瑞安天地系列介紹

1、瑞安天地系列分享報告結(jié)構(gòu)一、天地模式的特點二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n瑞安集團(tuán)簡介：瑞安集團(tuán)，1971年創(chuàng)立于香港。集團(tuán)已發(fā)展成為一個多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地。n瑞安天地簡介： 瑞安天地，是集合瑞安大型城市核心重建項目與旅游業(yè)綜合發(fā)展項目于一體的核心類別產(chǎn)品。n開發(fā)理念簡介： 在有限的地塊資源內(nèi)，透過文化、景觀、稀缺的土地等等無法復(fù)制的價值鏈，創(chuàng)造及再投資，是瑞安地產(chǎn)天地模式開發(fā)的核心理念。瑞安集團(tuán)簡介商業(yè)特色：大連天地的完美規(guī)劃是為綠色時尚生活家及知識型產(chǎn)業(yè)人群的樂活、樂業(yè)、樂享的愿景而生，為他們帶來工作學(xué)習(xí)、生活體驗、企業(yè)發(fā)展與投資創(chuàng)富的全方位

2、的增值體驗商業(yè)特色：新天地寓意新的樂土，一個集“生活、工作、休閑”于一體的獨特環(huán)境，全面豐富生活體驗。開設(shè)了多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時尚店鋪等。瑞安房地產(chǎn)在上海新天地還自設(shè)了酒店、餐廳、俱樂部會所和禮品店等，并推出了新天地品牌的酒類產(chǎn)品產(chǎn)品分布住宅增值 運作一期天地系統(tǒng)，使住宅價值增值回現(xiàn)再投資 將住宅增值的價值部分一次性回收，回收的增值部分現(xiàn)金再投資二期天地、辦公樓、酒店等經(jīng)營增值 同時不斷提升一期天地的經(jīng)營價值推動增值 再次拉高土地價值后，回收更高的土地上蓋物的價值這就是瑞安強(qiáng)調(diào)的以價值價值為目標(biāo)而非以成本為目標(biāo)的開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)商與政府之間形成良性循環(huán)與互動再投資改變了整個地

3、區(qū)的環(huán)境政府支持使區(qū)域配套及交通設(shè)施的完善，令瑞安項目后期開發(fā)過程中所開發(fā)的其他產(chǎn)品價值得以放大得到了政府的大力支持，開拓了獲取土地的綠色渠道開發(fā)模式一、天地模式的特點二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒 天地系列特點介紹地塊選取城市內(nèi)遺留有代表性的歷史文化建筑的區(qū)域n一線城市或區(qū)域核心城市，擁有厚重的歷史文化及獨特的區(qū)域文化。開發(fā)地塊的選取都在城市的核心區(qū)域城市核心區(qū)老市區(qū)典型區(qū)域選址以城市年輕階層，中產(chǎn)階級，居住在城市里的外籍人士以及到達(dá)城市的中外游客為目標(biāo)客群 “小資小資”情調(diào)是年輕人向往的生活； “小資”對最新的流行、藝術(shù)、文化等極度敏感；這里是年輕人的“新天地新天地”。目標(biāo)消費群分階段的定位

4、目標(biāo)使天地系列有階段性運營目標(biāo)定位 第一階段定位強(qiáng)調(diào)綜合性強(qiáng)調(diào)綜合性，因為當(dāng)時上海沒有一個地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物、旅游和文化等全部匯集在一起的地方；新天地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)統(tǒng)一的管理和經(jīng)營理念的貫徹實施第二階段定位打造城市的旅游景點打造城市的旅游景點，譬如上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，將上海新天地建成上海必到之地n最后階段的定位是跨越文化和國界的時尚交流地時尚交流地，投資方要讓上海新天地成為一個國際交流和聚會國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如分隔兩國近二十幾年沒見面的朋友第一想到的聚會地點就是這里。層層深化的定位使得上海新天地更加明確了自

5、身的消費群體，通過不斷的招商調(diào)整完善了商品的細(xì)化，提升了經(jīng)營效益，成為了全國時尚消費的“標(biāo)桿”，不僅吸引了上海的小資一族小資一族和居住上海的外籍人士外籍人士，還吸引了國內(nèi)其他城市的時尚消費群。時尚消費群。層層深化的定位使得天地產(chǎn)品有了價值的拔升定位n打造城市綜合體，融合商業(yè)、高級酒店、寫字樓、高檔住宅與一體的定位下進(jìn)行規(guī)劃的思考；保留地塊有價值的建筑和景觀植被；對建筑進(jìn)行造舊如舊造舊如舊，同時實現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的運營功能；商業(yè)的產(chǎn)品模式一般為傳統(tǒng)商業(yè)街+現(xiàn)代時尚的商業(yè)MALL；商業(yè)街樓層根據(jù)地塊特點以2層為主,局部達(dá)到4層或更高商業(yè)街尺度260m260m16m16m商業(yè)街6萬方商業(yè)MALL10萬方規(guī)

