基準地價系數(shù)修正法案例

1、基準地價系數(shù)修正法案例1估價對象情況某省某市主要商業(yè)街有一待估面積為2000m2的商業(yè)用途土地（具體區(qū)域因素、個別因素不列）。其出讓時間為1998年1月1日出讓年限為40年，開發(fā)程度為三通一平，宗地容積 率為1.5,現(xiàn)要評估該宗地在估價基準日2002年1月1日價格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級地段，該市二級地段商業(yè)用途基準地價為7000元/ m2 （開發(fā)程度為三通一平，標準容積率為 1）?；鶞实貎r公布時間為 1996年1月1日。該市商業(yè)基準地價修正系數(shù)和修正系數(shù)說明見表1、表2和表3。表1某市商業(yè)服務用地修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商 業(yè) 繁 華 條 件企業(yè)經(jīng)營類別首飾咼檔 服裝家電服裝 飲

2、食日用百貨 理發(fā)副食店等基本生活 用品企業(yè)職工總數(shù)（人）> 40025040015025080 150W 80距商業(yè)中心距離W R/2> R/2且W R> R 且W 2R> 2R 且W 4R> 4R交 通 狀 況距公交車站距離 （米）< 1001002002003003005005001000公交車站車流里 （輛/小時）> 3015 3081558V 5距火車站距離 （千米）W 1122334> 4距汽車站距離 （千米）W 1122334> 4宀 宗地條件宗地臨街門面寬 度（米）> 8482412V 1宗地形狀形狀好形狀良好形狀規(guī)則形

3、狀不良形狀差宗地自身深度距 離（米）v 33779912> 12容積率:43210.5 0.9V 0.5宀 宗 地 臨 街 道 路道路級別（米）20 4010 20710V 7無人行道寬度（米）> 5351.5 31 1.5V 1區(qū)域交通管理規(guī)疋無限制貨車禁行貨車禁行 其他車不 能停放汽車行道不能停放限制機動 車通行宀 宗 地 外 界 環(huán) 境周圍土地利用類型商業(yè)用地住宅生活 用地市政小道公共建筑工業(yè)倉儲交通用地園林風景 其他用地未來地規(guī)劃用途商業(yè)用地住宅生活 用地公共事業(yè)教育衛(wèi)生機關用地工業(yè)交通 用地影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商 業(yè) 繁 華 條 件企業(yè)經(jīng)營類別157.50-3.75-

4、7.0企業(yè)職工總數(shù)（人）15.47.70-3.85-7.7距商業(yè)中心距離11.85.90交 通 狀 況距公交車站距離（米）43210公交車站車流里（輛/小時）3.81.80-0.9-1.8距火車站距離（千米）5.74.282.851.430距汽車站距離 （千米）5.74.282.951.430宀 宗地條件宗地臨街門面寬 度（米）52.50-2.5-5宗地形狀2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距 離（米）10.50-0.5-1容積率7.33.670-3.67-7.3宀 宗 地 臨 街 道 路道路級別（米）2.41.20-1.2-1.4人行道寬度（米）420-2-4區(qū)域交通管理規(guī)疋21

5、0-1-2宀 宗 地 外 界 環(huán) 境周圍土地利用類型7.63.80-3.8-7.6未來地規(guī)劃用途73.50-3.5-7表3商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率0.70.81.01.21.52修正系數(shù)0.850.91.01.51.21.3表4期日修正系數(shù)表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地價指 數(shù)1001021051091121131152 估價要求用基準地價修正法評估該宗地于2002年1月1日的地價。3 估價過程(1)確定對應基準地價通過查對基準地價， 確定待估宗地屬商業(yè)用途二級地，其對應的基準地價為 7000元/

6、m2 (開發(fā)程度為三通一平)。(2 )確定宗地地價評估的修正系數(shù)根據(jù)宗地區(qū)域、個別因素條件，對照修正系數(shù)說明表中各項指標，確定各子因子情況從上到下依次為：一般、一般、一般、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、優(yōu)、一般、較優(yōu)、較優(yōu)、一般、一 般、較劣、一般、一般。則根據(jù)修正系數(shù)表，具體計算出宗地宗修正系數(shù)：K = 17.25%(3) 確定待估宗地適用年期修正系數(shù)Y = 0.953(4) 確定期日修正系數(shù)日期1996.1.11997.1.11998.1.11999.1.12000.1.120001.1.12002.1.1地價指數(shù)100102105109112113115則期日修正系數(shù)：T = 115/100 = 1.15(5) 確定容積率修正系數(shù)待估宗地容積率為 1.5，本基準地價標準容積率為1。查商業(yè)用的容積率修正系數(shù)表，則Kij = K i/Kj = 1.2/1