資產(chǎn)評估的公式整理版

1、第二章 資產(chǎn)評估的基本方法成本法的基本計算公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值一、被評估資產(chǎn)評估值+重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法計算：間接成本=人工成本總額x成本分配率 成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2）單位價格法：間接成本=工作量（按工日或工時）x單位價格/按工日或工時（3）直接成本百分率法：間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2.物價指數(shù)法：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1+物價變動指數(shù)）3.功能價值法：4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：

2、X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)統(tǒng)計分析法：K=R/R （K-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調整系數(shù)；R-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本）三、實體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）： 資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1實體性成新率）2.公式計算法：總使用年限=實際使用年限尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測算方法：（超額投資成本可視為功能性貶值|）功能性貶值=復原重置成本更新重置成本四、經(jīng)濟性貶值及其估算: 五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限/實際已使用年限預計尚可使用年限）100%2.

3、修復費用法：成新率=1修復費用/重置成本100%六、收益法：1.資產(chǎn)未來收益期有限情況：評估值= Ri-未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，Ri-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。n-收益年期；r-折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產(chǎn)評估值（收益限值）=年收益額/資本化率年等值收益額：評估值= （2）未來收益不等額情形：資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章、機器設備評估的成本法：機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值一、重置核算法：(1)外購單臺不需安裝的國內

4、設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費 或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1+運雜費率）(2)外購單臺需安裝的國內設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調試費 或=全新設備基準日的公開市場交易價格（1+運雜費率+安裝調試費）(3)外購單臺不需安裝進口設備重置成本：重置成本=（FOB價格+途中保護費+國外運雜費）基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費或=CIF價格基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運

5、雜費(4)外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費+人員培訓費+其他(5)外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息(6)車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其中：進口關稅=車輛價格（CIF）進口關稅消費稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅】消費稅率（1-消費稅率）進口增值稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】增值

6、稅率2.進口設備從屬費用1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取海運價=貨價海運費率 費率：遠洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數(shù)：貨價+海運價國外運輸保險費=（貨價+海運價）保險費率 費率可按保險公司費率確定，一般在4%左右3）關稅的取費基數(shù)為設備到岸價: 關稅=到岸價關稅稅率 4）消費稅的計稅基數(shù)：關稅完稅價+關稅 消費稅=（關稅完稅價+關稅）消費稅率（1-消費稅稅率）5）增值稅的取費基數(shù)：關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）增值稅率 注：減免關稅，同時減免增值稅6）銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)

7、 銀行財務費用=貨價費率 我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4-57）外貿(mào)手續(xù)費稱公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)外貿(mào)手續(xù)費=到岸價外貿(mào)手續(xù)費率 (我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%)8）海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣對于免稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)費率減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9）車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅 車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）費率2.非標準設備重置成本：P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp

8、)(1+Kt)(1+Kdn)P非標準設備重置成本 Cm1-主材費（不含主要外購件費） Km-不含主演外購件費的成本主材費率 Cm2-主要外購件費 Kp-成本利潤率 Kt-銷售稅金率 Kd-非標準設備設計費率 n-非標準設備產(chǎn)量Cm1=（某主材凈消耗量該主材利用率）含稅市場價格（1+增值稅率）Cm2=某主要外購件數(shù)量含稅市場價格（1+增值稅率）二.物價指數(shù)法設備重置成本=設備歷史成本 測算進口設備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率（1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）（1+現(xiàn)行進口關稅稅率）（1+其他水費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格（1+國內同

9、類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）進口設備現(xiàn)值=站面原值（人民幣）中支付外匯部分設備進口時的外匯匯率（1+設備生產(chǎn)國從設備出口到評估時點的價格變化率）三、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 x指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。當x=1時，被評估及其設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系；當x1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系；當x1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系四機器設備的實體性貶值機器估算：實體性貶值=重置成本實體性貶值率=重置成本（1-成新率）使用年新率：成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+設備尚可使用年限）100%機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限設備利用率成新率=設備尚可使

10、用年限/（加權投資年限+設備尚可使用年限）100%其中：加權投資年限=（加權更新成本）（更新成本）加權更新成本=已使用年限更新成本貶值率=已使用量/總使用量100% 貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100%機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值=1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X100%2.由于外界因素造成的收益減少： （P/A。r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章 土地使用權市場法：待估土地評估值=比較案例土地價格正常交易情況/比較案例交易情況待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值待估土地個別因素值/比較案例個別因素值待估土地評估基準日價格指數(shù)/比

11、較案例日物價指數(shù)土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK年限修正系數(shù)n比較案例禿頂使用權剩余年限m待估土地使用權剩余年限r(nóng)折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價相關系數(shù)/比較案例容積率與地價相關系數(shù) 基準地價系數(shù)修正法：K=（1+r）N-n（1+r）n-1/(1+r)N1K-年限修正系數(shù)；N-最高出讓年限；n-實際出讓或轉讓年限；r-還原利率、收益法1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式： P=A/r 2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：P土地使用權評估值；A土地收益；r-還原利率；n-土地收益年限；當n，P=A/r

