商業(yè)物業(yè)前期介入的要點

1、學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！商業(yè)物業(yè)前期介入的要點作者：劉維；出處：店長收藏此文章打印字號大中小購物中心物業(yè)前期介入及其基礎(chǔ)內(nèi)容物業(yè)前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業(yè)服務(wù)之前，購物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關(guān)工作。1、前期準(zhǔn)備及市場調(diào)研在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應(yīng)參與項目規(guī)劃方案解讀與論證，同時根據(jù)管理工作計劃進行市場調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場狀況、項目所在地物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及收繳率、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)等，同時對相關(guān)物料進行市場調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費測算提供

2、依據(jù)。2、優(yōu)化項目設(shè)計項目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應(yīng)參與研究項目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項目設(shè)計，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理方面提出意見，使項目設(shè)計趨于合理化，減少后期管理成本。3、費用測算在對項目優(yōu)化建議進行跟蹤的同時，應(yīng)根據(jù)項目實體進行商業(yè)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算，為落實前期啟動資金進行準(zhǔn)備。費用測算應(yīng)盡可能根據(jù)市場和項目定位進行，且務(wù)必翔實。4、前期綜合工作應(yīng)提前進行商業(yè)管理機構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進行培訓(xùn)，配合產(chǎn)權(quán)方編寫商鋪經(jīng)營租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見，編制購物中心項目物業(yè)

3、管理方案，編寫相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)合同，編制商戶須知或者商戶手冊、管理服務(wù)公約等，建立相關(guān)的經(jīng)營管理制度。在人員到位后，應(yīng)進行制度、經(jīng)營管理、合同管理服務(wù)界面、項目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場安全規(guī)定等培訓(xùn)。除此之外，應(yīng)與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進行溝通對接，與項目開發(fā)者進行溝通，落實物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、空調(diào)、供電、上下水，確保在開業(yè)前投入使用。5、保潔綠化在物業(yè)前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應(yīng)提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標(biāo)。制定垃圾清運及管理方案，進行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。6、安全

4、及車場管理辦理停車場手續(xù)經(jīng)營許可證、稅務(wù)登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應(yīng)安防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購， 交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務(wù)消防隊名單，組織義務(wù)消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業(yè)期間的消防安全。7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理除了在規(guī)劃設(shè)計階段參與規(guī)劃設(shè)計、施工設(shè)計的優(yōu)化工作外，還應(yīng)積極參與設(shè)備選型，從管理角度對設(shè)備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。8、物業(yè)驗收參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規(guī)劃驗收、房屋質(zhì)量備案驗收，跟進綜合驗

5、收并根據(jù)驗收結(jié)果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。9、商鋪進場裝修成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶對接，審批業(yè)戶裝修設(shè)計，提供審核意見，監(jiān)控裝修施工過程，及時按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業(yè)戶進行驗收。10、開業(yè)準(zhǔn)備設(shè)備運行、安防、保潔、車場等物業(yè)管理全面展開， 協(xié)助開業(yè)方案制定和實施，制定開業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開業(yè)慶典突發(fā)事件預(yù)案，并針對突發(fā)事件處置預(yù)案進行演練，確保開業(yè)慶典的順利、安全舉行。階段前期介入工作重點在規(guī)劃設(shè)計、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開是有區(qū)

6、別和側(cè)重點的。1、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場調(diào)研過程中關(guān)注項目所在城市主要經(jīng)濟指標(biāo)、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）。停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）。購物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前

7、期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。2、項目施工階段前期介入在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)

8、助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對與原設(shè)計不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。制訂物業(yè)驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。3、開業(yè)籌備階段前期介入在開業(yè)籌備階段，要針對專業(yè)內(nèi)容進行市場調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進行人員培訓(xùn)，提供經(jīng)營管理公約、商戶手冊樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開業(yè)和促銷時期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一