6、劃商業(yè)街依據(jù)地塊特點及城市整體格局進(jìn)行打造n新天地的招商對象均來自世界知名品牌，上海新天地98家租戶中，85%來自于內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。瑞安新天地初期招商時，為了吸引優(yōu)質(zhì)客戶，并沒有收取高額的租金，反而給予了相當(dāng)優(yōu)惠的優(yōu)惠政策，如較長的免租期等，成功的引進(jìn)商家后雖然短期內(nèi)的租金收益難以保障，但商業(yè)品牌效應(yīng)的打造卻令瑞安在后期開發(fā)的住宅及辦公樓收益上成倍增長，獲取了超額的利潤，同時更令開發(fā)的住宅成為了上海的頂級豪宅區(qū)前期通過優(yōu)惠的招租政策，引入優(yōu)質(zhì)商業(yè)為區(qū)域溢價招商n發(fā)展餐飲休閑業(yè)在新天地模式下的商業(yè)街區(qū)，瑞安快速聚集了大量的城市潛在消費群體，提高了項目知名度，同時為住宅銷售蓄客提供了充足的有

7、效客戶，為后期住宅的成功銷售提供保障。商業(yè)街區(qū)超過70%的體量用于引進(jìn)餐飲和休閑業(yè)態(tài)招商持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，管理者與經(jīng)營者的分離。沒有將商業(yè)產(chǎn)權(quán)分散出售給小業(yè)主，而是全部持有，整體運營全部持有，整體運營，這樣能夠有足夠的空間和力量來調(diào)整業(yè)態(tài)與整體風(fēng)格，最大限度的凸顯特色；運營方式對于商戶，瑞安運營過程中除收取一定的保底租金外保底租金外，同時還享有租戶一定比例的利潤分利潤分成成利潤來源天地模式以全部持有、整體運營的方式貫徹始終天地系列以全部持有的方式進(jìn)行整體運營運營 以上海新天地為例： 運營“天地”品牌帶來直接與邊際的價值效益運營“商業(yè)先行”策略率先開發(fā)商業(yè)，再啟動住宅的開發(fā)和銷售開發(fā)時序“商業(yè)

8、先行”策略：讓投資客或購房人從現(xiàn)狀上看到區(qū)域的配套成熟，從而從根本上消除相關(guān)的危機(jī)感，提升購買欲望，這種模式最直接的表現(xiàn)就是開發(fā)的住宅銷售價格普遍高于周邊區(qū)域的住宅價格。 n瑞安新天地模式因為規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)先行的特色，對前期大量的資金投入，以及資金的沉淀期都要求較高，導(dǎo)致投資回報周期被拉長。放長線釣大魚天地模式重視商業(yè)及業(yè)態(tài)的打造，對資金有長線投入要求資本運作新天地跨年演唱會通過對核心品牌的不斷宣傳，帶動周邊計劃開發(fā)項目的形象與價值的提升。持續(xù)公共n利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)新天地商業(yè)自身的形象推廣形象推廣，以及與外界的即時溝通，新天地持續(xù)積極的發(fā)起、參與、組織、承辦一系列各種模式的公眾活動公

9、眾活動，每一項活動都可視為一種整體公關(guān)活動的有機(jī)組成部分。一、天地模式的特點二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n大約在15年前，上海的消費者開始學(xué)習(xí)如何在大型購物中心消費娛樂。如今發(fā)展過度的購物中心以及正逐漸走向衰落的商業(yè)街，讓城市正面臨漸漸失去活力的危險n現(xiàn)狀：遺憾的是，中國城市在發(fā)展的歷程中照搬了美國郊區(qū)化生活模式，改變了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展道路，也拋棄了中國城市社區(qū)特征。在一些中國城市的傳統(tǒng)老城區(qū)，街道的步行使用率依然很高，臨街商業(yè)和購物中心得以和諧共存；而在一些現(xiàn)代化新城區(qū)中，大型購物中心占有統(tǒng)治性的地位，非主流的社區(qū)商業(yè)街漸顯黯淡。在這些新的社區(qū)里步行，行人會感覺街道長而寬、空而枯燥無趣，便自然