12、.即為土地所有權價值，成本法 評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 利息=土地取得費土地開發(fā)期相應利息率+土地開發(fā)費土地開發(fā)期相應利息率50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）增值收益率其中：收益率一般在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算假設開發(fā)法 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用專業(yè)費=建筑費i（i為一定的百分率）利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）P（P正常利潤率）；稅費=地價t （t為稅費）二建筑物評估方法1.成本法：建筑物評估值=

13、建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2.建筑物重置成本的估算：（1）預決算調整法：地材價差額=定額直接費地價價格指數(shù) 人工費調整數(shù)=工日時價差額/工時； 價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價 調整后的機械費=定額直接費當定規(guī)定的取費系數(shù) 調整后的機械費=工程決算直接費評估基準日其他直接費取費標準 工程直接費=調整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費重編預算法：建筑物重置成本=（實際工程量現(xiàn)行單價）（1+現(xiàn)行費率）+材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本價格指數(shù)調整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格

14、指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)100%綜合價格指數(shù)=（1+a1）（1+a2）(1+an)100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)）2. 建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1) 使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B G結構部分的評分修正系數(shù)；S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失

15、額正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現(xiàn)率；n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位市場法：評估值=（交易實例i交易行為的修正系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）/n1.交易行為的補正：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實力房地產(chǎn)的單位價格 修正系數(shù)=1-補正值/交易價值2易日期的修正：估價期日價格=調整系數(shù)交易日期價格調整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)3.區(qū)域因素的修正：1）雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實力房地產(chǎn)的單位價格價格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實例房地產(chǎn)總積分2）環(huán)境成熟度修正法：

16、房地產(chǎn)價格=調整系數(shù)交易實例價格 調整系數(shù)=1/（1+r）n r-現(xiàn)率；n-達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四殘余估價法 B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d)a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L-土地價格；r1-土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率；B-建筑物的收益價格；d-建筑物的折舊率；a2-建筑物的純收益第五章 無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式無形資產(chǎn)評估值 無形資產(chǎn)評估值K-無形資產(chǎn)分成率； Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率 無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）銷售收入分成率（1-所得稅率）因為：收益額=銷售

17、收入銷售收入分成率（1-分成率）=銷售利潤銷售利潤分成率（1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率銷售利潤率1.邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值利潤總額現(xiàn)值2.投資分成法。 無形資產(chǎn)評估中成本法的應用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本成新率財務核算法：無形資產(chǎn)重置成本=物質資料實際耗費量現(xiàn)行價格）+（實耗工時現(xiàn)行費用標準）物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)=無形資產(chǎn)賬面成本評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)成新率估算：二、專利權評估方法1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算： R超額收益；P2使用專利權技術產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權技術產(chǎn)品

18、的價格；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R超額收益；Q2-使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；Q1-不使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；P產(chǎn)品的價格；C產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。R超額收益；C2 -使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；C1-未使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率三、商標權評估方法： P-商標評估值；n-收益年限；r折現(xiàn)率；Ri-第i年商標產(chǎn)品的超額收益四、商譽評估（

19、1）割差法： （2）超額收益法1超額收益本金化價格法： 或： 式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)100%2超額收益折現(xiàn)法： 商譽的價值Si-第i年企業(yè)預期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/（1+r）i-折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)收益率/（1-資產(chǎn)負債率）第六章、流動資產(chǎn)評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估=全新成本價值成新率 成本法：1）按價格變動系數(shù)調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用（1+合理工資、費用變動系數(shù)）2） 按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品是有數(shù)量（該工序單件材

20、料工藝定額單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額正常工資、費用）3）按在制品的完工程度計算評估值：在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本在制品約當量 在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本在制品完工率二、產(chǎn)成品及庫存商品的評估1.成本法：1）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量單位產(chǎn)成品賬面成本2）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一： 方法二： 2.市場法： 三、債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估：1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失2壞賬比例法: 應收票據(jù)的評估：應收票據(jù)的評估=本金（1+利息率時間）應收票據(jù)的評估=票價到期價值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)

21、息=票價到期價值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期第七章、長期投資及其他資產(chǎn)評估(二)非上市交易債券的評估1.到期一次還本付息債券的價值評估：。（P-債券的評估值；F-債券到期時本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率）1）采用單利率計算時：F= Po -（1+mr）P0債券面值或計算本金值；m-債券的期限或計息期限；r-債券利息率2）采用復利率計算時：F=po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估： （n-債券年限；P-債券的評估值；Po-債券的面值；Ei-債券在第i年的預期收益（利息）；r適用是折現(xiàn)率；）3.優(yōu)先股的評估： （P優(yōu)先股的評估值；Ri-第i年的優(yōu)先股收益；r折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益）4普通股的價值評估（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r 式中：P股票評估值；D1下一年的紅利額；r折現(xiàn)率或資本化率。（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。 P=D1/ (r-g) （rg） 式中：P股票的評估值；D1下一年股票的股利額；r折現(xiàn)率；g股利增長率。第八章、企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估中的財務分析：1.企業(yè)償債能力：流動比率=流動資產(chǎn)流動負債 （流動資產(chǎn)對流動負債以2：