居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案應(yīng)包括那些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案應(yīng)包括那些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容有哪些？馮意皓居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案應(yīng)包括那些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)？ 一、居住區(qū)用地控制指標(biāo) 二、居住區(qū)用地平衡 三、居住區(qū)規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、居住區(qū)用地控制指標(biāo) 中國(guó)建筑氣候區(qū)劃圖 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模劃分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)注：本表各項(xiàng)指標(biāo)按每戶3.2人計(jì)算。 居住區(qū)用地控制指標(biāo)表 單位（/人）二、居住區(qū)用地平衡各項(xiàng)指標(biāo)所占百分比主要是依據(jù)城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平和用地現(xiàn)狀以及住宅區(qū)的人口規(guī)模、住宅的平均層數(shù)決定。北方緯度高、日照間距大，住宅用地比重或人均用地要多一些。 住宅用地比例高，住宅建筑面積就多。（60%-65%已屬不易

2、） 節(jié)約公建用地主要是將公建化零為整，緊湊合理的向空中發(fā)展。 道路布置要進(jìn)行多方案比較，盡可能使小區(qū)、組團(tuán)呈正方形，線形簡(jiǎn)捷，道路用地最省。 綠化用地指標(biāo)是居住區(qū)生態(tài)、環(huán)境質(zhì)量的關(guān)鍵，規(guī)劃行政主管部門(mén)的控制比較嚴(yán)格。三、居住區(qū)規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。2 、居民每人占地：居民區(qū)總用地與總?cè)丝谥取?、居民區(qū)總建總筑面積:是指居民區(qū)每棟樓的各層面積的總和4、總戶數(shù)是指居民區(qū)每棟樓的住宅戶之和。 總?cè)藬?shù)是指居民區(qū)每戶人口之和 平均每戶人口是指總?cè)藬?shù)與總戶數(shù)之比。5 、平均每戶住宅面積：就是將總建筑面積除以總戶數(shù)6 、居住建筑密度

3、的公式為： 居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積100%7 、容積率：總建筑面積與總用地面積的比8 、綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率9 、人口毛密度 ：居住總?cè)丝谂c總用地之比10 、人口凈密度； 居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比11、住宅平均密度：住宅總建筑面積與人口數(shù)的比值建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。12、住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積與住宅基底總面積之比。13、高層比例是指高層住宅占總建筑面積的比例。14、住宅間距：是指在滿足日照要求為基礎(chǔ)上，綜合考慮采光、通風(fēng)、

4、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)視覺(jué)衛(wèi)生等要求而保持的最小間隔距離15、居住區(qū)的平均造價(jià)是總造價(jià)與總的建筑面積之比。16、停車(chē)位個(gè)數(shù)：是指提供給居民的停車(chē)位個(gè)數(shù)。17、建設(shè)周期：指建設(shè)總規(guī)模與年度建設(shè)規(guī)模的比值。它反映國(guó)家、一個(gè)地區(qū)或行業(yè)完成建設(shè)總規(guī)模平均需要的時(shí)間，同時(shí)也反映建設(shè)速度與建設(shè)過(guò)程中人力、物力和財(cái)力集中的程序。作為考查投資效益的重要指標(biāo)，可用總投資額與年度投資額表示。即： 建設(shè)周期（年）=總投資格/年度投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容有哪些？ 1、土地費(fèi)用。、土地費(fèi)用。 2、前期工程費(fèi)。、前期工程費(fèi)。 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。 4、管理費(fèi)。、管理費(fèi)。 5、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用 6、

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 7、其他費(fèi)用、其他費(fèi)用 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 9、稅費(fèi)、稅費(fèi)1、土地費(fèi)用。、土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 （1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償

6、費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。 （2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 （3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、前期工程費(fèi)。、前期工程費(fèi)。 包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通

7、水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。 （1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 （2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指建筑物2米以外和

8、項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 4、管理費(fèi)。、管理費(fèi)。 是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 5、銷(xiāo)售費(fèi)用。、銷(xiāo)售費(fèi)用。 是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包

9、括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 7、其他費(fèi)用。、其他費(fèi)用。 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 不可