工程經(jīng)濟學課程設計成果書

1、工程經(jīng)濟學課程設計成果班 級 0534111 專 業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 課程名稱 工程經(jīng)濟學 時 間 2012-2013（2）第15周指導教師 劉紹濤、李利納 姓 名 學 號 某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價一、 項目概況項目名稱： 擬建項目為 市 建設小區(qū)，由 房地產(chǎn)開發(fā)公司負責開發(fā)建設，該建設項目規(guī)劃用地面積 m2，可開發(fā)用地 m2，建筑面積為 m2，總容積率為 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設計為： ，面積為： m2。二、 建筑方式及進度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設計、施工監(jiān)理、公開招標、優(yōu)良工程。2.建設進度工期： 年 月 年 月；銷售： 年 月 年 月；三、 投資估算與資金籌措1據(jù)

2、估算項目總投資為 萬元，可銷售面積的單方造價為 /m2；2估算依據(jù)：假定項目建成后全部售完；估算中有關稅金和費用按 市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算（可查閱相關資料）；假定該項目在 年內分 期全部建設完成；假定該項目在第 年開始預售，至項目建成后 年內全部銷售完畢；項目總投資中自有資金比率按 %計算；貸款利率按6%計?。?整個項目的投資費用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；3房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金，總投資估算見項目總投資估算表 1項目總投資估算表 1 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設投資1.1土地費用1.2前期工程費1.3基礎設施建設費1.4建筑安裝工程費1.

3、5公共配套設施建設費1.6開發(fā)間接費1.7管理費用 1.8財務費用1.9銷售費用1.10開發(fā)期稅費1.11其他費用1.12不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金5投資分年度使用計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 萬元，銷售收入 萬元，貸款 萬元。按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃見投資計劃與資金籌措表3。投資計劃與資金籌措表2 單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計1項目總投資1.1開發(fā)建設投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1自有資金2.2貸款2.3預售收入2.4預租收入2.5其他收入四、 投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測

4、和選定1.銷售收入的測算綜合測定可銷售面積的平均價格為 元/ m2，可銷售面積為 m2，分年度的銷售收入見表3。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 3 單位： 萬元序號項目合計1銷售收入 1.1可售面積（m2）1.2單位售價1.3銷售比例2經(jīng)營稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護建設稅2.3教育費附加2.成本及稅金本項目開發(fā)產(chǎn)品成本為 萬元，固定資產(chǎn)投資為0，經(jīng)營資金為0（預售收入利用），融資費為 萬元，總投資成本為 萬元。稅金主要是經(jīng)營稅費和所得稅，經(jīng)營稅費為6.50%（其中營業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 土地增值稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收。

5、3.利潤分配利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅稅后利潤=利潤總額-所得稅房地產(chǎn)開發(fā)項目繳納所得稅的利潤，一般按照下列順序分配：（1） 彌補企業(yè)前年度的虧損；（2） 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定盈余公積金以達到注冊資本的50%時可不再提取；（3） 提取公益金；（4） 向投資者分配利潤。詳見項目損益表4項目損益表4 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本2.3土地轉讓成本2.4商品房銷售成本3運營費用4經(jīng)營稅金及附加5土地增值

6、稅6利潤總額7所得稅8稅后利潤9.1盈余公積9.2應付利潤9.3未分配利潤五、 項目經(jīng)濟效益評價（一）項目現(xiàn)金流量1.項目全部投資財務現(xiàn)金流量表（ic=10%）5全部資金現(xiàn)金流量表5 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)值6累計折現(xiàn)值計算指標IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態(tài)投資回收期= 年動態(tài)投資回收期= 年注：（1）開發(fā)建設投資中不含財務費用；（2）在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤

7、銷費2.資本金財務現(xiàn)金流量表資本金財務現(xiàn)金流量表6 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉租收入1.5其他收入1.6長期借款1.7短期借款1.8回收固定資產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅2.7貸款本金償還2.8貸款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)6凈現(xiàn)值7累計凈現(xiàn)值計算指標IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態(tài)投資回收期= 年動態(tài)投資回收期= 年(二) 財務平衡表與貸款償還分析1. 資金來源與運用表（即財務平衡表）集中體現(xiàn)了項目

8、自身平衡的生存能力，是財務評價的重要數(shù)據(jù)。分析表明，本項目 （是 / 否）具有基本的資金平衡能力。詳見資金來源與運用表7。2. 從本項目的“借款還本付息表”中可以看出，本項目如果操作得當，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時， （能 / 否）從銷售收入中還清貸款本息，其借款償還期為 年。資金來源與運用表7 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期 1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4自有資金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收流動資金1.9經(jīng)轉租收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6應付利潤2.7

9、借款本金償還2.8借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金2.借款還本付息表借款還本付息表 8 單位：萬元序號項目合計經(jīng)營開發(fā)期1貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計本金利息1.2本期貸款1.3本期應計利息1.4本期本金歸還1.5本期利息支付1.6期末貸款本息累計本年年利率2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計算式、畫出線性盈虧平衡圖） 2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計算采用凈現(xiàn)值、內部收益率和投資利潤率對銷售價格和項目總投資進行敏感性分析。銷售價格平均敏感度= 建設投資平均敏感度= 可知 內部收益率對 的變化最為敏感。變化因素對內部收益率的影響表9。 因素變化對內部收益率的影響 表9 變化率項目指標15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷售價格變化凈現(xiàn)值內部收益率投資利潤率投資變化凈現(xiàn)值內部收益率投資利潤率七評價結論與建議（列表）評價結論匯總表 10財務評價指標評價標準評價結果是否