物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作初探

1、物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作初探 物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作初探 隨著物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)漸漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)、把握物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法等相關(guān)規(guī)定外，還要把握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對于參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是特別重要的。 在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)當(dāng)引起廣闊物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。 一、做好標(biāo)書制作的預(yù)備工作 對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，準(zhǔn)時獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是

2、綻開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。 獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和支配。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面： 首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的具體要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的詳細(xì)劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特別要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往

3、已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)假如在交流中盡量把握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的預(yù)備工作。 其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性熟悉；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時精確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的詳細(xì)內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶情愿采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出

4、修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)特別有利。 另外，在長時間的接觸和交流過程中，假如投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會，為業(yè)主或建設(shè)單位供應(yīng)一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。 二、標(biāo)書制作中的幾個問題 項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要留意以下幾個方面： 1、依據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要認(rèn)真研究招標(biāo)文件，尤其要留意文件中的一些特別規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所供應(yīng)的

5、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必需經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，假如忽視了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。 2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，把握用戶的要求和意圖。假如用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分預(yù)備，以便準(zhǔn)時得到滿足的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中賜予充分明確的響應(yīng)。 三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要留意的問題 投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)準(zhǔn)時對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進(jìn)行論述： 1、把握主題 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)專心研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀

6、反映招標(biāo)人本次招標(biāo)狀況”這一動身點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。 2、嚴(yán)格規(guī)范 投標(biāo)文件必需對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目價格、實(shí)施計劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特別要求外，應(yīng)采用法定計量單位。 投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必需回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。 3、真實(shí)有效 投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、供應(yīng)的證明材料必需真實(shí)牢靠，客觀反映投標(biāo)人的狀況，不得弄虛作假，必需遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。 4、統(tǒng)籌

7、考慮 投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持全都性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。 5、合理設(shè)置文檔 一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面 支配、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、顏色的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以具體的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭

8、取中標(biāo)。 四、確定投標(biāo)價格時要留意的幾個問題 在國際公開招標(biāo)的狀況下，一般來說，根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)留意以下幾個方面： 1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。許多物業(yè)管理企業(yè)參與公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者期望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正值的。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。 2、在確定報價時，要留意分析競爭對手的狀況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價供應(yīng)參考。 3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報價。 總之，在