坯），網(wǎng)簽均價(jià)1.7萬元/平米左右。金嶺廣場(chǎng)鵬麗南華項(xiàng)目概況開發(fā)商青島鵬麗南華商業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址嶗山遼陽東路12號(hào)總建筑面積114625辦公主樓1#11層電梯數(shù)量1#5部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)

5、公攤33%戶數(shù)16物管公司青島均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司物管費(fèi)6.55元/平米面積范圍50-130售價(jià)17000元/交房時(shí)間2014.6裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1028平米辦公區(qū)建筑層高18層以下3.6米，18-22層3.9米大堂層高9米商業(yè)配置75000平1#寫字樓寫字樓2#精裝公寓精裝公寓3#SOHO辦公辦公4#SOHO辦公辦公11 標(biāo)準(zhǔn)層1028平米，劃分11戶。鵬麗南華12鵬麗南華 項(xiàng)目從2013年8月份推出，共推出203套，網(wǎng)簽18套，去化率9%，網(wǎng)簽均價(jià)15609元/平米。項(xiàng)目概況開發(fā)商青島信發(fā)興地置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址嶗山區(qū)石嶺路39號(hào)總建筑面積61915辦公

6、主樓1#22層電梯數(shù)量1#6部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)公攤30%戶數(shù)8物管公司戴德梁行物管費(fèi)7.5元/平米面積范圍105-223售價(jià)15800元/交房時(shí)間2014.7裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1#1240，辦公區(qū)建筑層高1#4米大堂層高9.8米商業(yè)配置3175平1#2#名匯國(guó)際 項(xiàng)目從2012年7月份開盤，1#推出158套，目前簽約141套，去化89%，簽約均價(jià)15705元/平米（毛坯）。名匯國(guó)際1#23F2#24F3#24F白金廣場(chǎng)項(xiàng)目概況開發(fā)商青島金嶺慧谷置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址嶗山區(qū)文嶺路5號(hào)總建筑面積65863辦公主樓1#23層；2#、3#24層電梯數(shù)量1#5部；2#、3#4部空調(diào)系統(tǒng)中

7、央空調(diào)公攤25-27%戶數(shù)物管公司待定物管費(fèi)待定面積范圍1#200-300；2#、3#90-150售價(jià)待定交房時(shí)間2015.5裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1#1200；2#、3#740辦公區(qū)建筑層高1#3.85米；2#、3#3.6米大堂層高1#8.4米；2#、3#9米商業(yè)配置項(xiàng)目入市時(shí)間初定為2014年年初。2#、3#標(biāo)準(zhǔn)層7401#標(biāo)準(zhǔn)層1200白金廣場(chǎng)1#2#3#4#卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目概況開發(fā)商卓越集團(tuán)（青島）昌業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址市北九城路31號(hào)總建筑面積440000辦公主樓1#57層，2#38層，3#39層，4#24層電梯數(shù)量1#20部、2#12部、3#12部、4#6部空

8、調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)公攤33%戶數(shù)26物管公司卓越物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)8元/平米面積范圍67-120售價(jià)19000元/平米交房時(shí)間2016裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯內(nèi)部配置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積3#1900辦公區(qū)建筑層高1#4米，2#、3#3.75米，4#3.7米大堂層高8.5米商業(yè)配置80000平項(xiàng)目計(jì)劃月底開盤，目前處于蓄客狀態(tài)。3#標(biāo)準(zhǔn)層1900，26戶，2戶起售。卓越世紀(jì)中心永業(yè)大廈項(xiàng)目概況開發(fā)商青島永業(yè)建設(shè)有限公司項(xiàng)目地址嶗山區(qū)海爾路166號(hào)總建筑面積56591辦公主樓25層電梯數(shù)量7部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)公攤25%戶數(shù)2、4、7物管公司待定物管費(fèi)待定面積范圍150-340售價(jià)待定交房時(shí)間待定裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯內(nèi)部配

9、置辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1360辦公區(qū)建筑層高3.6米大堂層高7.8米商業(yè)配置2600平20 寫字樓競(jìng)品市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層面積集中在1000-1300，主力面積多為100-300平，永業(yè)大廈13-25F均為大面積戶型，總價(jià)相對(duì)較高。競(jìng)品案名 標(biāo)準(zhǔn)層面積 戶數(shù) 主力面積 大榮中心789-11524187-278白金廣場(chǎng)1#1200；2#、3#74051#200-3002#、3#90-150金嶺廣場(chǎng)1#7602300-400鵬麗南華1#12801150-130名匯國(guó)際一期12408105-223卓越世紀(jì)中心（3#）19002667-120永業(yè)大廈13602、4、7150-340面積段劃分21 寫字樓競(jìng)品市場(chǎng)公攤

