商地產(chǎn)經(jīng)營模式及售后回租相關(guān)稅收法律和賬務處理

1、社會型企業(yè) 服務型企業(yè) 投資型企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式及售后回租相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式及售后回租相關(guān) 稅收法律和賬務處理構(gòu)想稅收法律和賬務處理構(gòu)想. 引言引言 售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，是企業(yè)將貨物銷售給購貨方售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，是企業(yè)將貨物銷售給購貨方時承諾在一定期間內(nèi)按一定的租金返租回已銷售給購貨方貨物的一種銷售方時承諾在一定期間內(nèi)按一定的租金返租回已銷售給購貨方貨物的一種銷售方式。式。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，在在2001年生效的建設部令第年生效的建設部令第88號號商品房銷售管理商品房銷售管理辦法辦法中這樣規(guī)定：中這樣規(guī)定：“第十一條第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不

2、得采取售后包租或者變相房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租的方式銷售未竣工商品房。商業(yè)地產(chǎn)售后回租，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、酒店、商場等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者，隨后與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業(yè)返租給開發(fā)商，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定利率包租。售后回租的商鋪、酒店、商場俗稱產(chǎn)權(quán)式商鋪（酒店、商場），售后回租的商鋪、酒店、商場俗稱產(chǎn)權(quán)式商鋪（酒店、商場），即承租者擁有占有、使用、收益的權(quán)利，投資者享有所有權(quán)與固定的收益權(quán)。即承租者擁有占有、使用、收益的權(quán)利，投資者享有所有權(quán)與固定的收益權(quán)。 引言引言. 目錄目錄一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收

3、法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式三、商業(yè)地產(chǎn)售后回租賬務處理三、商業(yè)地產(chǎn)售后回租賬務處理3.一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律1、國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租購房回租”等經(jīng)營活動征收營等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復業(yè)稅問題的批復 國稅函國稅函1999144號號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條

4、例及其實施細則的法規(guī)，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 2 2、國家稅務總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復國家稅務總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復 國稅函國稅函2006478號號規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照應

5、按照“服務業(yè)服務業(yè)租賃業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。.一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律3 3、國家稅務總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購國家稅務總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復買商店征收個人所得稅問題的批復 國稅函國稅函2008576號號規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實

6、質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款，根據(jù)個根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神上述情形的購買者個人少支出的購房價款人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視應視同個人財產(chǎn)租賃所得按照同個人財產(chǎn)租賃所得按照“財產(chǎn)租賃所得財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。確定。 4、國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收

7、費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 國稅發(fā)國稅發(fā)1998217號號 規(guī)定：規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、.一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律燃（煤）氣費、維修基金、房租房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定（財基

8、字19987號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。 5、國家稅務總局關(guān)于代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)確定問題的批復國家稅務總局關(guān)于代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)確定問題的批復國稅函國稅函2007908號號 規(guī)定：納稅人從事代理業(yè)務，應以其向委托人收取的全部價規(guī)定：納稅人從事代理業(yè)務，應以其向委托人收取的全部價款和價外費用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額?？詈蛢r外費用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額。納稅人從事代理業(yè)務，應憑以下憑證作為差額征收營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)納稅人從事代理業(yè)務，應憑以下憑證作為差額征收

9、營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)額減除項目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或其他合法額減除項目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或其他合法.一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律有效憑證有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。6、財政部財政部 國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅財稅200316號號 第三條第第三條第(十九十九)項規(guī)定項規(guī)定,從事物業(yè)管理的單位從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的

10、水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額租金的價款后的余額為營業(yè)額。 7、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第三條規(guī)定：第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2；

11、依照房產(chǎn)租依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為金收入計算繳納的，稅率為12。 .一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律一、商業(yè)地產(chǎn)售后回租相關(guān)稅收法律 8、財政部財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 財稅財稅2005181號規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)號規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。定計算征收房產(chǎn)稅。9、中華人民共和國印花稅暫行條例中華人民共和國印花稅暫行條例 規(guī)定：財產(chǎn)租賃合同規(guī)定：財產(chǎn)租賃合同按租賃金額的0.1%貼花，稅額不足1元，按1元貼花。10、中華人民共

12、和國個人所得稅法中華人民共和國個人所得稅法第三條和第六條及第三條和第六條及中華人民共和國個中華人民共和國個人所得稅法實施條例人所得稅法實施條例第八條和第二十一條規(guī)定：個人出租財產(chǎn)的租賃所得第八條和第二十一條規(guī)定：個人出租財產(chǎn)的租賃所得，每次收入不超過4000元的減除費用800元；4000元以上的減除20%的費用，其余為應納稅所得額，稅率為20%。 .二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 商業(yè)地產(chǎn)售后回租管理闡述商業(yè)地產(chǎn)售后回租管理闡述 開發(fā)公司開發(fā)公司業(yè)主業(yè)主商業(yè)管理商業(yè)管理公司公司租賃經(jīng)營租賃經(jīng)營者者銷銷售售合合同同委托租賃合同委托租賃合同物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同注：注：1、圖中