10、而然改由駕車出行，社區(qū)特色由此不斷被削弱。點到點的汽車出行方式使得人們常常繞過老城區(qū)，快速往返于不同目的地之間，因此社區(qū)商業(yè)在一些傳統(tǒng)老城區(qū)也漸漸消失。社區(qū)心臟脈搏的跳動被一步步減緩、衰弱陳建邦陳建邦瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計總監(jiān)規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計總監(jiān)主導(dǎo)瑞安房地產(chǎn)“天地系列”多功能綜合社區(qū)的概念研究、土地可行性研究、總體規(guī)劃、城市設(shè)計、道路及公共空間設(shè)計，包括上海新天地社區(qū)、瑞虹新城、創(chuàng)智天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地、大連天地以及杭州西湖天地，曾榮獲眾多殊榮。陳先生同時也領(lǐng)導(dǎo)每個社區(qū)內(nèi)大型綜合性開發(fā)項目的設(shè)計管理，及住宅標(biāo)準(zhǔn)化工作。我國城市發(fā)

11、展模式致使社區(qū)商業(yè)街失去了特色和活力困境與現(xiàn)狀n商業(yè)街的優(yōu)勢優(yōu)勢：商業(yè)街提供了良好的步行體驗步行體驗，因此也是多功能混合用途社區(qū)的核心。一個充滿生機(jī)的社區(qū)不能沒有成功的商業(yè)街，精彩紛呈的城市生活也依賴于富有活力的商業(yè)步行體驗。幸運的是，中國城市仍然有機(jī)會、有時間來發(fā)展這樣的街道。n未來機(jī)會機(jī)會： 以我個人過去17年在中國的經(jīng)驗來看，我們?nèi)匀豢梢栽谥袊l(fā)展多功能混合用途的社區(qū)商多功能混合用途的社區(qū)商業(yè)業(yè)。尤其當(dāng)今地鐵和高鐵地鐵和高鐵的高速發(fā)展提供了很好的契機(jī)，舊城改造舊城改造和再生也是重塑社區(qū)商業(yè)街的絕佳機(jī)會。我們應(yīng)該為下一代留下更美好的城市社區(qū)有著優(yōu)質(zhì)步行環(huán)境優(yōu)質(zhì)步行環(huán)境，便捷的多功能混合用途

12、多功能混合用途，和低污染、低能耗的綠色社區(qū)綠色社區(qū)。讓我們共同努力，攜手創(chuàng)造可持續(xù)且有活力的中國城市。舊城改造地鐵發(fā)展舊城改造和軌道交通的發(fā)展，將再次激發(fā)人們對步行體驗完善的訴求優(yōu)勢與機(jī)會n瑞安的領(lǐng)悟： 以瑞安的項目來說，這些商業(yè)街是綜合社區(qū)總體規(guī)劃中不可或缺的一部分。項目將商業(yè)街、商業(yè)街、“新天地新天地”式的休閑街區(qū)，和購物中心融合式的休閑街區(qū)，和購物中心融合在一起，連同其它功能設(shè)施有機(jī)組合在尺度適宜的街道網(wǎng)絡(luò)中，同時于社區(qū)中設(shè)置公共交通站點，并經(jīng)過整體性地規(guī)劃設(shè)計，考慮和實施一系列城市設(shè)計元素，如轉(zhuǎn)彎半徑、鋪地、街道綠化、街燈，街道家具等。為了達(dá)到這樣的效果，有時需要突破一些現(xiàn)有的城市規(guī)劃

13、條例和交通工程規(guī)則。在操作運營方面，更會制定一個長期的商鋪銷售或持有投資策略商鋪銷售或持有投資策略。最重要的是，我們需要一個可行的、整體性的、適宜步行的、以公共交通為導(dǎo)向可行的、整體性的、適宜步行的、以公共交通為導(dǎo)向的多功能社區(qū)的總體規(guī)劃。的多功能社區(qū)的總體規(guī)劃。通過整體性的設(shè)計對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行解題產(chǎn)品解讀一、天地模式的特點二、社區(qū)商業(yè)解讀三、總結(jié)借鑒n“大連天地”以瑞安的天地概念為基礎(chǔ),為配合大連成為“全球軟件和服務(wù)外包領(lǐng)軍城市”，并為精英匯聚的行業(yè)提供集工作、生活、娛樂、學(xué)習(xí)于一體的國際都會生活社區(qū)，將量身打造一個新型的綜合性高新技術(shù)外包中心，一個全方位提升產(chǎn)業(yè)、工作、生活價值和素質(zhì)的創(chuàng)新城