10、集中在25%-30%，電梯多為5-6部，中央空調(diào)配置，永業(yè)大廈板樓結(jié)構(gòu)，公攤相對(duì)較小。競(jìng)品案名 公攤 電梯數(shù)量配置大榮中心25%5部地源熱泵白金廣場(chǎng)25-27%1#5部；2#、3#4部中央空調(diào)、無地暖金嶺廣場(chǎng)25%1#4部，2#5部中央空調(diào)、無地暖鵬麗南華33%1#5部中央空調(diào)，地暖名匯國(guó)際一期30%6部中央空調(diào)、無地暖卓越世紀(jì)中心33%12部中央空調(diào)、無地暖永業(yè)大廈25%7部中央空調(diào)、無地暖公攤、電梯22 寫字樓競(jìng)品市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層高3.3-4米，大堂層高8-10米，永業(yè)大廈層高屬于正常值，但交房時(shí)間較晚，在競(jìng)品市場(chǎng)處于劣勢(shì)。競(jìng)品案名 層高大堂交房日期大榮中心3.2米9.8米2013.12白金廣場(chǎng)

11、1#3.85米；2#、3#3.6米1#8.4米；2#、3#9米2015.5金嶺廣場(chǎng)1#3.6米，2#3.45米8米2014.12鵬麗南華18層以下3.6米，18-22層3.9米9米2014.6名匯國(guó)際一期4米9.8米2014.7卓越世紀(jì)中心3.75米8.5米2016永業(yè)大廈3.6米7.8米？層高、交房時(shí)間23 一、寫字樓市場(chǎng)分析 二、市場(chǎng)比較法定價(jià) 三、入市及銷售策略寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià)寫字樓市場(chǎng)比較法定價(jià) 通過市場(chǎng)比較，永業(yè)大廈整盤均價(jià)為17900元/平米。因素區(qū)位區(qū)位交通商務(wù)、生活配套建筑形象、大堂電梯、中央空調(diào)層高面積分割公攤率商務(wù)配置交房日期使用年限物業(yè)管理開發(fā)商品牌升值潛力合計(jì)項(xiàng)目/

12、權(quán)重15%15%9%3%7%5%7%7%3%7%5%5%5%7%100%嶗山同區(qū)位競(jìng)品大榮中心99997.5788.58999888.54 金嶺廣場(chǎng)9998.57.57.58.5988988.598.60 鵬麗南華7.586.58.5788.57989887.57.75 名匯國(guó)際一期887.5988.58.57.57.5898888.05 市北同品質(zhì)競(jìng)品卓越世紀(jì)中心8888.59897979998.58.23 本案永業(yè)大廈88.57.588.588.597.57.57.58888.10 項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)系數(shù)R均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)權(quán)重權(quán)重均價(jià)備注嶗山同區(qū)位競(jìng)品大榮中心0.95 1984418810 30

13、%5643 競(jìng)品均價(jià)為折算成毛坯的網(wǎng)簽均價(jià)。金嶺廣場(chǎng)0.94 2500023546 10%2355 鵬麗南華1.05 1560916314 10%1631 名匯國(guó)際一期1.01 1570515803 35%5531 市北同品質(zhì)競(jìng)品卓越世紀(jì)中心0.98 1843018128 15%2719 本案永業(yè)大廈100%17879 25 一、寫字樓市場(chǎng)分析 二、市場(chǎng)比較法定價(jià) 三、入市及銷售策略入市及銷售策略入市及銷售策略銷售策略面積均價(jià)總價(jià)整盤貨值3415018000614700000下調(diào)5%30%1024517100175189500上調(diào)5%30%1024517955183948975上調(diào)5%40%1366018853 257528565合計(jì)100%34150616667040根據(jù)青島市寫字樓市場(chǎng)規(guī)律，寫字樓項(xiàng)目開盤成功是整個(gè)項(xiàng)目操盤最為重要的一部分（遠(yuǎn)雄國(guó)際、大榮中心），永