13、的商業(yè)管理公司應該是一個具備物業(yè)和商業(yè)運營管理雙重經(jīng)營范圖中的商業(yè)管理公司應該是一個具備物業(yè)和商業(yè)運營管理雙重經(jīng)營范圍公司圍公司 2、在物業(yè)管理合同中將代收的房租等項目的金額單獨注明，并與代付在物業(yè)管理合同中將代收的房租等項目的金額單獨注明，并與代付業(yè)主房租（業(yè)主回報率）一致，兩者租金差額以服務費或手續(xù)費等形式約定業(yè)主房租（業(yè)主回報率）一致，兩者租金差額以服務費或手續(xù)費等形式約定（根據(jù)財稅（根據(jù)財稅200316 號）號）.商業(yè)運營必須實現(xiàn)統(tǒng)一運營管理商業(yè)運營必須實現(xiàn)統(tǒng)一運營管理 要成功地運作一個商業(yè)地產(chǎn)項目，就必須實現(xiàn)統(tǒng)一運營管理，包含五方面內(nèi)容： 1、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一招商管理對于產(chǎn)權(quán)單一的

14、項目來說，這一點沒問題。對于多產(chǎn)權(quán)的項目就是很大的難題，商鋪分割出售之后，要聚集業(yè)主的經(jīng)營思路，使其服從商業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)劃安排，則需要花費很高的代價，操控不便。一旦市場不好，各種矛盾就會出來。以上海某樓盤為例，主塔樓是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，為三百多戶業(yè)主持有。地理位置優(yōu)越，位于上海浦西最繁華地段南京西路恒隆廣場和中信泰富之間。業(yè)主買房同時簽訂返租協(xié)議，由商業(yè)公司經(jīng)營酒店。酒店客源旺盛，后來由于內(nèi)部業(yè)主意見不能統(tǒng)一，矛盾擴大，被迫停業(yè)。目前成功的商業(yè)地產(chǎn)項目大都開發(fā)商或商業(yè)公司持有型物業(yè)，產(chǎn)權(quán)單一。 二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式.二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 2

15、、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一營銷統(tǒng)一營銷是商業(yè)運營管理的重點，一個大型的商業(yè)項目業(yè)態(tài)繁多，實現(xiàn)統(tǒng)一營銷難度較大。統(tǒng)一營銷的目的一是樹立商業(yè)項目的品牌及市場形象，吸引更多人氣及客流。這是單一業(yè)態(tài)無法企及和做到的。二是多業(yè)態(tài)營銷聯(lián)動，在統(tǒng)一的商業(yè)平臺上共享客源，形成商業(yè)上的共振和效益上的共贏。在方法上，一是要有信息系統(tǒng)做技術(shù)支撐，二是協(xié)調(diào)商戶達成共識，三是落實資金來源。3、統(tǒng)一收銀服務、統(tǒng)一收銀服務統(tǒng)一收銀是商業(yè)運營公司實現(xiàn)利潤最大化的有效手段，便于跟蹤了解商業(yè)項目營運狀況和商戶調(diào)整的信息來源。承租商戶一般都有獨立的收銀系統(tǒng)，或從商業(yè)保密的角度考慮，不可能實現(xiàn)統(tǒng)一收銀或營收信息共享。盡管如此，商業(yè)管理公司仍不

16、要放棄統(tǒng)一收銀的努力。有條件時可在某個功能區(qū)實現(xiàn)統(tǒng)一收銀。如上海的美羅小吃餐飲區(qū)就做到區(qū)域統(tǒng)一收銀，具有同樣功能區(qū)域的南京 .二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 水游城就沒有統(tǒng)一收銀。4、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一服務監(jiān)督統(tǒng)一服務監(jiān)督是保障商業(yè)項目品牌、維護市場形象的有效做法?？梢酝ㄟ^商業(yè)管理規(guī)定、服務監(jiān)督條款、處罰措施及投訴處理等來進行。5、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理可以保持商業(yè)項目一個良好的經(jīng)營環(huán)境，保障設施設備的穩(wěn)定性和物業(yè)的完好性。物業(yè)管理工作要貫穿始終，從項目的開發(fā)建設，到商戶裝修入伙，再到日常經(jīng)營服務，物業(yè)管理要開展全方位服務。窮盡所有的途徑和方法，讓所有客戶的需

17、求都能實現(xiàn)，要求得到滿足。 .二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式、運營管理架構(gòu)組合形式或管理方級建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理，商業(yè)地產(chǎn)的運營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其是包含了包括物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。因此商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式也應該包含物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容包含物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。 1、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)管理商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)管理 物業(yè)管理物業(yè)管理 是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設施管理維護、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化施管理維

18、護、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關(guān)工作。 2 2、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營 物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營是管理的提升、發(fā)展和利潤的體現(xiàn)，通過盤活商業(yè)物業(yè)，使其保值增值，并持續(xù)獲得收益來源這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標，主要工作主要工作 商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式.二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 內(nèi)容包括：商場的日常營業(yè)管理服務工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場的整體內(nèi)容包括：商場的日常營業(yè)管理服務工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務、商場物業(yè)租賃管理服務等。形象包裝和推廣、業(yè)

19、主和商戶的客戶服務、商場物業(yè)租賃管理服務等。 .二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式 商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式、運營管理架構(gòu)組合形式或管理方級建模式都會影響商業(yè)項目的正常運營管理，商業(yè)地產(chǎn)的運營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其是包含了包括物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。因此商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式也應該包含物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容包含物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。 1、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)管理商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)管理 物業(yè)管理物業(yè)管理 是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設施管理維護、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化施管理維護、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關(guān)工作。 2 2、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式之物業(yè)經(jīng)營 物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營是管理的提升、發(fā)展和利潤的體現(xiàn)，通過盤活商業(yè)物業(yè)