14、市創(chuàng)新城市，自選可配合業(yè)務(wù)發(fā)展的商務(wù)根據(jù)地商務(wù)根據(jù)地,從而形成東北亞的新中心。布局打造首先對城市及區(qū)域進(jìn)行研判，確立天地項目的選址工程檔案工程檔案總建筑面積354萬平方米（智匯天地智匯天地建筑面積14萬平方米）占地面積2650萬平方米總投資約300億開發(fā)周期2007-2020年辦公居住人口300，000黃泥川地塊平整，視野開闊，為大連軟件外包業(yè)”中國第一、世界第一“的雄心壯志而生。這里將集中開發(fā)成為知識型產(chǎn)業(yè)中心，高速電訊網(wǎng)絡(luò)與世界連接，時刻與國際同步；便利的交通讓這里四通八達(dá)，快軌連接大連天地不同的區(qū)域，巴士、班車直通市內(nèi)各區(qū)，通過前黃路直達(dá)機(jī)場僅需20分鐘。未來的黃泥川將迎接國際一流的IT

15、OBPO企業(yè)進(jìn)駐，是世界矚目的知識產(chǎn)業(yè)投資熱地。布局打造通過商業(yè)的運作，確立天地系列開發(fā)的啟動區(qū)1.廣場設(shè)計主題創(chuàng)智建議：結(jié)合周邊業(yè)態(tài)的設(shè)置，形成一個高創(chuàng)意、寓教于樂的廣場氣氛2.廣場設(shè)計主題運動建議：與周邊業(yè)態(tài)相匹配，形成激情運動主題。應(yīng)在現(xiàn)場設(shè)計有特色的運動設(shè)施4。廣場設(shè)計主題旅游文化建議：集中呈現(xiàn)項目的旅游氣息，形成展示項目總體“娛樂”格調(diào)的“眼睛”3.廣場設(shè)計主題時尚生活建議：廣場氣氛的設(shè)計應(yīng)形成一個呈現(xiàn)時尚、休閑生活理念的氛圍整體規(guī)劃通過地塊選擇與功能定位，形成相輔相成的特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)地塊（地塊商業(yè)地塊（地塊1 1、2 2、3 3、4 4）商業(yè)定位及目）商業(yè)定位及目標(biāo)客戶標(biāo)客戶初期

16、目標(biāo)客戶IT人士、知識工作者、大學(xué)生、周邊居民遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶逐步發(fā)展成為輻射城市中心的區(qū)域性商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶認(rèn)同區(qū)域價值、商業(yè)資源的價值、瑞安品牌價值以及大連天地項目之商業(yè)文化主題定位的中端客戶群體客戶定位依據(jù)對商業(yè)整體的把握，確立目標(biāo)客戶，并注重產(chǎn)品文化的滲透1、項目最顯著位置設(shè)置大型項目標(biāo)志性元素給受眾強(qiáng)烈視覺沖擊；在入口處注意商業(yè)氣氛與產(chǎn)業(yè)氛圍的平衡處理，保存產(chǎn)業(yè)氣氛的專業(yè)性完整 2、但是整個主題設(shè)計以及動線都趨于統(tǒng)一，使商業(yè)區(qū)整個運動娛樂氛圍、人流動線匯集、商鋪分布等形成一個具有集合號召力的有機(jī)整體 3、擴(kuò)大商業(yè)單層面積，降低樓層數(shù)量。 考慮進(jìn)入地下停車場的車道位置及西側(cè)廣場，東側(cè)面向ITTD廣場采取半閉合設(shè)計，一方面可增加室內(nèi)商業(yè)面積，一方面可避免前期人流稀少產(chǎn)生的空曠感4、人流動線在靠近ITTD一側(cè)，設(shè)計“人流匯聚”景觀主題廣場?？梢耘e辦小型活動的場所及設(shè)施設(shè)計要點通過對視覺和動線的設(shè)計，使得商業(yè)街區(qū)成為一個具有號召力的有機(jī)整體通過對理念的塑造以及交通和業(yè)態(tài)的引導(dǎo)來體現(xiàn)商業(yè)的亮點設(shè)計要點便捷的交通建議設(shè)立市內(nèi)到園區(qū)以及內(nèi)部的SHUTTLE BUS安排，使得園區(qū)和項目具有承接性。廣場二環(huán)公共空間獨樹一幟，除了